Что делать обманутым дольщикам при банкротстве застройщика? Что делать дольщику при банкротстве застройщика? Что делать если застройщика объявили банкротом.
Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002 г. (далее – Закон № 127-ФЗ) регламентирует процедуру банкротства застройщика, являющегося юридическим лицом. Процесс начинается с выдачи арбитражным судом соответствующего решения по месту нахождения разорившегося предприятия. Банкротство застройщика может быть добровольным и принудительным.
Причины
К причинам банкротства застройщика относятся:
- изначально неправильно составленный бизнес-план компании;
- нарушение рабочего процесса;
- резкое повышение стоимости оказываемых услуг из-за увеличения цены стройматериалов вследствие валютных скачков;
- форс-мажорные обстоятельства.
Обанкротиться подрядчик может объективно или фиктивно. При обнаружении фиктивной несостоятельности руководителю недобросовестного застройщика грозит уголовное преследование.
Фиктивное банкротство
В некоторых случаях строительные компании специально пытаются объявить о своей несостоятельности – чтобы получить прибыль на вложенные инвестиции, выведя крупную часть денежных средства из актива компании. Для этого они оформляют с подрядчиками фиктивные договоры, в которых специально указывают высокую стоимость стройматериалов.
Чтобы доказать преднамеренную несостоятельность, представители ФНС проверяют правильность операций с финансовыми средствами компании в течение последних 36 месяцев. В случае обнаружения нарушений защита дольщиков при банкротстве застройщика возможна только в судебном порядке, когда можно вернуть большую часть инвестиций.
Процедура
Банкротство застройщика, в зависимости от того, добровольная эта процедура или принудительная, имеет несколько стадий.
В случае добровольного объявления несостоятельности в соответствии с законом признание факта разорения устанавливается решением арбитражного суда. Обратиться в суд вправе конкурсный кредитор. Он предоставляет суду информацию о банкротстве строительной организации.
После того как суд выносит положительное решение о признании застройщика банкротом, должны быть выполнены предусмотренные ст. Закона № 127-ФЗ процедуры.
На первом этапе назначается судебный исполняющий, который будет заниматься организацией ликвидационной комиссии. После этого заполняется форма № Р15001 для налогового органа. Данные о работающих в строительной компании сотрудниках за 3 месяца до ликвидации компании подаются в службу занятости. Работников письменно предупреждают об увольнении за 2 месяца. Затем информация о несостоятельности размещается в государственных печатных органах.
На следующем этапа имущество и средства застройщика распределяются в соответствии с очередностью, установленной законом.
После окончательного формирования финансового баланса подрядчик получает от ФНС выписку из Единого госреестра юридических лиц, свидетельствующую об окончательной ликвидации компании.
В каждой конкретной ситуации могут быть свои особенности, влияющие на процедуру банкротства застройщика.
Особенности процедуры
С учетом последних поправок в Федеральный закон «О внесении изменений...»
№ 210-ФЗ от 12.07.2011 г., внесенных в Закон № 127-ФЗ, и ст. 17 и 223 АПК РФ в части установления фактов банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства, появились новые особенности.
После получения решения суда о начале процедуры наблюдения дело передается для рассмотрения по месту размещения обанкротившейся строительной компании или по месту проживания большинства дольщиков.
- устанавливается запрет для собственника земельного участка на его передачу другим юридическим или физическим лицам или на сдачу объекта в аренду;
- паевые дольщики оповещаются в 5-дневный срок о возбуждения дела о банкротстве строительной организации;
- рассматриваются возникшие требования дольщиков по передаче им готовых квартир, имеющихся на балансе должника;
- происходит передача недвижимости пайщикам. Сумма, которую они желают получить в качестве компенсации, не должна превышать стоимости объекта более чем на 5%.
После этого происходит окончательная ликвидация юридического лица.
Ситуация при долевом строительстве
Каждый дольщик очень хочет получить от подрядчика готовую квартиру или возвратить вложенные в строительство дома деньги. Для этого необходимо знать, как проверить застройщика на банкротство и обезопасить себя на этапе подписания договора. Федеральным законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. определены права и обязанности дольщика. По этой причине при заключении договора между строительной компанией и дольщиком нужно правильно указывать наименование сторон. Дольщик должен быть именно дольщиком, а не инвестором, так как в случае начала процедуры он получает по закону значительные преимущества по защите своих финансовых средств. Именно дольщик имеет первоочередное право на получение квартиры в будущем доме застройщика. Получить вместо квартиры денежную компенсацию дольщик может в третью очередь. В первую очередь деньги получают физические лица, здоровью которых во время работы у застройщика был нанесен вред, а затем выплачивают задолженность сотрудникам по заработной плате.
