Договор купли-продажи. Договор купли-продажи автомобиля: как правильно заполнить и не допустить ошибок
Процедура купли-продажи автомобиля имеет такую же правовую природу, как и купля-продажа любого другого имущества.
Но с учётом того, что автомобиль является ценным имуществом, которое подлежит государственной регистрации, оформление сделки долгое время требовало значительных затрат времени и денег, а также общения с отечественным устаревшим бюрократическим аппаратом.
С 2013 года процедура купли-продажи автомобиля претерпела некоторых изменений, благодаря которым сократилось количество необходимых юридических действий, а соответственно и затрат на них.
Однако в таких изменениях есть и свои минусы, так как любая дерегуляция гражданско-правовых отношений является непаханым полем для всевозможных мошенников, которые пользуются незнанием законодательства простых граждан оставшихся без «опеки» государства.
Эта статья поможет читателю грамотно продать или купить автомобиль, а также не стать жертвой недобросовестного дельца или мошенника.
Изменения в процедуре оформления
В связи с изданием приказа МВД России №605 в августе 2013 года, порядок оформления покупки авто выглядит следующим образом:
- Поиск контрагента . Переговоры между потенциальным покупателем и продавцом о возможной сделке.
- Непосредственное оформление договора сторонами, и необходимых в связи с такой сделкой документов.
- Фактическая передача автомобиля и денег по договору.
- Регистрация автомобиля за новым владельцем.
Таким образом, изменения упразднили:
- нотариальное заверение договора купли-продажи автомобиля;
- обязательство продавца снимать автомобиль с учёта по месту регистрации;
- необходимость регистрации ТС по месту прописки покупателя.
Поставить машину на учет стало возможно в любом органе ГИББД по желанию нового собственника.
В то же время не упрощались и не упразднялись:
- требования к условиям договора купли-продажи автомобиля, согласно типовому договору;
- требования к правоустанавливающим и прочим документам продавца;
- требования к автомобилю для его регистрации.
Поэтому если раньше за покупателя думали нотариус и ГИББДД, кропотливо анализируя документы сторон сделки и указывая на ошибки, которые необходимо устранить, то отныне всё это бремя, а равно как и ответственность, ложиться на плечи участников такого договора, а точнее на покупателя, так как именно ему придётся регистрировать автомобиль.
Последовательность действий
На данный момент процедуру покупки авто следует осуществлять в таком порядке:
- Выбор контрагента . Гражданский кодекс России закрепляет свободу договора, в том числе и выбора контрагента. Поэтому данный этап в правовых комментариях не нуждается.
- Проверка документов на автомобиль . В грамотном выполнении этого этапа заинтересован покупатель, поскольку именно ему придётся регистрировать автомобиль в ГИББДД, и отвечать за несоответствие документов установленным правилам и нормам.
- Оформление типового договора . Вышеописанным приказом МВД России был закреплён типовой договор купли-продажи автомобиля. Данный типовой бланк должен браться за основу, при заключении сделки.
- Заполнение паспорта транспортного средства . Ошибки в ПТС могут быть основанием для отказа в регистрации автомобиля, поэтому важно ответственно подойти к этому вопросу.
- Передача денег, документов и ключей от автомобиля . По сути непосредственное выполнение условий договора.
- Постановка на учёт . Заключительный этап процедуры, и самый ответственный, так как государственные чиновники впервые за всю процедуру увидят договор и сопутствующие документы.
Рассмотрим каждый этап более детально.
Шаг 1. Проверка документов
Документы, которые подлежат тщательной проверке, можно условно поделить на две группы:
- документы, требующиеся для совершения сделки;
- сопутствующие документы.
Несмотря на то что нотариальная форма договора купли-продажи автомобиля была отменена, документальное оформление сделки должно производиться в полном соответствии с установленными законодательством требованиями. А именно с соблюдением Гражданского Кодекса РФ, ФЗ «О нотариате», Инструкции по общему делопроизводству.
Первое что необходимо сделать перед заключением сделки, проверить наличие у продавца или его представителя права владения и распоряжения автомобилем.
Так, продавец обязан предоставить покупателю, правоустанавливающий документ на автомобиль. Таким документом может быть как договор купли-продажи, так и договор дарения, обмена, и прочие документы.
Важно, чтобы предъявляемый продавцом документ совпадал с правоустанавливающим документом, указанным в ПТС.
На соответствие с паспортом автомобиля также следует проверить номер кузова и агрегатов автомобиля, регистрационный номер, цвет кузова. Необходимо сверить данные о владельце в ПТС с документом, удостоверяющим личность его владельца, или доверенностью, если от продавца действует представитель.
Обратите внимание на отметку об уплате в соответствующем разделе ПТС. В случае отсутствия в графе особые отметки штампа о внесении платежа, осведомитесь о причинах неуплаты.
В соответствии с российским законодательством оплата утилизационного сбора является обязательным условием для постановки автомобиля на регистрационный учет в ГИБДД.
Отметка “дубликат” на ПТС также должна настораживать покупателя, так как является одним из признаков возможного залога автомобиля в банке.
Перед принятием решения о покупке, обязательно проверьте предлагаемый автомобиль по базам ГАИ. Сделать это возможно через официальный сайт ГИБДД , воспользовавшись онлайн-сервисом проверки ТС.
Если продавец действует по доверенности, такая бумага также подлежит тщательному изучению. В документе на распоряжение ТС должны быть указаны не только сведения об автомобиле со всеми родовыми и видовыми признаками, паспортные данные доверителя и представителя, но и чётко прописаны полномочия доверенного лица, а именно право на продажу.
При покупке автомобиля у представителя по долгосрочной генеральной доверенности нужно быть особенно внимательным. Дело в том, что в связи со сложностью и высокой стоимостью ранее действовавшей процедуры оформления, некоторые автовладельцы предпочли произвести «серую» сделку, согласно которой продавец оформлял на покупателя, долгосрочную генеральную доверенность на автомобиль, а покупатель оплачивал ему наличными стоимость автомобиля. С одной стороны, поверенный по такой доверенности имеет все полномочия, чтобы продать автомобиль кому захочет. С другой стороны, собственником автомобиля по-прежнему остаётся первичный продавец, имущество которого к моменту совершения сделки могло быть арестованным за какие-либо долги.
Поэтому не лишним будет и проверка собственника авто на наличие открытых исполнительных производств на сайте ФССП .
Рассматривая возможность приобрести автомобиль по генеральной доверенности, обязательно проконсультируйтесь с юристом. Это сведет возможные риски заключения подобной сделки к минимуму.
Важно проверить наличие свидетельства о регистрации транспортного средства (СТС).
Среди сопутствующих документов внимание следует уделить наличию у продавца:
- действующего страхового полиса ОСАГО;
При наличии действующего полиса ОСАГО, стороны сделки по совместному заявлению могут переоформить полис на покупателя, тем самым сэкономив средства. Некоторым страховщикам достаточно заявления только от покупателя, а также наличия у него полиса и документа и договора о покупке авто.
Отсутствие этих документов, или их недействительность не является преградой для совершения сделки, но требует от покупателя совершения дополнительных действий, а именно автомобиля, и оформления страхового полиса. Замечу, что сделать это нужно до регистрации транспортного средства в ГИББД.
Советы, как досконально проверить документы перед сделкой и какая информация о продаваемом авто должна вас насторожить, подробно изложены в следующем видео:
В случае если у вас остались сомнения в чистоте предлагаемого автомобиля, предложите продавцу проехать до ближайшего отделения ГИБДД и пройти проверку с последующим подписанием договора, полным расчетом и одновременной постановкой на учет. Успешно пройденная госрегистрация развеет опасения относительно совершенной сделки.
Шаг 2. Госзнаки на автомобиль
По новой процедуре покупатель имеет право оставить старые госзнаки на автомобиль. При этом продавцу не потребуется предварительно снимать их с регистрации.
В случае если покупатель захочет приобрести новые номера, продавец обязан сдать старые госзнаки на хранение в ГИБДД, в течение 10 дней после заключения сделки.
Если покупатель, пожелавший оставить старые номера за собой, в течение установленного срока не осуществит регистрацию приобретенного ТС, продавец имеет право снять проданный автомобиль с учета в ГИБДД. Тем самым предотвратив возможные коллизии с моментом перехода права собственности на транспорт.
Шаг 3. Оформление договора
Типовой договор по умолчанию содержит все необходимые условия купли-продажи автомобиля по Гражданскому Кодексу России, а также подсказки по его заполнению.
Так, типовой договор должен содержать:
- Предмет сделки . Нужно чётко описать автомобиль, его цвет, номер кузова, агрегатов, номерные знаки, и прочую информацию, позволяющую идентифицировать товар.
- Данные о продавце и покупателе , с обязательным указанием паспортных данных и налоговых номеров и правомочности их действий.
- Цена договора . Сумма указывается в национальной валюте, которую покупатель должен будет заплатить продавцу.
- Детальные условия передачи автомобиля, денег, сопутствующих документов .
Хотя типовой договор купли-продажи несложен, во избежание возможных проблем в будущем, лучше доверить оформление договора профессиональному юристу.
О том, как самостоятельно заполнить договор купли-продажи ТС по всем правилам узнайте в следующей .
Шаг 4. Заполнение ПТС
После подписания типового договора необходимо заполнить паспорт транспортного средства () на нового владельца.
Для этого в свободную графу паспорта необходимо внести:
- Данные о покупателе авто.
- Информацию о его местонахождении (адрес регистрации).
- Дату совершения сделки.
- Сведения о договоре купли-продажи.
- Подпись продавца. Если продавцом является предприятие – подпись доверенного лица удостоверяется печатью.
- Подпись и печать (для предприятий) покупателя.
Если в ПТС нет свободной графы, то продавец обязан обратиться в ГИББД за выдачей нового паспорта до продажи автомобиля.
Процедура замены ПТС предусматривает подачу документов владельцем транспортного средства. А согласно ГК РФ право собственности по договору, который подлежит государственной регистрации, переходит после совершения такой регистрации. Таким образом, если покупатель обратится в ГИББД с заявлением заменить паспорт до регистрации автомобиля за собой, ему должны отказать, так как по данным ГИББД такой покупатель ещё не является владельцем транспортного средства.
Существующая практика замены паспорта в связи с отсутствием свободной графы на нового владельца, является исключительным снисхождением сотрудников ГИББД, понимающим очевидность перехода права собственности к покупателю, а не имеет под собой правовой базы.
Шаг 5. Приём-передача автомобиля
Завершающим этапом автомобильной сделки является выполнение основных условий договора, а именно передача продавцом авто и сопутствующих документов покупателю, а также расчёт покупателя с продавцом.
Так, продавец обязан передать покупателю:
- ключи от автомобиля;
- полис ОСАГО (при наличии);
- диагностическую карту (при наличии);
- два подписанных экземпляра договора.
После выполнения передачи автомобиля и денег стороны подписывают акт приёма-передачи. В данном акте перечисляются все произведенные действия по договору, а также перечень переданных материальных ценностей и документов.
Важно, что подписания акта приёма-передачи к договору купли-продажи является доказательством отсутствия претензий по данной сделке между сторонами о количестве и качестве товара, если в акте нет соответствующих оговорок.
Шаг 6. Постановка на учёт
Новый обладатель авто в отведенный срок 10 дней с момента подписания договора купли-продажи перерегистрировать приобретение на себя в ГИБДД.
