Судебная практика по гражданским делам о ренте. Обзор судебной практики по делам, вытекающим из договора ренты
Вы думате, что вы русский? Родились в СССР и думаете, что вы русский, украинец, белорус? Нет. Это не так.
Вы на самом деле русский, украинец или белорус. Но думате вы, что вы еврей.
Дичь? Неправильное слово. Правильное слово “импринтинг”.
Новорожденный ассоциирует себя с теми чертами лица, которые наблюдает сразу после рождения. Этот природный механизм свойственен большинству живых существ, обладающих зрением.
Новорожденные в СССР несколько первых дней видели мать минимум времени кормления, а большую часть времени видели лица персонала роддома. По странному стечению обстоятельств они были (и остаются до сих пор) по большей части еврейскими. Прием дикий по своей сути и эффективности.
Все детство вы недоумевали, почему живете в окружении неродных людей. Редкие евреи на вашем пути могли делать с вами все что угодно, ведь вы к ним тянулись, а других отталкивали. Да и сейчас могут.
Исправить это вы не сможете – импринтинг одноразовый и на всю жизнь. Понять это сложно, инстинкт оформился, когда вам было еще очень далеко до способности формулировать. С того момента не сохранилось ни слов, ни подробностей. Остались только черты лиц в глубине памяти. Те черты, которые вы считаете своими родными.
3 комментарияСистема и наблюдатель
Определим систему, как объект, существование которого не вызывает сомнений.
Наблюдатель системы - объект не являющийся частью наблюдаемой им системы, то есть определяющий свое существование в том числе и через независящие от системы факторы.
Наблюдатель с точки зрения системы является источником хаоса - как управляющих воздействий, так и последствий наблюдательных измерений, не имеющих причинно-следственной связи с системой.
Внутренний наблюдатель - потенциально достижимый для системы объект в отношении которого возможна инверсия каналов наблюдения и управляющего воздействия.
Внешний наблюдатель - даже потенциально недостижимый для системы объект, находящийся за горизонтом событий системы (пространственным и временным).
Гипотеза №1. Всевидящее око
Предположим, что наша вселенная является системой и у нее есть внешний наблюдатель. Тогда наблюдательные измерения могут происходить например с помощью «гравитационного излучения» пронизывающего вселенную со всех сторон извне. Сечение захвата «гравитационного излучения» пропорционально массе объекта, и проекция «тени» от этого захвата на другой объект воспринимается как сила притяжения. Она будет пропорциональна произведению масс объектов и обратно пропорциональна расстоянию между ними, определяющим плотность «тени».
Захват «гравитационного излучения» объектом увеличивает его хаотичность и воспринимается нами как течение времени. Объект непрозрачный для «гравитационного излучения», сечение захвата которого больше геометрического размера, внутри вселенной выглядит как черная дыра.
Гипотеза №2. Внутренний наблюдатель
Возможно, что наша вселенная наблюдает за собой сама. Например с помощью пар квантово запутанных частиц разнесенных в пространстве в качестве эталонов. Тогда пространство между ними насыщено вероятностью существования породившего эти частицы процесса, достигающей максимальной плотности на пересечении траекторий этих частиц. Существование этих частиц также означает отсутствие на траекториях объектов достаточно великого сечения захвата, способного поглотить эти частицы. Остальные предположения остаются такими же как и для первой гипотезы, кроме:
Течение времени
Стороннее наблюдение объекта, приближающегося к горизонту событий черной дыры, если определяющим фактором времени во вселенной является «внешний наблюдатель», будет замедляться ровно в два раза - тень от черной дыры перекроет ровно половину возможных траекторий «гравитационного излучения». Если же определяющим фактором является «внутренний наблюдатель», то тень перекроет всю траекторию взаимодействия и течение времени у падающего в черную дыру объекта полностью остановится для взгляда со стороны.
Также не исключена возможность комбинации этих гипотез в той или иной пропорции.
Дата публикации: 21.03.2013
Стать собственником квартиры, дома, земельного участка можно различными способами. Кто-то получает недвижимость в порядке наследования, некоторые принимают решение воспользоваться набирающим популярность ипотечным кредитованием, есть, конечно, и те, кто может себе позволить приобрести недвижимость за собственные средства. Но не всегда есть возможность получить жилье, применяя вышеперечисленные способы. У некоторых, например, просто нет даже потенциальных наследодателей. В этом случае на помощь может прийти возможность заключения договора ренты. Договор ренты - относительно новый институт российского гражданского права. Он был закреплен в качестве самостоятельной правовой конструкции впервые в Гражданском кодексе РФ в 1995 году (в советском праве существовал его аналог - договор купли-продажи под условием пожизненного содержания). В настоящее время институт договора ренты не нашел широкого применения на практике, что вкупе с относительно недавним его образованием создает необходимость детального его изучения. Анализируя немногочисленную судебную практику, можно прийти к выводу, что применение договоров ренты, по которым в обмен на рентные платежи передается недвижимое имущество, до сих пор вызывает ряд трудностей и проблем. Рассмотрим несколько случаев судебной практики.