Когда в договоре вместо дольщика указан инвестор, то он относится к категории кредиторов, требования которых будут выполняться в последнюю очередь.
Если строительство дома завершается до окончания процедуры банкротства или здание выкупается другим юридическим лицом, дольщик вправе претендовать на получение указанной в договоре квартиры. Но сделать это можно только после получения соответствующего решения судебного органа.
Не менее важно для дольщика, чтобы назначенный судом арбитражный управляющий правильно составил «Реестр о передаче в собственность помещений жилого типа».
Если квартира к моменту банкротства не была достроена и по решению судебного органа она будет затем реализована на открытых торгах, то принцип распределения полученных денег будет иным. От полученной суммы после продажи имущества доля погашения денежных требований дольщиков составит 25%. При отсутствии у застройщика кредиторской задолженности процентная доля выплат может достигать 85%.
Что делать дольщику при нарушении его прав
Арбитражный управляющий в течение 5 дней после утверждения решения уведомляет всех дольщиков о том, что было введено наблюдение или открыто конкурсное производство. Это позволяет дольщикам предъявлять свои требования к застройщику в соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ.
В зависимости от стадии банкротства подрядчика, у дольщика возникает несколько способов защитить свои права.
Обращение с заявлением об установлении требований в судебный орган
Участник вправе в соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ подать заявление в арбитражный суд, в котором излагаются требования о передаче жилья или же об одностороннем отказе компании от исполнения договорных обязательств, предусматривающих передачу жилой недвижимости и возврат денег.
Если же до момента банкротства стороны подписали передаточный акт, то у дольщика есть право обратиться, в соответствии со ст. 201.8 и ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ, в арбитражный суд с просьбой о признании права собственности на помещение жилого типа.
Форма и содержание заявления, а также правила его подачи в арбитражный суд должны отвечать установленным ст. 125 и АПК РФ нормам. За подачу иска нужно уплатить госпошлину в размере 6 тысяч рублей.
Копия иска и прилагаемые к нему документы нужно направить застройщику. По результатам рассмотрения иска судом выносится решение, на основании которого за дольщиком, в соответствии с п. 8 ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ, признается право собственности на жилое помещение.
Требование о передаче жилого помещения
При завершенном строительстве дома у дольщика есть право через арбитражный суд потребовать квартиру и включения его в реестр требований кредиторов (ст. 201.1 ,п. 2 ст. 201.4 , ст. 201.6 и 201.7 Закона № 127-ФЗ).
Предъявление денежного требования
Если застройщик отказывается исполнять договора на стадии конкурсного производства, то дольщик имеет право заявить одно из предусмотренных ст. 201.5 и ст 201.1 Закона № 127-ФЗ) денежных требований:
- возвратить уплаченные до расторжения договора деньги;
- возместить убытки в виде причиненного застройщиком реального ущерба;
- возвратить деньги после признания судом договора недействительным или незаключенным.
В этом случае дольщик, в соответствии с
Резонансных дел о банкротстве строительных организаций в последнее время становится все больше, растет и количество обманутых дольщиков, отстаивающих свои законные интересы и пытающихся вернуть вложенные в неудавшееся строительство денежные средства. В связи с обострившейся ситуацией на первичном рынке жилья особое значение приобретают вопросы защиты прав граждан-участников строительства.
Урегулирование правоотношений, возникающих из банкротства застройщика, нашло свое отражение в параграфе 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ " " (далее – Закон о банкротстве). К категории участников строительства относятся граждане, коммерческие организации и публично-правовые объединения.
Финансирование строительства многоквартирного дома порождает возникновение у субъекта, его осуществившего, прав на жилое помещение в данном объекте. При признании застройщика банкротом осуществление данного права в большинстве случаев невозможно, в связи с чем участник строительства вправе требовать возврата вложенных денежных средств.
