Одностороннее расторжение договора аренды земельного участка. Условия и порядок расторжения договора аренды земельного участка
В практике имущественных отношений нередки случаи, когда в сохранении более нет необходимости, или же ее не видит одна из сторон. В таком случае участники отношений могут его расторгнуть. Как расторгнуть договор аренды земельного участка по инициативе арендатора?
Самый простой и разумный способ - это добровольное соглашение , но не всегда стороны могут прийти к консенсусу, тогда остается судебный порядок разрешения конфликта.
Общие основания для прекращения действия любых имущественных договоров изложены в статьях 450-453 Гражданского кодекса.
Обстоятельства, являющиеся основаниями для расторжения договора аренды, описаны в статьях 619 и 620 ГК.
Вы взяли в аренду участок на 49 лет, а теперь хотите оформить его в собственность?Пошаговый алгоритм есть .
Возможные сложности
Проволочки могут возникнуть при конкретизации указанных в Лесном кодексе факторов расторжения договора . Так, формулировка «нанесение значительного экологического вреда» никак не уточняется законодателем. Любая хозяйственная деятельность наносит урон окружающей среде, и между определениями урона приемлемым и значительным лежит тонкая грань, которую не всегда удается соблюсти в судебной практике.
Не всегда договор земельной аренды автоматически прекращается при смерти арендатора. Как правило, пользования землей переходит наследникам. Это может усложнить договорные отношения, в том числе и процесс их расторжения, так как наследник может не находиться в курсе дел, что влияет на его способность принимать экономически целесообразные решения.
При заключении договора условия его расторжения могут быть ужесточены по сравнению с условиями, указанными в Гражданском и Земельном кодексах. Например, для расторжения договора может считаться достаточной одинарная просрочка внесения арендной платы (против двух раз по ст. 619 ГК).
В таком случае арендатор должен предусматривать особые условия, позволяющие ему сохранять правомерность договора в неблагоприятных ситуациях, или же не соглашаться с поставленными арендодателем условиями.
Расторжение договора аренды земельного участка с администрацией, правомерность действия сторон, документальное сопровождение ― актуальные вопросы граждан, ответы на которые законодатель подробно прописал в Земельном кодексе РФ (далее ― ЗК). А правовое регулирование отношений области земельного права представил нормами Гражданского кодекса РФ (далее ― ГК). Если для принятия решения недостаточно этих нормативных актов, обращаются к природоресурсному и природоохранному законодательству. Законодательство не предусматривает каких-либо отдельных требований к лицу, выступающему в сделке как арендатор. Это может быть юридическое или физическое лицо. Требования, предъявляемые к представителю, наделенному таким правом, фактически одинаковы.
Основания
Причины для расторжения сделки указываются в тексте договора (п.2 ст.450, ч.2ст.619, ч.2ст.620 ГК), при этом учитываются дополнительные условия, имеющие прямое отношение к прекращению аренды (п.2ст.45, п.2,п.2.1ст.46 ЗК). Кроме того, полный перечень обстоятельств, являющихся основаниями для прекращения действия договоренности, прописаны ст.619,620 ГК.
Срок взаимодействия сторон, подписавших договор аренды четко прописан
При фиксированном сроке правоотношения прекращается по его истечению. Иначе ― на срок, не превышающий 49 лет (п.3ст.9 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Если для исполнения обязательств законодатель устанавливает предельные показатели времени действия, а даты не предусмотрены вообще или срок превышает допустимый, считается максимально возможный период (п.3ст.610 ГК).
П.2ст.450 ГК определяет возможность расторжения сделки через решение суда в случае существенного нарушения обязательств контрагентом: возникновению ущерба, в результате которого потерпевшая сторона лишается получения того, на что рассчитывала при заключении договоренности. Если такие нарушения (последствия) устранены арендатором земельного участка в допустимый срок (п.23 Постановления Пленума ВАС РФ №11) досрочного прекращения правоотношений не предусмотрено.
Остановимся на значимых основаниях:
- арендатор не оплачивает обязательные выплаты два раза подряд;
- простой угодья;
- использование надела иначе, как не предусмотрено договоренностью, либо результаты работ значительно ухудшают качество почв сельскохозяйственного назначения, приводят к их непригодности;
- игнорирование обязанностей по рекультивации земель, обязательных действий по их улучшению и охране;
- нарушение санитарных, противопожарных и других норм;
- нанесение вреда экологии земель;
- субаренда, переуступка права аренды;
- изъятие муниципалитетом или государством для особых нужд (ст.49 ЗК).
Государство или муниципалитеты, как основные собственники сельскохозяйственных угодий России, заинтересованы в сдаче земель для использования. Однако у арендаторов нередко возникают обстоятельства, в силу которых необходимость аренды может отпасть. Тогда есть два выхода: пересдать участок (субаренда) или отказаться от прав на него и передать права третьему лицу (переуступка). При нарушении условий этих сделок, возникает право на прекращение действия обязательств.
