Преимущественный выкуп помещений бизнесом. О практике приватизации части нежилого помещения Правило трех «если»
«Малая приватизация» образца 2018 года: что нужно знать предпринимателям. Статья Романа Речкина к десятилетию федерального закона №159-ФЗ.
Федеральный закон от 22 июля 2008 года №159-ФЗ предусматривает право предпринимателей стать собственниками помещений, которые они арендуют у государства. Причем прописанные в законе условия приобретения недвижимости – весьма и весьма комфортные, что делает этот закон едва ли не единственной по-настоящему действенной мерой поддержки малого и среднего бизнеса.
Закон вступил в силу 5 августа 2008 года. Тогда он назывался так: «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».
А теперь название даже название у закона иное. Да и вообще, за прошедшие десять лет он неоднократно претерпевал изменения, поскольку оказался не идеальным с точки зрения законодательной техники: практика выявила в нем достаточно существенные пробелы и противоречия.
3 июля 2018 года вступил в силу седьмой по счету закон о внесении поправок в закон №159-ФЗ. Роман Речкин, старший партнер , рассказывает об актуальных аспектах льготной приватизации арендуемых помещений.
1. Выкуп арендуемых помещений по закону №159-ФЗ перестал быть временным.
«Малая приватизация» задумывалась как временная мера поддержки малого и среднего бизнеса. В момент вступления закона в силу срок его действия составлял всего два года – до 1 июля 2010 года.
В дальнейшем этот срок продлевался трижды – сначала на три года (до 1 июля 2013 года), потом еще на два (до 1 июля 2015 года) и снова на три (до 1 июля 2018 года).
И вот, наконец, в июле 2018 года ограничение действия закона по времени было отменено. Закон №159-ФЗ стал действующим бессрочно.
2. Федеральное имущество отныне тоже можно приватизировать.
До сих пор предприниматели могли выкупить только те из арендуемых помещений, которые находятся в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности. Это прямо следовало не только из положений закона №159-ФЗ, но и из его названия.
Однако внесенные в июле 2018 года изменения в закон исключают из его названия и статей слова о собственности субъектов РФ. Отныне малый и средний бизнес может на льготных условиях приобрести не только муниципальное, но и федеральное имущество.
3. Срок аренды, дающий право на выкуп помещения, теперь отсчитывается с момента подачи предпринимателем заявления о выкупе.
Как уже говорилось выше, в первой версии закона №159-ФЗ льготная приватизация арендуемых помещений устанавливалась как временный институт и, возможно, поэтому была привязана к дате начала действия закона. Право на выкуп предоставлялось предпринимателям только в том случае, если арендуемое имущество непрерывно находилось в их временном владении и (или) пользовании как минимум в течение трех лет до дня вступления закона в силу, то есть до 5 августа 2008 года. Таким образом, если договор аренды был заключен 6 августа 2005 года или позже, то предприниматель в принципе не мог подать заявку на выкуп помещения, даже если с момента начала аренды прошло более трех лет.
За прошедшие десять лет это положение закона не раз перерабатывалось. В частности, законодатель сократил необходимый период пользования помещением с трех лет до двух. Однако начальным днем этого периода по-прежнему служила конкретная дата, которую законодатель тоже менял не однажды. Порочен был сам принцип зависимости начала срока аренды от определенного, прописанного в законе дня, поскольку он искусственно ограничивал право предпринимателей на выкуп арендуемой недвижимости.
И только в июле 2018 года ситуация стала кардинально иной: по новым правилам, предприниматель может приватизировать помещение, которым непрерывно пользуется как минимум в течение двух лет на момент подачи заявления о выкупе. Такой подход дает арендатору возможность воспользоваться правом на приватизацию в будущем, если в настоящее время он не может приобрести арендуемое помещение.
4. У арендаторов-«отказников» появился второй шанс.
Если предприниматель не стал заключать договор купли-продажи арендуемого помещения или не подписал присланный ему договор в течение тридцати дней с момента его получения, он лишается преимущественного права на выкуп. Такое правило действовало все десять лет существования закона №159-ФЗ.
