Как расторгнуть договор ренты? Одинокие Исковое заявление о расторжении договора ренты с пожизненным содержанием.
Расторгнуть договор ренты с пожизненным содержанием, который является основным источником получения недвижимости малообеспеченными гражданами, представляется возможным только при наличии весомых обстоятельств.
Пожизненная рента - двустороннее соглашение, по которому одна сторона - получатель (держатель) ренты обязуется перевести триаду прав на находящееся в его собственности имущество другой стороне - рентодателю, а последний, в свою очередь, берет на себя обязательства по выплате постоянных денежных сумм в адрес первого.
Основные правовые моменты пожизненной ренты:
- Рентополучатель - только физическое лицо;
- Рентодатель - как физическое, так и юридическое лицо;
- Период выполнения рентных обязательств - весь период жизни собственника имущества;
- Рентодателем могут быть сразу несколько субъектов;
- Собственник имущества может указать в качестве получателя ренты другое лицо;
- Повреждение первоначального вида оговоренного в договоре имущества или его гибель, не освобождают рентодателя от предусмотренных обязанностей;
- Платежи вносятся помесячно (если в договоре не установлен другой период);
- Размер ежемесячной суммы, подлежащей выплате в счет ренты не может быть меньше минимального размера оплаты труда (в отношении ренты с иждивением установлен двойной размер минимального показателя оплаты);
- При долевом участии рентоплательщиков их доли признаются равными (если договор не указывает на другие пропорции).
В рамках условия о пожизненном осуществлении рентных обязательств выделяют два вида договора:
- Пожизненная рента (подразумевает периодические выплаты денежных средств в течение всей жизни собственника имущества, которое выступает предметом договора);
- Пожизненное содержание с иждивением (подразумевает выплату денежных средств и полное жизнеобеспечение, выраженное в натуральной форме, а также погашение обязательств рентополучателя).
Важным отличием названных конструкций является то, что пожизненная рента с иждивением может заключаться только в отношении недвижимого имущества. Именно поэтому объем обязательств рентодателя значительно шире.
Особенностями пожизненной ренты считаются:
- Предметом договора могут выступать как движимые, так и недвижимые объекты гражданского оборота;
- В качестве обязательств рентодателя могут быть указаны только денежные выплаты.
Особенностями пожизненного содержания с иждивением выступают:
- Предмет договора - только недвижимость;
- Рентодатель по условиям договора может быть обязан обеспечивать собственника имущества едой, одеждой, медикаментами, производить ремонт помещения, осуществлять личный уход за контрстороной договора;
- Рентодатель может осуществлять исполнение обязательсв получателя ренты: оплата коммунальных платежей, налогового бремени, кредитных обязательств (если это условие предусмотрено в договоре ренты).
Плюсы и минусы договора
Плюсы :
- Предметом может выступать дорогостоящее имущество (квартира, гараж);
- Рентоплательщик приобретает ограниченное право собственности на предполагаемое имущество сразу после подписания договора или его регистрации;
- Первоначальный собственник имущества рентного договора продолжает пользоваться таким имуществом;
Минусы:
- Слабая законодательная защищенность плательщика ренты;
- Невозможность отчуждать имущество без соответствующего согласия рентополучателя;
- Присутствие одностороннего порядка расторжения договора, к которому может прибегать только держатель ренты (собственник);
- Отсутствие законодательной возможности на выкуп ренты по инициативе рентоплательщика;
- Длительный характер отношений;
- Не прекращение обязанностей рентоплательщика даже в случае утраты, гибели, обесценивания предмета договора.
Основания и способы расторжения
При возникновении разногласий между сторонами ренты необходимо учитывать ряд причин, которые могут послужить основанием для прекращения отношений и то, какие способы для этого предусмотрены.
Расторжение рентного договора допустимо одним из следующих способов:
- Внесудебный порядок (по обоюдному согласию);
- В судебных инстанциях.
Внесудебный порядок расторжения подразумевает урегулирование спора без суда. Стороны могут оформить консенсус путем заключения мирового соглашения, по которому положение сторон будет возвращено к тому, что предшествовало заключению сделки (например, рентодатель возвращает имущество, а рентополучатель ранее уплаченную сумму).
