Совместное владение недвижимым имуществом. Какие виды собственности на квартиру существуют? Особенности, требования и рекомендации
Институт общей собственности в РФ представлен двумя основными моделями владения имуществом - совместной и долевой. Какова специфика каждой из них? Каким образом осуществляется формирование права на владение имуществом в совместном порядке? Как осуществляется раздел и выдел части актива в единоличное владение гражданина?
Отличие совместной собственности от долевой
Совместная собственность - один из предусмотренных законодательством РФ подвидов модели общего владения несколькими гражданами неким имуществом. Ее отличительный признак - отсутствие имеющих конкретную величину долей во владении активами. Что такое «общая собственность»? Определение данного термина звучит просто - имущество, которым владеют двое и более лиц одновременно. Каждый из совладельцев может владеть какой-то конкретной долей в собственности. В этом случае модель общего владения как раз-таки долевая.
При совместной собственности люди владеют имуществом, управляя и распоряжаясь им исключительно в рамках принятия коллегиальных решений. Общая собственность в этом смысле - неделимый актив. Продать ее, подарить, разделить можно только по итогам личных договоренностей.
Виды совместной собственности
Общая совместная собственность, несмотря на широкую распространенность, может быть представлена, если следовать положениям российского законодательства, в сравнительно небольшом спектре разновидностей. Во-первых, таковой может быть совместное владение супругов, например квартира. Во-вторых, общая совместная собственность может наблюдаться в рамках коллективной организации крестьянского хозяйства.
В правовой истории РФ были периоды, когда соответствующая модель владения имуществом могла формироваться, к примеру, по факту проведения приватизации. Но со временем в законодательство России были внесены поправки, по которым по факту приватизации человеку могла доставаться только определенная доля в общей собственности.
Распоряжение имуществом в совместной собственности
Выше мы отметили, что распоряжаться имуществом при совместном владении граждане могут, согласуя все действия между собой. Рассмотрим данный аспект подробнее.
Общая собственность в рамках совместного владения, таким образом, наделяет каждого владельца правом совершать от своего имени сделки, отражающие распоряжение имуществом. При этом все действия должны быть согласованы с другими собственниками. Если этого не происходит, то сделки могут быть признаны, в частности в судебном порядке, недействительными.
Вместе с тем, как отмечают некоторые юристы, совладельцы имущества вправе отозвать совершенную без их ведома сделку, только если доказано, что акты распоряжения имуществом, которое находится в совместной собственности, были совершены другими владельцами, осознававшими то, что у них нет полномочий на соответствующие действия. То есть суд может аннулировать сделку по иску жены против мужа по сдаче квартиры в аренду, если она докажет, что ее супруг был в курсе, что она против того, чтобы сдать недвижимость, но, невзирая на это, оформил договор со съемщиками жилья.
Раздел совместной собственности
Общая собственность на имущество может быть в предусмотренном законом порядке разделена. Какова специфика этой процедуры? Одно из ключевых положений законодательства, касающееся раздела общей собственности, - необходимость в заблаговременном определении конкретной величины долей для каждого из будущих владельцев имущества. При этом, если следовать положениям 254-й статьи ГК РФ, то доли, о которых идет речь, признаются равными, за исключением предусмотренных законом случаев или при частных соглашениях сторон.
В целом порядок, в рамках которого осуществляется раздел совместной собственности, схож с алгоритмом, характерным для процедуры, когда выделяется доля в общей долевой собственности. Если, конечно, иное не предусмотрено в правовых актах или же не вытекает из особенностей коммуникаций между владельцами.
Общая собственность супругов
Выше мы отметили, что одна из предусмотренных моделей совместного владения имуществом предполагает тот факт, что субъекты подобных правоотношений состоят в браке. Каковы особенности управления имуществом, осуществляемые при данном сценарии? Какова специфика таковой правовой категории как общая совместная собственность супругов?
Основной механизм образования имущества, которым граждане, состоящие в браке, будут владеть в рамках рассматриваемой модели, - приобретение собственности в период совместного проживания. Семейный Кодекс РФ при этом предполагает два основных формата имущественных отношений между супругами - основанный на законе, а также базирующийся на договоре.
Каковы имеет особенности общая совместная собственность супругов в рамках первого сценария? Данный правовой режим владения имуществом действует в силу закона, и он актуален, если в брачном договоре нет иных условий. Это собственность, которая нажита в период совместного проживания супругов. Какие виды имущества могут к ней относиться? Если следовать положениям закона, это могут быть доходы - в виде зарплаты, выручки с бизнеса, продажи продуктов интеллектуального труда, пенсии, социальные выплаты. Также понятие общей собственности, образовавшейся в процессе совместного проживания супругов, включает имущество, ценные бумаги, доли в предприятиях. При этом в общем случае, как отмечают юристы, не имеет значения, кто приложил к приобретению тех или иных активов больше усилий - муж или жена.
Имущество, которое принадлежало каждому из граждан, состоящих в браке, до официальной регистрации их отношений, принадлежит им на праве личной собственности. Также Семейным Кодексом предусмотрен сценарий, по которому имущество, которое муж или жена приобрели в периоды, когда по каким-либо причинам проживали отдельно, также принадлежит каждому из них на праве личного владения.