Но благодаря внесенным в закон поправкам арендаторы, отказавшиеся от покупки или вовремя не подписавшие документы, вновь могут воспользоваться возможностью льготной приватизации. Если предприниматель продолжает арендовать помещение, то может направить его собственнику заявление о выкупе.
5. При выкупе арендуемого помещения предпринимателям предоставляется рассрочка на срок не менее пяти лет.
Предприниматель, решивший выкупить арендуемое помещение, сам выбирает порядок оплаты – единовременно или в рассрочку, а также предпочтительный для него срок рассрочки в предусмотренных законом пределах.
Срок рассрочки устанавливается нормативным правовым актом Правительства РФ (для федерального имущества), законом субъекта РФ (для собственности области), муниципальным правовым актом (по муниципальному имуществу) и не может быть менее пяти лет. Например, в Свердловской области срок рассрочки при оплате выкупаемого областного имущества и имущества, принадлежащего городу Екатеринбургу, составляет семь лет, в Нижнем Новгороде и Москве – пять лет. В Пермском крае, Челябинской и Новосибирской областях специальный срок рассрочки, по данным на июль 2018 года, не установлен – то есть составляет те же пять лет.
6. Инициатором приватизации может быть как собственник арендуемого помещения, так и предприниматель-арендатор.
С учетом июльских изменений закон №159-ФЗ предусматривает два принципиально разных подхода к «малой приватизации»: (1) общий порядок выкупа арендуемых помещений – по инициативе собственника, (2) два «специальных» порядка выкупа – по инициативе предпринимателя.
Общий порядок выглядит так:
- «Наверху» принимается решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.
- Уполномоченный орган направляет арендатору копию решения, предложение о заключении договора купли-продажи помещения и проект этого договора.
- Предприниматель подписывает договор купли-продажи в течение тридцати дней с момента получения предложения – конечно, в том случае, если собирается приобрести арендуемое помещение.
Однако общий порядок льготной приватизации, при всей его простоте, имеет один существенный недостаток, за десять лет «жизни» закона проявившийся достаточно ярко: субъекты РФ и муниципалитеты не горят желанием продавать свое имущество предпринимателям. Поэтому законодателю пришлось ввести два «специальных» порядка выкупа, благодаря которым предприниматель может приобрести арендуемое помещение, не дожидаясь предложения собственника.
Условия приватизации в рамках «специального порядка №1»:
- На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет, что подтверждается договором аренды.
- Отсутствует задолженность по арендной плате.
- Арендуемое помещение не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу.
- На момент заключения договора купли-продажи сведения о предпринимателе (ИП или юридическом лице) не исключены из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Условия приватизации в рамках «специального порядка №2»:
- На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех и более лет, что подтверждается договором аренды.
- Арендуемое помещение включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу, в течение как минимум пяти лет до дня подачи этого заявления.
***
Подытоживая, отметим, что сейчас государство все чаще говорит о необходимости стимулировать развитие малого и среднего бизнеса. Создаются фонды поддержки предпринимателей, функционирует Правительственная комиссия по вопросам конкуренции и развития малого и среднего предпринимательства под руководством Игоря Шувалова, а при Председателе Совета Федерации работает Совет по развитию малого и среднего предпринимательства.
К сожалению, вся эта бурная деятельность имеет мало общего с реальной помощью. Меры, которые принимаются на федеральном и региональном уровне, как правило, декларативны и большинству предпринимателей недоступны.
Тем ценнее, что закон №159-ФЗ действительно предусматривает льготные условия приобретения недвижимости. Воспользоваться правом выкупа арендуемого помещения могут большинство предпринимателей. Фактически, закон предполагает предоставление малому и среднему бизнесу товарного кредита в виде рассрочки на срок не менее пяти лет с оплатой за пользование в размере 1/3 ключевой ставки ЦБ РФ (7,25 % годовых по данным на лето 2018 года).