Расторжение рентного договора в суде обычно спровоцировано наличием серьезных разногласий между его участниками. Для осуществления процедуры необходимо наличие одного из следующих оснований:
- Недействительность сделки (применяются общие условия о сделке: заключена неуправомоченным лицом; под угрозой насилия или в заблуждении; не проведена государственная регистрация; наличие грубых нарушений в оформлении и содержании договора; противоречие основам правопорядка);
- Длительная просрочка платежей (более 1 года);
- Признание рентодателя несостоятельным (при наличии соответствующего решения суда);
- Невыполнение существенных условий договора;
- Наличие злоупотреблений правами со стороны рентодателя в отношении переданного ему имущества (использование не по назначению или с вероятностью нанесения непоправимого ущерба).
В рамках судопроизводства сторона-истец, настаивающая на нарушении условий договора обязана доказать свою правоту на основании правил ГК РФ, а не в контексте своих личных соображений.
Главным правовым последствием расторжения рентного договора в суде может быть: возложение на рентоплательщика обязанности по выкупу ренты (размер выкупной стоимости не может быть меньше годового объема рентных взносов), а также возврат имущества и необходимость в возмещении всех трат и сопутствующих потерь рентополучателю.
Мошенничество по договору пожизненной ренты: как избежать
Нормы права, посвященные рентным отношениям в большей мере, направлены на защиту позиции рентополучателя, в то время как плательщик ренты остается почти бесправным.
На практике, более управомоченная сторона может злонамеренно провоцировать невозможность исполнения рентоплательщиком своих обязанностей путем длительного отсутствия и фактического неполучения платежей; имитацией разгрома квартиры рентоплательщиком.
Чтобы избежать всякое мошенничество, необходимо четко фиксировать все действия по осуществлению рентных обязательств. К ним можно отнести:
- затребование расписки при передаче денег;
- сохранение чеков за произведенные покупки, услуги;
- фото-, видеофиксация;
- привлечение свидетелей.
Вывод
Неравное положение сторон рентного договора обуславливает частое злоупотребление правом. Выгодная, на первый взгляд, конструкция может повлечь существенные затраты и потери для рентоплательщика. Предварительная оценка правовых нюансов, рисков и добросовестности контрсторон обеспечит стабильность отношений и достижение поставленных целей.
                                             ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
         о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением и возврате               
                            имущества, признании права собственности на квартиру.
 
 
          01 июля 2010г. я заключила с Гаспаряном А.А.
договор пожизненного содержания с иждивением, согласно которому я передала ему в собственность квартиру, расположенную по адресу: Москва, ул. Тверская 2, кв.3
         Согласно  указанного договора пожизненного содержания с иждивением ответчик обязан предоставить мне содержание с иждивением, которое должно включать обеспечение моих потребностей в питании, одежде, лекарствах; уход за мной, если этого требует состояние здоровья; оказание различных бытовых услуг.
         Согласно п. 6 указанного договора стоимость всего объема содержания составляет 20 минимальных размеров оплаты труда, установленных законодательством РФ, ежемесячно, при этом часть содержания в размере 15 минимальных размеров оплаты труда ответчик обязан мне выплачивать не  позднее 25 числа каждого месяца.
         Указанные обязательства ответчик не исполняет.
 
         По состоянию здоровья я не могу себя самостоятельно обслуживать, не в состоянии готовить себе горячее питание, убираться в квартире, стирать, покупать вещи, продукты, лекарства. Ответчик является медицинским работником, при подписании договора содержания с иждивением он обещал оказывать мне профессиональный уход и медицинскую помощь, обещал предпринять меры к восстановлению зрения. Ничего этого ответчиком сделано не было.
     Ответчик не выплачивал мне ни разу периодические платежи в деньгах, предусмотренные договором. Более того, снимал крупные суммы денег с моей пенсии и оставлял себе. Порядок в квартире поддерживался Гаспаряном только в 2010г. После этого он ограничился посещением квартиры 1-2 раза в месяц, иногда приносил продукты. В  2011 годах он стал сдавать одну комнату в спорной квартире квартирантам, на которых и пытался переложить свои обязанности по уходу за мной,  предусмотренные договором.