Другая особенность, которой характеризуется общая собственность супругов - наличие механизма установления модели совместного владения, если будет зафиксирован тот факт, что в процессе проживания в браке муж или жена вложили в имущество супруга некоторые ресурсы так, что стоимость активов значительно выросла. Это может быть, например, проведение масштабного ремонта в квартире, переоборудование помещения одного типа в другое.
Распоряжаться совместным имуществом супруги могут, согласуя между собой предполагаемые действия. При этом если та или иная сделка с собственностью одним владельцем предполагает нотариальное удостоверение, то согласие совладельца также необходимо заверять у нотариуса. Если соответствующий документ не будет оформлен, то сделка также может быть признана недействительной.
Интересен тот факт, что по документам собственник имущества может быть один. Например, если это квартира, то в качестве ее владельца в свидетельстве о регистрации права собственности, может быть указано только Ф.И.О. мужа. Однако если недвижимость была куплена им в период брака, то другим полноправным его собственником будет считаться также жена. Можно отметить также и то, что в силу совместного управления имуществом владельцы также обязаны вместе содержать его, платить установленные законом налоги и т. д.
Раздел имущества в браке
Общая собственность супругов подлежит разделу, как правило, только после развода. Вместе с тем данная процедура возможна также и в период, когда граждане состоят в браке. Подобные сценарии допустимы в таких случаях:
- один из супругов решил потребовать раздела собственности;
- кредитор, имеющий на то основания, потребовал раздела имущества с целью реализации доли в счет долга;
- супруги договорились разделить имущество.
Как мы уже отметили выше, величина доли, которую получает каждый из супругов, в общем случае равная. Вместе с тем суд может скорректировать эту формулу, посчитав справедливым наделение мужа или жены большей пропорцией. При этом суд вправе назначить тому супругу, который получил меньшую долю, денежную компенсацию в величине, соразмерной тому объему владения имуществом, который передан в пользу другого собственника. Аналогичные правила действуют, если определяется доля в праве общей собственности после развода.
Касательно распоряжения имуществом после прекращения брака можно отметить интересный нюанс. Дело в том, что если, например, люди развелись в 2011 году, а квартиру до сих пор не продали и не поделили - за ней сохраняется общая совместная собственность. Если, например, совладелец, являвшийся супругом, захочет как-то распорядиться недвижимостью - он должен будет получить согласие гражданки, являвшейся его женой.
Имущество и брачный договор
Рассмотрим другой, предусмотренный Семейным Кодексом РФ сценарий, при котором супруги могут определить модель общего владения имуществом. Речь идет о составлении брачного договора, в рамках которого соответствующие условия могут быть прописаны.
Данный документ может установить, что, например, общая собственность на квартиру будет не совместной, а долевой. При этом в брачном договоре можно прописать условия как в отношении имущества, которое уже есть у супругов, так и в аспекте будущего приобретения той или иной собственности мужем и женой в период совместного проживания. Интересен тот факт, что документ, о котором идет речь, может быть составлен и подписан супругами не только до регистрации брака, но также и в период, пока соответствующий семейный статус актуален.
Практика пользования недвижимостью в браке: продажа
Каким образом право общей совместной собственности может реализовываться супругами на практике? Возьмем сценарий, когда речь идет о продаже доли в квартире одним из граждан, состоящих в браке. Предположим, что муж и жена смогли договориться о том, какая доля во владении недвижимостью будет принадлежать каждому. Супруг после этого решил, что продаст имеющийся актив, к примеру, обратившись к риэлтору.
Особенность российского законодательства, регулирующего право общей собственности, заключается в том, что оно предполагает установление приоритета в очередности покупателей доли в совместном владении имуществом в пользу одного из действующих совладельцев. То есть если муж, как в нашем сценарии, пожелал продать часть квартиры, то первый человек, который будет иметь преимущественное право купить данную долю в недвижимости, - его жена. Только если супруга откажется воспользоваться данной преференцией, муж вправе идти к риэлтору. В рамках данной схемы один владелец доли обязан предупредить другого о том, что собирается совершить такую-то сделку, причем в письменной форме.
Интересен тот факт, что если совладелец квартиры - не только жена, то воспользоваться преимущественным правом купить долю, которую продает муж, могут все, кто имеет отношение к совместному владению квартирой. В свою очередь, супруг сам должен выбрать, кому продавать недвижимость. Принимать решение о покупке доли в квартире, предлагаемой мужем, другие собственники могут в течение 30 дней. Если они не воспользуются данной преференцией, то супруг может продавать долю в недвижимости третьим лицам.
Практика совместного владения недвижимостью: налоговый вычет
В числе значимых обстоятельств с точки зрения режима владения квартирой может быть желание супругов воспользоваться имущественным налоговым вычетом, основание для которого - факт приобретения недвижимости. Как известно, собственник жилья, купивший его за свой счет, вправе вернуть 13% от расходов (но не более 260 тыс. рублей). В этом смысле механизмы пользования данной преференцией в случае владения квартирой в режиме долевой собственности и совместной могут различаться. В чем это выражается?