Знайте свои права и пользуйтесь ими. Это в ваших же интересах.
В рамках господдержки субъектов малого и среднего бизнеса граждане могут воспользоваться преимущественным правом выкупа в соответствии с ФЗ №159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства». Был инициирован ряд поправок в закон.
Как данные поправки отразились на предпринимательском сообществе и деловом климате страны в целом?
С какими трудностями коммерсанты могут столкнуться при взаимодействии с госорганами?
Что гласит буква закона
Трудности по выкупу помещений у города начались у предпринимателей после внесения ряда поправок в закон ФЗ-159. Эти поправки и будут критериями получения льготного права на выкуп городского помещения, как одна из мер поддержки субъектов малого и среднего бизнеса. Но все ли так прозрачно? Делимся рядом инструментов и пошаговыми инструкциями как получить преимущественное право выкупа с беспроцентной рассрочкой на максимально выгодных для вас условиях, которые могут показаться наиболее привлекательными для стартаперов.
Ключевая льгота для предпринимателя: выкуп помещения на льготных условиях с 5-летней рассрочкой по льготной ставке (1/3 ставки рефинансирования), а также возможность не платить 18% НДС.
Что необходимо учитывать? В первую очередь, не полениться и бегло ознакомиться с новой редакцией Федерального закона №159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства». Этот закон – ваш базис и инструктаж к дальнейшим процедурам получения льготного выкупа или оспаривания кадастровой стоимости имущества в случае разногласий по цене, установленной государственными органами.
Критерии для получения льготы на выкуп недвижимости: памятка предпринимателю
Во-первых, помещение, которое намерен выкупить предприниматель, должно находиться у него в аренде не менее двух лет, в соответствии с поправками в 159-ФЗ от 01.07.2015 года. Будьте внимательны! Договоры, заключенные позднее 01.07.2013 - не будут соответствовать критериям льготного выкупа. В случае, если вы правомерно ведете свой бизнес на протяжении 2-х лет, а также зарекомендовали себя, как добропорядочный резидент, а ваше имущество не было подвержено арестам, не сдавалось в субаренду, исправно начислялись платежи по аренде и налогам, тогда проблем со сбором документов и взаимодействии напрямую с департаментом государственного имущества у вас точно не возникнет.
Во-вторых, у владельца компании должна отсутствовать задолженность по арендной плате и неустойкам. Таким образом, подача предпринимателем заявления о реализации своего преимущественного права на приобретение в собственность ранее арендуемого помещения, по факту предполагает отсутствие у субъекта малого бизнеса каких-либо задолженностей, связанных с арендой этого помещения.
В-третьих, помещение должно находиться в Росреестре (Федеральная кадастровая палата и все изменения о субъектах, находящихся в ее реестре теперь можно отследить в Росреестре) и должно быть установлено право собственности со стороны муниципального образования. Для этого Вы можете заранее запросить кадастровую выписку и сверить ее с техническим чертежом в договоре. Если расхождения по стоимости помещения незаметны, скорее всего, все будет хорошо с согласованием вашей кандидатуры на выкуп помещения на льготных условиях и с беспроцентной рассрочкой сроком на 5 лет. Вы также сами должны находиться официально в реестре субъектов МСП, иначе льготу от государства вы не получите.
В-четвертых, помещение не должно сдаваться в незаконную субаренду. Нецелевое использование объекта аренды, предоставленный в пользование городом, - исключено.
Также имейте ввиду, что в случае прохождения бюрократических процедур по сбору пакета документов на право выкупа и их подача в межведомственную комиссию департамента городского имущества города Москвы, у Вас могут возникнуть проблемы с согласованием подаваемых информационных данных об объекте. Также очень важно подать документы в срок, в соответствии с регламентом Правительства Москвы. Информационные центры по поддержке малого и среднего предпринимательства есть в каждом районе Москвы и в каждом субъекте РФ, консультации проводятся специалистами на безвозмездных началах в рамках господдержки малого и среднего бизнеса.