      Ответчик не осуществлял за мной уход, не обеспечивал питанием, в том числе горячим, не обеспечивал медицинским обслуживанием, не покупал одежду. Пытаясь приготовить еду я получила телесные повреждения (ожоги). Ответчик отказался меня лечить.  Из-за отсутствия полноценного горячего питания на протяжении многих лет у меня развилась болезнь: хроническая железодефицитная анемия тяжёлой степени.
      С 2010 г. я постоянно нахожусь на социальном обслуживании в ГБУЦСО «Центральное» г. Москвы. Продукты питания, лекарства мне приносит социальный работник, с которым я расплачиваюсь из своей пенсии. По возможности соц. работник разогревает мне чай, оказывает иную мелкую бытовую помощь по дому и помощь в лечении.
   В настоящее время ответчик не производит своевременно оплату коммунальных платежей, услуг связи, энергоснабжения, не убирается в квартире. Долги за оказанные услуги могут привести к отключению телефона, света и др. Фактически в квартире сложились антисанитарные условия, сделавшие проживание в ней невозможным. В связи с указанными обстоятельствами я вынуждена находиться у родственников.
 
      Считаю, что плательщик ренты существенно нарушил  свои обязательства.
      Согласно  договора я имею право требовать расторжения договора, если Гаспарян А.А.  не исполнит обязанностей, принятых на себя по этому договору.
      Добровольно расторгнуть данный договор ответчик отказался.
 
  На основании вышеизложенного и руководствуясь  указанным договором и соответствующими статьями Гражданского кодекса
                                                                     ПРОШУ:
 
1.    Расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением, заключенный мной 01
июля 2010г. с Гаспаряном А.А., удостоверенный нотариусом г. Москвы Ивановым И.И.,
реестровый № 1-111, и возвратить мне квартиру, расположенную по адресу: Москва, ул.
Тверская, д. 2, кв.3
 
2.    Признать за мной право собственности на квартиру, расположенную по адресу: Москва,
ул. Тверская, д. 2, кв.3
 
 
 
Приложение:
1. Копия искового заявления для ответчика с копиями отсутствующих у него документов.
2. Копия выписки из ЕГРП.
3. Копия договора.
4. Выписка из домовой книги.
5. Единый жилищный документ.
6. Копия предложения о расторжении договора с описью и почтовой квитанцией.
7. Справка о стоимости
8. Копия справки об инвалидности.
9. Копия доверенности на адвоката.
10. Ордер адвоката
11. Выписка из медицинской карты.
12. Ходатайства -3.
 
 
 
        
главная страница                                                                                  
услуги адвоката
 
 
Данный материал не является образцом для составления документов, а лишь дает представление, как
выглядит исковое заявление в реальном судебном процессе. Помните, что грамотно составленное исковое
заявление - это как минимум 50% успешного исхода дела.
Или ренты – один из видов имущественных отношений, которые допускают взаимно выгодные действия контрагентов в адрес друг друга. Иногда возникают случаи, требующие их расторжения.
Заключение обозначенного договора опирается на предоставление сторонами взаимны преимуществ. Кредитор или получатель платежа предоставляет контрагенту недвижимость, оплату за которую взимает в установленном денежном размере или за счёт предоставляемых услуг.
В услуги может входить уход за больным одиноким гражданином преклонного возраста, оплата коммунальных платежей и приобретение для его пользования одежды, продуктов питания и т.п. Такие моменты оговариваются заведомо.
Перечень обязанностей плательщика определяется специальным положением, которое требуется соблюдать.
В его сторону не могут устанавливаться претензии и иные виды правовых оснований, допускающие расторжение контракта. Он становится единственным инициатором расторжения заключённого договора.
Источники законодательства предусматривают общие положения, которые основаны на неисполнении принятых обязательств, обозначенными в статье 450 ГК РФ.
Кроме этого, законодательные положения опираются на непосредственные нюансы отношений ренты, расторжение которых регламентировано статьёй 559 ГК РФ. Они оглашают существенные нарушения установленных положений, что влечёт их аннулирование.
Иногда рента аннулируется по причине составленного сторонами договора. Под таковыми понимаются , которые не дают вступить одной из сторон в участие по выполнению принятых обязательств. А так же – если рента становится прикрытием иных, иногда незаконных действий лиц.
Гибель полученной недвижимости не считается основанием для прекращения выплат и возвращения, имущественных прав в соответствии с действием статьи 600 ГК РФ.