Если супруги владеют квартирой в долях, то каждый из них сможет получить объем вычета, который пропорционален стоимости соответствующей части квартиры, которая оформлена в собственности. То есть, например, если недвижимость стоит 3,5 млн руб., то при равном распределении долей каждый супруг будет владеть имуществом стоимостью 1 млн 750 тыс. руб. Соответственно, получить максимально гарантированный вычет - 260 тыс. рублей. - не получится, для этого стоимость недвижимости должна составлять 2 млн руб.
Поэтому в аспекте оформления налогового вычета более выгодным вариантом может оказаться как раз-таки совместная собственность. Каких-либо долей в ней не определено. Поэтому супруг может пойти в налоговую службу и оформить вычет по полной стоимости квартиры. Правда, при этом придется оформить для предоставления в ФНС дополнительный документ от другого супруга, подтверждающий право воспользоваться вычетом по квартире за себя. Можно также отметить, что муж и жена могут «поделить» квартиру для вычета в любой пропорции. То есть, например, один супруг может «отдать» под налоговый вычет другому 3 млн руб., а себе оставить 500 тыс. руб.
Подобная возможность полезна, если, например, жена, купившая квартиру, уходит в декрет. Ее доходов становится недостаточно, чтобы получать ощутимые выплаты по вычету. В этом случае она «переуступает» право мужу получать соответствующие компенсации от государства по купленной ею квартире. Важный нюанс - если один из супругов полностью «передал» свою долю в квартире для вычета другому, то он сам не теряет права на оформление аналогичной налоговой преференции впоследствии. Разумеется, только если приобретет новую недвижимость, так как ту, что находится в совместной собственности, он «переуступил» в законном порядке. Или, как вариант, ему «передадут» право получить по ней вычет аналогично тому, как он сделал по предыдущей квартире.
Совместная собственность в крестьянском хозяйстве
Другой предусмотренный законом сценарий общего совместного владения имуществом может быть реализован, если собственники ведут вместе крестьянское хозяйство. Данного типа объединение возможно в силу родственных связей или же по причине устойчивых партнерских отношений в рамках фермерской деятельности.
Имущество, которое относится к крестьянскому хозяйству, принадлежит, таким образом, его участникам на праве общей собственности, если только в правовых актах нет иных формулировок. Таким образом, устанавливается общая собственность на земельные участки, дома, насаждения, инвентарь, оборудование, транспорт, скот, птицу. В целом, все то, что имеет отношение к аграрному делу. Предполагается, что каждый участник объединения будет иметь равные возможности получать плоды и иные продукты фермерской деятельности в процессе пользования общими ресурсами.
Что касается распоряжения имуществом, находящимся в общей совместной собственности фермеров, то ключевая норма здесь - равноправие всех участников объединения в аспекте пользования ресурсами. При этом частная модель управления имуществом может быть определена на уровне договоренностей между участниками объединения - об этом говорится в положениях 4-й статьи ФЗ «О крестьянском хозяйстве».
Следует отметить, что основным субъектом сделок, в рамках которых предполагается задействование фермерских ресурсов, по закону считается глава объединения. Однако он должен производить свои действия исключительно в коллективных интересах. Ответственность за правовые последствия заключенных главой фермерского хозяйства соглашений лежит на объединении в солидарном порядке.
Раздел и выдел собственности в фермерских объединениях
Как осуществляется выдел из общей совместной собственности в объединениях фермеров? Главный источник права здесь - отмеченный выше закон. В 9-й статье ФЗ «О крестьянском хозяйстве» сказано, что при выходе из объединения кем-либо из его участников не подлежат разделу, в частности, земельный участок, а также средства производства. Однако фермер вправе рассчитывать на компенсацию, соразмерную его предполагаемым долям. Срок ее выплаты определяется по взаимному согласованию участников хозяйства. Возможен вариант назначения его в судебном порядке. Важный нюанс: если даже человек вышел из состава фермерского хозяйства, то в течение еще двух лет он, согласно закону, должен нести субсидиарную ответственность, соразмерную величине прежним долям, по обязательствам объединения.
Что касается раздела общего фермерского бизнеса, то он, как правило, предполагает, что на базе единого хозяйства будет создано несколько независимых. При этом общая собственность разделяется так, чтобы каждый фермер впоследствии мог сохранить все производственные процессы, налаженные в объединении. То есть каждый владелец нового независимого хозяйства должен получить свой трактор, собственную территорию для посева, инвентарь и прочие ресурсы.
Право собственности гражданам Российской Федерации гарантируется национальным законодательством. В частности, они могут владеть объектами недвижимости совместно, или же на долевых принципах. В то же время далеко не все понимают разницу между этими понятиями. Тем не менее она достаточно существенная, и знать все нюансы не помешает.
Основные понятия
Оба этих вида собственности имеют в целом одинаковые свойства. Общая долевая, как, впрочем, и совместная, предполагает, что владельцев у недвижимости несколько. При этом каждый вид обладает рядом характерных особенностей.
Порядок осуществления прав владельцев регулируется Гражданским кодексом России. При этом закон разрешает лицам, в собственности которых находится общая совместная недвижимость, разделять ее на доли.
Совместная собственность
Данное понятие подразумевает, что граждане владеют определенным имуществом, в целом не разделяя его на части. Иными словами, все является собственностью, к примеру, супружеской пары, то есть управлять им они могут исключительно совместно.
