Юридическое сопровождение преимущественного права выкупа 159 фз. О практике приватизации части нежилого помещения
О малых сих замолвлено слово Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) был принят в целях государственной поддержки малого и среднего предпринимательства.
Согласно Закону N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства (далее - арендаторы) при соответствии определенным условиям имеют преимущественное право на приватизацию арендуемого ими помещения (далее - преимущественное право). Но на практике даже при соблюдении этих условий реализация преимущественного права может быть затруднена. Нередко из соображений хозяйственной экономии органы государственной власти сдают в аренду части помещений. Арендатор формально лишается возможности реализовать преимущественное право в связи с тем, что арендованное имущество не является самостоятельной недвижимой вещью и не имеет кадастрового номера, в отличие от помещения, частью которого оно является. Толкование Закона N 159-ФЗ дано Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) в информационном письме N 13 4 , пункт 8 которого, в частности, гласит: "Реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект" (выделено нами. - Ю.Х., Ю.Н.). Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Таким образом, ВАС РФ допускает реализацию преимущественного права применительно к частям помещений при условии, что такие части можно обособить. Одно это толкование тем не менее не дает ответов на многие вопросы, возникающие на практике.Слово и дело
Во-первых, неясно, каким именно способом должна подтверждаться возможность обособления помещения. Возникает несколько вариантов: получение справок в соответствующих органах (например, проектно-инвентаризационные бюро) либо проведение экспертизы. Второй вариант, безусловно, надежнее, но является гораздо более дорогостоящим. Во-вторых, отсутствует регламентированный механизм взаимодействия сторон при обособлении помещения. Так, невозможно определить, на кого возлагается обязанность или право установить возможность обособления части помещения и непосредственно произвести обособление части помещения (включая затраты - материальные, финансовые, организационные). Даже в случае обращения арендатора за обособлением имущества нет гарантий содействия со стороны органа власти, так как отсутствует четко закрепленная обязанность. Более того, шансы на оказание содействия со стороны государственного органа обычно очень малы, поскольку он, как правило, больше заинтересован в продаже помещения с торгов. В отсутствие регламентированного законодательством порядка подачи и рассмотрения заявления арендатора о реализации преимущественного права в отношении части помещения, в том числе сроков, в ходе производства экспертизы, сбора доказательств (а занимает это, как правило, немалое время) помещение уже может быть выставлено на торги целиком. Это усложнит осуществление преимущественного права и даже может послужить основанием для отказа в его реализации. Обособление части помещения зависит от воли арендодателя (органа власти, реализующего права собственника), что, с учетом существующего в данной области правового вакуума, является серьезным коррупциогенным фактором. Безусловно, в случае неправомерного отказа государственного органа у арендатора есть право на судебную защиту, но в силу отсутствия законодательной регламентации рассматриваемых отношений перспективы подобных споров неоднозначны. Данная проблема усугубляется еще и тем, что практически единственный источник правового поля в такой ситуации - информационное письмо N 134.Практическая сторона
В отсутствие особых правил реализации преимущественного права в отношении части помещения суды, ссылаясь на пункт 1 статьи 209 ГК РФ , часто указывают, что "собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом", в силу чего его отказ разделить помещение не может быть признан незаконным. Так, в решении по делу N А79-2127/2010 отмечено, что в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения и распоряжения своим имуществом, в связи с чем необходимо его волеизъявление на создание из одного объекта путем его разделения нескольких самостоятельных объектов, и при отсутствии такого волеизъявления упомянутая часть указанного нежилого помещения, не выделенная в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект, на которую право муниципальной собственности не зарегистрировано, не может являться объектом купли-продажи. Такой же аргумент приводится судом в решении по делу N А33-5998/2010. Оба решения оспаривались в апелляционной инстанции, однако отменены не были. В Северо-Западном округе аналогичная позиция нашла отражение в немногих постановлениях (например, в Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа (далее - ФАС СЗО) от 11.05.2012 по делу N А56-22715/2011). При этом суд сослался на то, что в силу пункта 9 информационного письма N 134 соарендаторы вправе выкупить не каждый свою часть единого помещения, а все помещение в общую долевую собственность. Аналогичная позиция высказана в Определении ВАС РФ от 21.01.2010 N ВАС-17757/09.Точка бифуркации
