Имеет ли право залогодержатель продать заложенное имущество. Судебная практика по залогу
В настоящий момент такое понятие, как закон о залоге, имеет условный характер. Подразумевается целый набор различных законодательных актов, которые так или иначе описывают этот способ обеспечения сделки. В последнее время произошло несколько важных изменений, и наиболее важные актуальные пункты закона описаны в этой статье.
Долгое время (более 22 лет) в российском законодательстве действовал собственно закон о залоге, который приняли в 1992 году. Однако с 1 июля 2014 года он был отменен, поэтому в данный момент при рассмотрении вопроса можно опираться только на те акты, где упоминается это понятие – т.е. на действующие нормы гражданского законодательства:
- Гражданский кодекс.
- Закон «Об ипотеке».
- Закон «Об ООО».
При этом можно условно разделить сферу законодательного регулирования в зависимости от особенностей закладываемого имущества (подробнее – в таблице).
Исходя из этих и других актов, а также на основе судебной практики можно определить залог как один из способов исполнения обязательств, которые были прописаны в договоре между 2 сторонами:
- залогодателем (как физическое, так и юридическое лицо);
- залогодержателем (как физическое, так и юридическое лицо).
При этом он считается дополнительным обязательством, потому что если основной договор нарушается, то и залоговое обязательство может утратить силу.
Право или договор
Подобный вопрос имеет большое значение, причем не только в юридической теории, но и на практике. Можно привести два возможных ответа:
- Если залоговое обязательство – это право, то его следует отнести к вещным правам, потому что оно непосредственно связано с движимым или недвижимым объектом.
- Если обязательство представляет собой договор, то он всегда имеет обеспечительный характер, потому что всякий залог и является гарантом выполнения тех или иных обязательств, в соответствии с законом и конкретным договором.
В действующих нормах нет прямого ответа на этот вопрос, поэтому можно обратиться именно к судебной практике. Если исходить из позиции Высшего Арбитражного суда, то можно заключить, что залог – не договора, а право на ценность вещи (т.е. собственно вещное право). Например, если в залоге находится недостроенное здание, то когда оно уже было построено, все равно останется в залоговом обязательстве, хотя по сути этот объект стал гораздо дороже по стоимости. Таким образом, залоговое обязательство есть вещное право , и оно следует за основным договором.
Компенсация по залогу
Если вещь утрачена, изменена (подорожала или наоборот, упала в цене), она не перестает считаться заложенной. К тому же компенсация рисков залогодержателю полагается разными способами, в зависимости от того, что прописано в договоре:
- Страховые выплаты.
- Компенсация с предоставлением аналогичного движимого или недвижимого имущества.
- Компенсация дохода, непосредственно связанного с использованием заложенного объекта.
- Наконец, компенсация в форме предоставления заложенного объекта – это и есть наиболее распространенный случай. Например, если ипотечный кредит не будет погашен, недвижимость отходит банку, а должнику выплачиваются определенные компенсации и предоставляется другая квартира в зависимости от конкретных условий договора.
Практически все правоотношения, связанные с заложением недвижимости, регулируются ФЗ «Об ипотеке».
Если заложенный объект – недвижимость
В соответствии с актуальными актами заложить можно практически все виды недвижимости:
- Квартиры и дома (и их части).
- Дачи и садовые участки.
- Земельные участки под ИЖС, сельскохозяйственную деятельность и иное назначение.
- Помещения и части помещений.
- Производственные помещения – цеха, фабрики, комплексы и т.п.
- Гаражи, машиноместа.
- Незавершенные объекты (недостроенные здания, отдельные сооружения, которые на введены в эксплуатацию).
- Право аренды.
- Право долевого участия в строительстве дома.
- Крупногабаритные транспортные средства – имеются в виду корабли и самолеты, а также космические спутники.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если закладывается часть квартиры (дома или другого помещения), предполагается, что она должна быть оформлена как часть и в документах: т.е. комната в квартире принадлежит одному собственнику, а другие комнаты – другим людям.
Регистрация факта залога проходит обязательную процедуру нотариального заверения. В таких случаях всегда составляется договор, основная суть которого сводится к тому, что залогодатель не может распоряжаться своим имуществом (т.е. вступить в полное право собственности) до тех пор, пока он не выполнит свои финансовые обязательства перед залогодателем в полном объеме . Например, когда будет полностью погашен ипотечный кредит вместе со всеми процентами, возможными неустойками и комиссией, собственник вступает в полноценные права и может распоряжаться своей недвижимостью.
После этого стороны обращаются в местное отделение Росреестра, которое подтверждает факт регистрации сделки (и соответственно, факт передачи имущества в залог по закону). При этом сроки регистрации во многом зависят от особенностей недвижимости.
Регистрация
В Росреестре обязательно вносится запись, в которой отражается факт того, что имущество заложено. В записи приводятся такие данные:
- Информация об обеих сторонах – залогодателе и залогодержателе.
- Сведения о заложенном объекте.
- Пометка о том, что была оформлена закладная.
- Размер денежного обеспечения (например, ипотечного кредита).
Когда снимаются обременения
Представляет собой один из видов обременений, поскольку залогодатель лишается некоторых возможностей, связанных с распоряжением объектом (или же соответствующие операции нужно согласовать с залогодержателем):
- продажа;
- мена;
- передача в наследство по завещанию;
- дарение;
- конструктивные изменения в квартире или другом сооружении.
Вместе с тем обременения могут быть и сняты. Наряду с очевидным случаем, когда имущество теряет статус заложенного в связи с полным, своевременным исполнением обязательств должника по выплате кредита, есть еще такие ситуации, когда факт залога утрачивает силу:
- Решение органа суда, которое прекращает действие договора ипотеки.
- Распоряжение Администрации населенного пункта или другого органа исполнительной власти, фактически прекращающее действие договора ипотеки (например, в некоторых случаях военная ипотека гасится при содействии военных ведомств).
Если заложенный объект – движимый
В качестве движимых объектов можно заложить практически любое имущество. Наиболее часто закладывают транспортные средства (автомобили легковые и грузовые, мотоциклы, спецтехнику и т.п.). При этом с 2014 года и по настоящий момент гражданское законодательство допускает добровольную регистрацию сделки с внесением информации в единый реестр.