В то же время происходит разделение обязанностей, возникающих в ходе пользования недвижимостью или другим видом имущества. Закон также определяет, что любой вид собственности, приобретенной в браке, автоматически становится совместным. На доли такая общая вещь разделяется только, если будет заключено соответствующее соглашение.
В последнем случае происходит раздел или же вычет одной доли имущества в пользу третьего лица (к примеру, ребенка).
Помимо того, совместной общая собственность становится лишь в той ситуации, когда супруги состоят в официально зарегистрированном браке. Гражданский союз не предполагает появления обстоятельств, способствующих накоплению такого имущества.
Такая общая собственность обязывает всех супругов в равной степени участвовать в администрировании. Они, в числе прочего:
- оплачивают предусмотренные законом фискальные сборы;
- участвуют в расходах на содержание;
- принимают решение о продаже или разделе;
- передают в дар и пр.
Долевая общая собственность
Этот тип владения имуществом предполагает разделение его на определенные доли. В частности, квартира к примеру, может принадлежать обоим супругам в пропорции 50 на 50 процентов. В то же время если есть ребенок, то раздел осуществляется в другом порядке.
При этом общая собственность также подлежит разделению и в другом соотношении – 25 на 75 процентов или как-нибудь иначе. В большинстве случаев общая квартира делится на равные части. При этом допускается, что имуществом могут владеть и не только родственники или супруги.
Как уже отмечалось ранее, общая квартира, находящаяся в совместном владении, без проблем разделяется на части путем составления соответствующего договора.
В законе предусмотрены и другие варианты, в частности составление брачного контракта. Если никаких документов не оформлялось, то разделение имущества, с точки зрения права, ничтожно.
В отдельных ситуациях общая собственность распределяется между совладельцами по решению суда. Иногда там же определяют и размеры частей. Обычно это происходит в тех случаях, когда супруги не в состоянии достигнуть компромисса по данному вопросу. Суд принимает тогда к сведению личные расходы мужа и жены в процессе приобретения.
Правовые последствия раздела имущества
После того как имущество было разделено на доли, каждый совладелец приобретает возможность на свое усмотрение распоряжаться своей частью. Общая недвижимость, находящаяся в долевой собственности, предполагает право каждого совладельца продать свою часть, без получения согласия от других заинтересованных лиц. Последним предоставляется преимущество при покупке. В случае отказа допускается продажа третьим лицам.
В числе прочего, долевое владение приводит и к разделению всех сопутствующих обязанностей, касающихся вопросов содержания недвижимости. То есть супруги должны будут платить налоги со своей части, оплачивать пропорционально коммунальные счета, страховать по отдельности имущество и пр.
Важно помнить, что в случае если владение имуществом регулировалось брачным договором, после его разрыва по согласию сторон или вердикту суда происходит возвращение к предусмотренному законом режиму.
Долевое и совместное владение недвижимостью - проблемы и решения RMNT.RU
Собственное жилье - мечта и цель жизни многих россиян, однако даже те, кто уже владеет недвижимостью, достаточно редко могут с полной уверенностью сказать: «Эта квартира только моя».
Л. Зуйков. Игра в теннис. Шкатулка. 1971
Часто объекты жилой недвижимости находятся в совместной собственности или разделены на определенные доли, то есть принадлежат сразу нескольким собственникам, которым приходится вместе решать все возникающие вопросы, например, согласовывать - проводить ли ремонт сейчас или и так сойдет, оплачивать коммунальные услуги и так далее. А при продаже или покупке таких квартир или домов возникает сразу целый ряд проблем и нюансов, требующих внимательного отношения и знания действующего законодательства.
Чем отличается совместная собственность от долевой, какие плюсы у каждой формы владения и как рассчитать налоговый вычет в обоих случаях, рассказывает юрист ORDO Group Игорь Тареев.
5 фактов о совместной собственности
Права собственника названы в статье 30 Жилищного кодекса РФ, и сводятся они к тому, что:
- собственник жилья может осуществлять права владения, пользования и распоряжения помещением, которое ему принадлежит, в соответствии с его назначением;
- он имеет право предоставить это помещение во владение или пользование другим людям на основе договоров найма, безвозмездного пользования или другом определенном законом основании
К сожалению, саму сделку застраховать нельзя. Законодатели пока не создали реальной защиты прав добросовестного приобретателя. Но можно застраховать риск утраты права собственности в случае признания когда-либо в будующем сделки недействительной. Такой вид страхования называется "титульным". Сама страховка не исключает утраты Вами права собственности, но гарантирует возврат денежных средств.
части общего имущества меньшей, чем его доля, влечет
обязанность других сособственников
компенсировать ущемление имущественных интересов данного
участника (путем,
например, соответствующего уменьшения приходящихся на его
долю обязательных
платежей и расходов по содержанию общего имущества). Ведь
каждый участник
долевой собственности в соответствии со ст. 249 ГК обязан
соразмерно со своей
долей участвовать в уплате налогов и иных платежей,
касающихся общего имущества,
а также в иных издержках по его содержанию и сохранению.
Изложенные положения применяются и к правовому режиму
плодов, продукции
и доходов, полученных от использования общего имущества
(ст. 248). Они тоже
становятся объектом общей собственности участников и
распределяются между
ними пропорционально их долям в праве на общее имущество.