По измененным правилам покупатель может совершить регистрацию в любом отделении ГИБДДД по России. А также можно провести регистрацию посредством интернета, через сервис «единый портал госуслуг ».
Для регистрации подаётся заявление о регистрации, к которому прилагаются:
- экземпляр договора для ГИБДД;
- диагностическая карта;
- полис ОСАГО;
Важно помнить, что ошибки в заполнении документов, которые подаются для регистрации, как и умышленное утаивание продавцом фактов, препятствующих законной продаже транспортного средства, являются основанием для отказа в регистрации, несмотря на заключённую сделку и выполнение всех её условий.
С начала 2015 года госпошлина, взимаемая при постановки на ТС на учет в ГИБДД, составляет:
- регистрация с выдачей новых госзнаков на автомобиль – 2850 рублей ;
- перерегистрация без замены номеров – 850 рублей .
Оплата налогов
Деньги, получаемые продавцом при продаже автомобиля, являются доходом, а потому на общих основаниях НК РФ подлежат обложению НДФЛ.
Без учёта налоговых вычетов, он составит 13% от суммы сделки. Для его уплаты продавец должен подать декларацию 3-НДФЛ, в орган ФНС по месту своей регистрации, с самостоятельным расчётом суммы налогового обязательства.
Декларация подаётся не позже 30 апреля следующего после продажи года. А оплатить налог необходимо не позднее 15 июля следующего после продажи года.
Но если продавец является физическим лицом, и владеет продаваемым транспортом более трех лет, он освобождается от уплаты налогов при продаже такого ТС.
Все основные правовые моменты процедуры заключения сделки купли-продажи автомобиля озвучены в представленном видеоролике:
С вступление в силу изменений правил оформления сделки, процедура купли-продажи автомобиля значительно упростилась. Но отсутствие обязательной правовой поддержки на начальных этапах её подготовки могут стоить немалых проблем в дальнейшем. Поэтому мы рекомендуем воспользоваться помощью профессиональных юристов при оформлении такой сделки.
Можно ли составить договор купли-продажи от руки или лучше распечатать? Нужно ли нотариально заверять сей документ? И, самое главное, как его составить, чтобы на 100% исключить проблемы с регистрацией в МРЭО? Разбираемся во всех тонкостях этого процесса.
Заключение ДКП – это только финальная часть сделки, которой должна предшествовать детальная проверка документов и автомобиля. О подготовке мы подробно говорили , поэтому здесь остановимся на юридических тонкостях заключения договора.
Ваши риски
По новому административному регламенту сделка может быть закрыта путем простого подписания договора от руки. Машина при этом может все еще числиться на продавце, а вам останется поехать с ней в МРЭО и поставить на учет. Вы должны понимать, что любые проблемы, которые могут «всплыть» при внесении регистрационных изменений, вы будете решать самостоятельно, либо обращаться с претензией к продавцу, если возникшие форс-мажорные обстоятельства описаны в вашем договоре или подпадают под действие нормы права.
Но, скорее всего, вам придется обращаться в суд, так как далеко не каждый продавец согласится в мирном порядке урегулировать конфликт, и зачастую у него по объективным причинам может не быть такой возможности. К примеру, на практике, при проведении машины по базам ГИБДД в момент снятия с учета может выясниться, что у автомобиля есть «двойник» в другом городе, о котором даже сам автовладелец может и не знать.
Как же так? Да очень просто. Угонщики украли автомобиль такой же марки, изготовили поддельные документы и перебили VIN, а затем отправили в другой регион, чтобы «оригинал» и «копия» случайно не встретились на дороге. Если ГИБДД не в курсе этого, и «двойник» никогда не попадал в поле их зрения, то проблем с постановкой оригинального автомобиля на учет может и не возникнуть. А если «копия» где-то засветилась, то обе машины запретят перерегистрировать.
Далее будет экспертиза, по результатам которой вынесут вердикт, о том, какая из машин настоящая, а какая поддельная. С настоящей запрет снимут, поддельную оставят на штрафстоянке как вещдок совершенного преступления (угон, перебивка номеров). И даже если вы купили «оригинал», а не «копию», то «хождения по мукам экспертизы» не лучшее времяпрепровождение, поверьте
Решение проблемы
Вся соль в том, что о существовании двойника невозможно узнать из онлайн-базы ГИБДД. Выяснить это можно только в момент совершения регистрационных действий. Для того, чтобы исключить нежелательные судебные тяжбы, сохранить себе нервы, лучше всего заранее оговорить тот факт, что оплата автомобиля будет произведена только после снятия машины с регистрационного учета.
Во-первых, вы сможете лично, вместе с собственником автомобиля подъехать в МРЭО и снять машину с учета, а согласие собственника на это говорит о его добросовестности.
Во-вторых, когда машину будут снимать с учета, ее еще раз проверят по базам и, соответственно, исключат возможные «сюрпризы», то есть, вы будете точно уверены, что нет никаких юридических препятствий к приобретению такого автомобиля и его дальнейшей эксплуатации.
Только после того, как необходимые регистрационные действия с автомобилем будут произведены, вы отдадите определенную договором денежную сумму, получите ключи от машины и спокойно вступите в право собственности. Законодательно, нет никаких ограничений для того, чтобы реализовать такой вариант заключения договора.
Так, статья 223 ГК РФ, гласит: «Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором».
Следом, статья 224 ГК РФ, указывает на то, что: «Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента».
Дополняются эти нормы пунктом 1 статьи 486 ГК РФ, которая ясно указывает на то, что: «Покупатель обязан оплатить товар непосредственно ДО или ПОСЛЕ передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.»
Чисто юридически, правомерным будет наличие в договоре пункта о том, что автомобиль может быть оплачен в полной мере покупателем только после момента его передачи. А под моментом передачи машины покупателю, в договоре может быть указан момент совершения регистрационных действий с автомобилем, как действий, от которых, зависит возможность реализации покупателем в будущем собственных прав владения, пользования и распоряжения машиной (так называемой триады прав собственника). В самом деле, что толку от подписания договора, если машина в залоге у банка или вообще в угоне?
Таким образом, именно момент передачи ключей от машины после совершения регистрационных действий и будет считаться моментом возникновения права собственности на автомобиль, так как именно эта секунда и является фактом поступления машины в фактическое владение нового собственника.
Иными словами, именно совершение регистрационных действий с транспортным средством можно приравнять к моменту, от которого зависит передача машины покупателю в ее натуральном виде и, как следствие, возникновение у покупателя права собственности на нее.
Продавец, конечно, может потребовать каких-то дополнительных гарантий и от покупателя. К примеру, в виде внесения предоплаты, дабы быть уверенным в серьезности ваших намерений, и в этом вопросе только вам решать, идти ли на компромисс с продавцом или нет. Законодательно, в статье 487 ГК РФ, предусматривается возможность предварительной оплаты товара.
Собственно оформление
Итак, если вы пришли к консенсусу по поводу момента совершения регистрационных действий, что, учитывая изменения законодательства, немаловажно, и момента оплаты товара, значит сомнений в добросовестности продавца практически не должно быть и, как следствие, можно с учетом этих условий перейти к рассмотрению правил заключения договора купли-продажи автомобиля.
Вам будет важно узнать , что:
- Договор купли-продажи должен быть составлен в 3 экземплярах: для продавца, покупателя и для ГИБДД;
- Договор может быть составлен от руки или напечатан. Будьте внимательны, нельзя комбинировать два этих способа. Должен быть соблюден принцип единообразия. Либо вы составляете полностью рукописный договор, либо печатаете его. Недопустимо часть информации, к примеру, о покупателе, напечатать, а часть вписать ручкой. Если вы склоняетесь к варианту рукописного заполнения договора, необходимо выбирать синюю, желательно шариковую ручку. Не допускается заполнение договора цветной или черной ручкой;
- Во всех графах договора необходимо указывать полную информацию. Недопустимы сокращения каких-либо слов, за исключением общепринятых и общеизвестных сокращений или сокращений, смысл которых будет объяснен в самом договоре. Например, мощность в лошадиных силах можно отразить в л.с., а название города (скажем, Екатеринбург) сокращать до «Екб» лучше не стоит;
- Все записи в договоре, вне зависимости от того, напечатан он или написан от руки, необходимо начинать с самого начала графы, в целях предотвращения вероятности внесения в будущем каких-либо несогласованных сведений. Если в графе остается свободное место, необходимо поставить прочерк, а если не заполнены сразу несколько строк, лучше поставить зигзагообразный прочерк;
- В договоре не должно быть исправлений или помарок, вне зависимости от того, напечатан или написан текст документа;
- Договор купли-продажи не подлежит нотариальному заверению, это вопрос личного выбора. Сомневающимся предлагаю изучить подпункт 1 пункта 2, статьи 163 ГК.
Нужен ли нотариус? А юрист?
Нотариальное удостоверение нужно лишь в случаях, прямо указанных в законе. Чтобы понять, относится ли к данным случаям договор купли-продажи, нужно обратиться к части 2, разделу 4, главе 30, параграфу 1, статьи 454 ГК РФ.
Открыв ее, мы увидим, что в ней нет прямого указания на необходимость нотариального удостоверения этой сделки. Но пункт 2 статьи 163 ГК РФ гласит: «по соглашению сторон нотариальное удостоверение сделки возможно, даже если на это нет прямого указания в законе».
С правовой точки зрения нотариальное удостоверение сделки будет означать проверку ее законности, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, о чем и гласит пункт 1 статьи 163 ГК РФ. В общем, все на ваше усмотрение. То же самое касается и привлечения юриста для составления договора.
Необходимо понимать, что юрист и нотариус — это не одно и тоже. Любой нотариус — это юрист, но, далеко не каждый юрист — это нотариус. Нотариус - это лицо, у которого есть право совершать нотариальные действия в соответствии с «Основами законодательства Российской Федерации о нотариате», а у «простого» юриста такого права нет.
Нотариус призван засвидетельствовать законность вашей сделки, но не обязан оформлять вам договор. Юрист может помочь вам грамотно составить договор купли-продажи с учетом конкретных, существенно важных для вас, условий. Но услуги юриста, как вы понимаете, не бесплатны.
Необходимые документы
- Паспорта, подтверждающие личности лиц, заключающих сделку;
- Паспорт транспортного средства;
- Свидетельство о регистрации транспортного средства и государственный регистрационный знак;
- Доверенность на осуществление купли-продажи, если перед вами – не собственник автомобиля;
Все это справедливо для физлиц. Перечень документов для заключения договора с юридическим лицом отличается только наличием доверенности, которая выдается от компании человеку, уполномоченному осуществить сделку. Кстати, в этом случае уже в доверенности должна быть указана стоимость автомобиля в рублях.
Что должно быть в договоре?
С технической стороной составления договора покончено. Теперь поговорим о его содержании, а именно о конкретных условиях, правах и обязанностях сторон, которые обязательно должны найти отражение в документе.
Среди обязательных условий , которые должен содержать договор купли-продажи автомобиля будут:
- Засвидетельствование того факта, что машина принадлежит продавцу на праве собственности. В договоре это выглядит так: «Указанное в п. … транспортное средство, принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждает паспорт транспортного средства, серии … №…, выданный ….»;
- Фиксация того факта, что отчуждаемое транспортное средство никому не продано, не заложено, в споре и под арестом не состоит, то есть, иными словами, нет никаких ограничений для совершения регистрационных и иных юридически значимых действий с имуществом, в том числе отчуждения данного имущества;
- Необходимо указать стоимость автомобиля и порядок его оплаты.
Включать или не включать в договор пункт о предоплате или полной оплате транспортного средства после совершения регистрационных действий – это ваше личное дело, об этом мы уже поговорили. Уточню еще раз, что само право собственности у покупателя возникнет ровно в тот момент, когда ему передадут автомобиль в фактическое владение, как новому собственнику, об этом говорит пункт 1 статьи 224 ГК РФ.
Но если вы всецело доверяете продавцу и решили, что внесение изменений в регистрационные данные будет произведено вами самостоятельно, уже после фактической покупки машины, то моментом возникновения права собственности будет момент подписания договора сторонами. Поставили подпись – и машина ваша.
Естественно, в договоре должны быть подробно прописаны индивидуальные характеристики автомобиля (марка, модель, год выпуска, идентификационный номер (VIN), государственный регистрационный знак, свидетельство о регистрации с датой его выдачи), дата выдачи ПТС, орган его выдавший. Включение каких-либо дополнительных условий допускается только в рамках закона.
Не стоит забывать, что в случае, если в сделке одной из сторон выступает третье лицо, не являющееся автовладельцем, такая сделка будет законной только в том случае, если у лица есть доверенность на осуществление действий по купле-продаже автомобиля. Лицо, которому выдана доверенность, подписывает договор от своего имени, однако собственником автомобиля не является и не становится, а лишь выполняет возложенную на него настоящим или будущим собственником обязанность заключения конкретного договора.
А можно ли по доверенности?
Если с Вами заключают не договор купли-продажи, а просто выдают доверенность на управление транспортным средством, собственником машины вы являться не будете, несмотря на тот факт, что, к примеру, передали за автомобиль деньги. Собственником машины будет оставаться предыдущий владелец.
Тонкости
Ну и, пожалуй, нелишним будет осветить еще несколько немаловажных моментов, которые не стоит упускать из вида, заключая договор. Если вы покупаете машину с недавно оформленной страховкой, вы можете обратиться за перерасчетом страховых средств в страховую компанию и внести оставшиеся деньги в страхование нового автомобиля.
Не забудьте потребовать документальное свидетельство на газовое оборудование машины, если таковое имеется. Отсутствие свидетельства может стать препятствием для постановки автомобиля на учет.
Пожалуй, на этом все. Не теряйте бдительности на всех этапах покупки автомобиля и будьте морально готовы столкнуться с мошенниками. Удачи!
Перечень нормативных правовых актов , которые нелишне будет изучить прежде, чем заключать договор купли-продажи:
- Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. От 23.05.2015) (с изм. и доп. вступ. в силу с 01.06.2015);
- Приказ МВД России от 7 августа 2013 г. № 605 «Об утверждении Административного регламента Министерства внутренних дел Российской Федерации по представлению государственной услуги по регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним»;
- Приказ МВД России от 24. 11 2008 № 1001 (ред. От 13.02.2015) « О порядке регистрации транспортных средств» (вместе с «Правилами регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ними в Государственной инспекции безопасности дорожного движения Министерства внутренних дел Российской Федерации», «Административным регламентом Министерства внутренних дел Российской Федерации исполнения государственной функции по регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним») (Зарегистрировано в Минюсте России от 30.12.2008 №13051).
Договор продажи недвижимости относят к особой группе правовых документов. Все потому, что объектом сделки выступает специфический объект – недвижимость. Поэтому, если вы решили продать свое имущество, или наоборот – купить, вам необходимо быть предельно внимательными при вычитке содержания договора купли-продажи недвижимости.
Предмет сделки
Далеко не вся недвижимость может быть предметом договора. Земля, а также природные ресурсы, которые находятся «под государственной крышей», то есть в собственности страны не могут быть предметом.
Но, у вас всегда есть возможность приобрести:
- замкнутые бассейны;
- искусственные хранилища воды с небольшой площадью.
Продаваемые водоемы не должны иметь любую связь с другими водными объектами. Если углубляться в законодательство, то там должно быть указано, что такие водоемы могут быть приобретены физическими или юридическими лицами.
Поэтому, если у вас в планах приобрести землю и прилегающую к ней территорию, будьте предельно внимательны. В этом случае есть некоторые особенности договора купли, которые необходимо обсуждать с опытным юристом. Порядок заключения и нотариальная форма договора гораздо сложнее, чем при покупке жилого или нежилого помещения.
Основные характеристики
Договор продажи недвижимости должен быть:
- двухсторонним (многосторонним);
- возмездным;
- реальным.
Это основные характеристики, которым должен отвечать документ. В противном случае, он может быть признан недействительным.
Двухстороннее соглашение - это документ, согласно которому в сделке принимают участие два человека. Он может стать многосторонним, если в проведении сделки участвует трое и больше участников.
В качестве третей стороны могут выступать родственники, юрист, нотариус или банк. Типовой договор купли предполагает наличие только двух участников сделки.
Возмездным называют документ, в котором обязательства и права сторон осуществляются строго на денежной основе.
Реальным документ становится после того, как все участники сделки выполняют обязательства. Другими словами, наступает исполнение договора купли-продажи недвижимости. Если какая-либо сторона не выполняет какие-либо условия, то документ можно считать недействительным.
Кто принимает участие в сделке?
В сделке могут принимать участие как обычные граждане, так и различные фирмы.
Если в оформлении договора купли принимает участие обычный гражданин, то есть физическое лицо, то он должен соответствовать некоторым обязательным требованиям. Вот основные их них:
- физическое лицо должно достигнуть своего совершеннолетия;
- физическое лицо должно быть полностью дееспособным и не иметь психических отклонений.
Если в качестве продавца выступает юридическое лицо, вам необходимо проверить законность сделки. В первую очередь нужно акцентировать внимание на то, может ли юридическое лицо по своему уставу продавать недвижимость.
Также следует обратить внимание, может ли человек, который представляет интересы юридического лица, подписывать документы.
Уже было сказано, что в сделке могут принимать участие больше 2-х сторон. Трехсторонний договор купли-продажи предполагает наличие третей, менее заинтересованной стороны. Чаще всего – это банк, через который совершается сделка.
Покупатель переводит деньги на счет продавца, который открыт в банке. То есть, оплата по договору купли-продажи недвижимости совершается не наличным путем, а безналичным. Банк получает за это дополнительный доход в виде комиссии за перевод средств.
Подготовка сделки начинается с составления договора купли-продажи недвижимости. Это лучше всего доверить опытному юристу. Только он знает всю специфику данного документа и сможет подсказать, как оформить его грамотно.
Конечно же, вы можете самостоятельно найти образец и форму договора купли-продажи в Интернете, но это не гарантирует то, что в вашем конкретном случае документ будет составлен корректно. Договор продажи недвижимости имеет большое количество нюансов.
Оплата такого труда ничтожна, по сравнению с общей суммой покупки, но зато вы будете спать спокойно. У вас должно быть просто общее представление о том, что конкретно должно быть в нем прописано. Итак, основные требования к договору купли заключаются в его тексте. Текст должен содержать:
- конкретное определение сторон сделки;
- все данные каждой стороны сделки;
- предмет и объект сделки;
- местоположение и описание недвижимости;
- цена договора;
- перечень лиц, которые проживают на территории недвижимости на момент сделки.
Оформление и заключение договора купли-продажи недвижимости начинается с описания участников соглашения. В нем должна содержаться обширная информация о продавце и покупателе:
- фамилии, имена и отчества;
- постоянное место прописки;
- данные паспорта.
Если один из участников - это фирма (юридическое лицо), то в договоре купли должны быть указаны еще некоторые дополнительные данные:
- название организации (согласно документам);
- организационно-правовая форма;
- документы представителя организации.
Предмет договора
- наименование;
- площадь;
- назначение;
- адрес;
- другие параметры, которые помогают точно описать предмет сделки.
Один из самых важных моментов в оформлении – это правильное указание цены в договоре. Это поможет заранее избежать занижения реальной цены имущества. Стоимость чаще всего указывается в российских рублях.
Но, на законодательном уровне разрешается указывать цену иностранной валюте. Конкретно в этом случае, окончательную стоимость объекта в национальной валюте можно будет узнать в день сделки по официальному банковскому курсу.
Оспорить эту стоимость и признать предварительный договор недействительным в дальнейшем нельзя, даже если курс резко поднимется, или снизится.
У каждого покупателя есть возможность нотариально оформить дополнительное соглашение к договору купли, в котором указать другие условия сделки.
В этой официальной бумаге можно прописать условия покупки квартиры по частям, условия снятия недвижимости с регистрационного учета и другие факты, которые не были указаны. Эта бумага в обязательном порядке прилаживается к договору купли-продажи, как дополнительная.
Сроки регистрации
После оформления и окончательного заключения договора купли, вам необходимо его зарегистрировать. Иначе он будет считаться недействительным. Регистрацию осуществляет подразделение Министерства Юстиции – специальная регистрационная служба. Порядок регистрации следующий:
- передача всех необходимых документов;
- проведение экспертизы сотрудниками службы;
- получение решения.
Примерный пакет документов, который нужен для регистрации, небольшой. Достаточно будет передать в специальную службу такие бумаги:
- оригинал договора по продаже и купле имущества;
- документы, которые подтверждают право собственности на проданный/купленный объект.
Регистрационная служба может потребовать предоставления других бумаг, если на это будут причины. Например, при оформлении ипотеки вам также нужно будет предоставить договор с банком и огромное количество других бумаг.
Приблизительный срок регистрации сделок составляет от 3-х до 10-ти дней. После этого происходит признание договора купли-продажи действительным, или недействительным.
Полезная информация
Оспаривание договора купли-продажи недвижимости также возможно на законодательном уровне. Сделать это можно двумя основными способами:
- взаимное согласие всех участников сделки;
- оформление судебного иска.
Чаще всего такие сделки оспариваются именно в судовом порядке.
Некоторые граждане не знают, нужно ли сшивать договор купли-продажи недвижимости. Ответ очевиден: шить необходимо в том случае, если документ находится на нескольких листах. Если этого не сделать, то договор продажи недвижимости будет признан недействительным.
Срок действия договора купли-продажи – это растяжимое понятие. Все зависит от того, как быстро обе стороны сделки выполнят все свои обязательства. Как говорится, все в ваших руках. Хотите быстрее купить или продать – делайте все для того, чтобы ускорить этот процесс.
Заключение договора купли-продажи недвижимости
При составлении договора купли-продажи особое внимание следует обратить на наличие в договоре существенных условий. Ели указанные условия или хотя бы одно из них не будут оговорены в договоре, то такой договор будет считаться незаключенным, что также не повлечет никаких правовых последствий.
Существенными условиями договора купли-продажи договора являются:
1. Предмет договора. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Таким образом, при составлении договора Вы должны подробнейшим образом описать предмет недвижимости. Поскольку речь идет о вторичном рынке жилья, то на квартиру или дом имеется свидетельство о праве собственности. Именно из него необходимо точно и подробно перенести всю информацию в договор. Если речь идет о квартире, то в обязательном порядке указывается: ее общая и полезная площадь; количество комнат; на каком этаже она расположена; точный адрес, включающий в себя наименование населенного пункта, улицу, номер дома и номер квартиры в точном соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру.
Если речь идет о доме, то обязательно указываются также данные о земельном участке, на котором он расположен. В этом случае, как правило, имеются (или, по крайней мере, должны иметься) отдельно документы, подтверждающие право продавца на дом и его право на земельный участок (часть земельного участка), на котором расположен дом. Вся информация также переносится в договор купли-продажи в точном соответствии с указанными документами.