П. обратилась в суд с иском к П.Е. о расторжении договора пожизненной ренты и признании права собственности на квартиру. Между сторонами был заключен договор пожизненной ренты, по условиям которого П. передала в собственность П.Е. за плату и под выплату пожизненной ренты принадлежащую ей на праве собственности 2-комнатную квартиру, а П.Е., являющаяся плательщиком ренты, обязалась ежемесячно выплачивать на содержание истицы денежную сумму в размере 8 минимальных размеров оплаты труда (далее - МРОТ) в течение жизни получателя ренты, а также организовать и оплатить ритуальные услуги.
В соответствии с п. 5 данного договора П.Е. уплатила П. до подписания договора 160 000 руб. и обязалась ежемесячно выплачивать на содержание П. денежную сумму в размере 8 МРОТ в течение ее жизни. Этим же пунктом договора предусматривалось, что выплачиваемая сумма с увеличением установленного законом МРОТ пропорционально увеличивается.
Выплачиваемые истице денежные средства не соответствовали условиям договора, денежные выплаты не индексировались, на предложение о добровольном расторжении договора пожизненной ренты П.Е. ответила отказом, истица просила расторгнуть договор в судебном порядке. В результате чего решением Дорогомиловского районного суда г. Москвы иск был удовлетворен. Разрешая дело и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что платежи, осуществляемые ответчицей в пользу истицы, не соответствовали условиям заключенного между сторонами договора, поскольку с 2006 года 1 МРОТ составлял 1100 руб., соответственно 8 МРОТ составляют 8800 руб.; нарушение условия о выплате ренты в соответствующем договору размере является основанием для расторжения договора. С этим выводом согласился суд кассационной инстанции. В надзорной жалобе П.Е. был поставлен вопрос об отмене вынесенных судебных постановлений как незаконных, и Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, проверив материалы дела и обсудив доводы, изложенные в надзорной жалобе, нашла основания для отмены состоявшихся судебных постановлений в порядке надзора, посчитав, что при рассмотрении данного дела существенные нарушения норм материального права были допущены судами первой и кассационной инстанций.
Судом установлено, что П.Е. выплачивает П. по договору пожизненной ренты 1000 руб. ежемесячно. Между тем заявительница в надзорной жалобе указывает, и это отражено в протоколе судебного заседания, что по условиям договора и исходя из требований действующего законодательства П.Е. должна была выплачивать П. 800 руб. в качестве базовой суммы. Этот довод является обоснованным.
Так, ст. 1 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда" установлен МРОТ с 1 мая 2006 г. в сумме 1100 рублей в месяц, с 1 сентября 2007 г. - в сумме 2300 рублей в месяц, а с 1 января 2009 г. - в сумме 4330 рублей в месяц. В силу ст. 3 названного Закона МРОТ применяется для регулирования оплаты труда и определения размеров пособий по временной нетрудоспособности, по беременности и родам, а также для иных целей обязательного социального страхования. Применение МРОТ для других целей не допускается.
В соответствии с ч. 2 ст. 5 указанного Закона исчисление платежей по гражданско-правовым обязательствам, установленным в зависимости от МРОТ, производится с 1 июля 2000 г. по 31 декабря 2000 г. исходя из базовой суммы, равной 83 рублям 49 копейкам, с 1 января 2001 г. исходя из базовой суммы, равной 100 рублям.
Таким образом, поскольку договор пожизненной ренты является гражданско-правовым обязательством, постольку исчисление платежей по нему должно производиться исходя из базовой суммы, равной 100 рублям. На момент рассмотрения дела в суде указанная базовая сумма не изменялась.
Тем не менее суд это не учел и в нарушение вышеназванных требований закона применил к оспариваемому договору пожизненной ренты МРОТ в размере 1100 руб., который не может применяться при исчислении платежей по гражданско-правовым обязательствам.
В обоснование своих выводов суд дополнительно сослался на Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 27 ноября 2008 года N 11-П, в соответствии с которым положение ч. 2 ст. 5 признано не соответствующим Конституции Российской Федерации в той части, в какой оно - во взаимосвязи с п. 2 ст. 597 и п. 2 ст. 602 ГК РФ, предусматривающими определение минимального размера платежей в зависимости от минимального размера оплаты труда, установленного законом, - предписывает исчисление платежей по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, производить с 1 января 2001 г. исходя из базовой суммы, равной 100 рублям.
Между тем в силу п. 6 указанного Постановления Конституционного Суда Российской Федерации положение ч. 2 ст. 5 ФЗ "О минимальном размере оплаты труда", признанное данным Постановлением не соответствующим Конституции Российской Федерации, утрачивает силу с момента введения в действие нового правового регулирования, которое законодатель обязан принять в первоочередном порядке не позднее 1 июля 2009 г. Однако на момент вынесения оспариваемых судебных постановлений каких-либо изменений в действующее законодательство по данному вопросу внесено не было, поэтому суд был не вправе применять Постановление Конституционного Суда Российской Федерации вопреки содержащемуся в нем предписанию.
Расторгая заключенный между сторонами договор пожизненной ренты в связи с его существенным нарушением со стороны ответчицы, суд первой инстанции также удовлетворил и требование П. о возвращении в ее собственность квартиры, сославшись на то, что в соответствии со ст. 196 ГПК Российской Федерации суд принимает решение по заявленным требованиям. Между тем в соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.
В соответствии с п. 1 ст. 599 ГК РФ в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 настоящего Кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК РФ). Но как следует из материалов дела и установлено судом, под выплату пожизненной ренты квартира была отчуждена П. не бесплатно, а за плату, составившую 160 000 руб.