Следует резюмировать, что если вы состоите в реестре субъектов малого и среднего бизнеса, у вас отсутствуют задолженности по арендной плате и налогам; помещение, которое вы хотите выкупить не выставлено на торги для сдачи в аренду другим резидентам и департамент государственного имущества провел объективный технический аудит вашего помещения для последующего определения кадастровой стоимости, - если все заявленные условия соблюдены, тогда вы смело можете воспользоваться преимущественным правом выкупа. Но во многих случаях есть свои исключения. И не всегда приятные.
ПРАВИЛО ТРЕХ «ЕСЛИ»
При взаимодействии с госорганами не все так прозрачно и не всегда можно добиться желаемого результата. Самый главный камень преткновения, - согласование по цене помещения, поскольку оценщик от ДГИ (Департамента государственного имущества) назначит максимально завышенную цену, не всегда посильную рядовому предпринимателю, особенно если это молодой человек или девушка до 30 лет.
В соответствии с этим, сценариев дальнейшего развития событий у вас может быть несколько:
1. Если не согласен с кадастровой оценкой, назначенной Департаментом государственного имущества вашего города, оспорь ее за счет инструмента привлечения независимого оценщика и составления протокола разногласий.
На этапе оспаривания стоимости помещения, вы столкнетесь с тремя его оценками. Первая оценка, - непосредственно с вашей стороны, вторая - оценка технического специалиста из ДГИ и третья оценка «перманентного арбитра» в лице назначения судебной экспертизы. Но это крайняя мера, однако владельцы бизнеса зачастую обращаются к нам по оспариванию кадастровой стоимости помещения и ее последующего снижения через процедуры апелляции и кассации, инициированные мэрией примерно на 30-40%.
2. Если не устраивает сам процесс согласования цены с городом и на взаимодействие с госорганами у вас аллергия, для вас наиболее подходящий инструмент - переуступка прав аренды, то есть продажа вашего юридического лица и права на аренду потенциальному покупателю, а без грамотного due diligence и бухгалтерского аудита тут не обойтись.
Вообще переуступка прав аренды (ППА) является, на наш взгляд, привлекательным способом инвестирования свободных средств, но только при условии, если имущество продавца ликвидно и ценится по качественным характеристикам на рынке стрит-ритейла. В этом случае покупатель заключает два договора купли-продажи и с юридическим лицом, выставившим свое ИП на продажу вместе с правами на аренду, и в дальнейшем с ДГИ.
Конечно, можно столкнуться с рисками, связанные с приобретением проблемного и «нечистого» юридического лица, как зачастую это бывает при покупке квартиры, но компетентных специалистов по юридическому аудиту еще никто не отменял. При вдумчивом due dilligence со стороны юристов покупателя и правильном сопровождении сделки, эти риски получится существенно уменьшить.
3. Если с оценкой помещения, которое вы хотите выкупить, со стороны департамента городского имущества все в порядке и вас все устраивает по финансовым условиям, можете смело приступать к сбору документов при условии серьезного подхода к этому процессу. Но помните, что процесс согласования на межведомственной комиссии вашей кандидатуры и получение договора купли-продажи может занять до 40 дней, в соответствии с процессуальными нормами.
Помните, что малейшая ошибка может стоить вам временных и моральных затрат.
Наберитесь терпения: взаимодействие с госорганами проще, чем вы думали
При подаче документов в департамент городского имущества города Москвы следует обратить внимание на то, что согласование пакета документов на выкуп помещений на максимально льготных условиях для предпринимателя (в пакет документов входят справка об отсутствии задолженностей по аренде и налогам, наличие предприятия в реестре субъектов малого и среднего бизнеса, оценка помещения, технический план, определение цены) требует временных затрат. Сама процедура рассмотрения документов на выкуп межведомственной комиссией составляет от 30 до 40 рабочих дней, что замедляет процесс преимущественного права выкупа.