Следует отметить, что выработанная судами позиция правомерна, если правильно назвать все ее составляющие. Действительно, продажа арендованной части помещения возможна лишь после ее обособления. Обособление возможно по воле (с согласия) собственника. При этом в ситуации, когда все помещение сдано в аренду нескольким субъектам преимущественного права, может быть произведен не раздел помещения, а выкуп его в общую собственность. Иное толкование не позволило бы примирить позиции, сформулированные в пунктах 8 и 9 информационного письма N 134. Однако такая позиция не является исчерпывающей и универсальной. К примеру, она не охватывает ситуации, в которых в аренду сдана только часть помещения, а другие части не являются объектами аренды или арендованы субъектами, не подпадающими под действие Закона N 159-ФЗ. Механическое применение сформулированного выше подхода в такой ситуации привело бы к нарушению прав арендатора. Представляется, что в подобной ситуации - отсутствия возможности долевого выкупа арендуемого помещения - для реализации смысла Закона N 159-ФЗ и рекомендаций пункта 8 информационного письма N 134 необходимо выработать новую правовую позицию. Ее зачатки видны в практике ФАС СЗО. В Постановлении ФАС СЗО от 05.07.2011 по делу N А42-5124/2010 говорится, что арендатор просил признать незаконным отказ в реализации преимущественного права и обязать администрацию принять решение и совершить действия по реализации этого права. Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении заявления отказали, сославшись на то, что арендуется часть помещения и не сформирован самостоятельный объект. Суд кассационной инстанции отменил акты и направил дело на новое рассмотрение, указав при этом, что судам надлежит оценить возможность формирования самостоятельного объекта. Как следует из Постановления ФАС СЗО от 10.03.2011 по делу N А56-95597/2009, арендатор обратился с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ) в реализации преимущественного права и понуждении заключить договор купли-продажи. Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования полностью. Суд кассационной инстанции отказал в удовлетворении жалобы КУГИ и поддержал требования общества, указав, что:- а) по делу установлена возможность формирования отдельного объекта;
- б) Законом N 159-ФЗ не установлено каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости;
- в) доказательств невозможности формирования спорной площади в качестве обособленного объекта в материалы дела не представлено.
Халимовский Ю.А., кандидат юридических наук, доцент юридического отделения Института гуманитарного образования ФГБОУ ВПО "Санкт-Петербургский государственный политехнический университет".
Нечаева Ю.В., студентка 4-го курса юридического отделения Института гуманитарного образования ФГБОУ ВПО "Санкт-Петербургский государственный политехнический университет".
1400
стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Ответы юристов (3)
Здравствуйте Андрей!
Хорошо бы видеть сам договор аренды.
В 2014 году срок договора аренды закончился, и в настоящее время считается заключенным на неопределённый срок.
Андрей
Но 25 дней назад мы получили по почте уведомление от ДГИ, что нам необходимо заключить новый договор аренды по рыночным ставкам вместо старого, с неопределённым сроком.
Андрей
Скорее всего с Вами хотят заключить дополнительное соглашение к старому договору аренды а не новый договор, с учетом того, что вы говорите что договор пролонгирован на неопределенный срок.
3. Если мы решим подать заявление на новый договор аренды, придёт специалист ДГИ и увидит значительные перепланировки, будет ли это основанием не только для не заключения нового договора аренды, но и для аннуляции нашего заявления на выкуп по 159-ФЗ?
Андрей
Весьма вероятно, что это может быть основанием для расторжения договора аренды судебном порядке
Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или
назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Андрей
Думаю с момента получения вами проекта договора купли продажи нежилого помещения. В течение 30 дней с момента получения проекта договора вы имеете право оспорить оценку помещения.
4. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
4.1. Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
(часть 4.1 введена Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ)
получен
гонорар
34%
Общаться в чате
Петин Дмитрий
Юрист, г. Энгельс
Бесплатная оценка вашей ситуации
3647 ответов
1090 отзывов
Добрый день.