Предусмотренный Законом о банкротстве для граждан статус участника строительства позволяет им использовать ряд преимуществ, которые недоступны иным кредиторам, тем самым законодатель усиливает защиту прав граждан – участников строительства, выделяя их в особую группу кредиторов. Среди привилегий, предоставленных участникам строительства для наиболее эффективной защиты их нарушенных прав, можно выделить следующие:
возможность выбора формы выражения требований к застройщику (денежная либо передача жилого помещения). При этом объем предоставляемой государством защиты не зависит от того, какие требования предъявлены;
погашение требований осуществляется в третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая очередь;
участники строительства могут проводить свое собственное собрание кредиторов с отдельными полномочиями, на котором только они имеют право голоса;
участникам строительства предоставлена возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;
необходимость одобрения решения о заключении мирового соглашения не менее чем 3/4 голосов участников строительства включенных в реестр требований кредиторов также свидетельствует об их значимом положении в сложившейся ситуации банкротства;
требования о передаче жилых помещений могут быть удовлетворены несколькими способами в зависимости от степени завершенности многоквартирного дома, о чем я расскажу далее.
Для того чтобы добиться удовлетворения имеющихся к застройщику требований, гражданам – участникам строительства, как и иным кредиторам, необходимо включить их в реестр требований кредиторов.
В ситуации банкротства застройщика при наличии возможности выбрать форму предъявления требований к застройщику реестр требований кредиторов включает в себя еще один так называемый "подреестр" – реестр требований о передаче жилых помещений, который является составной частью основного реестра и образует с ним единое целое. Определяющим моментом при рассмотрении вопроса о включении требований в реестр кредиторов является срок предъявления денежных требований. В случае введения в отношении должника процедуры наблюдения такой срок составляет 30 дней с даты публикации сообщения, а в случае признания должника-застройщика банкротом и введении конкурсного производства – в течение двух месяцев с даты публикации сообщения (). Пропуск срока влечет оставление заявленных требований "за реестром", что ставит под сомнение реальность их удовлетворения.
В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, говорить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.
Так, суды считают, что участники строительства, предъявившие неденежные требования о передаче жилых помещений, не являются кредиторами и не относятся ни к одной из очередей кредиторов, требования которых подлежат удовлетворению за счет имущества должника ( , ). Специальный порядок погашения неденежных требований участников строительства установлен )" ( , Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2013 г. по делу № А57-5725/10, ).
Здесь же уместно упомянуть о возможности изменения участниками строительства формы заявленных требований, фактически возможности перехода из одного реестра в другой. Стоит иметь в виду, что однозначной позиции судов по данному вопросу нет, в связи с чем заявление такого требования всегда рискованно для участника строительства.
Некоторые суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требование о передаче жилых помещений прямо не следует из закона. Поскольку реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра кредиторов, то, включив свои требования в один из них, заявитель уже реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав ( , ). Наряду с названной позицией существует и иная – заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр. Несмотря на то, что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к участникам строительства, выносятся они не часто (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2014 г. года по делу № А55-19659/2009, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2014 г. по делу № А41-7785/09, (оставленное в силе ), Определение Арбитражного суда г. Москвы от 11 февраля 2015 г. по делу № А40-27589/08-74-86"Б").
Включение требований в реестр требований кредиторов лишь промежуточная цель для участника строительства, конечной, безусловно, является удовлетворение заявленных требований в виде возврата вложенных денежных средств либо предоставления жилого помещения. Погашение требований о передаче жилого помещения может быть произведено несколькими способами:
путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предусмотрен и предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. Строительство дома завершают граждане своими силами;
путем передачи жилых помещений. Детальное изложение особенностей такого погашения представлено в . Данный способ применим при полной готовности объекта, то есть при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта (). Данный способ является новшеством законодательства о банкротстве, поскольку введен ст. 12 Федерального закона от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ " " и начал действовать лишь с 29 декабря 2015 года. Институт привлечения нового застройщика представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.
Граждане также могут погасить имеющиеся у них требования путем признания права собственности на конкретное жилое помещение (). В законе отмечены два условия, соблюдение которых необходимо для признания судом права собственности на определенное жилое помещение. Во-первых, застройщиком должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Во-вторых, и застройщиком, и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения (). Если передаточный акт (иной документ о передаче квартиры) был подписан после даты принятия заявления о признании застройщика банкротом, то исход дела зависит только от благосклонности суда и квалификации юриста-представителя. Дело в том, что правовых норм, которые бы регулировали такой случай, на сегодняшний день нет. Нужно отметить, что судебная практика по таким ситуациям складывается пока в пользу участников строительства, поэтому имеется шанс на благоприятное разрешение такого вопроса , Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2013 г. по делу № А57-26869/09).
Следует также обратить внимание на существование альтернативного способа защиты прав обманутых дольщиков (ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ " "). Поскольку изначально органы местного самоуправления, выдав разрешение на строительство застройщику, признали его надежность, то в случае его банкротства государство готово понести ответственность за произошедшее несоответствие. Участники строительства имеют возможность обратиться к органам исполнительной власти субъекта для удовлетворения указанных в договоре участия в долевом строительстве либо ином договоре требований, направленных на получение жилого помещения. Для этого необходимо включиться в общефедеральный реестр, правила включения в который содержатся в Приказе Минрегиона России от 20 сентября 2013 г. № 403 " ".
Резюмируя, отмечу, что способов защиты прав граждан-участников строительства на сегодняшний день предусмотрено много, они действительно являются рабочими и совершенствуются законодателями в связи с обострением экономической ситуации. Гражданам – участникам строительства следует действовать в соответствии с требованиями закона, соблюдать сроки и условия, определенные законодателем. Это значительно упростит процесс восстановления нарушенных прав.
Публикация от 12.08.2015
Банкротство застройщика – ситуация, которая всё чаще возникает в условиях экономической нестабильности. Зачастую она идентифицируется с потерей многолетних накоплений и чувством правовой незащищенности интересов. Всегда следует помнить, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и жесткая правовая регламентация действий застройщика, сами по себе не гарантируют дольщику благополучного завершения строительства в виде передачи в собственность возводимого жилья, а участие в долевом строительстве по-прежнему предполагает наличие серьезных финансовых рисков. Практика показывает, что в случае финансовой несостоятельности, когда застройщик не может завершить строительство объекта, он прибегает к двум путям разрешения ситуации: затягиванию насколько возможно строительства в поисках нового инвестора или инициированию процедуры банкротства...
В первом случае при нарушении сроков сдачи объекта долевого строительства дольщики зачастую предпочитают расторгнуть договор (ДДУ), потребовав возврата инвестированных денежных средств, а также оплаты неустойки. Однако так поступать целесообразно только в том случае, если у застройщика есть имущество или денежные средства, на которые возможно обратить взыскание, то есть исполнить соответствующее решение суда. Альтернативный вариант защиты интересов — обратиться в суд общей юрисдикции с иском о в объекте незавершенного строительства в виде квартиры (иного объекта долевого строительства).
Оценить положительные перспективы принятия подобного решения, безусловно, помогут квалифицированные юристы. В первую очередь ими должны быть учтены такие обстоятельства, как: степень готовности объекта долевого строительства, финансовые взаимоотношения сторон, содержание прав и обязанностей в заключенном договоре участия в долевом строительстве, имеющаяся судебная практика по аналогичным делам, как в целом, так и в суде в котором будет рассматриваться предполагаемый спор.
Во втором случае , когда организация-застройщик находится в процедуре банкротства, у дольщика есть выбор:
- в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (то есть ) и ожидать выплаты суммы внесенных в строительство жилья инвестиций, которые при наличии средств будут ему выплачены как кредитору третьей очереди;
- сохранить действие заключенного договора, с целью получения возводимого объекта недвижимости (жилья).
В этих случаях, правоотношения между дольщиком и застройщиком будут регулироваться уже не только законодательством об участии в долевом строительстве, но Законом «О несостоятельности (банкротстве)» .
Практика Бюро : .
Важно отметить, что при отказе дольщика от исполнения договора (одностороннее расторжение договора) требование о включении его в реестр требований кредиторов с возмещением финансовых претензий не гарантирует полного возврата ранее внесенных застройщику денежных средств . Процедура банкротства юридического лица при наличии значительного количества кредиторов порой может затянуться на годы. Зачастую по итогам процедуры арбитражный суд выносит решение о завершении процедуры банкротства и погашении неисполненных финансовых требований кредиторов в неполном объеме, то есть частично. Даже при обнаружении средств, за счет которых арбитражный управляющий сможет оплатить часть финансовых претензий дольщиков, такие выплаты осуществляются только после полного погашения требований кредиторов первой и второй очереди, как этого требует положение статьи 201.9 Закона о банкротстве.
Если дольщик после введения в отношении застройщика процедуры наблюдения или конкурсного производства делает выбор в пользу получения объекта недвижимости в свою собственность, он должен предпринять меры, направленные на его включение в реестр требований о передаче жилых помещений. Такой выбор объективно целесообразен, например, если объект долевого строительства построен, но в силу каких-то причин не введен в эксплуатацию.