Однако по соглашению
участников такое распределение может строиться и иначе:
например, пропорционально
реальной части общего имущества, выделенной в пользование
соответствующим
сособственникам (то есть пропорционально так называемым
"реальным", фактическим,
а не "идеальным", юридическим долям), или
поровну.
Выход участника общей долевой собственности из этих
отношений возможен
путем отчуждения им своей доли иным лицам, а также при ее
выделе либо при
разделе общего имущества.
В случае продажи своей доли иным лицам остальные
сособственники вправе
требовать, чтобы за указанную отчуждателем цену и на иных
установленных им
условиях доля была продана им. Механизм реализации
преимущественного права
покупки доли выходящего сособственника остающимися
участниками долевой собственности
установлен ст. 250 ГК. В соответствии с ним продавец доли
обязан письменно
известить остальных сособственников о цене и других
условиях продажи им своей
доли. Последние вправе приобрести отчуждаемую долю в праве
на недвижимость
в течение месяца, а в движимом имуществе - в течение 10
дней с момента извещения
(п. 2 ст. 250). После истечения указанных сроков
отчуждатель вправе продать
свою долю любому постороннему лицу. При нарушении
преимущественного права
покупки сособственников отчуждателем доли любой из них
вправе требовать в
судебном порядке перевода на него прав и обязанностей
приобретателя доли (а
не признания сделки купли-продажи доли недействительной),
что означает обязанность
уплаты им покупной цены и выполнения других условий
заключенной отчуждателем
доли сделки.
Преимущественное право покупки касается только
случаев купли-продажи,
а также мены доли (п. 5 ст. 250 ГК), поскольку к договору
мены согласно ст.
255 ГК 1964 года применяются правила о договоре
купли-продажи. Оно не распространяется
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, также
происходит по согласованию участников (ч.1 ст. 246 ГК РФ). Правила
распоряжения долей различны для совершения возмездных и безвозмездных
сделок.
Безвозмездные сделки. Если собственник доли в квартире хочет подарить
ее третьему лицу, он не обязан спрашивать согласия всех остальных
участников долевой собственности.
Возмездные сделки. Если же доля продается, то все остальные участники
долевой собственности имеют преимущественное право покупки по цене,
за которую она продается, и на прочих равных условиях. Такая правовая
норма для участников общей долевой собственности очень важна.
Во-первых, в случае отчуждения доли сособственникам может быть не
безразлично, кто будет являться следующим собственником общего имущества
после продажи доли. Для собственников коммунальных квартир этот
вопрос является тем более принципиальным, ведь покупатель доли будет
проживать с остальными собственниками в одном жилом помещении. Во-вторых,
участники общей долевой собственности зачастую заинтересованы в
приращении своих долей в праве общей долевой собственности.
В случае раздела общего совместного имущества
доли сособственников признаются равными (если
законом или соглашением собственников не
предусмотрено иное).
Вопросы наследования
Во-первых, необходимо установить, связаны лица, принимавшие участие в строительстве дома, семейно-бытовыми отношениями или являются посторонними для застройщика лицами; в каких целях возводился дом (в целях обеспечения жильем принимавших участие в строительстве лиц или в иных целях). Во-вторых, к участию в деле надлежит привлечь орган, который отводит земельные участки, если он не выступает в деле в качестве стороны, и выяснить его отношение к спору.
При продаже доли другому лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. При этом продавец доли обязан в письменной форме известить остальных сособствснников о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные сособственники откажутся от покупки доли или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, а на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец может продать долю любому лицу. Если владелец доли в общем имуществе распорядился ею с нарушением преимущественного права покупки, любой другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Аналогичные правила применяются и при отчуждении доли по договору мены, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещь того же рода, в том же количестве и того же качества.
совместной собственности именно супругов, но не семьи в
целом.
Не всякое имущество, принадлежащее супругам,
считается их совместной
а не их общей собственностью является имущество,
принадлежавшее им до вступления
в брак, а также полученное одним из супругов в дар или в
порядке наследования.
Это же относится и к вещам индивидуального пользования
(кроме предметов роскоши),
хотя бы и приобретенным за счет общих средств супругов во
время брака.
Однако имущество, принадлежащее одному из супругов,
может быть признано
объектом их совместной собственности при условии осуществления
в него в период
брака вложений за счет общего имущества или имущества
другого супруга, значительно
увеличивших стоимость этого имущества. Чаще всего речь в
таких случаях идет
об объектах недвижимости (жилой дом, дача и т. д.). Вместе
с тем супруги могут
своим договором исключить действие этого правила, сохранив
реальность своего
имущества даже при наличии указанных условий.
Общее имущество супругов не может быть объектом
взыскания кредиторов
одного из них по его личным долгам. Объектом взыскания
здесь может служить
лишь имущество, принадлежащее одному из супругов, а также
его "доля" в общем
имуществе, которая причиталась бы ему при разделе (п. 3
ст. 256 ГК). Иначе
говоря, кредиторы могут потребовать выдела доли супруга,
то есть раздела супружеского
имущества, с целью обращения на него взыскания по правилам
ст. 255 ГК. Однако
детальные правила о порядке определения долей супругов в
общем имуществе при
его разделе и порядок такого раздела должны
устанавливаться не гражданским,
а брачно-семейным законодательством (п. 4 ст. 256).