Цель такого нововведения очевидна – теперь залогодержатель не несет рисков в связи с тем, что закладываемое имущество уже было заложено до момента подписания договора. С другой стороны, потенциальный покупатель имущества тоже может быть уверен, что объект не обременен, поэтому ни одна сторона не предъявит претензий в связи с покупкой. По сути, для этих же целей уже давно существует ЕГРН (реестр по недвижимым объектам), и процедура регистрации документов при любой операции с недвижимостью обязательна.
Порядок регистрации
В различных нормах гражданских законов о залоге предполагается, что всю сделку можно совершить в присутствии нотариуса, которому предоставляется соответствующее уведомление (от любой стороны договора). О том, как это сделать, подробно рассказывается здесь.
Форма уведомления утверждена официально, в ней обязательно содержатся такие сведения:
- О частных гражданах:
- дата рождения;
- данные паспорта;
- адрес регистрации;
- О компании, общественном объединении, религиозной организации и других юридических лицах:
- официальное название, закрепленное в учредительных и других документах;
- номер регистрации юрлица;
- юридический адрес;
- контактные данные – по желанию.
- Если юридическое лицо зарегистрировано за рубежом:
- название латиницей и на русском языке;
- название иностранного реестра, где было зарегистрировано юрлицо;
- ИНН и номер регистрации при наличии;
- юридический адрес латиницей и на русском языке;
- контакты – по желанию.
- О заложенном имуществе – указываются сведения, которые позволяют однозначно идентифицировать объект в ряду подобных ему. Например, госномер автомобиля, название марки и заводской номер оборудования, наименование модели и т.п.
- Дата заключения договора, номер договора.
После регистрации сделки нотариус выдает свидетельство. Процедура является добровольной, однако совершить ее – в интересах, прежде всего, залогодержателя. Впоследствии можно будет документально доказать потенциальному покупателю, что объект действительно заложен, но только однажды.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Допускаются и другие варианты оформления уведомлений с последующей проверкой имущественного объекта на предмет наличия/отсутствия залога. Например, можно обратиться в ПАО «Интерфакс» и внести сведения по тарифу 850 рублей за одну запись.
Как узнать, какое имущество заложено
Сделать это можно в режиме онлайн – для этого следует зайти на сайт Федеральной нотариальной палаты. Причем здесь доступно сразу несколько функций:
- Направить рассмотренное выше уведомление о том, что стороны желают получить свидетельство о залоге, в соответствии с законом.
- Проверить статус уже отправленного уведомления (на какой стадии рассмотрения находится заявка, можно ли получить свидетельство в данный момент).
- Выписки из реестра, в которых документально отражается, что объект был действительно заложен ранее (в случае отсутствия такого факта не зарегистрировано).
Чтобы приобрести недвижимое имущество граждане обращаются к риэлтору, а чтобы вернуть его после неудачной сделки — к адвокату. Действительно, при заключении договора купли-продажи недвижимости стороны не всегда достигают тех целей, ради которых они вступают в сделку. Чаще всего серьезные проблемы возникают у продавцов недвижимости, когда они не получают оплату по договору и при этом лишаются прав на квартиру, дом, дачу...
П о общим правилам гражданского законодательства покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не оговаривается законом, либо самими сторонами. Оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества подтверждается: распиской, выпиской из банка о переводе денежных средств, квитанцией о внесении денежных средств в кассу (если продавец юридическое лицо ) и т.п. документами, удостоверяющими передачу денежных средств от покупателя продавцу. Если покупатель не оплатил приобретенное по договору недвижимое имущество, можно говорить о нарушении условий договора и праве продавца требовать расторжения договора купли-продажи и возврата имущества, при условии, что оно было передано по договору.
В соответствии с положением статьи ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. При отсутствия согласия между сторонами сделки договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон , но только при наличии следующих условий:
- При существенном нарушении договора другой стороной;
- В иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
Особое внимание следует обратить на формулировку: «Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора» . Если исходить из того, что по договору купли-продажи продавец обязуется передать покупателю в собственность недвижимость, а покупатель обязуется принять её и уплатить за неё определенную в договоре денежную сумму, то отсутствие оплаты по договору следует считать нарушением основной обязанности покупателя .
Кроме того, продавец заключает договор купли-продажи с расчетом получить от покупателя денежные средства, следовательно, их неполучение влечет для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Значит, нарушение покупателем обязанности по оплате должно каждый раз признаваться существенным нарушением договора вне зависимости от факта регистрации перехода права собственности по сделке. На практике оказывается все не так просто. Судам при одинаковых исходных данных, одинаковых требованиях принимаются прямо противоположные решения, причем часто со ссылками на одни и те же нормы права.
Чаще всего суды, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, указывают в судебном акте: «если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ» . При этом передача имущества покупателю до получения денежных средств также оказывается обстоятельством, который позволяет судам применять п. 4 ст. 453 ГК РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Несмотря на упоминание данных норм в Постановлении Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судам также дано разъяснение по вопросу расторжения договора купли-продажи недвижимости: «регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ» и дана ссылка на право продавца, не получившего оплаты по нему, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
До момента принятия указанного Постановления даже при наличии всех необходимых для расторжения сделки условий (отсутствие оплаты, доказанные убытки продавца, фактическая не передача имущества покупателю ) судебные решения о расторжении договора купли-продажи недвижимости были редкостью. В настоящий момент расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с её неоплатой вполне достижимая юридическая цель.
Соблюдение предусмотренного законом порядка расторжения договора, четкое формулирование исковых требований и их грамотное обоснование залог успеха в споре с недобросовестным покупателем недвижимого имущества. Безусловно, что неоплата за фактически переданное недвижимое имущество не является единственным основанием для оспаривания совершенной сделки. Об иных основаниях расторжения договоров и о практических советах по их применению читайте на страницах нашего Интернет-ресурса.
Если Вы не имеете объективной возможности воспользоваться квалифицированной юридической помощью при продаже квартиры, мы рекомендуем Вам воспользоваться разработанной адвокатами нашего Бюро памяткой – .» Цель данной памятки – обеспечить все возможные правовые механизмы защиты интересов продавца недвижимости от возможных убытков и прочих проблем ввиду недобросовестности приобретателя.
Для получения правовой помощи по вопросам совершении сделок по продаже недвижимости и расторжению договоров купли-продажи недвижимости Вы можете обратиться в .
Адвокат Надежда Домкина
Статья 350. Реализация заложенного имущества
1. Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
2. Реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
3. Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право (при отсутствии иного указания в законе или договоре) получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.
4. Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.
5. Должник и залогодатель, являющиеся третьими лицами, в любое время до продажи предмета залога вправе прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.