Если оценка специалиста из ДГИ не соответствует вашему техническому плану помещения и независимой экспертизе сторонних специалистов, следовательно, Ваши действия следующие:
1. Составление протокола разногласий с приложением экспресс оценки помещения (в случае если вы не согласны с назначенной мэрией кадастровой стоимостью вашего помещения, вы можете оспорить ее в судебном порядке). Кассации и апелляции в данном случае не избежать, но вы должны держаться стойко и набраться терпения. Результат не заставит вас ждать. Долгий судебный процесс сопровождается результатом снижения кадастровой цены в среднем на 30-40% и возможность экономной рассрочки сроком на 5 лет в соответствии с предлагаемой льготой в рамках господдержки предпринимательского сообщества.
2. После подготовки протокола разногласий с департаментом городского имущества с приложенной экспресс оценкой помещения следует назначение судебной экспертизы по его объективной оценке со стороны сторонних независимых экспертов, что обеспечивает объективизм бухгалтерского аудита и due diligence . Напоминаем, что возможность снижения кадастровой стоимости может осуществляться через комиссию или через суд.
3. После прохождения всех процедур заключается договор купли-продажи с городом на выгодных для вас условиях, и городское имущество отчуждается в вашу пользу на льготных условиях (рассрочка на 3-5 лет, по тарифу 1/3 ставки рефинансирования) и освобождение от уплаты 18% НДС.
Таким образом, вы используете свое преимущественное право на выкуп помещения для последующего ведения своего бизнеса в соответствии с законом и программой господдержки малого и среднего бизнеса, инициированной Правительством РФ.
Специально для
ЗА
ЧЕСТНЫЙБИЗНЕС
Потоцкая Я.М.
Компания "Финконсалт-Центр" поможет вам в выкупе муниципальных помещений, находящихся в собственности города Москвы. Наши специалисты имеют не только необходимую квалификацию, но и большой опыт выкупа государственной нежилой недвижимости (речь идёт о той, что сдаётся в аренду малому или среднему бизнесу). С нашей помощью вы сможете выкупить те или иные нежилые помещения, принадлежащие городу, а также оспорить установленную на них стоимость, добившись наиболее выгодных для себя условий выкупа.
Преимущества выкупа муниципальных помещений для малого или среднего бизнеса
Для предпринимателей малого или среднего бизнеса, которые собираются выкупить арендуемые ими муниципальные помещения, существует ряд льгот, предусмотренных российским законодательством (в частности, Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской федерации»).
Согласно этому Федеральному закону, выкуп 159 ФЗ (Москва или любые другие города России) предусматривает следующие льготы для представителей как малого, так и среднего бизнеса:
- возможность выкупа на особых, льготных условиях, без проведения торгов и аукционов;
- возможность рассрочки до 5 лет для расчета за приобретаемые помещения;
- возможность выкупать нежилые объекты недвижимости без уплаты НДС в размере 18%;
- возможность оспорить стоимость государственной собственности, установленную уполномоченными органами.
Условия выкупа муниципальных помещений
Федеральный закон № 159 ФЗ не только предоставляет предпринимателям многочисленные льготы, но и выдвигает бизнесменам определенные требования. Существует целый ряд условий для выкупа государственного имущества, без соблюдения которых предприниматель не получит ни льгот, ни даже права выкупить у города арендуемые площади. Таким образом, государство старается поддержать малый и средний бизнес, но в то же время пытается и пресечь возможные коррупционные схемы и финансовые махинации.
Законное право на выкуп помещений по 159 ФЗ имеют предприниматели, которые в полной мере отвечают следующим требованиям:
- Являются представителями малого или среднего предпринимательства.
- Осуществляют выкуп нежилой муниципальной недвижимости, которая в течение двух и более лет находилась у данных предпринимателей в аренде.
- Не имеют задолженности по оплате аренды и других обязательных платежей в государственный бюджет Российской Федерации.
- Собираются выкупить арендуемые ранее объекты недвижимости, площадь которых не превышает установленных законом предельных значений (для Москвы данный показатель не должен быть больше 300 квадратных метров).