Порядок расторжения договора пожизненной ренты
Прекращение взаимодействия сторонами опирается на требование к проведению взаиморасчётов. Они проистекают:
- из стоимости недвижимости;
- из выплаченных средств.
При аннулировании действия установленных положений, стороны договариваются о выкупе объекта или возврате затраченных средств.
При определении данных условий и отсутствии претензий сторон, рента прекращается путём составления соглашения сторон.
Такое допустимо:
- составлением соглашения по взаимному согласию;
- соглашением с наследниками рентополучателя.
Если согласие не достигнуто, получатель вправе расторгнуть отношения односторонне. Должник вправе оспорить подобные действия в суде путём подачи иска, если оно нарушает его имущественные права.
В любом случае прекращение гражданско-правовых отношений данного типа требуется начинать с диалога и попыток мирного урегулирования вопроса.
Если соглашение не достигнуто, к исковому заявлению потребуется приложить основания, подтверждающие проведение досудебной процедуры. К ним относится передача уведомления о намерении прекращения взаимодействия оппоненту, под роспись.
Завершается процедура аннулирования обращением в местное отделение кадастра и картографии или многофункционального центра, по месту расположения квартиры или земельного участка.
Согласно действию статьи 584, в Государственный кадастр вносится запись о прекращении ренты.
Расторжение договора пожизненной ренты по соглашению сторон
Решить вопрос о составлении соглашения допустимо как в официальной письменной форме, которая допускает удостоверения у нотариуса, так – и устно.
Первичный документ может сыграть роль в случае возбуждения искового производства. Но если соглашение составлено с соблюдением законных норм и правил – дополнительное производство не требуется.
Стороны собираются вместе. Если такое невозможно в силу географического места расположения, они могут списаться по электронной почте или передать готовый документ заказным письмом. В соглашении даётся ссылка на договор, которым регламентировались отношения ренты, с указанием:
- сведений о сторонах;
- места и даты заключения;
- предмета и существенных положений.
Далее указывают причины, которые стали основанием для его расторжения. Указываются пункты, которые не могут далее подлежать исполнению, с указанием причин. В завершение указываются условия проведения взаиморасчётов.
Рента с пожизненным иждивением предусматривает вступление в имущественные права после смерти владельца квартиры.
Расторжение такого договора допустимо только при наличии нарушения существенных условий, принятых сторонами (ст. 605 ГК РФ).
Иногда вопрос возникает при решении выставления объекта на торги. Если стороны урегулировали имущественные вопросы, не нарушая прав, друг друга – вопрос решается составлением соглашения. То же происходит при аресте имущества и его сбыте с торгов (ст. 350 ГК РФ).
По преимуществу, до момента прекращения содержания, плательщик затрачивает соответствующую сумму денег на содержание иждивенца, либо перечисляет её непосредственным платежом. Этот момент учитывается при составлении соглашения.
Рента допускает выкупа, с учётом затраченных средств плательщика(ст. 594 ГК РФ). В иных случаях, владелец квартиры обязан возместить принятые платежи или расходы, затраченные контрагентом.
При неисполнении данных требований, вопрос переносится в суд. Если стороны разошлись мирно, соглашение , гражданско-правовые отношения лишаются юридических последствий.
Расторжение договора пожизненной ренты после смерти рентополучателя
В договоре требуется прописать условия пролонгации договора в случае смерти рентополучателя. Иногда иждивенец требует оплаты расходов на похороны и поминальные обеды.
После их проведения, если иное не установлено пунктами контракта, обременение с недвижимости снимается в пользу плательщика.
Это одностороннее действие опирается на предоставление в Росреестр свидетельства о смерти бывшего собственника.
В кадастровые сведения вносится запись о прекращении действия пожизненного содержания в связи со смертью бывшего владельца.
Если выплату получали несколько лиц, передавших квартиру, находящуюся в – доля умершего совладельца переходит в их пользование. Она рассчитывается в равных долях, которые приращиваются к получаемой сумме. После смерти последнего получателя, квартира переходит в полноправное владение, со снятием обременения (ст. 596 ГК РФ).
Если заключён вид постоянной, а не пожизненной ренты, то возникает переход права получения платежей наследникам. Если таковые не объявятся и квартира попадёт в разряд , платежи будут осуществляться в пользу государства.
