Какие бывают правоустанавливающие документы на квартиру
Правоустанавливающие документы на квартиру подтверждают, что гражданин и/или группа людей, юридическое лицо – реальные владельцы жилого помещения. Они являются основанием для регистрации прав на жилье в территориальном отделе Росреестра РФ, после чего собственникам имущества выдаются свидетельства государственного образца, подтверждающие их права по отношению к нему.
Правоподтверждающие документы в соответствии с настоящим законодательством РФ:
- договор купли-продажи квартиры;
- соглашение о дарении;
- договор мены;
- контракт об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома;
- соглашение о безвозмездной передаче недвижимости в собственность граждан;
- контракт ренты;
- справка о полной оплате пая в кооператив.
Иногда решение суда тоже можно рассматривать как дополнительные основания для регистрации права собственности. Как правило, оно дополнительно прилагается к соглашению, свидетельству или справке для дальнейшей регистрации права собственности на квартиру в уполномоченных органах.
Краткая характеристика документов на жилое помещение
Договор купли-продажи оформляется между сторонами, на основании которого одна из них получит деньги взамен на квартиру, которую передаст другим участникам сделки. Это самый распространенный тип контрактов, заключаемых между лицами.
Соглашение о дарении означает, что гражданин или организация бесплатно отдали другому человеку или юридическому лицу жилье.
Свидетельства выдаются наследникам нотариусом. В нем прописано, что после смерти родственника или другого завещателя физическое или юридическое лицо становятся владельцами жилого помещения по завещанию или по закону.
Договор мены заключается между физическими и юридическими лицами о том, что одно из них передает другому свое имущество, а второе взамен предоставляет ему свое. Происходит обмен квартирами между ними.
Контракт об участии в долевом строительстве заключается между застройщиком и будущими владельцами строящегося жилого дома. После его сдачи инвесторы и долевые участники становятся полноправными хозяевами жилья в нем.
Контракт ренты подразумевает, что граждане или организации получат жилое помещение человека после его смерти взамен на прижизненный уход за ним.
Справка о выплате пая в кооператив говорит о том, человек исполнил все свои обязательства перед ЖСК, теперь он становится владельцем квартиры.
Контракт о приватизации-документ на право собственности, на основании которого органы местного самоуправления безвозмездно передают гражданам жилую недвижимость.
Все перечисленные акты обязательно должны быть зарегистрированы в государственных органах РФ, а потом уже производится выдача свидетельств.
При этом считается, что лицо становится владельцем квартиры только с даты регистрации права собственности в госучреждении.
Перечень документов для Росреестра
После заключения любой сделки с недвижимостью ее участники обязаны обратиться в уполномоченные органы по месту расположения квартиры, чтобы пройти регистрацию права на нового хозяина жилья. Это необходимо для пресечения попыток мошенничества с жилой недвижимостью, для корректировки базы налогоплательщиков (налог на доходы от продажи квартиры, налог на имущество), для формирования информации для судебных приставов (для взыскания долгов по алиментам, кредитам и т.д.), для учета приватизированного и муниципального жилого фонда.
Документы для регистрации права владения недвижимостью, которые необходимо предоставить в Росреестр РФ:
- все экземпляры договоров, справок, свидетельств, решений суда, подтверждающих права хозяев квартиры;
- паспорт гражданина РФ или заграничный (для иностранцев);
- для представителя юридического лица – заверенную копию устава и доверенность;
- чек на оплату госпошлины;
- заявление о регистрации прав;
- свидетельства предыдущих хозяев;
- документы, ограничивающие собственность квартиры (кредитный договор, закладная и прочие).
После принятия и проверки всех необходимых актов гражданину выдается расписка об их принятии и сообщается дата, когда можно будет прийти с ней и забрать все документы с отметкой о проведении их госрегистрации (прямоугольный штамп с указанием названия учреждения и дата).
Как выглядят свидетельства на квартиру?
Главный документ, подтверждающий, что лицо становится хозяином квартиры, это свидетельство, выданное территориальным отделом Росреестра РФ. Оно составляется на бланке государственного образца, чтобы исключить возможность создания подделки.
Сверху идет название документа, то, каким учреждением и в каком регионе России оно выдано. Далее указывается дата выдачи акта, которая совпадает с датой записи его в реестре. Ниже прописываются правоустанавливающие документы. Потом идет информация о субъекте: ФИО или название организации, паспортные данные, место проживания или место нахождения, место рождения владельца. Строчкой ниже идет вид права.
После прописывается информация об объекте: тип жилого помещения (квартира, комната, дом и т.д.), назначение (жилое или нет), общая площадь помещения, этаж и адрес. Ниже указан кадастровый номер. Потом сообщается, есть ли обременения у права, например ипотека в силу закона, номер регистрации записи в Росреестре, подпись регистратора, печать учреждения и в самом низу – серия и номер свидетельства.