Объектом совместной собственности является также
имущество крестьянского
(фермерского) хозяйства. В отличие от ранее действовавшего
Закона о крестьянском
(фермерском) хозяйстве Кодекс устанавливает презумпцию
именно совместной,
В современном обществе иметь собственное жилье является приоритетным и обычным желанием почти каждого человека. Подобная тенденция возникла в 90-х годах XX века после принятия законов о собственности, разрешающих приватизацию. У жителей РФ появилась возможность узаконить свое право частной собственности путем нескольких видов владения: индивидуальная собственность, долевая собственность на квартиру, общая долевая собственность, общая совместная собственность на квартиру. До этого момента вся недвижимость была государственная. Публичная собственность находилась в аренде у населения.
Формы владения недвижимостью
К недвижимости относят объекты, место расположения которых невозможно сменить, а именно: жилые помещения и земельные участки. Владелец реализует свое право частной собственности непосредственно по месту расположения имущества. Каждый объект имеет свой конкретный адрес. Для определения владельца объекта предполагаются такие типы и формы собственности на недвижимость:
- государственная;
- коллективная;
- частная.
Разница заключается в том, что при государственной форме владельцем выступает РФ, а также ее субъекты, во втором случае - органы управления на местах, а частная форма подразумевает владение имуществом физическими и юридическими лицами. Независимо от формы собственности, каждый владелец, помимо права, обладает также и определенными обязанностями по отношению к имуществу. Государственная собственность имеет свои особенности:
- во владении у государства может находиться даже имущество, изъятое из оборота;
- только государство имеет право конфисковать у других владельцев имущество;
- самостоятельное определение государством условий использования государственного имущества.
Государство и субъекты РФ владеют недвижимым имуществом, которое необходимо для реализации их функций. Это могут быть здания, в которых размещаются органы управления, армия, государственные предприятия, а также объекты оборонного характера, заводы. Государственным имуществом считаются и автодороги федерального значения. В РФ эти объекты не подлежат приватизации, поскольку предназначены для защиты интересов населения и реализации государственных целей.
Право частной собственности - это абсолютное, защищенное законом право на определенное имущество конкретного лица. Без наличия частной собственности невозможно существование рыночной экономики. Законодательство РФ не ограничивает допустимое количество объектов владения на каждого гражданина, максимальный или минимальный размер стоимости имущества. На частную недвижимость распространяется право неприкосновенности. Все объекты владения в пределах РФ подлежат государственной регистрации.
Классификация частной собственности
Различают два основных вида частной собственности - индивидуальную и общую. Каждая в свою очередь подразделяется на подвиды и имеет свои отличия. Разница между ними в том, сколько человек владеют имуществом и какая часть жилья принадлежит каждому. Основные формы частной собственности:- индивидуальная - владельцем выступает один человек, реализуется при полном отказе проживающих в квартире от своего права частной собственности;
- долевая собственность на квартиру - применяется в процессе коммунального типа, каждый собственник имеет свою долю определенного размера;
- общая долевая - доли всех проживающих считаются равными при отсутствии иных договоренностей в процессе приватизации;
- общая совместная - при наследовании жилья одновременно несколькими лицами, при приобретении за счет совместных средств.
Совместное владение возникает в случае приватизации недвижимости супругами и членами семьи. Решения относительно распоряжения имуществом принимают все члены семьи, проживающие вместе. Если возникает необходимость у одного из владельцев продать собственную часть общего имущества, недвижимость переводится в долевое владение. Покупая жилье, которым владеет несколько человек, договор купли-продажи необходимо подписать с каждым.
Долевая собственность предполагает владение каждым жильцом определенной доли квартиры. Размер доли указывается в договоре купли-продажи и зависит от материального вклада каждого. Распоряжение имуществом осуществляется по согласию всех собственников. Когда возникают разногласия относительно владения долевой собственностью, общая защита интересов происходит в суде.
Приобретенная на совместно нажитый во время брака капитал, недвижимость считается собственностью супругов. Части каждого члена семьи считаются одинаковыми. Распоряжение жильем происходит по обоюдному решению. Когда раздел имущества невозможен по обоюдному согласию, право частной собственности лучше отстаивать в суде. Защита права собственности возможна на основании Конституции Российской Федерации (статья 45).
Процесс формирования собственности
В результате изменения законодательства и формирования необходимых условий для определения границ индивидуального владения кардинально изменилось отношение населения к собственности. Обзавестись индивидуальным жильем граждане РФ могут путем:
- приватизации недвижимости жилищных фондов;
- оформления сделки купли-продажи;
- приобретения жилья у строительных компаний;
- получения в наследование или в дар;
- обретение жилья при участии в жилищно-строительных кооперативах и других подобных организациях.
Для определения границ и масштабов владения применяются следующие виды документов.
- Правоустанавливающие документы - закрепляют право частной собственности того или иного гражданина в отношении определенного имущества.
- Технический паспорт - оформляется в БТИ после осуществления технической инвентаризации и содержит информацию об инвентарной стоимости недвижимости.