Одностороннее расторжение договора пожизненной ренты
При пожизненном иждивении допускается одностороннее расторжение. Подобная инициатива допускается только для кредитора ренты. Должник подобным правом не обладает.
Такую процедуру допустимо провести при письменном уведомлении контрагента о нарушении им имущественных прав кредитора, что допускает расторжения гражданско-правового взаимодействия.
Контракт считается расторгнутым с момента уведомления плательщика о намерении вернуть недвижимость в собственное владение. При этом требуется представить условия взаиморасчётов.
Предупреждение-уведомление составляется в виде претензии, со ссылкой на нарушение контрактных условий, то есть:
- при систематическом нарушении сроков выплат;
- недобросовестном отношении к обязательствам;
- предоставлении недоброкачественных продуктов питания и т.п.
Если ответ придёт в виде согласия на прекращение сделки, целесообразно составить соглашение. Если ответ будет отрицательным или контрагент проигнорирует его получение, следует продолжить процедуру в суде.
Исковое заявление подаётся по месту проживания (регистрации) ответчика. В заявлении указывают:
- Обстоятельства заключения договора пожизненного содержания.
- Существенные положения, с буквальным цитированием пунктов и подпунктов, которые подлежали исполнению.
- Доказательства того, что таковые не были исполнены или исполнялись недобросовестно.
- Обращение к суду о признании ренты недействительной в силу не исполнения принятых условий и обязательств.
Обратиться в суд допускается третьим лицам, из числа родственников рентополучателя. Такие случаи распространены, когда сделка признаётся оспоримой в силу незаконности.
В том числе:
- Подписание контракта под влиянием, при введении собственника в заблуждение (ст.178 ГК РФ).
- Если документ подписан при насилии, угрозах жизни или здоровью. Когда контрагент пользуется тяжёлыми жизненными обстоятельствами (ст.179 ГК РФ).
В этом случае признать сделку оспоримой или ничтожной вправе так же плательщик.
Он же может ходатайствовать о передаче денежных средств, взамен предоставляемых услуг или заявить о праве выкупа недвижимости.
К исковому заявлению следует приложить собранные доказательства недобросовестного отношения к обязательствам. Если имеются определённые пункты, где плательщик обязался предоставлять медикаменты или продукты питания, а иждивенец приобретал их за свой счёт – прилагаются счета или кассовые чеки.
То же – в отношении коммунальных платежей и иных видов услуг. Кроме этого следует заручиться свидетельскими показаниями третьих лиц из числа соседей, врачей посещающих больного и т.п.
Выкупная цена ренты
При заключении контракта по преимуществу устанавливается цена ренты. Превышение установленной планки не допускается.
Далее определенная стоимость квартиры приблизительно разбрасывается на периоды поквартально или помесячно и подлежит выплате. После получения квартиры (иного имущества), лицо выступает в роли должника, а получатель выплат – в роли кредитора.
Установленная фиксированная сумма выплачивается при условии расторжения ренты, по требованию бывшего владельца. Помесячные выплаты ориентированы на минимальный прожиточный минимум, установленный в регионе проживания. Допустимо их увеличивать, но не занижать.
Если деньги в установленном размере не получены, истец вправе истолковать это как грубое нарушение его имущественных прав.
Иногда недвижимость передаётся безвозмездно, без . Здесь играют роль условия совместного проживания, ухода и обеспечение жизненных потребностей престарелого или тяжелобольного лица.
Прекращение обязательств путём допускает применения к процессу расчёта рыночную стоимость аналогичного жилья в определённом регионе.
Обманы при расторжении договора пожизненной ренты
Данный вид гражданско-правовых отношений определяет простор действий для лиц с недобросовестным умыслом или мошенническими наклонностями. Обманы и нарушения допускают обе стороны, что констатирует обширная судебная практика.
Злоумышленники нередко исходят из специфики мышления лиц престарелого возраста или тяжелобольных людей. Зная об их потребности в уходе и опеке, они обманом принуждают их передать квартиры, после чего не выполняют взятых на себя обязательств. Иногда престарелые граждане рискуют жизнью, передав имущество в руки так называемых «чёрных риэлторов».
Так же широко распространены недобросовестные действия рентополучателей и их родственников. Иные лица расторгают контракты по нескольку раз, предъявляя неправомерные претензии к лицам, осуществляющим за ними уход.