При таких обстоятельствах, по мнению Судебной коллегии, суд, расторгая договор пожизненной ренты по требованию получателя ренты, должен был либо произвести выкуп ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК РФ, определяющей выкупную цену постоянной ренты, либо расторгнуть договор и возместить убытки. Однако суд этого не сделал, что привело к неправильному разрешению дела и нарушению прав П.Е.
Рассмотрим еще один случай из судебной практики, на этот раз связанный с иной формой договора ренты - договором пожизненного содержания с иждивением.
С.Н.А. обратилась в суд с иском к Г.Л.А. о признании недействительным в силу ничтожности (с учетом уточненных исковых требований) договора пожизненного содержания с иждивением, заключенного 3 апреля 2009 г. между Г.А.Т. и Г.Л.А., признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права на имя Г.Л.А. на жилой дом, признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права на имя Г.Л.А. на земельный участок, аннулировании регистрационных записей в ЕГРП о праве Г.Л.А. на жилой дом и земельный участок.
В обоснование заявленных требований С.Н.А. сослалась на то, что с Г.А.Т., умершей 13 ноября 2009 г., была знакома много лет. После смерти в 2005 г. мужа Г.А.Т. по просьбе последней истица стала оказывать Г.А.Т. различные услуги: готовить еду, приносить продукты питания, производить уборку в доме. Впоследствии в связи с состоянием здоровья Г.А.Т. она, истица, взяла на себя все заботы по ее содержанию. В благодарность 18 июля 2008 г. Г.А.Т. составила на имя истицы завещание, согласно которому завещала ей все свое имущество. Как указала истица, в апреле 2009 г. она, придя домой к Г.А.Т., не смогла в него попасть и встретиться с Г.А.Т., так как был сменен замок. Соседи сказали, что за Г.А.Т. ухаживают муж с женой. Впоследствии истица узнала, что это была семья Г.Л.А. После смерти Г.А.Т., последовавшей 13 ноября 2009 г., она, истица, узнала, что Г.А.Т. с Г.Л.А. был заключен договор пожизненного содержания с иждивением.
По мнению истицы, ответчики не исполняли своих обязательств по этому договору, поскольку никогда не видела, чтобы за Г.А.Т. должным образом ухаживали, кормили, обстирывали, убирали. О смерти Г.А.Т. она, истица, узнала через несколько дней после похорон, о которых ей и соседям не сообщили. Как указала истица, Г.А.Т. умерла от воспаления легких, что, по ее мнению, свидетельствует об отсутствии за ней надлежащего ухода.
Истица считала, что указанный договор не соответствует требованиям закона и является ничтожным, поскольку на момент нотариального удостоверения договора пожизненного содержания с иждивением в нарушение ст. 35 Семейного кодекса РФ не имелось нотариально удостоверенного согласия супруга Г.Л.А. Его согласие на заключение данного договора нотариально удостоверено лишь 14 апреля 2009 г.
Кроме того, как указала истица, согласно п. 15 оспариваемого договора пожизненного содержания с иждивением передача отчуждаемого жилого дома получателем ренты и принятие ее плательщиком ренты будет осуществляться по передаточному акту, который стороны обязуются подписать не позднее десяти дней со дня подписания договора. Поскольку указанный акт приемки-передачи является неотъемлемой частью договора, то он подлежал как нотариальному удостоверению, так и государственной регистрации. Указанный акт отсутствует, в связи с чем, по мнению истицы, договор пожизненного содержания с иждивением недействителен в силу его ничтожности.
Решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 15 апреля 2010 г. исковые требования С.Н.А. удовлетворены, постановлено признать недействительным в силу его ничтожности договор пожизненного содержания с иждивением от 3 апреля 2009 г., заключенный между Г.А.Т. и Г.Л.А. Этим же решением суда постановлено признать недействительными свидетельства о государственной регистрации права на имя Г.Л.А. на жилой дом и земельный участок, а также аннулировать в ЕГРП регистрационную запись о праве Г.Л.А. на данный жилой дом и земельный участок. Кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В надзорной жалобе Г.Л.А. ставится вопрос об отмене указанных судебных постановлений.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в надзорной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации нашла жалобу подлежащей удовлетворению.
Суд первой инстанции, разрешая дело и удовлетворяя заявленные требования, сослался на то, что договор пожизненного содержания с иждивением, заключенный 3 апреля 2009 г. между Г.А.Т. и Г.Л.А., является недействительным в силу его ничтожности, поскольку на момент нотариального удостоверения данного договора не было получено нотариально удостоверенного согласия Г.С.И. - супруга плательщика ренты; свое согласие Г.С.И. нотариально оформил только 14 апреля 2009 г., в связи с чем сделка между Г.А.Т. и Г.Л.А. не соответствовала требованиям закона. Кроме того, отсутствовал предусмотренный п. 15 договора пожизненного содержания с иждивением передаточный акт, по которому должна была осуществляться передача отчуждаемого жилого дома получателем ренты и принятие его плательщиком ренты. Указанный акт приема-передачи, как указал суд, должен был быть неотъемлемой частью договора ренты и, следовательно, подлежал нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Поскольку данный передаточный акт отсутствовал, договор является недействительным в силу его ничтожности. Данное обстоятельство, как указал суд, также свидетельствует об отсутствии у получателя ренты волеизъявления на отчуждение имущества.