6. При объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель по соглашению с залогодателем вправе приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи.
При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах.
Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.
Комментарий к статье 350
1. Комментируемая статья не определяет напрямую порядок реализации (продажи) заложенного имущества, а содержит отсылки к иным федеральным законам.
Поскольку в силу залога залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником обеспечиваемого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, а передача предмета залога в собственность залогодержателя допускается лишь в качестве исключения в случаях и в порядке, которые установлены законами (см. комментарий к ст. 334 ГК), заложенное имущество по общему правилу должно быть продано третьим лицам по рыночной стоимости. Гарантии интересов залогодателя состоят при этом в том, что, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.
В то же время, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право (при отсутствии иного указания в законе или договоре) получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.
Процедура реализации предмета залога может быть прекращена в любое время до его продажи, если должник или залогодатель, являющийся третьим лицом, исполнили обеспеченное залогом обязательство или его часть, исполнение которой просрочено. К сожалению, при принятии Федерального закона от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ была допущена ошибка в формулировании вышеприведенной нормы. В п. 5 ст. 350 ГК РФ упоминается о соответствующем праве "должника и залогодателя, являющихся третьими лицами". Этот оборот не имеет никакого юридического смысла.
2. Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества осуществляется в порядке, установленном гл. 10 Закона об ипотеке. Различается реализация предмета залога двумя путями:
1) имущество, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.
Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся Федеральной службой судебных приставов и ее территориальными органами по месту нахождения заложенного имущества. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети Интернет. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.
Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5% от начальной продажной цены заложенного имущества.
Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные п. 5 ст. 448 ГК РФ.
Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда:
На публичные торги явилось менее двух покупателей;
На публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;
Лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.
Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств.
В течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги.
В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается;
2) реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется путем проведения открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени.
До проведения аукциона организатор торгов или залогодержатель направляет залогодателю уведомление о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. При неудовлетворении требований, содержащихся в уведомлении о проведении торгов, в течение 10 дней со дня получения уведомления залогодателем либо, если этот срок истекает ранее, 45 дней со дня направления залогодержателем или организатором торгов такого уведомления залогодателю организатор торгов направляет залогодателю, залогодержателю уведомление о торгах и опубликовывает извещение о торгах.
Залогодатель по требованию в письменной форме залогодержателя не позднее трех рабочих дней после предъявления такого требования обязан передать залогодержателю документы, необходимые для проведения торгов и передачи предмета ипотеки в собственность лица, выигравшего торги.
3. Федеральным законом от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ в Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге" были введены ст. 28.1 "Реализация заложенного движимого имущества" и ст. 28.2 "Реализация заложенного движимого имущества по договору комиссии", в достаточной мере подробно определяющие порядок такой реализации, который заключается в следующем:
1) реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое обращено взыскание на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов, проводимых в порядке, установленном гл. 9 Федерального закона "Об исполнительном производстве";
2) при обращении взыскания на заложенное движимое имущество без обращения в суд (во внесудебном порядке) реализация предмета залога осуществляется посредством продажи с торгов, проводимых в соответствии с правилами, установленными ст. 447 и ст. 448 ГК РФ, Законом о залоге и соглашением сторон, либо посредством продажи заложенного движимого имущества по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером.
Важной законодательной новеллой является положение п. 3 ст. 28.1 Закона о залоге, в соответствии с которым в договоре залога, заключенном между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями в обеспечение связанных с предпринимательской деятельностью обязательств и предусматривающем внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество, либо в соглашении о внесудебном порядке обращения взыскания на имущество, переданное в залог по такому договору, стороны вправе предусмотреть следующие положения:
1) предмет залога поступает в собственность залогодержателя;
2) залогодержатель продает предмет залога третьему лицу без проведения торгов, в том числе посредством продажи заложенного движимого имущества по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером, с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом данного предмета обязательства.
При этом, однако, следует иметь в виду, что для применения залогодателем и залогодержателем таких мер, представляющих собой существенное отступление от общих правил о сущности залога и правах залогодержателя, необходимы достаточные основания. В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает (см. комментарий к ст. 348 ГК). Таким образом, залогодатель и залогодержатель не могут произвольно определить момент перехода предмета залога в собственность залогодержателя.
В качестве некоторой гарантии интересов третьих лиц - кредиторов залогодателя - ст. 28.1 Закона о залоге предлагает правило о передаче предмета залога залогодержателю или продаже третьим лицам по цене, равной его рыночной стоимости. Результаты проведения оценки заложенного движимого имущества могут быть обжалованы заинтересованными лицами. В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом - в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом - по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством РФ.
Впрочем, более эффективные гарантии интересов кредиторов залогодателя содержатся в положениях гл. III.1 Закона о банкротстве, которые, как представляется, могут подлежать применению и к договору залога, и к соглашению о внесудебном обращении взыскания на предмет залога.
4. Специальные нормы, посвященные порядку реализации заложенных вещей, содержатся в ст. 13 Закона о ломбардах. Форма и порядок реализации заложенной вещи определяются решением ломбарда, если иное не установлено договором займа. Однако, в случае если сумма оценки невостребованной вещи превышает 30 тыс. рублей, ее реализация осуществляется только путем продажи с публичных торгов. Публичные торги по продаже невостребованной вещи проводятся в форме открытого аукциона в порядке, установленном ст. ст. 447 - 449 ГК РФ. В случае объявления торгов несостоявшимися ломбард вправе при проведении повторных торгов снизить начальную цену вещи, но не более чем на 10% от начальной цены на предыдущих торгах. Повторные торги могут проводиться путем публичного предложения.
Реализация заложенного имущества регулируется следующими нормативно-правовыми актами: Гражданским кодексом РФ, законом РФ №2872-1 «О залоге» от 29.05.1992 г., Федеральным законом №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г., Федеральным законом №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 г.
Основные положения
Статья 350 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что реализация заложенного недвижимого и движимого имущества регулируется законом об ипотеке и законом о залоге соответственно.
Если суммы от продажи предмета залога не хватает для покрытия требования залогодержателя, то в случае отсутствия иных указаний в законе или договоре он имеет право на получение недостающей суммы из прочего имущества должника, не используя преимущество, основанное на залоге.
Если сумма от реализации заложенной собственности больше размера требования залогодержателя, обеспеченного залогом, то разница подлежит возврату залогодателю.