Независимо от юридических оснований невозможно прервать договор аренды сельскохозяйственного назначения во время сезонной обработки почв: подготовки земель, вспахивания, посева сельскохозяйственных культур. Арендатор имеет право завершить цикл работ, получить ожидаемую продукцию ― плоды, доходы, которые являются его собственностью (ст.606 ГК). Во избежание споров о принадлежности прибыли, до момента сбора урожая необходимо составить временное соглашение на пользование наделом, указав дату.
Расторжение договора аренды в одностороннем порядке невозможно во время проведения сезонных работ
Уведомление о расторжении
Порядок расторжения договора аренды земельного участка сельхозназначения не определяет очередность контрагентов в процедуре прекращения правоотношений: инициирующая сторона обязана уведомить контрагента об этом в письменном виде, с обоснованием причин. Из содержания извещения должно явно следовать желание стороны отказаться от договорных обязательств в одностороннем порядке (ст.ст.450.1,610 ГК).
Уведомление носит официальный характер, скачать образец можно . Поэтому для дальнейшего доказательства его наличия, срока отправления, необходимо четко следовать прописанному договором способу доставки ― по почте, факсу, электронной почте, через курьера. Если условия не оговорены, документ необходимо передать под роспись, отправить по почте заказным письмом с описью вложения, оформить извещение о его получении.
Уведомление получено, дальнейшее развитие событий
Как расторгнуть сделку без судопроизводства ― ст.450 ГК определяет следующие возможные варианты:
Расторжение правоотношений происходит по обоюдному согласию, если иное не предусмотрено законом (п.1ст.450 ГК). Стороны заключают соглашение (образец можно скачать ), которое совершается в той же форме, что и сам договор. Может иметь различные варианты ― в виде одного документа, путем обмена документами, путем подписания документа, подлежащего нотариальному удостоверению (п.1ст.452 ГК).
В любом случае соглашение обязательно содержит:
- персональные идентификационные данные контрагентов;
- дату заключения, номер, предмет договора;
- обоснованные причины для расторжения;
- документальное подтверждение взаиморасчетов;
- отсутствие спорных вопросов друг к другу.
Оформленное и подписанное сторонами соглашение является основанием для регистрации прекращения действия договора.
Односторонний отказ во внесудебном порядке может быть не связан с нарушением условий, предусмотренных обязательствами. Документ определяет основания отказа арендодателя от их исполнения. В силу п.3 ст.450 ГК расторжение считается правомерным, соответствующего решения суда не требуется.
Условия прекращения аренды четко прописываются в договоре
Расторжение через обращение в суд
Принятие по требованию одной из сторон договора решения суда (п.1ст.450 ГК) ― уведомленная сторона игнорирует сообщение, либо инициатор прекращения договорных обязательств получает отрицательный, неаргументированный ответ.
Спор в этом случае может быть рассмотрен судом по существу, только если истец представил доказательства, подтверждающие принятие им всех необходимых мер по досудебному урегулированию вопроса.
- Подать исковое заявление.
- Оплатить государственную пошлину.
- После принятия документов и назначения даты, явиться на судебное заседание.
Как правильно подать исковое заявление о расторжении
Подать в суд иск о расторжении может любая из сторон спора при одном условии: с момента отправки уведомления о намерении прервать обязательства по аренде должно пройти не более тридцати дней (п.2ст.452 ГК).
В документе указываются:
- адресат ― наименование судебной инстанции, сведения о мировом судье, данные сторон спора;
- описание предмета договоренности;
- сведения о невыполнении обязательств;
- сведения о документальном подтверждении отправления уведомления, ответ на него;
- прошение о полном признании искового заявления.
Кроме документальных доказательств к заявлению прилагается копия договора аренды земельного участка, акт приема-передачи, а также квитанция об оплате государственной пошлины. Срок рассмотрения иска не превышает два месяца со дня обращения. Однако, для полного и объективного рассмотрения спора, суд может затребовать дополнительные сведения. Образец иска можно скачать .
При расторжении договора в судебном порядке, важно правильно оформить исковое заявление
Прекращение договора аренды земельного надела
Правоотношения прекращаются после установления судом утраты прав пользования землями со стороны арендатора и взимания арендной платы собственником участка, либо по взаимному соглашению.
Основополагающие документы вступают в силу после их регистрации в отделении кадастра и картографии (снятия объекта с учёта).
Прекращение выплат
Обязательным условием возвращения земельного участка собственнику, является составление официального документа перехода прав ― акта приема-передачи. Согласно этому документу, арендатор передает объект аренды в состоянии, указанном в договоре. Кроме того, стороны должны провести сверку имущества находящегося на участке по предыдущему акту, согласно которому оно передавалось в пользование. Это могут быть строения, зеленые насаждения. Неуказанные в обязательстве появившиеся предметы не подлежат возмещению, если иное не было указано в договоре. По желанию собственника они могут быть уничтожены.