Между тем данный вывод суда основан на неправильном толковании и применении норм материального права.
В силу ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 3 ст. 433 указанного Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В силу ст. 584 этого Кодекса договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
Согласно ст. 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 16 договора ренты, заключенного 3 апреля 2009 г. между Г.А.Т. и Г.Л.А., также установлено, что договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в учреждении юстиции, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Нотариальному удостоверению подлежит лишь сам договор ренты как сделка, содержащая условия договора. При этом согласно договору ренты между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям, установленным законом для договоров данного вида.
Следовательно, отсутствие подписанного сторонами передаточного акта не является существенным условием, препятствующим заключению сделки (договора ренты), и не свидетельствует о ее ничтожности.
Также нельзя согласиться и с выводом суда о ничтожности сделки в связи с отсутствием на момент нотариального удостоверения договора между Г.А.Т. и Г.Л.А. нотариального согласия супруга плательщика ренты.
Согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Таким образом, закон устанавливает круг лиц, имеющих право признания недействительными сделок, связанных с распоряжением совместным имуществом супругов. При этом законом не предусмотрена реализация этого права в обязательном порядке. Такая сделка является оспоримой, а не ничтожной.
Кроме того, судом установлено, что 14 апреля 2009 г., то есть до регистрации нотариально удостоверенного договора ренты, являющейся в силу п. 3 ст. 433, ст. 584 Гражданского кодекса РФ датой заключения данного договора, Г.С.И. оформил в нотариальном порядке согласие на заключение его супругой Г.Л.А. договора пожизненного содержания с иждивением. Судебная коллегия учитывает также и то, что получатель ренты Г.А.Т. при жизни не оспаривала заключенный с Г.Л.А. договор пожизненного содержания с иждивением, не предъявляла требования о его расторжении в связи с неисполнением условий договора.
Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что суды в первую очередь стремятся защитить рентополучателя (особенно если это пожизненное содержание с иждивением), потому что, как правило, данной стороной сделки становятся пожилые люди, и для того, чтобы в случае чего доказать прозрачность и чистоту своих намерений, приходится приложить немало усилий. Безусловно, договоры ренты и договоры пожизненного содержания с иждивением - это очень удобная правовая конструкция, позволяющая заключить взаимовыгодную сделку. Но все же рекомендуется заключать его лишь тогда, когда жизненная ситуация складывается таким образом, что человеку нельзя решить жилищную проблему как-то иначе. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением остаются весьма рискованными сделками с точки зрения правовых последствий.
Интересное разъяснение сделала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, когда разбиралась с пожизненной рентой одной волгоградской пенсионерки. Деньги, которые получают до конца своих дней граждане за отданную чужим людям квартиру, - очень острый и болезненный вопрос.
Подобная услуга - пожизненная рента за свои квадратные метры - действует уже не один год. Напомним, граждане, как правило, одинокие и пожилые, могут по рентному договору отдать свое жилье в обмен на ежемесячные выплаты как существенную прибавку к их пенсии. Право жить в этой квартире они сохраняют.
Вот только такие "обмены" квадратных метров на доплаты не всегда проходят тихо и гладко. Недовольства с обеих сторон, иски с требованием расторжения договора ренты перестали быть исключением. Поэтому толкование Верховным судом законов, которые регламентируют эту процедуру, может оказаться, очень полезным.
Итак, в Волгограде пожилая женщина вдруг отказалась от получения ежемесячной ренты от организации, которая называется "Волгоградская социальная гарантия". Та ей платила за квартиру, которую по договору ренты пожилая женщина передала им в собственность.
Пенсионерка обратилась в суд и потребовала расторгнуть договор ренты и вернуть ей право собственности на жилье. Истица объяснила, что еще в 2013 году она заключила рентный договор. "Соцгарантия" в обмен на квартиру обязалась ей ежемесячно платить по 6475 рублей. Истица хочет вернуть все назад, так как договор, по ее мнению, нарушается. Именно поэтому женщина уже давно не забирает те суммы, которые приходят на ее имя.
"Соцгарантия" в долгу не осталась и подала встречный иск с требованием обязать пенсионерку получать деньги. Оказалось, что истица с 2014 года их совсем не берет. Суд Ворошиловского района города, а потом и апелляция встали на сторону "Соцгарантии". Но пенсионерка с этими решениями не согласилась и дошла до Верховного суда. Там проверили материалы дела и сказали, что жалуется женщина совершенно правильно.
Вот что выяснил Верховный суд. Весной 2013 года женщина заключила договор пожизненной ренты, отдала свою квартиру в обмен на ежемесячные платежи. В этом договоре был пункт 6. Там сказано, что организация обязуется платить ежемесячно не менее 6474 рубля (с учетом всех налогов и сборов). А еще в договоре сказано, что величина выплат не может быть меньше установленной величины прожиточного минимума по Волгоградской области. По пункту 8 того же договора деньги бывшему хозяину квартиры выплачиваются в таком порядке: 30 тысяч в течение первого месяца после госрегистрации на нового хозяина, потом 30 тысяч в течение следующих двух месяцев, а дальше по 6475 руб. ежемесячно. Местный райсуд заявил, что условия договора и исполнение получателями квартиры совпадают.