В любой момент времени до продажи собственности должник и залогодатель могут прекратить обращение взыскания на него и его реализацию путем исполнения обязательства, которое обеспечено залогом, или его части, исполнение которой просрочено. Если торги объявлены несостоявшимися, то залогодержатель по договоренности с залогодателем может купить заложенное имущество и учесть в покупной цене свои требования, обеспеченные залогом. В данном случае применяются правила договора купли-продажи.
Если повторные торги объявляются несостоявшимися, то залогодержатель может оставить предмет залога с его оценкой в сумме не ниже 10% от начальной цены. Если залогодержатель не использует право оставить предмет залога в течение одного месяца со дня признания несостоявшимися повторных торгов, то договор прекращается.
В случае неисполнения должником обеспечиваемого обязательства залогодержатель имеет преимущественное право на получение удовлетворения из стоимости заложенной собственности перед другими кредиторами. Передача залога в собственность залогодержателя возможна лишь в виде исключения в строго определенных случаях и установленном порядке.
Порядок реализации залогового имущества предусматривает, что собственность должна быть продана по рыночной стоимости третьим лицам. Реализация заложенного имущества предусматривает гарантии интересов залогодателя в виде возврата разницы, в случае если сумма, вырученная после реализации, выше размера обеспеченного залогом требования.
Однако если вырученная сумма недостаточна для удовлетворения требования залогодержателя, то он может получить недостающую сумму из иной собственности должника.
Исполнительные документы для обращения взыскания на заложенное имущество
Взыскание в пользу залогодержателя, согласно статье 349 ГК РФ и статье 12 Закона об исполнительном производстве, может быть обращено следующими способами:
- по решению суда в рамках судебного порядка обращения взыскания;
- без обращения в суд в случае достижения согласия залогодержателя с залогодателем в рамках внесудебного порядка обращения взыскания.
Исполнительными документами взыскания на предмет залога являются:
- исполнительные листы, представляемые арбитражными судами и судами общей юрисдикции на основании принятых судебных решений;
- исполнительная надпись нотариуса в случае наличия соглашения о внесудебном порядке взыскания, который заключается в виде отдельного договора или дополнительно принятого в договор.
Обращение взыскания на имущество в судебном порядке допустимо только при принятии судебного акта в виде решения. Не допускается обращение по мировому соглашению.
Недопустимость обращения взыскания на предмет залога
Обращение взыскания не допускается в случае, если нарушение обеспеченного залогом обязательства, допущенное должником, крайне незначительно, а размер требований залогодержателя является несоразмерным стоимости заложенного имущества.
Нарушение обеспеченного залогом обязательства считается крайне незначительным, и размер требований является несоразмерным стоимости собственности при одновременном выполнении следующих условий:
- размер неисполненного обязательства ниже 5% от оценки предмета залога согласно договору о залоге;
- срок просрочки исполнения обеспеченного залогом обязательства — менее трех месяцев.
Определение начальной продажной цены
Определение начальной продажной цены при судебном порядке обращения взыскания на предмет залога.
Начальная продажная цена определяется исходя из цены, указанной в исполнительном листе об обращении взыскания, независимо от соответствия данной цены рыночной стоимости залога.
Если в исполнительном листе отсутствует указание на начальную цену, судебный пристав-исполнитель должен обратиться в суд с заявлением о разъяснении судебного решения и определении начальной цены.
Согласно позиции Президиума Высшего арбитражного суда РФ, неустановление начальной продажной цены имущества квалифицируется в качестве нарушения норм материального права.
В случае признания первичных торгов несостоявшимися начальная продажная цена заложенного движимого или недвижимого имущества снижается на 15% на повторных торгах.
Определение начальной продажной цены при внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога.
Начальная продажная цена определяется исходя из цены или способа определения цены в соглашении, исключая случаи обязательного привлечения оценщика.
В случае проведения повторных торгов начальная продажная цена снижается на 15 %. Необходимо учесть, что стороны могут предусмотреть иной порядок снижения цены.
Реализация заложенного недвижимого имущества
Продажа данного вида собственности производится согласно главе 10 Закона об ипотеке. Существует две формы реализации заложенного недвижимого имущества.
Реализация по решению суда путем продажи с публичных торгов
Публичные торги осуществляются Федеральной службой судебных приставов по месту нахождения предмета залога. Организатор извещает о проводимых публичных торгах не ранее 30 дней и не позднее 10 дней до их проведения в официальном информационном органе исполнительной власти субъекта РФ (печатном издании), по месту нахождения залога. Также соответствующая информация направляется для размещения в Интернете. В извещении указываются время, дата, место проведения торгов, основные характеристики реализуемой собственности, начальная продажная цена.
Желающие принять участие в торгах лица вносят задаток в размере, указанном в извещении о публичных торгах. Максимальный размер задатка не может быть выше 5% от начальной продажной цены.
Выигравшим публичные торги становится лицо, которое предложило максимальную цену за продаваемый предмет залога. Данным лицом и организатором торгов подписывается протокол о результатах публичных торгов.
Выигравшее лицо обязано внести покупную цену за вычетом внесенного задатка в течение пяти дней после окончания торгов. Далее в течение пяти дней с даты внесения покупной цены заключается договор купли-продажи. Основаниями для внесения записи в Единый госреестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договор купли-продажи и протокол о результатах.
Торги объявляются несостоявшимися в тех случаях, если:
- участвовало менее двух покупателей;
- не была сделана надбавка к начальной продажной цене заложенного имущества;
- выигравшее лицо в установленный срок не внесло покупную цену.
В случае выявления одного из указанных обстоятельств публичные торги объявляются несостоявшимися в течение следующего дня после их проведения.
В течение 10 дней после признания торгов несостоявшимися залогодержатель, по согласию с залогодателем, может приобрести имущество по его начальной цене и зачесть свои требования в счет покупной цены. Если собственность не удалось реализовать, то в течение месяца после первых торгов должны быть проведены повторные торги.
Если повторные публичные торги признаны несостоявшимися, то залогодержатель вправе купить заложенное имущество по цене не ниже чем 25% от его начальной цены и зачесть свои требования в счет покупной цены. Если залогодержатель не реализует право оставить за собой предмет ипотеки в течение одного месяца после признания несостоявшимися повторных торгов, то ипотека прекращается.
Реализация во внесудебном порядке посредством проведения открытого аукциона
Аукцион по реализации объекта залога проводится по месту его нахождения.
Принять участие в аукционе могут физические и юридические лица, вовремя подавшие заявку на участие в аукционе и представившие документы согласно перечню, указанному в извещении о проведении аукциона, и оплатившие задаток на счет организатора торгов в срок, указанный в извещении о проведении аукциона.
Участие иностранных юридических и физических лиц в аукционе возможно только при соблюдении всех требований, установленных законодательством РФ.
Организатор аукциона извещает об аукционе в периодическом издании, официальном информационном органе исполнительной власти субъекта РФ, в срок не позднее 10 дней до дня проведения аукциона.
Во время участия в аукционе претенденты заявляют предложения по цене посредством поднятия карточки участника аукциона.
Аукцион признается несостоявшимся в случае, если после троекратного объявления начальной цены реализации никто из участников аукциона не поднял карточку,
Победителем в аукционе является участник, номер карточки которого и предложенная цена были названы последними. Аукцион считается состоявшимся, и предложение по цене, заявленное победителем в аукционе, вносится в протокол аукциона.
Победитель в аукционе и организатор торгов подписывают протокол о результатах аукциона в день проведения аукциона.
Реализация заложенного движимого имущества
- Реализация на основании решения суда производится посредством продажи с публичных торгов согласно главе 9 ФЗ «Об исполнительном производстве».
- Реализация во внесудебном порядке производится посредством продажи с торгов, которые проводятся согласно правилам, установленным статьями 447- 448 ГК РФ, Законом о залоге, соглашением сторон, также путем продажи по договору комиссии между комиссионером и залогодержателем.
Реализация движимого имущества может быть осуществлена в следующей форме:
- продажа на открытых (закрытых) торгах, которые организуются комиссионером на основании договора комиссии, заключенного с залогодержателем;
- продажа на открытых (закрытых) торгах залогодержателем;
- поступление объекта залога в собственность залогодержателя;
- реализация ценных бумаг на торгах;
- продажа комиссионером залога без проведения торгов третьему лицу;
- продажа залогодержателем залога третьему лицу без проведения торгов.
Оспаривание действий (бездействия) судебного пристава-исполнителя
В ходе исполнительных производств судебным приставам-исполнителям рекомендовано руководствоваться позицией ВАС РФ о том, что в отношении приобретения заложенного движимого имущества третьим лицом применяются правила о добросовестном приобретении. Это исключает возможность взыскания на добросовестно приобретенное имущество.
В связи с этим при установлении факта приобретения имущества третьим лицом судебный пристав обязан после производства ареста имущества обратиться в арбитражный суд с ходатайством о привлечении в процесс залогодателя, залогодержателя и добросовестного приобретателя.
В результате рассмотрения арбитражным судом возможны следующие варианты действий:
- возобновление обращения взыскания на заложенное движимое имущество в случае, если арбитражным судом указана возможность обращения взыскания;
- вынесение постановления об окончании исполнительного производства в случае, если арбитражным судом отказано в разъяснении порядка и способа выполнения исполнительного документа или выявлена невозможность обращения взыскания.
Необходимо учесть, что переход права собственности не приводит к прекращению права залога, так как правопреемник залогодателя становится на его место. Законом не предусмотрено исключений, освобождающих лицо, которое приобрело заложенное имущество, от обязанностей из договора залога на основании неосведомленности о наложенном обременении.
По сложившейся практике судебные приставы после ареста имущества обращаются в суд с заявлением о замене стороны правопреемником. Это соответствует позиции ВС РФ и КС РФ о сохранении залога при переходе к другому лицу права на заложенное имущество.
В результате рассмотрения заявления возможны следующие варианты действий:
- замена должника лицом, приобретшим заложенное движимое имущество в случае, если заявление удовлетворено судом;
- вынесение постановления об окончании исполнительного производства в случае, если судом отказано в удовлетворении заявления.
Взыскание с должника недостающей суммы по неисполненному обязательству
В некоторых случаях удовлетворение требований взыскателя-залогодержателя невозможно из-за недостаточности средств, вырученных в результате обращения взыскания. Он обладает правом получить недостающую сумму за счет иного имущества должника.
Однако если исполнительный документ содержит только требование об обращении взыскания без указания суммы, подлежащей взысканию, то исполнительное производство подлежит окончанию после вне зависимости от способа реализации и суммы, полученной от реализации. В постановлении об окончании исполнительного производства должно быть разъяснено о праве взыскателя-залогодержателя на обращение в суд о взыскании с должника недостающей суммы по неисполненному обязательству.
Исполнительный документ вместе с требованием об обращении взыскания может содержать требование о взыскании долга в связи с неисполненным обязательством. В таком случае при недостаточности суммы, вырученной от обращения взыскания, судебный пристав-исполнитель продолжает исполнение данного документа в порядке, предусмотренном законодательством для исполнения исполнительных документов имущественного характера.
Принято Постановление Пленума ВАС РФ ОТ 17.02.2011 № 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге"
Общие положения
А) Изменение основного обязательства, обеспеченного залогом, само по себе не означает прекращение действия соглашения о залоге
В указанном Постановлении Пленум ВАС РФ отметил, что, несмотря на то, что залог имеет акцессорную (дополнительную) природу, его не всегда можно признать недействительным в автоматическом порядке, если основное обязательство изменилось.
В пункте 13 Постановления о залоге указано, что в случае изменения срока действия или размера обеспеченного обязательства соглашение о залоге продолжает действовать на тех условиях, которые были установлены при его заключении. Можно говорить о том, что увеличение основного обязательства залоговому обеспечению не требуется дополнительного согласования для продолжения обеспечения части, которая имелась в виду во время заключения соглашения о залоге. Кроме того, увеличение срока действия обеспеченного обязательства приведет к тому, что требование об обращении взыскания на предмет залога будет действительным только до окончания срока исковой давности, который был изначально согласован при обеспечении основного обязательства.
В Постановлении о залоге также отмечено, что отсутствие в соглашении о залоге указания на тот факт, что обеспечение распространяется и на проценты по кредиту, говорит о том, что залог обеспечивает только обязательство по уплате основной суммы долга.
Помимо этого, Постановление ВАС о залоге разъясняет, что, если в соглашении о залоге отсутствует указание на то, что обеспечение распространяется на проценты по кредиту, то следует учесть, что залог обеспечивает только обязательство, которое касается уплаты основной суммы долга.
Помимо этого, в пункте 14 данного Постановления Пленум ВАС РФ отметил, что уступка основного обязательства, которое обеспечивается ипотекой, может привести к переходу к новому кредитору всех существующих прав по ипотеке. Но до тех пор, пока государственная регистрация перехода права собственности не будет проведена (если она необходима), в соответствии с пунктом 4 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости), требования нового залогодержателя не могут быть удовлетворены. Необходимо изначально отразить смену залогодержателя в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделки с ним. Также в Постановлении о залоге говорится о том, что указанное правило не распространяется на отношения, которые обеспечиваются закладной.
Б) Расторжение договора, обеспеченного залогом, само по себе не означает прекращения соглашения о залоге
Пленум ВАС РФ также отметил, что расторжение договора залога еще не означает, что залоговые правоотношения будут прекращены. В пункте 26 Постановления о залоге поясняется, что залог продолжает обеспечивать обязательства, которые не прекращаются при расторжении договора, обеспеченного залогом. Это касается, например, любых неисполненных денежных обязательств.
Судебная практика по залогу ранее пришла к подобным выводам, рассматривая споры по договору поручительства. Расторжение такого соглашения приводит к прекращению обязательств на будущее время, но не лишает кредитора права требовать сумму основного долга с должника, если она образовалась до момента расторжения договора. Также кредитор может применить имущественные санкции в связи с ненадлежащим исполнением или неисполнением договора, если из соглашения сторон не следует иное.
Важно заметить, что указанная позиция использовалась при рассмотрении договора залога, поскольку залог точно так же, как и поручительство, является способом обеспечения обязательств. Но сейчас указанный подход закреплен именно в соответствующем Постановлении Пленума ВАС РФ. Кроме того, в соответствии с пояснениями, которые дал Пленум, положения статьи 337 ГК РФ свидетельствуют о том, что договор залога также обеспечивает требования о возврате полученного залога при признании основного договора недействительным.
В) По общему правилу при отчуждении залогодателем предмета залога третьему лицу залогодержатель не может требовать признания такой сделки недействительной
Пункт 23 Постановления о залоге содержит информацию по поводу того, что продажа или любое другое отчуждение заложенного имущества со стороны залогодателя без согласия на это залогодержателя не признаются недействительными по исковому заявлению, поданному залогодержателем. Для таких случаев, согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ, предусматриваются другие специальные последствия. Так залогодержатель имеет право требовать досрочного исполнения обеспеченного обязательства. Также он может обратить взыскание на предмет залога.
Но нельзя не отметить ряд исключений. Пленум ВАС РФ установил, что по инициативе залогодержателя следующий ипотечный договор, заключенный в отношении заложенного объекта недвижимости может быть признан недействительным в том случае, если залогодержателю удастся доказать, что последующая ипотека приводит к нарушению его прав. Такой договор будет признан недействительным вне зависимости от того, насколько осведомленным о существовании первоначального соглашения будет последующий залогодержатель.
Внесудебный порядок взыскания
А) Если на отчуждение заложенного имущества требуется согласие третьих лиц, то внесудебный порядок обращения на него взыскания невозможен
Пункт 2 Постановления о залоге предусматривает наличие случаев, в которых внесудебные порядок обращения взыскания на заложенное имущество является недопустимым. Так условие о внесудебном порядке всегда можно включить в договор залога части доли или доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, который был заключен одним из участников общества с залогодержателем, который не является таким участником. Помимо этого, данное условие не может предусматриваться в вопросах по правам аренды земельного участка, который не занят строениями, зданиями и сооружениями. Указанные ограничения были установлены со стороны Пленума ВАС РФ по той причине, что распоряжение этими предметами залога становится возможным только после получения согласия, данного третьими лицами - другими участниками общества, а также арендодателем земельного участка.
Также в пункте 3 Постановления о залоге разъяснен тот факт, что залогодержатель не должен разыскивать фактическое местонахождение залогодателя для того, чтобы убедиться в возможности проведения внесудебного порядка в области взыскания на заложенное имущество (подпункт 3 пункт 6 статьи 349 ГК РФ).
Б) Форма соглашения (согласия) на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество
В пункте 4 Постановления о залоге указано, что соглашение залогодержателя с залогодателем, которое касается внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество, может быть заключено в любой момент - как одновременно с оформлением договора о залоге, так и уже после того, как он будет заключен. Именно такое соглашение может представлять собой отдельный документ, но его также можно фиксировать в самом договоре о залоге как одно из его условий.
Также установлено, что соглашение залогодержателя и залогодателя о внесудебном порядке обращения взыскания на имущество, которое является предметом залога, которое содержится в отдельном документе, должно быть заключено в той же форме, в какой был составлен сам договор о залоге. Так исполнение соглашения о внесудебном порядке взыскания в отношении предмета ипотеки подлежит исполнению только после проведения его государственной регистрации (согласно пункту 3 статьи 11 Закона об ипотеке).
Данное соглашение можно квалифицировать как двустороннюю сделку. Но его нужно отличать от одностороннего согласия на внесудебный порядок отчуждения предмета залога со стороны физического лица, которое обязательно необходимо нотариально оформить (согласно пункту 4 статьи 349 ГК РФ и пункту 1 статьи 55 Закона об ипотеке). Согласие необязательно получать только, если соглашение о внесудебном порядке осуществления взыскания было точно так же оформлено у нотариуса (согласно пункту 5 Постановления о залоге). Такое согласие залогодатель не может отозвать и оспорить в суде отдельно от всего соглашения о внесудебном порядке взыскания на предмет залога.
Также в пункте 7 Постановления о залоге указывается, что такое соглашение могут оспорить его стороны, а также любые лица, права которых нарушаются при реализации предмета залога. Отдельно отмечено, что к ним не относятся лица, чьи права сохранятся в отношении заложенного имущества в процессе обращения на него взыскания.
В) При неправомерном отчуждении залогодержателем предмета залога залогодатель вправе предъявить виндикационный иск, чтобы изъять это имущество из чужого незаконного владения
При отчуждении предмета залога залогодержателем, который не имеет права на внесудебный порядок обращения взыскания, собственник (залогодатель) может виндицировать данное имущество. Точно так же залогодатель может выступить с требованием вернуть предмет залога в том случае, если залогодержатель неправомерно оставляет его в своем распоряжении.
Согласно положениям пункта 5 Постановления о залоге, в вышеуказанных случаях виндикация заложенного имущества не избавляет залогодержателя от обязанности по возмещению залогодателю всех дополнительных расходов, которые были связаны с восстановлением нарушенного права, и прочих убытков.
В случае если заложенное имущество у добросовестного приобретателя не может быть виндицировано (согласно статье 302 ГК РФ), или же сам залогодатель не воспользовался правом на виндикацию, он может выступить с требованием о полном возмещении залогодержателем причиненных убытков, в которые также включена и стоимость предмета залога.
Ипотека (залог недвижимости)
А) При разделе земельного участка, находящегося в залоге, ипотека сохраняется в отношении каждого из этих участков
Пункт 10 Постановления о залоге содержит ответ на вопрос от ВАС РФ по поводу того, сохраняется ли ипотека при изменении или непосредственном образовании земельных участков. Как обременение ипотека может сохраняться в отношении любого земельного участка, образованного при объединении, разделе, перераспределении или выделе земельных участков, если иное не предусматривается в соглашении, заключенном между залогодержателем и залогодателем.
Б) При залоге здания, строения и сооружения требуется одновременный залог прав на земельный участок, на котором находится данный объект недвижимости, а при залоге помещения - не требуется
Пленум ВАС РФ указал в пункте 11 Постановления на тот факт, что залог нежилого помещения в нежилом здании (например, в многоквартирном доме) не требует передачи в залог и земельного участка, на котором данное здание располагается. То же самое касается права аренды участка - оно не передается. Этот вывод основывается на том, что приобретатель заложенного помещения приобретает право на долю в общем имуществе здания, принадлежащее залогодателю.
Таким образом, происходит упрощение процедуры оформления прав за участки земли, которые находятся под многоквартирными домами:
1. Собственникам помещений в таких постройках земельный участок, на котором располагается дом, а также элементы озеленения и благоустройства принадлежат на правах общей долевой собственности.
2. Земельный участок под многоквартирным домом может бесплатно перейти в общую долевую собственность владельцев помещений. Акты органов власти о возникновении права общей долевой собственности у владельцев помещений в доме не нужны. То же самое касается государственной регистрации перехода права собственности на данный земельный участок - она также не требуется.
3. По заявлению лица, которое уполномочено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти могут формировать земельный участок, который находится под постройкой.
Указанные разъяснения могут быть применены и к нежилым помещениям. Но при этом в пункте 12 Постановления о залоге Пленум ВАС РФ отметил, что ипотека сооружения или здания (при залоге его целиком, а не частично) может быть проведена только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором расположено это здание или сооружение. Альтернативой договору может стать право аренды участка, принадлежащее залогодателю.
Помимо этого, в анализируемом Постановлении указано, что запрет или ограничения ипотеки или права аренды земельного участка, которые содержатся в законе, не влекут недействительности договоров ипотеки сооружений и зданий на данных участках. Это не касается случаев, когда из закона следуют запреты или ограничения на ипотеку сооружений или зданий. Указанное разъяснения направлено на урегулирование вопросов, когда ипотека земельного участка, на котором размещены постройки, не является возможной. Например, залогодатель может обладать краткосрочным правом аренды участка земли (на срок менее 1 года), или договор аренды земельного участка заключается на неопределенный срок. Права арендатора, которые следуют из договора аренды недвижимости, не подлежат процедуре государственной регистрации и не могут выступать в качестве предмета договора об ипотеке.
Помимо этого, пункт 12 Постановления о залоге можно применить к ситуации, в которой договор, на котором основываются права залогодателя на участок земли, признается незаключенным или недействительным. Исходя из этого, можно говорить о том, что договор ипотеки строения или здания останется недействительным.
Г) Залогодержателю необходимо представить доказательства уведомления всех лиц, имеющих права пользования в отношении предмета залога, чтобы иметь возможность получить заложенное имущество без обременений
В пункте 2 статьи 40 Закона об ипотеке указано, что при обращении взыскания на заложенное недвижимое имущества все права, связанные с пользованием и арендой в отношении этого имущества должны быть прекращены. Для того чтобы арендаторы и другие лица, обладающие правами пользования, могли защитить свои права и интересы, Пленумом ВАС РФ были предусмотрены следующие правила, которые были отражены в пункте 22 Постановления о залоге.
В процессе судебного порядка обращения взыскания все вышеперечисленные лица должны быть привлечены к участию в деле. В случае внесудебного порядка залогодержателю необходимо письменно их уведомить об этом. Если доказательства подобных уведомлений отсутствуют, залогодержатель может получить отказ в погашении записей о правах пользования в отношении недвижимого имущества соответствующего типа.
Обращение взыскания на предмет залога
А) Право на обращение взыскания на предмет залога возникает в день неисполнения обеспеченного обязательства
В пункте 17 Постановления о залоге содержится информация касательно определения момента времени, который залогодержатель наделяется правом обратить взыскание на предмет залога. Такое право может появиться в тот день, когда лицо не исполнит обеспеченное обязательство, если договор или закон не предусматривают иное.
Обязательство до востребования или бессрочное обязательство считаются нарушенными в семидневный срок, исчисление которого производится с момента предъявления кредитором требования соответствующего характера. Само же право на взыскание заложенного имущества, которым обеспечивается обязательство, исполняемое посредством периодических платежей, может возникнуть в том случае, если в течение 12 месяцев более трех раз будут нарушены сроки внесения платежей. Данные нарушения должны быть допущены к общему списку фактов до непосредственного обращения кредитора в суд либо направления уведомления об обращении во внесудебном порядке взыскания на предмет залога.
Б) Незначительность нарушения обязательства, обеспеченного залогом, должен доказывать залогодатель
Положения пункта 19 Постановления устанавливают, что информация о незначительности нарушения основного обязательства, обеспеченного залогом, указанная в пункте 2 статьи 348 ГК РФ, может быть применена и к залоговым отношениям, которые возникают в силу закона. Это правило означает, что незначительным можно считать нарушение основного обязательства, не превышающего 5% от рыночной стоимости предмета залога. Именно на залогодателя в этом случае возлагается бремя доказывания.
В) Допускается общая оценка нескольких вещей (прав), являющихся предметом залога
В пункте 27 Постановления о залоге предусмотрено, что договор о залоге может содержать общую оценку нескольких имущественных прав (движимых вещей) либо недвижимых вещей, которые выступают в качестве предмета залога. В соответствии с этой позицией, ни статья 9 Закона об ипотеке, ни статья 339 ГК РФ не содержат никаких указаний на тот факт, что в договоре об ипотеке, предметом которого выступают несколько объектов недвижимого имущества, должна быть определена отдельно оценка каждого объекта недвижимости. Именно поэтому, определение в договоре залога (и в договоре залога недвижимости) общей стоимости заложенного имущества можно считать достаточным для того, чтобы считать согласованным условие об оценке залога.