- Отвечают некоторым другим требованиям, предусмотренным Федеральным законом № 159 ФЗ. Кроме того, даже в случае соблюдения всех требований российского законодательства, у предпринимателя могут появиться дополнительные трудности и препятствия при оформлении сделки выкупа. К примеру, серьёзным затруднением для совершения сделки может стать произведенная ранее перепланировка арендуемых объектов муниципальной недвижимости. Также стоит учитывать такие "подводные камни", как вымогательство взятки со стороны недобросовестных чиновников или возникновение каких-либо проблем с рассрочкой по выкупу муниципального имущества.
Пакет документов для выкупа муниципальных помещений
Для того чтобы в соответствии с Федеральным законом № 159 ФЗ выкупить муниципальное имущество, вам потребуется предоставить в ДГИ необходимую документацию. Требуемый пакет документов будет неполным без следующих составляющих:
- нотариально заверенных копий как учредительных, так и уставных документов (потребуются также сведения об избрании лица, которое в вашей фирме осуществляет функции управления);
- заверенных нотариусом копий всех имеющихся договоров аренды на выкупаемую вами недвижимость, а также дубликаты дополнительных соглашений (важно, чтобы на них стояла отметка о регистрации в Федеральной регистрационной службе);
- заявления о предоставлении рассрочки платежа за выкупаемые объекты недвижимости (если вы не можете за них расплатиться сразу);
- документов бухгалтерской отчетности, заверенных в установленном порядке и дополненных отчетом о прибылях и убытках за прошлый год (в случае применения упрощенной системы налогообложения их может заменить обычная налоговая декларация);
- выписки из реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, имеющей отметку налогового органа;
- копии паспорта того лица, которое уполномочено проводить регистрационные действия в отношении выкупаемой недвижимости;
- выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (требуется оригинал);
- подлинников документов технического и кадастрового учета, актуальных на дату подачи заявления (кадастрового паспорта, форм № 1а и № 5, экспликации и поэтажного плана).
Оспаривание стоимости выкупаемых муниципальных помещений
Одним из главных преимуществ, которыми обладает выкуп по 159 ФЗ, является возможность пересмотра стоимости муниципального имущества. В том случае, если предприниматель не согласен с оценкой арендуемого им имущества, он может обратиться к независимым экспертам и провести переоценку стоимости муниципальных помещений. Для законного проведения переоценки арендуемых площадей предпринимателю малого или среднего бизнеса надо будет сначала обратиться в Департамент городского имущества (ДГИ) города Москвы.
Процесс оспаривания стоимости муниципального имущества, предвосхищающий выкуп данного вида государственной собственности, упрощенно выглядит следующим образом:
- Заявление о несогласии с установленной стоимостью муниципального имущества.
- Обращение к профессиональным экспертам-оценщикам, имеющим право проводить независимую оценку недвижимого имущества.
- Направление в адрес ДГИ заявления о собственной стоимости арендуемой недвижимости, аргументированного отчетом независимой оценочной компании.
- Подготовка всех необходимых документов, в числе которых обязательно должен находиться протокол разногласий.
- Подача подготовленного пакета документов в ДГИ.
Очень важно, чтобы предприниматель успел уложиться в установленные законом 30 дней и в течение этого времени смог заключить с ДГИ договор купли-продажи. Срок в 30 дней отсчитывается с момента получения представителем малого или среднего бизнеса проекта договора купли-продажи находящейся в аренде городской собственности. В противном случае сделка будет считаться недействительной, и предприниматель утратит возможность льготного выкупа муниципальной нежилой недвижимости.
Что дает обращение в профессиональную оценочную компанию?
Обращение в профессиональную оценочную компанию дает возможность воспользоваться целым комплексом услуг, направленных на юридически грамотное и при этом максимально выгодное заключение сделки по выкупу муниципального имущества.