Например, вступают в доверительные отношения с должником и не предоставляют ему и иных подтверждений его вкладов и предоставляемых услуг. Впоследствии сами собирают чеки на покупку продуктов, иногда с родственников и знакомых.
В итоге – деньги, вложенные плательщиком, пропадают безвозвратно, если он не сможет восстановить доказательства должного ухода.
Владельцы квартир извлекают выгоду в виде проведения ремонта, получения эксклюзивных продуктов питания и других услуг. Если должник предусматривает провести ремонт единожды, то следующий обманутый претендент заменит сантехнику и предоставит иные условия, пожертвовав своими сбережениями.
Нередко у таких мелких мошенников имеются родственники, которые курируют процесс незаконной наживы. А иногда – и покровители, вымогающие денежные средства доверчивого плательщика ренты.
Так же случается, что после того, как произведены выплаты, появляются родственники со справкой из ПНД о том, что лицо состоит на учёте в диспансере и требуют возврата имущества в судебном порядке.
Даже при отсутствии справки из диспансера, не сложно убедить общественность в том, что престарелый собственник находился в невменяемом состоянии.
Обманы происходят из доверия, которое устанавливают недобросовестные лица в адрес плательщиков. Главное во избежание рисков, это:
- Тщательная и правоспособности субъекта. Не следует стесняться о затребовании справки из ПНД, или наркологического диспансера, если контрагент визуализируется как пьющий человек.
- Проверка портфолио лица, которому отчуждается недвижимость взамен получения ухода и услуг.
- Надлежащее оформление документации по предоставлению и получению ренты. Целесообразно воспользоваться услугами юриста и нотариуса, что предоставит дополнительные гарантии.
- Застраховать недвижимость. Целесообразно провести , во избежание появления неожиданных претендентов на квартиру.
- Передавать платежи только банковским переводом. Если под расписку – в присутствии свидетелей.
- Вести журнал учёта проводимых работ, собирать чеки,квитанции об оплате и иные виды документов, подтверждающие вложение средств.
Так же следует внимательно отнестись к составлению контрактных условий, в которых не стоит путать постоянную ренту с пожизненной.
В адрес престарелых лиц целесообразно составлять только пожизненное содержание.
Законодательство предусматривает несколько способов расторжения договора ренты. Каким способом воспользоваться, прекращая отношения, возникшие на основе договора ренты, зависит от сложившейся ситуации.
Прекращение обязательств между двумя лицами может происходить по соглашению сторон. Также инициировать расторжение может получатель ренты, а при определенных условиях плательщик может выкупить ренту и прекратить сотрудничество.
Условия и порядок прекращения договора ренты по инициативе одной из сторон зависят от вида ренты: постоянной или пожизненной. Успешность всех решений, которые будут приняты в ходе дела, во многом будут зависеть от того, насколько тщательно обязанности сторон были прописаны в договоре ренты.
Для решения проблемы с расторжением договора, а особенно если расторжение производится в судебном порядке, рекомендуется обратиться за юридической консультацией. Правильно составленное соглашение поможет сторонам избежать в дальнейшем недоразумений и прекратить отношения без лишних конфликтов.
Если же одна из сторон не согласна расторгать договор и возникает перспектива судебного спора – обращение к юристу необходимо . Ведь профессиональный юрист возьмет на себя подготовку необходимых для суда документов и сэкономит ваши нервы при судебном рассмотрении дела.
Добровольное прекращение по согласию
Расторгнуть договор по обоюдному согласию - самый простой и бесконфликтный способ. Пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ позволяет при обоюдном согласии составить документ, в котором будут записаны все условия расторжения. Соглашение о расторжении содержит условия для передачи:
- недвижимости;
- материальных ценностей;
- денежных сумм.
Составленное соглашение удостоверяют в нотариальной конторе и регистрируют в Росреестре, где после уплаты государственной пошлины с недвижимости снимается обременение соответственно поданному заявлению.
Условия принудительного расторжения договора
Расторжение договора пожизненной ренты или содержания с иждивением возможно по инициативе получателя ренты если он не получает оговоренной пожизненной ренты в полном объеме либо недоволен качеством услуг, оказываемых плательщиком.