Реализация предмета залога
А) Способ реализации предмета залога при ипотеке является существенным условием соглашения о залоге, а при залоге движимого имущества - не является таковым.
В пунктах 28-29 Постановления о залоге Пленумом ВАС РФ были определены основные особенности и перечислены все способы, посредством которых осуществляется реализация заложенного имущества. Так в отношении недвижимости могут использоваться следующие способы:
2. Покупка заложенного имущества залогодержателем для третьих лиц или для себя в счет покупной цены требований, обеспеченных ипотекой по отношению к должнику.
Что касается движимого имущества, то к нему применяются несколько другие способы:
1. Продажа на закрытом или открытом аукционе.
2. Продажа на закрытых или открытых торгах, которые организовываются комиссионером.
3. Реализация ценных бумаг, которые обращаются на организованном рынке ценных бумаг, а также на торгах лица, выступившего в качестве организатора торговли.
4. Продажа предмета залога залогодержателем третьему лицу без проведения торгов.
5. Продажа предмета залога третьему лицу комиссионером, который действует на основании договора комиссии, который заключается с залогодержателем без проведения торгов.
6. Поступление предмета залога в собственность залогодержателя.
Пленум ВАС РФ также отметил, что способ реализации залога недвижимости можно считать существенным условием договора, но для залога движимого имущества он таковым не является. Если в договоре ипотеки не отмечен способ реализации заложенного имущества, либо указывается несколько способов такой реализации, то этот документ нельзя считать заключенным. Если в договоре залога движимого имущества отсутствует условие о способе реализации, то реализация заложенного имущества будет осуществляться посредством продажи на открытых торгах предмета залога. Что касается ценных бумаг, которые обращаются на организованном рынке, то они будут проданы на торгах, инициированных организатором торговли на рынке ценных бумаг.
Б) Пропуск установленного в соглашении срока на реализацию предмета залога не влечет лишения права на реализацию заложенного имущества
В пункте 30 указанного Постановления о залоге отмечается, что реализация предмета залога по прошествии срока, отведенного на его реализацию, не означает то, что последующее обращение взыскания на заложенное имущество невозможно. Залогодатель при этом имеет право потребовать возмещение убытков, вызванных задержкой, со стороны залогодержателя.
Также Пленум ВАС РФ указал, что убытками можно считать разницу между вырученной суммой от продажи заложенного имущества и ценой предмета залога, если его продажа осуществлялась в надлежащий срок.
В) Залогодатель вправе оставить предмет залога за собой, только если он владеет этим имуществом
В пункте 33 Постановления о залоге Пленум ВАС РФ отметил, что залогодержатель может оставить за собой заложенное имущество в том случае, если на момент обращения взыскания он им владеет. Если же предмет залога пребывает в собственности залогодателя либо третьего лица, то право собственности на него может появиться только с момента приобретения владения. Также пункт 36 Постановления о залоге содержит информацию о том, что заложенное имущественное право может перейти к залогодержателю в тот момент, когда залогодатель получает заявление о переводе такого права на свое имя. При этом залогодержателю необходимо уведомить должника по обязательству, имущественное право по которому выступает в качестве предмета залога. Если должник не будет уведомлен, новый кредитор принимает на себя все риски, которые касаются исполнения обязательств первоначального кредитора.
Процессуальные вопросы
А) Допускается отдельное предъявление в суд требований об обращении взыскания на заложенное имущество и об исполнении обеспеченного залогом обязательства
Постановление о залоге также содержит информацию о том, что наличие соглашения о внесудебном порядке взыскания не является исключением того, что залогодержатель может обратиться в суд, изъявив требование об обращении взыскания на заложенное имущество. Но все судебные расходы в этом случае будут возложены на истца, который стал инициатором судебного разбирательства, если он не представит доказательства безрезультативности обращения взыскания во внесудебном порядке (согласно пункту 8 Постановления о залоге).
В своем разъяснении Пленум ВАС РФ указал, что по своему выбору залогодержатель может потребовать:
1. Обращения взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном для его реализации, на который обращено взыскание.
2. Передачи ему заложенной вещи для ее последующей продажи в рамках условий соглашения, заключенного с залогодателем.
Кроме того, в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ о залоге допускается возможность предъявления требования об обращении взыскания на предмет залога и исполнении обязательства, которое посредством залога может быть обеспечено. Если же в качестве залогодателя выступает не должник по основному обязательству, а им является третье лицо, то к делу об обращении взыскания на заложенное имущество привлекают должника по обеспеченному обязательству.
Также Пленум ВАС РФ уточнил, что если в суд одновременно предъявляются требования касательно обращения взыскания на заложенное имущество и исполнения обязательства, обеспеченного залогом, то требование об обращении взыскания должно быть оплачено государственной пошлиной как заявление, которому присущ неимущественный характер. Если же это требование предъявляется отдельно, то выплата государственной пошлины производится в соответствии с размером и порядком, которые предусмотрены для заявлений имущественного характера.
Б) Иск о пресечении действий по реализации предмета залога
В пункте 20 Постановления о залоге Пленум ВАС РФ разъяснил, что если залогодержатель незаконно обращает взыскание на заложенное имущество во внесудебном порядке. То залогодатель, опираясь на положения абзаца 3 статьи 12 ГК РФ, может обратиться с исковым заявлением в суд, потребовав пресечения действий, которые касаются реализации предмета залога.
В) При внесудебном порядке обращения взыскания залогодержатель вправе осуществить взыскание в порядке исполнительного производства, если залогодатель отказался от исполнения своих обязательств
В пункте 21 Постановления о залоге предусматривается ситуация, в которой залогодатель выражает отказ в исполнении собственных обязательств по предоставлению предмета залога во внесудебном порядке. В этом случае залогодатель всегда может обратиться к нотариусу, который поставит исполнительную надпись на закладной или договоре залога. После этого он может обратиться за принудительным изъятием предмета залога или его принудительной продажей, руководствуясь правилами, указанными в Федеральном законе от 02.10.2007 № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве". Однако важно помнить о том, что такая надпись должна совершаться в бесспорном порядке. Если залогодатель возразит на совершение исполнительной надписи, то сделать это будет невозможно.