- Свидетельство права собственности - выдается в БТИ на основании техпаспорта и документа, подтверждающего право владения.
Процесс купли-продажи должен быть подтвержден соответствующим договором, составленным в письменном виде. Лучше, чтобы данные об объекте сделки были достоверными и точными. Договор предназначен для определения условий передачи права на жилье и в дальнейшем может быть использован для защиты прав владельца.
Продавец обязуется передать недвижимость за обговоренную сумму в установленные сроки на указанных условиях. Государственная регистрация договора необходима для вступления соглашения в силу. При передаче объекта договора от продавца покупателю подписывается акт приема-передачи недвижимого имущества.
Приватизацию принято считать одним из вариантов приобретения недвижимого имущества, земельного участка либо их частей. Воспользоваться таким правом возможно только единожды и при условии, что между лицом и государством был подписан договор социального найма. Одно из главных требований приватизации - согласие всех прописанных на жилплощади.
Несовершеннолетний, который вырос в приватизированной квартире, сохраняет за собой право воспользоваться бесплатной приватизацией другой недвижимости после достижения совершеннолетия. Виды объектов, не подлежащих приватизации:
- аварийная недвижимость;
- недвижимость, которая размещена в военных городках;
- служебное жилье;
- здания общежитий;
- помещения, расположенные в сельской местности;
- имущество стационарных учреждений соцзащиты населения.
В соответствии с законами РФ, собственники могут распоряжаться недвижимым имуществом на свое усмотрение. Собственник имеет право прописать на жилплощади любое физическое лицо. Минусы приватизации заключаются в том, что такое право в обязательном порядке подлежит налогообложению (размер ежегодных выплат определяется в зависимости от стоимости недвижимости), а коммунальные выплаты, как правило, бывают выше, чем в .
Владение землей
Природные ресурсы, в том числе и земля, могут принадлежать как государству, так и находиться в индивидуальном владении у граждан и юридических лиц. Поэтому для определения права собственности на землю используют такие же виды, как и при классификации владения недвижимостью.
Объектом имущественного права при этом выступает земельный участок. Размер и границы земельного участка устанавливаются с целью определения прав на землю. Граждане РФ имеют одинаковое право на приобретение участка земли, разрешенного законом, во владение.
Владелец может пользоваться и распоряжаться землей по своему усмотрению: располагать на ней строения либо использовать для сельскохозяйственных целей. В распоряжение поступает не только верхний поверхностный слой, но и полезные ископаемые, водоемы. При этом использование земельного участка должно соответствовать целевому назначению данной категории земли и разрешению на ее использование.
В СССР не было собственников жилья, все были нанимателями. Конечно, квартира считалась своей, но принадлежала государству, а понятие частной собственности на недвижимость появилось только в 90-е годы. В 1990 г. были приняты законы о собственности в СССР и РСФСР. А с 1991 началась приватизация, которая пополнила долю частной собственности в жилом фонде. Естественно, потребовалось внесение изменений в законодательство и налаживания механизмов регуляции жилищных отношений.
Сразу оговоримся, что Частная собственность – это форма собственности, означающая абсолютное, защищенное законом право определенного лица на конкретное имущество.
Частной собственностью на жилье считается недвижимость в жилищной сфере, находящаяся в собственности физических и юридических лиц. В РФ нет ограничений по размерам, стоимости и количеству недвижимости, она обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит обязательной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы.
Существует 2 вида частной собственности. Она может быть индивидуальной (принадлежит одному лицу) и общей . Общая собственность возникает, когда в собственность на одно неразделенное жилье вступают два или более человек. Большая часть бывшего государственного и муниципального жилья находится в общей собственности проживающих в нем граждан. Когда еще может быть общая собственность на жилье? Когда, например, квартиры передаются по наследству нескольким лицам. Кроме того, распространены случаи совместного приобретения жилья, например, супружескими парами.
Способы приобретения жилья в частную собственность.
Существует несколько путей приобретения жилья в собственность:
1) Приватизация жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов;
2) Заключение договора купли-продажи жилья;
3) Приобретение путем жилищного строительства, в том числе строительства ТИЗ (товарищество индивидуальных застройщиков);
4) Участие в жилищных и жилищно-строительных кооперативах (ЖСК), кондоминиумах;
5) Приобретения в порядке наследования, дарения, а также на других законных основаниях.
ДОКУМЕНТЫ, ПОДТВЕРЖДАЮЩИЕ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ.
При покупке или продаже жилья подписывается договор купли-продажи
. По этому договору продавец обязуется передать недвижимость в собственность покупателя. Форма заключения договора - только письменная. Договор подписывается всеми сторонами и подлежит государственной регистрации, с момента которой договор считается вступившим в силу. В договоре продажи недвижимости обязательно должна быть указана цена объекта продажи.
Что еще обязательно должно быть указано в договоре купли-продажи?
- данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (точный адрес, метраж, количество комнат). В случае отсутствия таких данных в договоре, считается, что условия о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, не согласовано сторонами, а значит, договор могут признать не имеющим юридической силы.
Еще один важный документ – Акт приема-передачи недвижимости. Подписывается обеими сторонами сделки при передаче недвижимости покупателю. Если недвижимость при принятии ее покупателем не соответствует условиям договора купли-продажи, продавец несет ответственность за ненадлежащее исполнение договора.