А вот позиция Верховного суда. Он напомнил, что в 450-й статье Гражданского кодекса сказано: по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут, но при существенном нарушении его условий другой стороной. Существенным же признается такое нарушение договора, которое "влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать".
Кроме этого в Гражданском кодексе есть 597-я статья. Там говорится, что размер ренты по договору, предусматривающего отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц не может быть меньше установленной величины прожиточного минимума в регионе.
И вот главное - размер ренты, прописанный в договоре, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума.
Есть специальный закон "О прожиточном минимуме" (N 134 от 24 октября 1997 г.). По нему предусмотрено ежеквартальное определение величины прожиточного минимума как на душу населения, так и по основным социально-демографическим группам. Местные суды, по мнению Верховного суда, должны были установить размер платежей, которые надо было выплачивать истице, и выяснить, сколько женщине платили. Но суды этого не сделали. Даже коллегия областного суда исходила из того, что в договоре стояла "железная" цифра - 6475 рублей в месяц. А вот Верховный суд уверен - размер ежемесячного платежа подлежал начислению и уплате в соответствии с величиной прожиточного минимума на душу населения в области. Верховный суд сам запросил эти данные и выяснил, что истице платили шесть с половиной тысяч, а в это время размер прожиточного минимума по области увеличивался. Например, по постановлению правительства области прожиточный минимум в первом квартале 2014 года был 7136 рублей, а во втором - уже 7599 рублей. Проще говоря, пенсионерке регулярно и помногу недоплачивали.
И последний серьезный прокол местных судов, на который обратил внимание Верховный суд. По закону (56-я статья Гражданского процессуального кодекса) в подобных спорах бремя доказательств, что он платит как положено и исполняет договор, лежит на плательщике ренты. А местные суды заставили доказывать, что обязательства по договору исполнялись, получательницу ренты. А это противоречит закону.
Александр Усков, юрист группы компаний «ГЕМА»
Стать собственником квартиры, дома, земельного участка можно различными способами. Кто-то получает недвижимость в порядке наследования, некоторые принимают решение воспользоваться набирающим популярность ипотечным кредитованием, есть, конечно, и те, кто может себе позволить приобрести недвижимость за собственные средства. Но не всегда есть возможность получить жилье, применяя вышеперечисленные способы. У некоторых, например, просто нет даже потенциальных наследодателей. В этом случае на помощь может прийти возможность заключения договора ренты. Договор ренты - относительно новый институт российского гражданского права. Он был закреплен в качестве самостоятельной правовой конструкции впервые в Гражданском кодексе РФ в 1995 году (в советском праве существовал его аналог - договор купли-продажи под условием пожизненного содержания). В настоящее время институт договора ренты не нашел широкого применения на практике, что вкупе с относительно недавним его образованием создает необходимость детального его изучения. Анализируя немногочисленную судебную практику, можно прийти к выводу, что применение договоров ренты, по которым в обмен на рентные платежи передается недвижимое имущество, до сих пор вызывают ряд трудностей и проблем. Рассмотрим несколько случаев судебной практики.
П. обратилась в суд с иском к П.Е. о расторжении договора пожизненной ренты и признании права собственности на квартиру. Между сторонами был заключен договор пожизненной ренты, по условиям которого П. передала в собственность П.Е. за плату и под выплату пожизненной ренты принадлежащую ей на праве собственности 2-комнатную квартиру, а П.Е., являющаяся плательщиком ренты, обязалась ежемесячно выплачивать на содержание истицы денежную сумму в размере 8 минимальных размеров оплаты труда (далее - МРОТ) в течение жизни получателя ренты, а также организовать и оплатить ритуальные услуги.
В соответствии с п. 5 данного договора П.Е. уплатила П. до подписания договора 160 000 руб. и обязалась ежемесячно выплачивать на содержание П. денежную сумму в размере 8 МРОТ в течение ее жизни. Этим же пунктом договора предусматривалось, что выплачиваемая сумма с увеличением установленного законом МРОТ пропорционально увеличивается.
Выплачиваемые истице денежные средства не соответствовали условиям договора, денежные выплаты не индексировались, на предложение о добровольном расторжении договора пожизненной ренты П.Е. ответила отказом, истица просила расторгнуть договор в судебном порядке. В результате чего решением Дорогомиловского районного суда г. Москвы иск был удовлетворен. Разрешая дело и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что платежи, осуществляемые ответчицей в пользу истицы, не соответствовали условиям заключенного между сторонами договора, поскольку с 2006 года 1 МРОТ составлял 1 100 руб., соответственно 8 МРОТ составляют 8 800 руб.; нарушение условия о выплате ренты в соответствующем договору размере является основанием для расторжения договора. С этим выводом согласился суд кассационной инстанции. В надзорной жалобе П.Е. был поставлен вопрос об отмене вынесенных судебных постановлений как незаконных, и Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, проверив материалы дела и обсудив доводы, изложенные в надзорной жалобе, нашла основания для отмены состоявшихся судебных постановлений в порядке надзора, посчитав, что при рассмотрении данного дела существенные нарушения норм материального права были допущены судами первой и кассационной инстанций.
Судом установлено, что П.Е. выплачивает П. по договору пожизненной ренты 1000 руб. ежемесячно. Между тем заявительница в надзорной жалобе указывает, и это отражено в протоколе судебного заседания, что по условиям договора и исходя из требований действующего законодательства П.Е. должна была выплачивать П. 800 руб. в качестве базовой суммы. Этот довод является обоснованным.