Статья 599 Гражданского кодекса РФ позволяет расторгнуть договор, если удастся доказать, что произошло существенное нарушение обязательств со стороны плательщика. Статья 450 ГК РФ дает определение существенному нарушению договора. Это различные нарушения, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
К таким нарушениям относятся:
- отказ платить ренту или выплата ее с постоянными задержками;
- злостное неисполнение плательщиком других обязанностей, указанных в договоре, например, отсутствие ухода за больным получателем ренты или просрочка оплаты коммунальных платежей;
- нарушение плательщиком других условий договора ренты, если эти условия названы в договоре существенными.
Указанные нарушения могут повлечь разрыв отношений на законном основании. Положительное решение суда прекращает договорные обязательства. Плательщик возвратит получателю недвижимость, а получатель сделает возврат денег, если квартира передавалась за плату.
Плательщик должен будет возместить убытки, связанные с судебным разбирательством. Кроме того, выплаченная рента и расходы на исполнение других обязанностей, предусмотренных договором, не будут компенсированы плательщику. То есть денежные суммы, которые плательщик тратил на лечение и уход, не будут ему возвращены.
Порядок расторжения договора
Чаще всего обращение в суд происходит после того, как получатель направляет письмо плательщику. В нем он сообщает о своем намерении расторгнуть договор и требует вернуть недвижимость. Если нужно, то в письме пишут о необходимости произвести возмещение убытков.
Делать это следует заказным письмом с уведомлением, чтобы получить доказательство самого действия. При отказе или отсутствии ответа в разумный срок, можно подавать исковое заявление в суд. Составляя заявление, требуют рассмотреть вопрос о расторжении договора, возврата квартиры, возмещения убытков.
В ходе судебного заседания потребуется доказать с помощью свидетелей, квитанций или еще каких-то доказательств, что существенное нарушение соглашения имело место.
Если требования будут удовлетворены, то после вступления решения в силу необходимо зарегистрировать смену собственника недвижимого имущества на основании копии решения суда.
Выкуп ренты: условия и обстоятельства
Прекратить исполнение договора ренты можно также путем выкупа ренты.
Выкуп ренты представляет собой выплату получателю ренты определенной денежной суммы, при этом собственность на квартиру сохраняется за плательщиком и обязанность выплачивать постоянные платежи прекращается.
Условия выкупа ренты должны быть прописаны в договоре. Если специально оговоренных условий в нем нет, законодательство предлагает использовать основные правила, прописанные в ГК.
Если квартира передавалась за плату, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.
Если квартира передавалась получателю ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается среднерыночная цена переданной квартиры.
Условия выкупа постоянной ренты
Выкуп постоянной ренты возможен как по инициативе плательщика, так и получателя ренты.
Статья 592 Гражданского кодекса указывает, что плательщик вправе выкупить ренту, подав письменный отказ не позднее чем за три месяца до прекращения ее выплаты. Обязательство по выплате прекращается в тот момент, когда будет выплачена вся сумма выкупа, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. При этом в договоре ренты могут быть установлены ограничения выкупа для плательщика, в частности, выкуп ренты может быть запрещен при жизни ее получателя, либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.
Статья 593 Гражданского кодекса указывает, что выкуп производится по требованию ее получателя, если плательщик ренты нарушил договорные обязательства. Основанием выдвижения такого требования может стать несколько причин.
- Нарушение сроков выплаты ренты более чем на 12 месяцев.
- Нарушение обязательств по обеспечению выплаты ренты, согласно статье 587 ГК РФ.
- Плательщик стал неплатежеспособным, либо возникли иные обстоятельства, свидетельствующие о том, что рента не будет выплачиваться. Например, плательщик – юридическое лицо находится в процессе банкротства, у плательщика возникли существенные финансовые трудности и др.
- Недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами, например, если квартира перешла в наследство к ним;
- В других случаях, предусмотренных договором.
Расторжение договора ренты – процесс сложный. Его результат зависит от того, насколько верно и подробно был составлен документ. Помощь квалифицированных юристов поможет достичь успеха, если требования получателя обоснованы, и он действительно пострадал он недобросовестности плательщика. Судебные разбирательства могут закончиться не в пользу заявителя, если ему не удастся доказать справедливость выдвинутых обвинений.
Условия выкупа пожизненной ренты
При пожизненной ренте получатель вправе вместо расторжения договора потребовать выкупа, согласно статьям 599, 594 Гражданского кодекса РФ. Требовать выкупа ренты вместо расторжения договора может быть более выгодным для получателя ренты, например, в случае если в договоре предусмотрена цена выкупа превышающая стоимость квартиры.
Выкуп ренты по требованию получателя также возможен при существенном нарушении плательщиком своих обязанностей. Потребовать выкупа можно и в судебном порядке.
Одинокая старость, когда в силу обстоятельств пожилым людям неоткуда ждать помощи, - сама по себе крайне болезненная тема.
Один из многочисленных способов для пенсионеров достойно прожить оставшиеся годы - пожизненное содержание в обмен на жилье. Но на ниве подобных договоров пожизненного содержания - проблем хоть отбавляй. Причем для обеих сторон. И для самих пенсионеров, и для тех, кто соглашается содержать старика в надежде получить после него заветные квадратные метры.
Если исключить криминал, которого в этой сфере немало, то можно утверждать, что хотя система договоров пожизненного содержания и существует в нашей стране не один год, но все равно оставляет много вопросов.
В нашем случае дело было в столице, и им занимался Тверской районный суд. Именно туда обратилась пенсионерка, потребовав в судебном порядке расторгнуть договор пожизненной ренты, который она сама заключила с неким гражданином несколько лет назад. По условиям этого договора она, заключив договор, передала гражданину в собственность свою 3-комнатную квартиру. Ответчик же пообещал пожизненно содержать женщину в этой квартире, обеспечивать продуктами, одеждой, покупать лекарства, оплачивать медпомощь. Общий объем такого содержания в месяц по согласованию сторон не мог быть меньше одного МРОТ.Но потом благодетель, по словам истицы, изменил условия их договора. И вместо того чтобы ухаживать и покупать ей продукты или лекарства, все, что в иске назвали "содержание в натуре", перевел в денежный эквивалент. Проще говоря, только переводил деньги на счет женщины, а сам у нее не появлялся. Истица посчитала это нарушением условий договора и потребовала вернуть ей квартиру.
Райсуд с ней согласился и договор расторг. Но, с другой стороны, взыскал с женщины 1 млн рублей в пользу ответчика. Именно столько он заплатил за жилье в 2006 году, когда подписал договор.
Мосгорсуд это решение отменил и вынес другое. Он посчитал, что договор нормально выполнялся и нарушений нет. Вот тогда истица в поисках правды дошла до Верховного суда, попросив оставить в силе районное судебное решение. И Верховный суд с ней согласился.
Вот как рассуждала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда. По желанию получателя ренты (это статья 603 Гражданского кодекса) предоставление содержания с иждивением в натуре можно заменить ежемесячными выплатами. По статье 450 того же Гражданского кодекса, договор по требованию одной из сторон может быть изменен или расторгнут по решению суда, но лишь в двух случаях. Оба говорят о серьезных нарушениях сторонами договора. Причем существенным нарушением названо такое нарушение, которое приносит другой стороне немалый ущерб. Кстати, в Гражданском кодексе прописано право пенсионера требовать возврата недвижимого имущества. А если это невозможно, то компенсировать его деньгами. А вот плательщик ренты в случае "развода" не может требовать компенсации расходов на содержание получателя ренты.
Высший суд обратил внимание на один из пунктов заключенного договора. В нем сказано, что замена содержания в натуре на деньги действительно возможна, но только "по желанию получателя ренты". Суд второй инстанции не учел, что нет никаких доказательств, что было такое желание пенсионерки на замену "натуры" деньгами. Верховный суд напомнил коллегам, что по Гражданскому кодексу односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее исполнение его условий не допускаются. Письменного соглашения о полной замене содержания в натуре на денежные выплаты между пенсионеркой и мужчиной не заключалось.
Cуммы ренты выплачиваются получателю ренты независимо от того, передается имущество плательщику ренты в собственность за плату или бесплатно, и облагаются налогом на доходы физических лиц.
Законодательством предусмотрена обязательная нотариальная форма договора ренты, несоблюдение которой влечет его недействительность. Если под выплату ренты отчуждается недвижимоcть, то договор подлежит госрегистрации. Несоблюдение этой нормы влечет за собой ничтожность договора ренты.