Для включения в реестр требований как о включении его в реестр требований кредиторов (с возмещением финансовых претензий), так и о передаче жилых помещений дольщик должен согласно положениям Закона «О несостоятельности (банкротстве)» подготовить и направить застройщику, арбитражному управляющему и в арбитражный суд, который принял решение о введении в отношении должника процедуры наблюдения, заявление о включении в реестр требований. Несмотря на отсутствие строго определенной формы, заявление должно в обязательном порядке содержать предусмотренные законом сведения, и, желательно, включать наиболее полную информацию о предъявляемых к застройщику требованиях.
Консультации Бюро : .
Публикация Бюро : .
Публикация Бюро: .
Полное раскрытие информации рекомендуется нами как практическая гарантия быстрого принятия судом решения об удовлетворении заявленного требования. Подать заявление следует в течение 30 дней с момента опубликования в газете «КоммерсантЪ » сведений о введении процедуры наблюдения в отношении застройщика. Своевременное включение в реестр на этом этапе позволит дольщику стать полноправным участником дела о банкротстве застройщика, участвовать уже в первом собрании кредиторов, активно защищая и отстаивания свои финансовые интересы. При подаче заявления за пределами 30-тидневного срока его рассмотрение отодвигается как минимум на шесть календарных месяцев (до введения следующей процедуры банкротства).
При подаче заявления о включении в реестр требований о передаче жилых помещений необходимо обратить внимание на обязательное наличие оригиналов документов: договора долевого участия (ДДУ) с отметкой регистрирующего органа и платежных документов об исполнении договора.
Отметим, что рассмотрение заявления дольщика осуществляется Арбитражным судом по всем правилам судопроизводства, в том числе и по правилу о том, что каждая сторона доказывает то, на что ссылается. Отсутствие у дольщика доказательств заключения договора, его оплаты согласно условиям договора может привести к фатальному для дольщика решению суда — об отсутствии у него права на объект долевого строительства. Не следует надеяться , что застройщик и арбитражный управляющий автоматически признают требование дольщика и подтвердят исполнение им своих обязательств по оплате договора.
Практика показывает, что некоторые участники долевого строительства, получив информацию об официальном признании застройщика проблемным, спешат включиться в реестр обманутых дольщиков и на этом успокаиваются, ошибочно полагая, что отныне их право на объект долевого строительства юридически подтверждено. Кроме того, бытует ошибочное мнение, что факт регистрации договора в установленном законом порядке подтверждает право дольщика на долю в возводимом объекте недвижимости. Так называемый « обманутых дольщиков» вообще не имеет какого-либо правового значения при банкротстве застройщика и не имеет ничего общего с реестром требований о передаче жилых помещений, формируемым при осуществлении процедуры банкротства застройщика.
Также обратим внимание, что в соответствии со статьей 201.4 Закона о банкротстве арбитражный управляющий обязан уведомлять всех известных им участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства. Он информирует дольщиков о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора. Подобное информирование осуществляется арбитражным управляющим на основании переданных ему сведений о месте нахождения дольщика.
Учитывая данный факт, мы настоятельно рекомендуем своевременно извещать застройщика о всяком смене места жительства или адреса регулярного получения корреспонденции , даже если они производятся на незначительный срок (с сохранением доказательств такого уведомления).
Вам также следует помнить, что ни застройщик, ни арбитражный управляющий не вправе самостоятельно включать в реестр требований кредиторов-дольщиков. На это уполномочен только Арбитражный суд и только при наличии соответствующего волеизъявления от дольщика. Подача заявления может быть осуществлена как дольщиком лично, так и с помощью юридического представителя, в частности, адвоката, специализирующего на вопросах долевого строительства.
Только определение суда о включении дольщика в реестр требований о передаче жилого помещения является основанием для включения его в этот реестр и дает ему права полноценного участника дела о банкротстве. Заблуждения граждан относительно их прав и обязанностей в этом вопросе не имеют значения, поскольку по общему правилу незнание положений закона не освобождает от последствий его неприменения.
За правовыми консультациями и юридической помощью по вопросам связанным с банкротством застройщика жилья, Вы можете обратиться к адвокатам
Банкротство застройщика - угрожающая фраза для дольщиков. Признание судом несостоятельным застройщика для дольщиков влечет ряд неблагоприятных последствий, и главные вопросы: получат ли они квартиру и вернут уплаченные деньги?