Так, ст. 1 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда» установлен МРОТ с 1 мая 2006 г. в сумме 1 100 рублей в месяц, с 1 сентября 2007 г. - в сумме 2 300 рублей в месяц, а с 1 января 2009 г. - в сумме 4 330 рублей в месяц. В силу ст. 3 названного Закона МРОТ применяется для регулирования оплаты труда и определения размеров пособий по временной нетрудоспособности, по беременности и родам, а также для иных целей обязательного социального страхования. Применение МРОТ для других целей не допускается.
В соответствии с ч. 2 ст. 5 указанного Закона исчисление платежей по гражданско-правовым обязательствам, установленным в зависимости от МРОТ, производится с 1 июля 2000 г. по 31 декабря 2000 г. исходя из базовой суммы, равной 83 рублям 49 копейкам, с 1 января 2001 г. исходя из базовой суммы, равной 100 рублям.
Таким образом, поскольку договор пожизненной ренты является гражданско-правовым обязательством, постольку исчисление платежей по нему должно производиться исходя из базовой суммы, равной 100 рублям. На момент рассмотрения дела в суде указанная базовая сумма не изменялась.
Тем не менее, суд это не учел и в нарушение вышеназванных требований закона применил к оспариваемому договору пожизненной ренты МРОТ в размере 1 100 руб., который не может применяться при исчислении платежей по гражданско-правовым обязательствам.
В обоснование своих выводов суд дополнительно сослался на Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 27 ноября 2008 года № 11-П, в соответствии с которым положение ч. 2 ст. 5 признано не соответствующим Конституции Российской Федерации в той части, в какой оно - во взаимосвязи с п. 2 ст. 597 и п. 2 ст. 602 ГК РФ, предусматривающими определение минимального размера платежей в зависимости от минимального размера оплаты труда, установленного законом, - предписывает исчисление платежей по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, производить с 1 января 2001 г.исходя из базовой суммы, равной 100 рублям.
Между тем в силу п. 6 указанного Постановления Конституционного Суда Российской Федерации положение ч. 2 ст. 5 ФЗ «О минимальном размере оплаты труда», признанное данным Постановлением не соответствующим Конституции Российской Федерации, утрачивает силу с момента введения в действие нового правового регулирования, которое законодатель обязан принять в первоочередном порядке не позднее 1 июля 2009 г. Однако на момент вынесения оспариваемых судебных постановлений каких-либо изменений в действующее законодательство по данному вопросу внесено не было, поэтому суд был не вправе применять Постановление Конституционного Суда Российской Федерации вопреки содержащемуся в нем предписанию.
Расторгая заключенный между сторонами договор пожизненной ренты в связи с его существенным нарушением со стороны ответчицы, суд первой инстанции также удовлетворил и требование П. о возвращении в ее собственность квартиры, сославшись на то, что в соответствии со ст. 196 ГПК Российской Федерации суд принимает решение по заявленным требованиям. Между тем в соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.
В соответствии с п. 1 ст. 599 ГК РФ в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 настоящего Кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК РФ). Но как следует из материалов дела и установлено судом, под выплату пожизненной ренты квартира была отчуждена П. не бесплатно, а за плату, составившую 160 000 руб.
При таких обстоятельствах, по мнению Судебной коллегии, суд, расторгая договор пожизненной ренты по требованию получателя ренты, должен был либо произвести выкуп ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК РФ, определяющей выкупную цену постоянной ренты, либо расторгнуть договор и возместить убытки. Однако суд этого не сделал, что привело к неправильному разрешению дела и нарушению прав П.Е.
Рассмотрим еще один случай из судебной практики, на этот раз связанный с иной формой договора ренты - договором пожизненного содержания с иждивением.
С.Н.А. обратилась в суд с иском к Г.Л.А. о признании недействительным в силу ничтожности (с учетом уточненных исковых требований) договора пожизненного содержания с иждивением, заключенного 3 апреля 2009 г. между Г.А.Т. и Г.Л.А., признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права на имя Г.Л.А. на жилой дом, признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права на имя Г.Л.А. на земельный участок, аннулировании регистрационных записей в ЕГРП о праве Г.Л.А. на жилой дом и земельный участок.
В обоснование заявленных требований С.Н.А. сослалась на то, что с Г.А.Т., умершей 13 ноября 2009 г., была знакома много лет. После смерти в 2005 г. мужа Г.А.Т. по просьбе последней истица стала оказывать Г.А.Т. различные услуги: готовить еду, приносить продукты питания, производить уборку в доме. Впоследствии в связи с состоянием здоровья Г.А.Т. она, истица, взяла на себя все заботы по ее содержанию. В благодарность 18 июля 2008 г. Г.А.Т. составила на имя истицы завещание, согласно которому завещала ей все свое имущество. Как указала истица, в апреле 2009 г. она, придя домой к Г.А.Т., не смогла в него попасть и встретиться с Г.А.Т., так как был сменен замок. Соседи сказали, что за Г.А.Т. ухаживают муж с женой. Впоследствии истица узнала, что это была семья Г.Л.А. После смерти Г.А.Т., последовавшей 13 ноября 2009 г., она, истица, узнала, что Г.А.Т. с Г.Л.А. был заключен договор пожизненного содержания с иждивением.