Так, в частности, сотрудничество с компанией "Финконсалт-Центр" позволяет нашим клиентам воспользоваться следующими преимуществами:
- правовой экспертизой имеющихся у вас документов (позволяет понять, имеете ли вы законные права на льготный выкуп муниципальной собственности);
- составлением юридически грамотного заявления о реализации законных прав на приобретение арендуемой недвижимости;
- правовой экспертизой проекта договора купли-продажи, подготовленного сотрудниками ДГИ, а также профессиональной помощью в составлении протокола разногласий и сопровождении сделки в государственных органах;
- независимой оценкой реальной рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости и юридически грамотным оспариванием цены, указанной в договоре купли-продажи;
- квалифицированным обжалованием отказа (или же бездействия) уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления;
- профессиональным представительством интересов малого и среднего бизнеса в арбитражных судах столицы.
Наши клиенты
Заказать бесплатную консультацию
Государственной Думой
Советом Федерации
Судебная практика и законодательство - 159-ФЗ Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации
Имущественная поддержка (указываются суммарные значения общей площади объектов недвижимого имущества, предоставленных в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, и общей площади объектов недвижимого имущества, в отношении которых реализовано преимущественное право арендатора на приобретение такого имущества в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации");
Вы долгие годы арендуете помещение у ДГИ (Департамент городского имущества), но хотелось бы стать владельцами и не просить разрешения на любой чих? (Читайте: самим сдавать в аренду и плюшками не делиться, никогда.)
Вы пришли в офис в очередной понедельник и внезапно увидели «письмо счастья» в кипе корреспонденции? Толстый такой конверт от ДГИ с двумя договорами (страшными, многостраничными и словно кол вбивающими жесткие требования) и радостным письмом о преимущественном праве покупки с предложением, от которого и отказываться не хочется, и соглашаться банкротству подобно?
Вы получили письмо счастья / заявили о своем желании, но пропустили срок (30 дней) подписания договора, а теперь Вам заявляют, что все, «поезд ушел»?
Что ж, хорошая новость:
- Да, в определенных случаях Вы имеете право выкупить помещение и больше ни перед кем не отчитываться.
- Вы не обязаны подписывать договор исключительно в этой редакции. Можно (чаще всего, почти всегда) пойти в суд.
- Даже если пропустили, можно восстановить. Да, законодательство не трамвай и немного подвинулось, к счастью.
А теперь плохие новости:
- Закон очень строг: за исключением некоторых случаев восстановить право бывает невозможно.
- Изменить договор в реальности можно только в отношении цены контракта, все остальное на практике не оспаривается даже. Он же «типовой!».
- Нужно быть невероятным педантом, практически маньяком занудой, чтобы все сделать правильно.
- И бонус: обычно это затягивается примерно на год и больше. Потому что у ДГИ есть установка - прогуляться до кассации в случае уменьшения цены, а так бывает практически всегда, потому что редко кто из клиентов соглашается на цену ДГИ.
Понятно, что и наши услуги не бесплатны, но мы можем гарантировать, что у нас есть богатый опыт и ресурсы:
- несколько красноречивых стариков-юристов, видавших в боях всякое и удивляющихся только скорости и обоснованности действий других лиц,
- несколько курьеров, у которых невидимые крылья на ботинках, которые даже в отделениях Почты России умудряются не потерять время,
которые своевременно сделают всю работу за Вас: возьмут с Вас доверенность и отсудят Вам Ваш договор купли-продажи.
Что касается стоимости услуг, следует кое-что разъяснить.
Стоимость услуг
Развернуть
1. Первый звонок или встреча
Звоните, обсудим Вашу ситуацию.
Сроки: по Вашему звонку
Стоимость: бесплатно
Развернуть
2. Консультация
Проконсультироваться вначале всегда полезно, тем более что у нас есть негласное правило - максимально экономить клиенту деньги.
Причем платной консультация станет только при условии изучения нами документов, если возьмете с собой документы. Потому что это будет уже не «пальцем в небо и общая теория», а персонализированные советы.
Сроки: при встрече
Стоимость: 3 500 ₽/полчаса
Развернуть
3. Основная часть работы
Стоимость составляет 150 000 ₽ + 10 % от разницы в цене + расходы.