Субаренды у нас нет, но есть перепланировки, которые необходимо очень долго узаконивать.
Андрей
Площадь арендуемого помещения изменилась? Имеется кадастровый/технический паспорт?
Не понятно требование к перепланировке. Поэтому отвечу на остальные вопросы.
1. Можем ли мы не подавать заявление на новый договор аренды и ждать решения ДГИ о выкупе?
Андрей
После получения вашего заявления в двухмесячный срок ДГИ обязан заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества и в
десятидневный срок после утверждения такого решения направить
вам проект договора купли-продажи арендуемого имущества.
Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
4. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
(в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)
4.1. Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
5. Когда в целом по 159-ФЗ считается, что ДГИ дало своё согласие на продажу нам помещения, которое нельзя уже отменить из-за перепланировок, неоплаты аренды и т.д.? В момент подачи заявления на выкуп? В момент получения их согласия на продажу? В момент вынесения судебного решения, если мы не согласимся с предложенной ценой?
Закон предъявляет только следующее:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.
5. Когда в целом по 159-ФЗ считается, что ДГИ дало своё согласие на продажу нам помещения, которое нельзя уже отменить из-за перепланировок, неоплаты аренды и т.д.? В момент подачи заявления на выкуп? В момент получения их согласия на продажу? В момент вынесения судебного решения, если мы не согласимся с предложенной ценой?
Андрей
9. Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:
3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.
получен
гонорар
66%
1. Можем ли мы не подавать заявление на новый договор аренды и ждать решения ДГИ о выкупе? Тогда с 9 декабря старый договор будет расторгнут в одностороннем порядке Департаментом в течение трёх месяцев.
Андрей
На мой взгляд, если Вами подано заявление о приватизации в рамках действующего договора аренды, то в любом случае Ваше право на приватизацию не утрачивается, даже если договор к моменту принятия соответствующим органом решения о приватизации будет прекращен.
Согласно ч.9 ст.4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ
Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:
1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;
2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи;
3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.
То есть такого основания как прекращение действующего договора аренды этот исчерпывающий перечень не содержит.
Малый и средний бизнес в Москве и крупных городах России, силу законов рынка, был практически лишен возможности получения недвижимости в собственность, по причине ее дороговизны для этой категории предпринимателей. Поэтому выкуп недвижимости у города в соответствии с принятым в 2008 году Федеральным законом 159-ФЗ, стал одной из тех льгот, благодаря которым государство создало условия субъектам малого и среднего предпринимательства (далее - МСП) не только для поддержания себя на плаву, но и для дальнейшего развития.
Условия выкупа недвижимости у города
Однако выкуп по договору аренды дается субъектам МСП при соблюдении определенных условий. Юристы юристы Legal support рекомендуют внимательнее относиться к их соблюдению, так как практика компании показывает: желая выкупить по договору аренды помещение у муниципалитета, предприниматели получают правомерный отказ со ссылкой на несоблюдение ими требований закона.
Итак, преимущественный выкуп по 159-ФЗ арендуемого помещения возможен только при соблюдении субъектами МСП ряда условий. В ином случае помещение будет передано новому владельцу в результате конкурса или аукциона (178-ФЗ) в полной зависимости от воли тех государственных органов, которые, согласно 159-ФЗ, уполномочены государством на отчуждение имущества.
Критерии для получения льгот при условии выкупа недвижимости у города
Таких основных условий несколько. Попытаемся кратко их обозначить.
Во-первых, помещение, которое намерен выкупить субъект МСП, должно находится у него в аренде не менее двух лет. Точкой отсчета ранее был день вступления в силу закона 159-ФЗ, т.е. 5 августа 2008 года, но сегодня в силу естественных причин эта дата потеряла свою актуальность. Датой отсчета выступает 01.07. 2015. Будьте внимательны. Договоры, заключенные позднее первого июля тринадцатого года - не будут соответствовать критериям льготного выкупа.
Во-вторых, у субъекта малого и среднего предпринимательства должна отсутствовать задолженность по арендной плате и неустойкам, чтобы отсутствовали даже формальные причины для выкупа по договору аренды. Таким образом, подача предпринимателем заявления о реализации своего преимущественного права на приобретение в собственность ранее арендуемого помещения, по факту предполагает отсутствие у субъекта малого бизнеса каких-либо задолженностей, связанных с арендой этого помещения.
В-третьих, помещение должно быть откадастрировано и право собственности на него муниципального образования должно быть установлено. Вы можете заранее запросить кадастровую выписку и сверить ее с техническим чертежом в договоре. Если расхождения незаметны, скорее всего все будет хорошо.
Что делать тем предпринимателям, кому не посчастливилось быть арендаторами подобных помещений, а воспользоваться возможностью хочется, тем более что по 159-ФЗ полагается 5 летняя и практически беспроцентная рассрочка. Конечно, переуступать права аренды по договорам с Департаментом имущества нельзя, но можно уступить права корпоративные, т.е. вы можете купить такой договор вместе с юридическим лицом. На сегодняшний день на сайтах недвижимости существует огромное количество объявлений с надписью "переуступка прав аренды от ДИГМ" (Департамент имущества города Москвы).
Конечно, есть риски связанные с приобретением “старого” юрлица, но при вдумчивом due diligence со стороны юристов покупателя, правильном сопровождении сделки, эти риски получается существенно уменьшить.
А потенциальная привлекательность рассрочки и возможность оспорить, предложенную оферентом цену договора в судебном порядке, делает данное направление надежным и доходным способом инвестирования средств.
Как правильно выкупить арендуемое у города помещение: условия, процедура, порядок оплаты и налогообложения.
В России существует Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ, позволяющий выкупить арендуемое у государства или города помещение по преимущественному праву – когда-то действие этого закона должно было закончиться в 2013 году, потом в 2015-м. И вот теперь действие закона вновь продлено, на сей раз до июля 2018 года.Условия
Итак, для начала разберемся, почему же именно «преимущественное право» и как его реализовать в Санкт-Петербурге (в иных субъектах Российской Федерации по аналогии). Что интересно, ранее (в частности, до 1 января 2009 года) организации и индивидуальные предприниматели могли воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых ими помещений, только если им было направлено уведомление о предстоящей приватизации такого помещения с предложением его выкупа. На сегодняшний они вправе по своей инициативе обратиться за реализацией права преимущественного выкупа недвижимого имущества, которое арендуют. Дело в том, что имущество у города можно купить только на торгах. Такой порядок установлен законодательством о защите конкуренции (ФЗ от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»). Однако ФЗ № 159 позволяет приобрести помещение у города без участия в торгах. Более того, на торгах стоимость помещения будет лишь увеличиваться, а на основании преимущественного права выкупа можно приобрести помещение по максимально низкой цене, предложенной городом. В ФЗ № 159 указано три основных критерия, которые должны быть соблюдены для осуществления преимущественного права выкупа помещения у города:- юридическое лицо или индивидуальный предприниматель является субъектом малого и среднего предпринимательство;
- по состоянию на 01.07.2015 имущество арендуется им непрерывно в течение двух и более лет;
- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, по неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи.
Подача заявления
Для начала необходимо подать заявление на преимущественное право выкупа помещения. Форму данного заявления можно скачать в интернете или в справочно-правовых системах. Данное заявление утверждено распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 03.08.2006 № 233-р «Об организации взаимодействия структурных подразделений Комитета по управлению городским имуществом и открытого акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) объектов недвижимости». Примечание: Хотелось бы обратить особое внимание на то, что Комитета по управлению городским имуществом в Санкт-Петербурге больше не существует. Он объединился с Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству и был реорганизован в Комитет имущественных отношений (далее - КИО) Санкт-Петербурга (находится он на площади Стачек), который действует, начиная с 21.04.2015 года и по сей день (см. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 19.01.2015 № 5 «О мерах по совершенствованию управления городским имуществом и земельными ресурсами Санкт-Петербурга»). Для того, чтобы подать заявление, к нему необходимо приложить необходимые документы. Список этих документов также утвержден Распоряжением № 233-р (также добавлены некоторые документы, которые может запросить КИО):- оригинал или нотариально заверенная копия выписки из Единого государственного реестра юридических лиц;
- копии учредительных документов со всеми изменениями (для юридических лиц);
- решение уполномоченного органа управления юридического лица о приобретении арендуемого объекта нежилого фонда (для юридических лиц);
- выписки из реестра акционеров/списка участников общества по состоянию за обусловленный период;
- копия документа, подтверждающего полномочия исполнительного органа (для юридических лиц);
- справка об отсутствии задолженности по договору аренды;
- документ, подтверждающий среднюю численность работников за обусловленный период;
- объем выручки от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость за обусловленный период.