Чтобы оформить право собственности на жилое помещение, следует совершить определенные действия, в числе которых подготовка документов. Эти бумаги составляются по установленному порядку и имеют утвержденную законом форму. Рассмотрим далее, какие существуют документы собственника квартиры.
Общие сведения
Право собственности может возникнуть на разных основаниях. Это может быть приватизация, обмен, дарение. Основаниями могут быть и документы на наследство квартиры. По информации, содержащейся в источниках, всего таких бумаг 22. Перечень документов на квартиру, а также процедура их оформления установлены в ГК, ФЗ, регулирующих регистрацию прав на недвижимость и сделки, и прочими нормативными актами.
Св-во о госрегистрации
Оно является основным правоустанавливающим документом. Его наличие подтверждает, что данный объект принадлежит конкретному человеку. Св-во о праве собственности можно получить в Федеральной регистрационной службе. Для этого следует предоставить:
Если имущество находится в долевой собственности, необходимо согласие всех дольщиков. Оно должно быть нотариально заверено. В случае приобретения недвижимости во время браке следует предоставить разрешение мужа/жены. Оно также должно быть нотариально заверено. Если право собственности принадлежит полностью недееспособному или ограниченно дееспособному, несовершеннолетнему, необходимо получить постановление на отчуждение имущества в органах попечительства и опеки. Если недвижимость была подарена, в правоустанавливающие документы на квартиру следует включить соответствующий договор. При его отсутствии нужно сделать выписку из хозяйственной книги, обратиться в кадастровую службу и получить необходимые справки.
В БТИ также следует получить техпаспорт на квартиру. С этими бумагами и с заявлением следует обратиться в регистрационную палату. За оформление свидетельства нужно уплатить пошлину.
Правоустанавливающие документы на квартиру: основные категории
Как выше было сказано, имущество может перейти во владение по разным основаниям. При получении св-ва о госрегистрации предоставляются такие документы, как:
При приобретении недвижимости следует проверить имеющиеся у владельца документы. При покупке квартиры целесообразно узнать ее историю, при необходимости запросить шифр учета в регистрационном органе и данные нотариуса. При приватизации муниципальных жилых помещений выдается договор на бесплатную передачу во владение. Эта бумага содержит данные о форме собственности (долевой или совместной), лицах, которые отказались от приватизации, но вправе пользоваться квартирой и проживать в ней. К рассматриваемой категории бумаг относится также справка об уплаченном пае ЖНК, ЖСК. Такого рода правоустанавливающие документы на квартиру должны быть подписаны председателем кооператива (жилищно-накопительного или строительного), заверены бухгалтером. В них также присутствует шифр учета.
Договор на пожизненное содержание
Суть этого соглашения в том, что владелец недвижимости обязуется передать имущество в собственность другого физлица. При этом последний по договору должен обеспечить пожизненное содержание с иждивением. Существенными условиями соглашения выступают его предмет и величина ренты. При отсутствии какого-то из них договор признается недействительным. Следует также обратить внимание, что рентная плата должна быть не менее 2-х прожиточных минимумов. Договор ренты рассматривается в качестве альтернативы наследованию либо дарению как исключающий необходимость платить налоги.
Инвестирование в строительство
При приобретении жилья таким образом могут оформляться разные документы. При покупке квартиры путем инвестирования составляются договоры:
Если рассматривать такие правоустанавливающие документы на квартиру, как договор инвестирования и соглашение о долевом участии, то предпочтительнее последний. Это обусловлено тем, что он проходит госрегистрацию. А для договора инвестирования данная процедура не предусматривается законом.
Прочие бумаги
Жилье может перейти к физлицу по присуждению уполномоченного органа. В этом случае правоустанавливающим документом буде мировое соглашение или непосредственно решение суда. Подлинность актов проверяется по шифру учета в регистрационной службе. Кроме этого, следует выяснить, не принимались ли иные решения по данному жилью. Получить права на недвижимость можно различными способами. Соответственно, для каждого случая будут свои правоустанавливающие документы. Например, при распределении имущества между супругами это будет брачный договор, соглашение о разделе, св-во о праве на долю.
В случае приобретения недвижимости на открытом торге выдается соответствующее свидетельство. При переходе общей совместной в общую долевую собственность правоустанавливающим будет соглашение о выделении долей в натуре, их перераспределении или определении.
Акт приема-сдачи
Этот документ обязательно должен быть в числе правоустанавливающих в соответствии с порядком, утвержденным с 1 марта 1996 года. Этот акт подписывается участниками сделки после проведения госрегистрации, освобождения жилья, передачи ключей и счетов. Данный документ подтверждает, что у сторон нет претензий и условия договора выполнены.
Необходимые атрибуты
При получении документов на квартиру следует проверить правильность их оформления. В качестве обязательного атрибута бумаг выступает штамп о госрегистрации. Также на документах должен быть шифр учета Единого реестра. По нему достаточно просто проследить всю историю отчуждения имущества.