Развернуть
Что это значит
- Вы платите 150 тысяч рублей и не беспокоитесь о сроках, видах документов и способах их подачи как в досудебном порядке, так и до окончания заседания в кассационном суде,
- ДГИ требует 30 миллионов, золотая цена помещениям - 25, мы это доказываем и после завершения судебных маневров просим 10 % от этой дельты - от 5 миллионов сэкономленных Вам денег.
Развернуть
Что не входит в цену:
- походы юриста на заседания,
- оценка,
- госпошлины и
- услуги нотариуса,
НО это все подлежит возмещению согласно закону. (На практике не все так красиво и гладко, но мы не упускаем возможностей максимально отстоять Ваши права.)
Развернуть
Почему выступление юриста отдельно оплачивается?
Потому что поход на заседание «больничному» подобно, поскольку человек выпадает из жизни на несколько часов, буквально. Задержки в «самом гуманном суде мира» иногда и вовсе позволяют встретить следующий день, сидя в пустом коридоре и глядя на ночные Москву и реку.
«Романтишно», конечно, но с точки зрения того же КПД человек теряет возможность заработать, например, 15 тысяч рублей за редактирование договора, а таких заказов в день можно до 5 выполнить, а значит, падают показатели юриста, а там и без премии можно остаться. Введение такого правила - лишь попытка небольшой компенсации морального вреда.
Развернуть
Остальные расходы
Оценка - если у Вас нет проверенных оценщиков, мы подберем Вам.
Услуги нотариуса обычно не нужны, достаточно доверенности за подписью гендиректора и печатью организации, но ситуации разные бывают.
Если Вам понадобится помощь в регистрации договора и права собственности - обращайтесь, мы с удовольствием окажем и такую услугу.
В долгосрочной перспективе вложенные деньги Вам вернутся, а сэкономленные нервы Вы сможете израсходовать на что угодно еще (тот же ОАТИ, но если что, мы и этим занимаемся =), но тут скорее имелась ввиду личная жизнь, хобби и т.д.).
Интересные дела из практики "Факт"
Факт №58
Спор о стоимости выкупаемых по 159-ФЗ помещений
Ведущий юрист по делу
Роман Дьячков
Специалист по судебной защите
Ситуация
Постоянный клиент, работающий в сфере общественного питания, обратился к нам с вопросом о возможности оспаривания стоимости выкупаемого у Департамента городского имущества г. Москвы нежилого помещения. Ранее клиент в течение длительного срока арендовал это помещение и построил весьма успешный бизнес, связанный именно с этим местом.
По мнению клиента, цена недвижимости была существенно выше среднерыночной, кроме того Департамент имущества провел оценку не на дату обращения с заявлением о выкупе, а позднее, когда цены на недвижимость были уже выше.
Решение
Для согласования цены с Продавцом (Департаментом имущества) последнему был направлен протокол разногласий, в котором была указана цена, соответствующая, по мнению клиента, среднерыночным ценам. Продавец отклонил протокол.
Было составлено исковое заявление о согласовании спорных условий договора о цене и ежемесячных платежах. В арбитражном суде было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы и привлечении независимой экспертной организации.
Суд вынес решение по результатам судебной экспертизы, цена, утвержденная в судебном решении, полностью устроила нашего клиента.
Интересно отметить, что в ходе рассмотрения дела в суде, юристам нашей компании удалось добиться назначения в деле повторной судебной экспертизы. Первая судебная экспертиза определила цену, близкую к цене, первоначально определенной Департаментом имущества. Однако, тщательно проанализировав экспертное заключение, специалисты установили, что объекты аналоги в заключении были подобраны неверно, в частности, одно из зданий никак не могло быть выставлено на продажу, поскольку находилось в стадии реконструкции на интересующую дату.
Суд согласился с данными выводами и назначил повторную оценочную экспертизу, в ходе которой удалось установить справедливую, рыночную цену на нежилое помещение.
Итог
Клиенту сбережено более 18 миллионов рублей в ходе заключения договора купли-продажи интересующего его нежилого помещения.