Приватизация жилья
Приватизация – это процесс разгосударствления собственности. Согласно закону РФ «О приватизации», каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность в порядке приватизации жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования. Правом этим воспользоваться можно только один раз.
ВАЖНО: есть исключение – это несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации. Они сохраняют право на еще одну бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.
Владельцы приватизированной жилой недвижимости могут им распоряжаться по своему желанию: имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению: владеть, продавать, завещать, дарить, сдавать в аренду.
Существует 4 формы собственности:
индивидуальная собственност
ь –когда собственность принадлежит одному человеку. Это может быть, когда в квартире прописан один человек, или если все проживающие в ней отказались от своих прав в пользу одного человека.
долевая собственность
– как правило, используется при приватизации коммунальных квартир. Прописан точный размер доли у каждого собственника. В случае проживания одной семьи эта форма позволяет закрепить за каждым ее членом одну из комнат;
общая долевая собственность
– в этом случае согласно ст. 245 ГК РФ доли всех жильцов, приватизировавших квартиру, признаются равными (если они не договорились о фактическом разделе комнат);
общая совместная собственность
– в этом случае доли собственников не указываются (являются невыделенными). Этот вид собственности применяется только в отношении супругов и их несовершеннолетних детей.
Стоить помнить, что бесплатная приватизация жилья в нашей стране завершится 1 марта 2013 года.
ПОГОВОРИМ ПОДРОБНО О КАЖДОМ ИЗ ВИДОМ СОБСТВЕННОСТИ.
Совместная собственность
Совместная собственность – это общая собственность без определения долей. Участники имеют доли, но их размер в общем имуществе не определен и признается равным. Совместная собственность на квартиру возникает только в особых случаях – при приватизации и при приобретении жилья супругами
. В остальных случаях общая собственность может быть только долевой.
Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Именно поэтому нужно согласие супруга на заключение, например, договора купли-продажи (ст. 253 ГК РФ).
При совместной собственности, если вдруг один из собственников захочет продать, подарить или обменять свою часть совместного имущества, квартира переводится в долевое владение. После выделения доли собственник имеет право на распоряжение своей долей, однако при этом он должен учитывать интересы других собственников - их право на преимущественную покупку.
Что делать в случае, если выделение доли в натуре невозможно (например, в однокомнатной квартире)?
В этом случае собственник, который хочет выделиться, имеет право на получение выплаты ему стоимости его доли (с его согласия или по решению суда) другими участниками долевой собственности в виде денежной суммы или иной компенсации.
Долевая собственность
При этом виде собственности у каждого из собственников есть заранее определенная доля в праве собственности. Владение и пользование жилым помещением, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников. Если соглашения достигнуть не получается, они устанавливаются судом. При достижении сторонами соглашения (или в судебном порядке) возможно раздельное пользование жилым помещением независимо от размера их доли в общей собственности.
Виды долей. Доли бывают идеальными и реальными. Реальная доля соответствует определенному объекту. Ее выделение требует наличия технической возможности разделить не только жилые, но и нежилые помещения, а также возможности сделать отдельный вход. Поэтому выделение реальной доли в квартире невозможно (но возможно в частном доме). В основном доли определяется в идеальном выражении. Такая выделенная доля ни с какой реальной комнатой или частью квартиры не связана.
ВАЖНО ПОМНИТЬ:
В случае дарения кому-либо своей доли ее владелец не обязан получать на это согласие других участников долевой собственности.
ВАЖНО ПОМНИТЬ:
Если один из участников долевой собственности решил продать свою долю, остальные участники долевой собственности имеют право ее преимущественной покупки по цене и на условиях ее продажи. При этом продавец доли обязан в письменной форме сообщить остальным участникам долевой собственности о намерении и условиях продажи своей доли. Отказ от покупки или приобретение доли должны быть выполнены в течение месяца. Не нужно уведомлять сособственников только в том случае, если доля продается одному из совладельцев.
В случае нарушения преимущественного права покупки любой участник долевой собственности в течение трех месяцев имеет право потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).
Как видите, с продажей доли связано очень и очень много проблем
. Например, зачастую владельцы других долей в жилом помещении всячески препятствуют продавцу в продаже его доли. Все знают, что продаже доли – это одна большая головная боль. Чтобы не получать извещение о продаже, другие участники собственности на недвижимость не открывают двери почтальону, скрываются, ломают почтовые ящики. Совсем непростая ситуация возникает, если один из собственников – ребенок. В этом случае уведомление направляется его родителям.
Собственность супругов
Собственность супругов считается совместной, если она приобретена во время брака на общие средства.
Рассмотрим ситуацию, когда в браке один из супругов приватизирует жилье. Другой супруг в этом жилье не зарегистрирован. В этом случае приватизированное жилье не считается совместно нажитым, поскольку оно приобретено безвозмездно, и совместной собственности не наступает.
Если в браке один из супругов приобрел жилье и зарегистрировал его на себя, то это жилье все равно находится в совместной собственности. Основанием возникновения права собственности в этом случае у первого супруга является заключенный договор купли-продажи (мены), а у второго супруга – Закон о совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в браке (п.1 ст. 34 Семейного кодекса).