В заключение
Существующий порядок, по которому осуществляется оформление документов, достаточно прост. Несколько сложнее обстоит ситуация с их восстановлением. Подчас собрать необходимые бумаги весьма проблематично. В некоторых случаях требуется судебное разбирательство.
Тот, кто хотя бы раз непосредственно участвовал в проведении сделки с жилыми помещениями, знает, что для совершения любых операций с недвижимостью необходимо подготовить и собрать строго определенные документы, оформленные надлежащим образом. Причем в зависимости от того, с какими квартирами будет проводиться сделка (приватизированные муниципальные, кооперативные, приобретенные в собственность по договору купли-продажи, мены, дарения или в порядке наследования), перечень документов будет различен. Безусловно, во всех случаях в него войдут правоустанавливающие документы на квартиру.
ВНИМАНИЕ. Если Вы планируете совершать какие-либо действия с квартирой, то на всех правоустанавливающих документах (не зависимо от даты их получения) должен стоять штамп о государственной регистрации с датой и номером в реестре. С 1 января 2005 года государственной регистрацией всех видов сделок с недвижимым имуществом занимается Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация).
К первичным правоустанавливающим документам на квартиру относятся:
СВИДЕТЕЛЬСТВО О СОБСТВЕННОСТИ. Для Москвы оригинал Свидетельства о собственности (с 1991 до 2000 года) должен быть розового цвета. Если это дубликат, выданный в случае утери оригинала, то он может быть другого цвета с соответствующей пометкой.
ДОГОВОР ПЕРЕДАЧИ. В данном документе имеются сведения о форме собственности (совместной или долевой), координаты граждан, имеющих право проживания и пользования квартирой, но отказавшихся от приватизации. Этот документ относится к приватизационным муниципальным и ведомственным квартирам.
СПРАВКА О ВЫПЛАЧЕННОМ ПАЕ. Документ относится к квартирам ЖСК и должен быть подписан председателем, главным бухгалтером ЖСК, скреплен печатью ЖСК, иметь шифр учета в Росрегистрации.
СВИДЕТЕЛЬСТВО О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА (бланк голубого цвета с водяными знаками).
К вторичным правоустанавливающим документам на квартиру относятся:
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ, МЕНЫ, ДАРЕНИЯ, ДЕЛЕНИЯ ДОЛЕЙ. Целесообразно проверить данные нотариуса через нотариальную палату и шифр учета в Росрегистрации. Хорошо также собрать информацию о бывших собственниках квартиры и проверить их прописку по новым адресам. Полезно знать историю квартиры, пообщаться с нотариусом, который регистрировал предыдущий договор.
СВИДЕТЕЛЬСТВО О ПРАВЕ НА НАСЛЕДСТВО ПО ЗАКОНУ И ПО ЗАВЕЩАНИЮ. Удостоверяется только нотариусом. Необходимо убедиться в наличии или отсутствии наследников первой очереди, не указанных в свидетельстве, а также ознакомиться со свидетельством о смерти бывшего собственника.
РЕШЕНИЕ СУДА. Проверить подлинность можно по шифру учета в Росрегистрации, через секретаря судьи, который вынес решение. Дополнительно выясните, были ли другие решения суда и наличие надзорного производства по делу.
ДОГОВОР РЕНТЫ С ПОЖИЗНЕННЫМ СОДЕРЖАНИЕМ. Договор заключается в двух случаях.
1) Между родственниками, чтобы избежать налогов на дарение и наследство. После смерти собственника Плательщик ренты автоматически становится собственником.
2) Между двумя любыми физическими лицами. Плательщик ренты обязуется пожизненно содержать бывшего собственника и обеспечить надлежащий уход за ним. Плательщик ренты становится полноценным собственником квартиры только после смерти Получателя ренты. Надо учитывать, что договор ренты может быть расторгнут в случае недовольства Получателя ренты условиями его выполнения.
АКТ ПРИЕМКИ-СДАЧИ КВАРТИРЫ. Этот документ является обязательным приложением к правоустанавливающим документам, зарегистрированным после 1 марта 1996 года. Гражданский акт (556 ст. ГК РФ), который подписывается бывшими и новыми собственниками жилища после регистрации сделки, юридического или физического освобождения квартиры и передачи квитанций, счетов, книжек по оплате коммунальных услуг, электроэнергии, телефона, ключей от квартиры. Он подтверждает, что стороны не имеют друг к другу претензий по указанной квартире. Этот документ - неотъемлемая часть для проведения сделки, свидетельство полного исполнения договора купли-продажи.
В заключении следует отметить, что по форме правоустанавливающие документы определяются основанием возникновения права собственности на квартиру, различаются в зависимости от сроков их получения и видов собственности. Постоянные изменения и дополнения нормативно-правовой базы в области жилищных правоотношений приводят к расширению или уточнению приведенного перечня документов.
До 01 января 2005 года государственную регистрацию сделок и прав на квартиры осуществлял Московский комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: