Жск и денежные требования у застройщика банкрота. Реорганизация и ликвидация ЖСК: пошаговая инструкция проведения процедуры по причине банкротства
Уважаемый Макс! С одной стороны - в случае банкротства застройщика недостроенный им объект может быть предан жилищно-строительному кооперативу, созданному дольщиками, для окончания всех работ и ввода дома в эксплуатацию.
С другой стороны - в соответствии с законодательством в ходе процедуры
банкротства застройщика арбитражный управляющий не позднее, чем через
два месяца после его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания
участников строительства вопрос о погашении их требований путём
передачи прав застройщика на объект незавершённого строительства и
земельный участок ЖСК, созданному дольщиками. Однако закон устанавливает
ряд обязательных условий, при соблюдении которых такая передача будет
возможна:
1. Стоимость объекта незавершённого строительства и
прав на земельный участок не должна превышать сумму всех требований
участников строительства более чем на 5%
. Однако такая ситуация
возможна, только если застройщик вкладывал в строительство кроме денег
дольщиков и заёмных средств ещё и свои собственные, что большая
редкость.
2. Имущества и средств, которые останутся у застройщика после продажи недостроя, хватит для расчётов с кредиторами первой и второй очереди.
Если этого имущества не хватит, созданному дольщиками ЖСК придётся внести недостающую сумму на депозит арбитражного суда.
3. Объект незавершённого строительства не находится в залоге или залогодержатели согласились на передачу недостроя ЖСК.
Такое
согласие возможно, если, например, некоторые помещения в доме находятся
в залоге у банка по кредитным обязательствам. Тогда банку, конечно,
будет выгодно, чтобы дом был передан ЖСК, достроен, и банк получил
готовые квартиры или нежилые помещения вместо некой абстрактной доли в
объекте незавершённого строительства. Но если залогодержатели не будут
на это согласны, тогда ЖСК придётся внести на депозит суда также сумму,
составляющую размер требований залогодержателей.
4. Квартир в доме после завершения строительства
будет достаточно для всех дольщиков.
Это означает, что в доме
отсутствуют двойные продажи или дольщики, претендующие на одну и ту же
квартиру, согласны на замену, и свободная квартира для замены в доме
имеется.
Следовательно, для получения прав на достройку дома
дольщикам мало создать ЖСК, нужно внести дополнительные средства для
расчётов с кредиторами первой и второй очереди, погасить текущие платежи
застройщика и, возможно, рассчитаться с кредиторами застройщика, которые обладают правом залога на объект незавершённого строительства. А в дальнейшем ещё и выплатить суммы, необходимые для достройки дома и ввода его в эксплуатацию. В результате стоимость квадратного метра приобретённого дольщиком жилья может оказаться сравнима со стоимостью квартир на вторичном рынке. Однако с сожалением приходится признать, что если дольщики не внесут эти средств и не достроят дом самостоятельно, все деньги, которые они уже успели вложить, могут быть потеряны.
Кроме того, после принятия арбитражным судом решения о передаче
объекта незавершённого строительства созданному дольщиками ЖСК
необходимо решить вопрос о привлечении новой строительной компании в
качестве генерального подрядчика для окончания строительства дома. Для
этого правление ЖСК направляет предложения о заключении договора
организациям, вызывающим у него наибольшее доверие, и рассматривает
предложенные этими компаниями условия. С другой стороны сами
строительные компании должны оценить предложение ЖСК, для чего им будет
необходимо ознакомиться с проектной документацией на дом и осмотреть сам
объект незавершённого строительства. Решение о выборе строительной
компании и основные условия договора подряда обсуждаются и утверждаются
на общем собрании.
Для начала строительства необходимо получить у арбитражного управляющего проектную документацию на дом и иные сопутствующие технические и производственные документы. Кроме того нужно заключить договор аренды земельного участка с Комитетом имущественных отношений и получить в Службе государственного строительного надзора и экспертизы разрешение на строительство на имя ЖСК. Здесь проблем обычно не возникает, городские власти, как правило, идут навстречу обманутым дольщикам, тем более, если они сами проявляют инициативу, создали ЖСК и намерены достраивать свой дом.
Далее привлечённая строительная компания должна оценить стоимость работ и материалов, необходимых для окончания строительства. Указанная стоимость делится между всеми пайщиками ЖСК пропорционально размеру пая, и по согласованию с привлечённой строительной компанией утверждается график платежей. Правление организует сбор взносов с пайщиков, расчёты с генеральным подрядчиком и контролирует ход выполнения работ.
После окончания строительства дома правление должно передать каждому пайщику кроме ключей от квартиры также справку о выплате пая – этот документ будет основанием для регистрации права собственности на квартиру.
В любом случае, уважаемый Макс, процесс строительства является крайне сложным и многосоставным и включает в себя кроме непосредственно строительных огромное число организационных, финансовых и юридических процессов. Поэтому для сопровождения деятельности ЖСК и корректировки отношений с генеральным подрядчиком, государственными органами и другими организациями и службами (на стадии банкротства застройщика, предъявления требований к застройщику, включение в реестр кредиторов, сопровождение банкротства застройщика, ведение дел в арбитражных судах, юридическое сопровождение строительства) - необходимо обратиться к юристу или адвокату.
Могу помочь составить Вам все необходимые документы для указанных юридических процедур.
С уважением, адвокат Адвокатской Палаты Санкт-Петербурга Штерн Сергей Борисович.
Автор Roman Novikov задал вопрос в разделе Прочие юридические вопросы
Обманутые дольщики. Какие есть варианты достроить дом при банкротстве застройщика? Какая последовательность действий? и получил лучший ответ
Ответ от Ётепаненко Иван[новичек]
вариант - создание ТСЖ всеми дольщиками данного объекта,
достройка за счет новых дольщиков (следующие секции) , с минимальным вложением средств существующих дольщиков
нюанс в следующем - на уровне площадки (даже не котлована) новых дольщиков сейчас найти практически нереально
Степаненко Иван
Знаток
(297)
Именно так, но это после создания ТСЖ.
и сумма выйдет полностью за счет существующих дольщиков
А если начать строить за счет бюджета а затем продать квартиры (когда каркас хотя-бы будет), совсем другие цифры доплаты выйдут
Ответ от Owl
[гуру]
создайте ЖСК из дольщиков, получивших решение суда, зарегистрируйте его. доводите здание до ума, принимайте решение о внутренней отделке.. . В общем берите на себя функции застройщика и ОБЯЗАТЕЛЬНО требуйте уголовного преследования генподрядчика!
Ответ от эд
[гуру]
была в ХМАО ЮграИнвестСтройПроект (тоже такая же ситуация) . После смены Филипенко (глава Правительства ХМАО) на Комарову пошло банкротство.... Кроме обещания правительства субъекта достроить за его счет ничего дельного.. . но обещанию уже год с лишним. Доказать умышленное банкротство и мошенничество оч трудно, тем более кто-то в бегах.... Если и организуете мероприятия, то дольщики будут скрягами теперь уже - проверено...
Ответ от Алексей Иванов
[гуру]
Тут либо все либо никто. Важны документы. Нужно с концентрироватся на одной свечке, если вы имеете кней отношение. Её реально достроить. Другие-помощь государства.
Собрать информацию-техническая возможность этого существует? Но в начале изучить финансовую документацию-есть ли задолженности перед подрядчиками, городом и т. д. Составит смету сколько надо денег до минимально жилого состояния дома без сдачи. Чтоб элементарно были стены, вода канлизация электричество, газ желательно но не обязательно. Если расчеты увеличас стоимость оплаченной квартиры без ремонта на 30-50% то соглашайтесь. Создаете кооператив и отделяете свечку от другой части дома. Но предстоит нелёгкая работа с инвесторами по нервоззатратм сравнимая с ядерной войной.
перед моим окном такой скелет стоит уже 5 лет, что там только не делали и кооперативы-результат 1 этаж бетона.
Ответ от Варварварварварварваррра!
[гуру]
У нас такое дело в суде длится с 2007 г. Пытались они создать уже и ТСЖ и ЖСК, и ничего не выходит, воз и ныне там. Выхода найти не могут. Реально выход найден был в другой ситуации, где застройщик обанкротился, но не сбежал, вот они совместно ищут выходы из ситуации, знаю, что предпринимают попытки пристройки коммерчесих площадей, в-бщем, там сообща дело движется. Но сказать конкретно мехзанизм я не смогу, так как все это они решают не через суд, а на своих собраниях. Через суд только право собственности зарегистрировали хза жильцами, причем в суд ходит один адвокат от застройщика, у него даже проект решения заготовлен.
Законопроект об особенностях банкротства жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) разработал Минстрой. С поправками в закон о долевом строительстве ознакомились «Известия». Изменения направлены на сокращение числа нарушений в сфере ЖСК. Документ расширяет перечень лиц, которых можно привлечь к ответственности за банкротство кооператива, а также нацелен на предотвращение возможных мошеннических схем застройщиков.
Минстрой намерен еще более ужесточить законодательство в отношении жилищно-строительных кооперативов. Изменения планируется внести в закон о долевом строительстве (214-ФЗ). Ведомство предложило распространить на ЖСК действие федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и прописало новаторские нормы, касающиеся особенностей банкротства таких объединений граждан. Документ подготовлен на основании протокола совещания у вице-премьера РФ Виталия Мутко от 4 июля 2018 года. Сейчас проводится процедура публичного обсуждения.
Одно из основных изменений заключается в расширении списка лиц, которых можно привлечь к ответственности за банкротство ЖСК. В случае принятия поправок кредитор будет вправе предъявить требования о возмещении невыплаченных взносов еще и лицам, которые прекратили свое членство в кооперативе в течение шести месяцев до даты подачи заявления в арбитражный суд о признании ЖСК банкротом.
Вторая норма позволяет привлечь к ответственности людей, выполнявших руководящие функции. В частности, это может коснуться членов правления, контрольно-ревизионного органа ЖСК или члена ЖСК, являющегося единоличным исполнительным органом кредитного кооператива. Но это в случае, «если признаки банкротства жилищно-строительного кооператива возникли в результате виновных действий или бездействия указанных лиц», указано в документе.
Тут смешиваются две разные юридические формы: жилищно-строительный и кредитный кооператив. Могу предположить, что на практике есть какие-то схемы, по которым застройщики создают разные виды объединений для финансирования строительства, - прокомментировала президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.
На одной и той же стройке квартиры могут продаваться по разным схемам, согласен управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. Строительные организации действительно используют различные формы юридических лиц для диверсификации своих рисков, хотя фактически застройщиком является одна компания или группа компаний под единым руководством. Поэтому законодатель предусматривает различные варианты развития событий, чтобы застройщики имели минимальные шансы обойти положения закона, подчеркнул юрист.
Сегодня в законодательстве предусмотрены только два случая, в которых граждане могут создавать ЖСК. Первый: когда дом возводится на участках, выделенных бесплатно из государственной собственности. Второй: если банкротится застройщик проекта. Это должно помочь избежать появления новых строительных пирамид. Очередные нормы, очевидно, направлены на «поддержание запрета», полагает Надежда Косарева.
Третья поправка: исключить возможность при банкротстве ЖСК создавать новый кооператив.
Предполагается, что закон «О несостоятельности (банкротстве)» будет применяться при рассмотрении дел о банкротстве ЖСК, производство по которым возбуждено после вступления в силу этих поправок. А также до этого дня, если производство началось, но в отношении должника еще не была не введена процедура, применяемая в деле о банкротстве.
По словам Владимира Старинского, пока сложно сказать, помогут ли эти изменения на практике, но в любом случае специальные нормы о банкротстве ЖСК необходимы. Это отдельная сфера, которая нуждается в особом правовом регулировании.
В Минстрое «Известиям» сказали, что ведомство еще обсуждает документ с экспертным сообществом.
Как следует из текста документа, министерство также планирует повысить прозрачность работы ЖСК, обязав кооперативы по аналогии с застройщиками размещать информацию о своей деятельности в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Эта система введена с 2018 года федеральным законом о фонде защиты прав дольщиков (218-ФЗ). Согласно планам правительства, ЕИСЖС станет единой площадкой, содержащей информацию о строящихся объектах на всей территории страны.
По данным Росстата, в 1990 году доля жилых домов, построенных на средства кооперативов, составляла 4,7%. Постепенно она снижалась и в 2015 году составляла уже 0,7%. По словам Надежды Косаревой, в настоящее время показатель не превышает 1%.