Однако дольщики при банкротстве застройщика получают шанс не быть обманутыми, отстоять право на долгожданное жилье. Банкротство застройщика при долевом строительстве - честный способ завершить деятельность компании, оказавшейся в сложной финансовой ситуации.
Обратите внимание!
Дольщики при банкротстве застройщика в приоритете по сравнению с подрядчиками и кредиторами. Их требования рассматриваются в первую очередь. Но для положительного урегулирования конфликта следует незамедлительно обратиться за помощью к юристу.
Что несет банкротство застройщика при долевом строительстве для других участников и как можно отстоять свои права на недвижимость более подробно в представленном материале.
Что значит банкротство застройщика
Процедура банкротства застройщика при долевом строительстве инициируется при невозможности исполнения обязательств перед кредиторами на сумму свыше 300 000 рублей, если долг не погашается более 3 месяцев. Арбитражный суд рассматривает дело по месту нахождения банкрота, прежде всего, определяя при подаче соответствующего заявления финансовую несостоятельность застройщика. Банкротство застройщика - процедура, включающая пять стадий:
- надзор;
- санация (получение инвестиций для выхода из кризисной ситуации);
- внешнее управление;
- конкурсное производство;
- мировое соглашение.
Обратите внимание!
Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» определяет юридическую форму финансовой несостоятельности фирмы-застройщика. Банкротством считается невозможность предприятия компенсировать средства, вложенные дольщиками, заплатить по долгам.
Виды финансовой несостоятельности компании
Банкротство застройщика при долевом строительстве бывает объективным и фиктивным. Объективная финансовая несостоятельность застройщика возникает при некорректности бизнес-плана, неверной организации производственных процессов. К нему могут привести следующие факторы:
- скачок цен на услуги, стройматериалы (его можно избежать на стадии заключения договоров, если зафиксировать цены);
- рост курса валют, влияющий на подорожание услуг, материалов;
- форс-мажор.
Фиктивная процедура признания финансовой несостоятельности - инструмент мошенников, позволяющий вывести ощутимую часть вложений из актива строительной компании с нарушением закона. Фиктивность банкротства застройщика при долевом строительстве можно доказать проведением проверки всех операций с активами компании за последние 3 года. Если обнаружатся расхождения, через суд можно добиться возврата большой доли инвестиционных вложений.
Обратите внимание!
Признак стремления к фиктивному банкротству - закупка стройматериалов по завышенным ценам, но доказывать фиктивность банкротства застройщика - весьма сложная задача.
Признаки банкротства застройщика
Предприятие-банкрот не способно:
- платить по счетам кредиторов;
- совершать обязательные платежи в бюджетные/внебюджетные фонды.
Если падает прибыль строительной компании, то:
- растет вероятность невозврата средств;
- ликвидность активов переживает кризис.
Обратите внимание!
Появление первых признаков финансовой несостоятельности наблюдается за 2 года до наступления явного банкротства.
Внешние причины финансовой несостоятельности не поддаются прогнозу, они всегда возникают внезапно. Внутренние - определяются формами ведения бизнеса, его методами.
Что же делать дольщику
Дольщики при банкротстве застройщика могут добиться успешного решения своего вопроса, если эту задачу возложат на опытных юристов, которые учтут тонкости рассматриваемого дела. Действующее законодательство изменилось в пользу участников долевого строительства, они стали более защищенными от мошенничества.
При этом существует два итоговых решения, к которым приходят дольщики:
- создание ЖСК - кооператива, который самостоятельно достраивает дом;
- возврат вложений.
Обратите внимание!
Любой этап признания несостоятельности фирмы допускает заключение мирового соглашения, которое по своей сути является подписанием договора на новых условиях, при этом старые условия аннулируются. Требуется утверждение мирового соглашения судом, мнение собрания инвесторов также должно учитываться.
Санация компании - финансовое вливание со стороны органов власти, инвесторов, кредиторов, предоставление льготного налогообложения, кредитов на привлекательных условиях, призванное оживить бизнес-процессы с целью предупреждения ликвидации фирмы.
Ликвидация обанкротившейся компании влечет административную ответственность, наступление правовых рисков. На этой стадии не применяется наблюдение, санация, внешнее управление.