Что дальше?
Итак, заявление подано. С момента подачи заявления в течение 2-3 месяцев будет осуществляться проверка преимущественного права выкупа, организации/индивидуального предпринимателя-заявителя, самого помещения. В частности, госорган обязан будет произвести следующие действия:- В двухмесячный срок со дня получения заявления заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.
- В течение двух недель с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества.
- В десятидневный срок после утверждения такого решения направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.
Оплата
Оплачивается приобретаемое недвижимое имущество единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Выбор способа оплаты – это право покупателя помещения. Покупатель также может выбрать период рассрочки, однако он не может быть менее трех лет. Стоит обратить внимание на то, что на сумму рассрочки начислят проценты исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Но потом стоимость этого имущества можно оплатить досрочно. Начислению процентов нужно уделить пристальное внимание, поскольку иногда они начисляются неправильно. Например, в Постановлении ФАС СЗО от 10.07.2013 № А66-5536/2012 судьи признали неправомерным начисление процентов на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору, при этом проценты должны были начисляться на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка. А вот если покупатель будет допускать просрочку исполнения обязательств по внесению платежей, по условиям договора купли-продажи ему может быть начислена неустойка, и не только на выкупные платежи, но и на проценты (например, Постановление ФАС МО от 20.01.2014 № Ф05-15603/2013). При покупке имущества в рассрочку оно находится в залоге у продавца до полной его оплаты (и если в договоре пропишут, что данное правило не применяется, это условие будет являться ничтожным). Это говорит о том, что когда будет получено заявление о праве собственности, то в нем будет сделана отметка о наличии обременения в виде залога.Налогообложение
Если право собственности перешло к организации или индивидуальному предпринимателю в порядке реализации им своего преимущественного права, то такое отчуждение государственного и муниципального имущества не подлежит обложению НДС. Такое условие действует уже с 2011 года (см. письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 29 августа 2011 г. № 03-07-14/88).Утрата преимущественного права
Преимущественное право выкупа помещения не бесспорно, будьте осторожны, его можно утратить. Обстоятельствами, которые могут повлечь утрату преимущественного права выкупа помещения являются:- отказ от заключения договора;
- истечение 30 дней со дня получения предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан в указанный срок, за исключением случаев приостановления срока при оспаривании достоверности рыночной стоимости объекта оценки;
- расторжение договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.
Передача субъектам малого предпринимательства государственного и муниципального имущества в долгосрочное владение и пользование с правом преимущественного выкупа данного имущества регулируются Федеральным законом от 24.07.2007г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в российской Федерации» (ч.4 ст.18); Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ, а так же правовыми актами субъектов РФ и муниципальных образований.
03 июля 2018 года приняты изменения к данным Федеральным законам: сняты ограничения по сроку выкупа арендуемого имущества - теперь он бессрочный, сокращены сроки владения имуществом - 2 года и более с момента подачи заявления, а так же появился шанс у тех, кто утратил право на приобретение арендуемого имущества (отказался от заключения договора купли-продажи или не подписал проект договора в течение 30 дней), если оно еще находится в аренде у субъекта малого или среднего бизнеса.
Решение о приватизации арендуемого недвижимого имущества города Москвы принимает уполномоченный орган:
- площадью до 1000 кв. метров принимает Департамент городского имущества г. Москвы, а
- площадью от 1000 кв. принимает Правительство Москвы;
Оплата за приобретаемое арендуемое имущество может быть единовременной или в рассрочку — 5 лет.