По мнению истицы, ответчики не исполняли своих обязательств по этому договору, поскольку никогда не видела, чтобы за Г.А.Т. должным образом ухаживали, кормили, обстирывали, убирали. О смерти Г.А.Т. она, истица, узнала через несколько дней после похорон, о которых ей и соседям не сообщили. Как указала истица, Г.А.Т. умерла от воспаления легких, что, по ее мнению, свидетельствует об отсутствии за ней надлежащего ухода.
Истица считала, что указанный договор не соответствует требованиям закона и является ничтожным, поскольку на момент нотариального удостоверения договора пожизненного содержания с иждивением в нарушение ст. 35 Семейного кодекса РФ не имелось нотариально удостоверенного согласия супруга Г.Л.А. Его согласие на заключение данного договора нотариально удостоверено лишь 14 апреля 2009 г.
Кроме того, как указала истица, согласно п. 15 оспариваемого договора пожизненного содержания с иждивением передача отчуждаемого жилого дома получателем ренты и принятие ее плательщиком ренты будет осуществляться по передаточному акту, который стороны обязуются подписать не позднее десяти дней со дня подписания договора. Поскольку указанный акт приемки-передачи является неотъемлемой частью договора, то он подлежал как нотариальному удостоверению, так и государственной регистрации. Указанный акт отсутствует, в связи с чем, по мнению истицы, договор пожизненного содержания с иждивением недействителен в силу его ничтожности.
Решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 15 апреля 2010 г. исковые требования С.Н.А. удовлетворены, постановлено признать недействительным в силу его ничтожности договор пожизненного содержания с иждивением от 3 апреля 2009 г., заключенный между Г.А.Т. и Г.Л.А. Этим же решением суда постановлено признать недействительным свидетельства о государственной регистрации права на имя Г.Л.А. на жилой дом и земельный участок, а также аннулировать в ЕГРП регистрационную запись о праве Г.Л.А. на данный жилой дом и земельный участок. Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В надзорной жалобе Г.Л.А. ставится вопрос об отмене указанных судебных постановлений.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в надзорной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации нашла жалобу подлежащей удовлетворению.
Суд первой инстанции, разрешая дело и удовлетворяя заявленные требования, сослался на то, что договор пожизненного содержания с иждивением, заключенный 3 апреля 2009 г. между Г.А.Т. и Г.Л.А., является недействительным в силу его ничтожности, поскольку на момент нотариального удостоверения данного договора не было получено нотариально удостоверенного согласия Г.С.И. - супруга плательщика ренты; свое согласие Г.С.И. нотариально оформил только 14 апреля 2009 г., в связи с чем сделка между Г.А.Т. и Г.Л.А. не соответствовала требованиям закона. Кроме того, отсутствовал предусмотренный п. 15 договора пожизненного содержания с иждивением передаточный акт, по которому должна была осуществляться передача отчуждаемого жилого дома получателем ренты и принятие его плательщиком ренты. Указанный акт приема-передачи, как указал суд, должен был быть неотъемлемой частью договора ренты и, следовательно, подлежал нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Поскольку данный передаточный акт отсутствовал, договор является недействительным в силу его ничтожности. Данное обстоятельство, как указал суд, также свидетельствует об отсутствии у получателя ренты волеизъявления на отчуждение имущества.
Между тем данный вывод суда основан на неправильном толковании и применении норм материального права.
В силу ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 3 ст. 433 указанного Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В силу ст. 584 этого Кодекса договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
Согласно ст. 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 16 договора ренты, заключенного 3 апреля 2009 г. между Г.А.Т. и Г.Л.А., также установлено, что договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в учреждении юстиции, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Нотариальному удостоверению подлежит лишь сам договор ренты как сделка, содержащая условия договора. При этом согласно договору ренты между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям, установленным законом для договоров данного вида.
Следовательно, отсутствие подписанного сторонами передаточного акта не является существенным условием, препятствующим заключению сделки (договора ренты), и не свидетельствует о ее ничтожности.
Также нельзя согласиться и с выводом суда о ничтожности сделки в связи с отсутствием на момент нотариального удостоверения договора между Г.А.Т. и Г.Л.А. нотариального согласия супруга плательщика ренты.
Согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Таким образом, закон устанавливает круг лиц, имеющих право признания недействительными сделок, связанных с распоряжением совместным имуществом супругов. При этом законом не предусмотрена реализация этого права в обязательном порядке. Такая сделка является оспоримой, а не ничтожной.
Кроме того, судом установлено, что 14 апреля 2009 г., то есть до регистрации нотариально удостоверенного договора ренты, являющейся в силу п. 3 ст. 433, ст. 584 Гражданского кодекса РФ датой заключения данного договора, Г.С.И. оформил в нотариальном порядке согласие на заключение его супругой Г.Л.А. договора пожизненного содержания с иждивением. Судебная коллегия учитывает также и то, что то, что получатель ренты Г.А.Т. при жизни не оспаривала заключенный с Г.Л.А. договор пожизненного содержания с иждивением, не предъявляла требования о его расторжении в связи с неисполнением условий договора.
Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что суды в первую очередь стремятся защитить рентополучателя (особенно если это пожизненное содержание с иждивением), потому что, как правило, данной стороной сделки становятся пожилые люди, и для того, чтобы в случае чего доказать прозрачность и чистоту своих намерений, приходится приложить немало усилий. Безусловно, договоры ренты и договоры пожизненного содержания с иждивением - это очень удобная правовая конструкция, позволяющая заключить взаимовыгодную сделку. Но все же рекомендуется заключать его лишь тогда, когда жизненная ситуация складывается таким образом, что человеку нельзя решить жилищную проблему как-то иначе. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением остаются весьма рискованными сделками с точки зрения правовых последствий.
Возможность расторжения договора связывается с ненадлежащим исполнением плательщиком обязанностей по содержанию и обеспечению рентополучателя натуральной помощью и только по требованию последнего. В литературе озвучена позиция по поводу предоставления получателю рентных платежей еще одного дополнительного и действенного средства защиты при нарушении его прав - возможности требования компенсации морального вреда от плательщика ренты /13/. Однако предполагаемая мера вызывает сомнение.
Как представляется, эта мера будет чрезмерной, поскольку рентополучателем, скорее всего, выступает лицо пожилого возраста, находящееся под особой защитой государства. Требование о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением удовлетворяется в 90 случаях из ста, о чем неумолимо свидетельствует судебная статистика. Как показывает практика, суды обычно не удовлетворяют встречные требования плательщика ренты о замене пожизненного содержания на периодические рентные платежи прежде всего из-за характера договора.
Кроме того, сторона, предоставляющая содержание и натуральную помощь, не должна заблуждаться относительно того, с какого момента наступают правовые последствия по договору. Этот момент особенно важен в случае, когда плательщик ренты приступил к исполнению обязательства, не доведя договор к надлежащей и установленной законом форме его заключения.
Привилегированное положение получателя ренты нередко приводит и к злоупотреблениям своими правами. Поскольку получателем ренты определяется объем и размер содержания, а также конкретные виды предоставления натуральной помощи, постольку плательщик ренты обязан их выполнять, включая, нередко, необоснованные требования об индексации рентных площадей и увеличении видов предоставляемой помощи. К тому же, он вынужден фиксировать в журнале учета все произведенные им приобретения по просьбе получателя ренты по датам и стоимости во избежание иска о ненадлежащем исполнении договора. Однако, регулируя прекращение пожизненного содержания с иждивением, вообще не упоминает о возможности прекращения договора по требованию нового собственника жилого помещения. Последний не только лишен возможности требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты, как неосновательного обогащения в связи с расторжением договора по требованию привилегированного лица. Рентоплательщик не вправе заявлять исковых требований и о компенсации морального вреда, поскольку пострадавшей и заведомо слабой стороной данного договора является рентополучатель.
Важно учитывать и то обстоятельство, что стороны нередко по-разному трактуют близкие по содержанию, но имеющие разные правовые последствия договоры купли-продажи квартиры с правом пожизненного содержания и пожизненного содержания с иждивением. В этой связи уместно обратиться к практике, ставшей классическим примером в правоприменительной деятельности судов для решения аналогичных дел.
Существует обширная судебная практика по искам граждан о признании договора недействительным на том основании, что они либо были обмануты противоположной стороной в отношении характера договора, либо сами не поняли содержания договора и последствий его заключения.
Примером этому может послужить обзор судебной практики, проведенный на основании кассационных определений судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда. Между отцом истицы и ответчиком был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, по которому отец передал право собственности на квартиру, а ответчик должен был платить отцу ежемесячную ренту в размере 800 рублей. Отец истицы умер. Истица является его наследником. Полагая, что договор заключен под влиянием обмана и вследствие стечения тяжелых обстоятельств, истица обратилась в суд с требованием о признании его недействительным. Решением Благовещенского городского суда в удовлетворении иска отказано, иск о признании договора недействительным может быть предъявлен лишь самой потерпевшей стороной сделки, наследники после смерти данной стороны сделки могут выступать лишь как правопреемники по уже находящемуся в производстве суда делу, самостоятельного права на предъявление такого иска не имеют.
Правоприменительная практика занимает однозначную позицию. Смерть получателя ренты является основанием прекращения обязательств по договору пожизненного содержания с иждивением.
К договору пожизненного содержания с иждивением могут быть применены положения гражданского законодательства о признании сделки недействительной, вследствие введения контрагента в заблуждение.
Таким образом, проанализировав правоприменительную практику договора пожизненного содержания с иждивением, можно сделать следующие выводы:
1) высшая судебная инстанция в актах толкования права, касающихся вопросов договора пожизненного содержания с иждивением, исходит из того, что обязательства плательщика ренты перед получателем ренты носят личный характер, следовательно, это исключает правопреемство права требования к наследникам получателя ренты.
2) четко разграничены понятия договора купли-продажи жилого помещения с правом пожизненного проживания и договора купли-продажи жилого помещения с предоставлением пожизненного содержания с иждивением. Позиция Верховного Суда РФ в данном вопросе однозначна - пожизненное проживание не является формой рентных платежей в пользу получателя ренты.
3) смерть получателя ренты до государственной регистрации договора пожизненного содержания с иждивением влечет признание договора пожизненного содержания незаключенным, и, следовательно, плательщик ренты не приобретает права собственности на жилое помещение, являющееся предметом договора.
4) несовершенство положения Федерального закона, который предписывает исчисление платежей по договору пожизненного содержания с иждивением, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, привело к признанию данного положения не соответствующим Конституции РФ.