Если продавец не имеет надлежаще оформленных документов, подтверждающих его право на продаваемую им квартиру или дом, то в этом случае договор купли-продажи заключен быть не может.
Так, нередко встречаются ситуации, когда продавец получил недвижимость по наследству и имеет свидетельство о праве на наследование, например квартиры (или ее части), переход указанного права им не был зарегистрирован надлежащим образом, в связи с чем он не имеет соответствующего свидетельства о государственной регистрации права собственности. И хотя в этом случае продавец действительно является собственником указанной квартиры, заключать договор купли-продажи такой квартиры еще нельзя. Необходимо, чтобы продавец обратился в орган по регистрации недвижимости и зарегистрировал переход права собственности от умершего к нему в установленном законом порядке. В подтверждение данной процедуры ему будет выдано свидетельство установленного образца. И только после этого Вы можете заключать договор купли-продажи такой квартиры.
2. Цена в договоре продажи недвижимости. В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
По общим правилам гражданского законодательства такая цена договора должна быть установлена в валюте РФ, т. е. в рублях. Если по каким-либо причинам стороны решили указать стоимость договора в валюте другого государства, то фактически это будет незаконно. В связи с этим можно предложить следующий выход из сложившейся ситуации. Необходимо сделать ссылку на стоимость имущества в условных единицах, каждая из которых эквивалентна, например, доллару США по курсу ЦБ РФ на день заключения договора.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Внимание! Если Вы случайно допустили ошибку и в договоре имеются разночтения, например стоимость, указанная цифрами, не соответствует указанию ее прописью или общая сумма договора не соответствует суммарному итогу аванса и окончательного платежа и т. п., то цена договора будет считаться несогласованной, со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В связи с этим Вы должны четко представлять, что существует два варианта определения цены недвижимости, продаваемой вместе с земельным участком. Либо стоимость каждого объекта недвижимости определяется отдельно, в этом случае общая стоимость договора будет складываться из суммы этих двух цен, либо такой оговорки в договоре не сделано, в этом случае недвижимость и земельный участок, на котором она расположена, продаются по единой цене, указанной в договоре.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Так, если в договоре установлена только стоимость квадратного метра квартиры, то общая стоимость квартиры будет рассчитываться путем умножения общей площади квартиры на стоимость 1 кв. м.
Немаловажным условием договора купли-продажи является и условие о порядке расчетов между сторонами. Такой порядок может предусматривать как предоплату (полную или частичную), так и расчет после совершения сделки купли-продажи. Однако стороны, как правило, стараются приурочивать расчет непосредственно к моменту подачи документов на государственную регистрацию.
Порядок расчетов между сторонами должен быть четко предусмотрен в договоре купли-продажи. При этом желательно указать точные сроки отдельных выплат, если предусмотрена оплата в рассрочку, или срок внесения всей суммы по договору, если рассрочка не предусмотрена.
В случае если Вы отдаете денежные средства ранее заключения договора, то обязательно зафиксируйте факт передачи Вами денег и их получение продавцом. В зависимости от величины передаваемых денежных средств и Вашего желания это может быть и документ, составленный в простой письменной форме (например, расписка), и нотариально удостоверенный документ.
3. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Такие ситуации случаются довольно редко, но если по каким-либо причинам Вы приобретаете квартиру, в которой зарегистрированы лица, имеющие право продолжать в ней проживать после перехода права собственности на данную недвижимость, то такие лица обязательно должны быть перечислены в договоре купли-продажи недвижимости.
Не менее важным условием договора купли-продажи является определение порядка передачи недвижимости.
Указанное условие регулируется ст. 556 ГК РФ, которая предусматривает, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Таким образом, неотъемлемой частью договора купли-продажи является акт приема-передачи имущества. Такая обязанность сторон принять и соответственно передать недвижимое имущество по соответствующему акту предусмотрена и в том случае, если в договоре об этом ничего не сказано. Более того, уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество. Такой отказ может быть обжалован заинтересованной стороной в суд, и имущество может быть передано (принято) в принудительном порядке.
Но при этом принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Единственным исключением из этого правила является ситуация, когда продавец и покупатель прямо оговорили в договоре, что заключение договора свидетельствует о приеме и передаче имущества сторонами, которые не имеют в связи с этим претензий друг к другу и акт приема-передачи ими дополнительно составляться не будет.
Внимание! Перед подписанием договора купли-продажи внимательно ознакомьтесь с его текстом. Прочитайте его полностью, даже если на это нет времени и желания. Ваша задача проверить, чтобы вся содержащаяся в нем информация соответствовала действительности и не была ошибочной.
| |
Покупка недвижимости на вторичном рынке всегда дело ответственное.
И важно не только подобрать для себя оптимальное жилье, но и правильно провести переговоры и все оформить.
Из этого материала вы получите полное представление о том, как происходит сделка купли-продажи квартиры. Порядок и процедуру оформления договора купли продажи квартиры рассмотрим далее.
Перед тем, как приступить к подготовке всех необходимых документов, следует провести проверку будущего жилья по нескольким направлениям. В первую очередь, покупатель должен провести визуальный осмотр квартиры на предмет ее недостатков, включая коммуникации.
Затем необходимо убедиться в том, что приобретаемая квартира принадлежит продавцу. На совершение сделки может быть выдана доверенность.
В таком случае следует внимательно изучить ее реквизиты, включая срок действия.
Для того чтобы подстраховать себя от мошенников желательно лично встретиться с собственником квартиры и изучить все правоустанавливающие документы на нее.
Нелишним будет сверить внешний вид владельца недвижимости с его фотографией в паспорте.
Следующим важным моментом является выяснение наличия или отсутствия на квартире залога, ареста или других .
Для этого достаточно подойти в отделение Росреестра по месту своего проживания и заказать выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Там будут видна вся информация по залогам и арестам в отношении жилой площади.
При покупке квартиры также нелишним будет удостовериться в том, что продавец не страдает наркоманией или психическими заболеваниями (ведь есть риск, что сделка может быть в будущем оспорена ввиду проблем с дееспособностью).
Поэтому попросите его оформить соответствующие медицинские справки.
Существенно упростить дело может наличие у собственника недвижимости актуальных водительских прав.
Перед приобретением недвижимости желательно поинтересоваться и о круге лиц, которые имеют право пользования помещением. Для этого следует взять справку из ЖЭКа или получить выписку из домовой книги. Если в числе людей будут несовершеннолетние, то процесс их выписки из квартиры протекает сложнее.
Удостовериться также нужно и в отсутствии задолженности по коммунальным платежам. В противном случае на нового собственника помещения лягут дополнительные обязательства.
Предварительный договор
Перед подписанием основного соглашения часто оформляется предварительный договор.
Им стороны подтверждают свое согласие заключить главную сделку некоторое время спустя.
Например, когда будет полностью освобождено помещение или покупатель накопит требуемую сумму средств для приобретения квартиры.
Важно, что уже на стадии предварительного договора фиксируются цена квартиры и срок ее продажи.
Предварительный договор должен включать в себя все те основные пункты, которые будут присутствовать и в последующем соглашении по купле — продаже. Иными словами оговариваются предмет предстоящей сделки (описание квартиры), стоимость недвижимости и процедура расчетов, а также срок заключения основного договора.
На практике возникает вопрос, можно ли включать в предварительный договор пункты о задатке. Юристы — практики и судьи сводятся во мнении, что это не вполне согласуется с действующим законодательством. Поэтому сторонам лучше выбрать: или предварительный договор, либо же соглашение о задатке.
Если покупать жилье на вторичном рынке, то подписание предварительного договора не содержит для сторон особых рисков. Другое дело – заключение такого соглашения с застройщиком по поводу квартиры в новом доме. Здесь есть несколько подводных камней.
Например, некоторые строительные компании могут оформить предварительный договор также с другим будущим собственником и в итоге передать жилье ему. Поэтому на стадии строительства дома единственной законной схемой будет договор участия в долевом строительстве, который обязательно регистрируется в Росреестре.
Оформление сделки купли-продажи квартиры
Ничего не запрещает оформить в обычной письменной форме. При желании его можно оформить у нотариуса.
Это будет менее рискованно для сторон, но повлечет дополнительные расходы.
Независимо от формы договора в нем должны быть указаны стороны сделки, детальное описание передаваемой квартиры, ее стоимость и процедура оплаты, а также обязательства сторон. Разумеется, на документе проставляются и подписи участников сделки.
Желательно все документы оформить в трех экземплярах из расчета того, что один из них будет храниться в Росреестре.
Также к договору составляется и акт приема-передачи квартиры, фиксирующий физический переход жилья во владение покупателя.
Как правило, акт и договор сшиваются вместе. Вместе с договором также передаются техническая документация, а также правоустанавливающие бумаги.
Расчеты
При приобретении квартиры возможны несколько форм совершения платежа. Самый распространенный способ – это наличный расчет.
Для покупателя наиболее выгодно, когда он происходит после подписания договора. Передача денег должна сопровождаться распиской в получении средств.
Разновидностью наличных расчетов является помещение денег в банковскую ячейку, указанную продавцом. Однако для последнего это может обернуться дополнительными хлопотами.
Допускается оплатить купленную квартиру в безналичном порядке, т.е. путем перевода средств на банковскую карту или счет продавца.
Стороны могут предусмотреть разные сроки расчетов. На этот счет законодательство ограничений не содержит.
Допускается, что все финансовые вопросы могут быть урегулированы и после перерегистрации за покупателем всех прав на приобретенную квартиру.
Регистрация
С 1 января 2017 году вступили в силу ряд нововведений, которые упрощают процедуру переоформления прав. В частности, теперь собственность на квартиру можно перерегистрировать в любом удобном для себя отделении Росреестра независимо от места нахождения недвижимости. Это особенно удобно, когда жилье находится в другом городе.
Все документы для оформления купли продажи квартиры можно подать через ближайший МФЦ.
Теперь в Росреестре на вновь приобретенную недвижимость будут регистрировать переход прав, и ставить ее на кадастровый учет. Раньше это делалось отдельно.
Чтобы оформить передачу права собственности, нужно предоставить следующие бумаги:
- заявление;
- соглашение по купле – продаже вместе с актом приема-передачи;
- правоустанавливающие документы на квартиру.
Многих интересует, сколько стоит оформление купли продажи квартиры. За переоформление прав платится госпошлина в сумме 2000 рублей. Внести ее нужно в течение 5 дней с момента подачи документов.
Весь процесс регистрации занимает от 3 до 10 дней без учета времени обработки материалов в МФЦ. По завершению покупателю квартиры будет выдана выписка из ЕГРП. Свидетельство о праве собственности больше не выдается.
При необходимости можно заказать новый технический паспорт. Делается это через местное БТИ.
Налогообложение
Процесс взимания налога с доходов за проданную квартиру будет зависеть от того, на каких основаниях она была получена в собственность, и сколько времени продавец ранее ею владел.
Так, если жилье досталось владельцу в дар или наследство от близких родственников, либо же в порядке приватизации, то налог с продажи не взимается при условии, что квартира находилась в собственности не менее трех лет.
То же самое касается и ситуации, когда продавец оформил собственность на недвижимость в рамках соглашения пожизненного содержания.
Во всех остальных случаях минимальный срок владения квартирой для освобождения от налогообложения должен составлять 5 лет. Это правило действует по отношению к недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года. По более ранней собственности сохраняются все те же 3 года.