Признать фирму-застройщика банкротом можно через судебный орган, подав соответствующее заявление. Инициатором такого процесса может быть как кредитор, так и сама организация. Юрист по банкротству застройщика поможет грамотно написать заявление о включении в реестр требований, подать его в арбитражный суд. После установления судом требований инвестора будет назначена дата рассмотрения дела.
Судом назначается арбитражный управляющий, которому необходимо направить документ о просрочке передачи квартиры дольщику или решение суда о признании договора между кредитором и застройщиком:
- незаключенным;
- незаконным, если в нем определены условия о компенсации вложений.
Обратите внимание!
Обязательно представляются документы о фактической оплате доли в строительстве, письменная претензия к застройщику о расторжении договора, справка, подтверждающая отсутствие ввода в эксплуатацию объекта строительства. Внесение сведений о кредиторе в реестр требований для компенсационных выплат - функция арбитражного управляющего.
Какие правовые вопросы возникают у вкладчиков?
Объявление финансовой несостоятельности застройщика вызывает перечень вопросов на тему:
- выплаты страховых компенсаций;
- какие предпринять действия при фиктивном банкротстве;
- будет ли выселение;
- как сдать дом;
- оплата по банковскому кредиту;
- какова судебная практика по банкротству застройщика;
- каковы национальные особенности строительной деятельности.
При выявлении признаков преднамеренного банкротства юрист обратится для защиты интересов дольщика в налоговую службу, которая проверит отчеты застройщика за последние 3 года. Если служба обнаружит признаки фиктивности, через суд может быть доказано наличие преступления, предусмотренного ст. 196 УК РФ.
Обратите внимание!
При банкротстве застройщика интересы банков по кредитам удовлетворяются только в третью очередь и исключительно по распоряжению арбитражного управляющего.
Правовая защита участников строительства
Законодательная власть постоянно пытается свести к минимуму возможные махинации в отношении инвесторов. Дольщики при банкротстве застройщика теперь могут требовать компенсации от страховой компании.
Обратите внимание!
Инициаторы процесса могут просить суд рассмотреть дело не по месту нахождения предприятия, а по месту жительства большей части дольщиков.
Если недостроенный объект застройщик передал банку под залог, при банкротстве собственникам квартир грозит выселение. Нужно обратиться в суд с заявлением о преднамеренном банкротстве и признании мошенничества в особо крупном размере.
Применение дополнительных мер с целью защиты прав участников строительства предусмотрено ст. 90 АПК РФ. Срочные временные меры, гарантирующие исполнение судебного акта:
- арест на денежные средства;
- требование от компании действовать в интересах сохранения имущества, предотвращения его порчи;
- запрет на совершение определенных действий;
- запрет на продажу недвижимого имущества при предъявлении иска о снятии ареста;
- хранение истцом спорного объекта.
Обратите внимание!
Понятие «обманутый дольщик» вы найдете в Приказе Минрегиона от 20.09.2013 № 403. Чтобы открыть судебное производство, необходимо подать заявление установленной формы.
По итогам рассмотрения судебной тяжбы прогнозируется следующее:
- участники строительства при благополучном исходе судебного дела получают все средства, которые они потратили;
- при остановке стройки, объявлении застройщика несостоятельным, дольщики могут достроить дом самостоятельно;
- при сдаче дома в эксплуатацию, вступлении в право собственности можно настаивать на выплате неустойки, рассчитанной с учетом каждого просроченного дня;
- можно рассмотреть возможность обмена квартиры на подобную, но в достроенном доме.
Если вы планируете подавать в суд на непорядочную строительную компанию, начните с глубокого изучения ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Поддержка прав вкладчиков - прерогатива государства. Большинство вкладчиков получает уведомление, в котором четко сказано о признании несостоятельности застройщика. Они включены в реестр «обманутых участников» строительства, но не подают в суд.
Обязанностью арбитражного управляющего является уведомление вкладчиков о процессе банкротства, предоставление им информации о возможности выставлять требования.
При банкротстве застройщика при долевом строительстве участникам лучше всего обратиться к опытным юристам, которые эффективно защитят права и законные интересы в рамках действующего законодательства. Независимо от того, проживаете ли вы в Москве или другом регионе России, мы готовы оказать вам правовую поддержку круглосуточно.
Образец заявления
Для подачи заявления вы можете воспользоваться подготовленным бланком общей формы и заполнить его.
Бланк доступен для скачивания и просмотра.
Скачать образец заявления о включении в реестр требований (.docx)