Как правило, договор аренды участка земли расторгается по причине окончания срока его действия. Однако возможны ситуации, когда одной из сторон изъявляется желание прекратить сделку досрочно. Расскажем в статье, при соблюдении каких условий это возможно и как происходит расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке.
Процедура расторжения договоров любого характера регулируется Гражданским кодексом РФ. Что касается сделок с земельными участками, подробные рекомендации, а также условия расторжения договоров аренды земельного участка, содержаться в Земельном кодексе РФ.
Согласно ст. 46 ЗК РФ, причинами преждевременного расторжения договора аренды могут быть:
Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:
Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.
- Решение суда, если собственником земли является муниципальное образование, а арендатором физическое лицо.
- Инициатива одной из сторон. В этом случае, скорее всего, также придется обращаться в судебные органы, так как мирным путем подобные вопросы решаются редко.
Как правило, в ходе разбирательства и для принятия решения суд будет опираться на Гражданский кодекс, но для конкретизации часто требуется обратиться к нормативным актам в области земельного законодательства.
Обращаться в судебные органы не придется, если стороны заключат дополнительное соглашение о расторжении к договору аренды. Поэтому, прежде чем написать исковое заявление, сторона-инициатор прекращения арендных отношений должна уточнить мнение второй стороны по договору. В противном случае суд не сможет принять иск.
В тексте договора аренды земли могут быть предусмотрительно прописаны условия для его расторжения. Если этот раздел включен в договор, то при преждевременном расторжении стоит опираться, в первую очередь, на него.
Расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения
Аренда земли сельскохозяйственного назначения очень популярна, так как это наименее затратный, а иногда и единственный способ владения участком для физических лиц и организаций. Законодательно не ограничен объем земли, который можно использовать на правах аренды. При этом не имеет значения, какой юридический статус имеет арендатор.
Расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения чаще всего происходит по двум причинам:
- Нецелевое использование земли арендатором
- Продажа участка, так как при заключении договора аренды земля не выходит из общего оборота, и собственник вправе ее продать.
В случае продажи земельного участка, находящегося в аренде, у арендатора есть право преимущественной покупки. Оно означает, что в первую очередь собственник обязан уведомить о намерении продать участок арендатора. Только в случае отказа арендатора приобретать участок земли в собственность, он может выставляться в свободную продажу.
Как правило, возможность дальнейшего выкупа участка предусматривается в договоре аренды. Однако если такого пункта в договоре нет, преимущественное право покупки у арендатора не отчуждается.
Порядок расторжения договора аренды на земельный участок
Одна из сторон договора аренды земли имеет право его расторгнуть только в соответствии с гражданским законодательством. Основания, по которым допускается досрочное расторжение, закреплены ст. 619, 620 ГК РФ.
Основания для расторжения договора аренды земли
Согласно законодательству, арендодатель имеет право прекратить действие договора аренды если:
- арендатор более двух раз подряд не вносит плату за использование участка;
- арендатор использует земельный участок не по назначению (например, если земля предназначена для сельскохозяйственных нужд, а съемщик вывозит на нее мусор);
- в период пользования земельным участком арендатором состояние земли ухудшилось;
- участок предназначается для ИЖС или ведения сельского хозяйства, а арендатор не использует его в течение трех лет.
Возможность расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке есть и у арендатора. Законодательно предусмотрены следующие основания:
- состояние и характеристики земельного участка по факту и по договору значительно различаются (к примеру, если участок для ведения сельского хозяйства в действительности для этого не предназначен);
- арендодатель намерено скрыл от арендатора недостатки земельного участка, которые препятствуют его использованию по назначению;
- арендодатель всячески препятствует использованию земельного участка и вмешивается в дела арендатора.
Есть еще одно основание для расторжения договора аренды земельного участка. Его могут изъять для муниципальных или государственных нужд. Это регламентировано ст. 55 ЗК РФ и ст. 51 ЗК РФ.
Процедура расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке происходит по определенному алгоритму. Рассмотрим его по пунктам.
Уведомление второй стороны о намерении расторгнуть договор
Инициатор расторжения договора аренды обязан уведомить вторую сторону в срок, предусмотренный договором. Уведомление составляется в письменной форме с указанием причины расторжения в соответствии с пунктами договора.
Уведомление лучше направить заказным письмом с описью вложений и необходимостью подтверждения факта получения адресатом. Ожидать ответа от второй стороны договора нужно в течение месяца. Возможны следующие варианты развития событий:
- Вторая сторона согласна с нарушениями условий договора и обязуется исправить ситуацию в разумные сроки. Этот ответ целесообразно сохранить. Если действия по исправлению сложившейся ситуации не будут предприняты, отправитель первичного уведомления вправе обратиться в суд и предъявить обещание второй стороны в качестве доказательства.
- Вторая сторона опровергла факты нарушения условий договора и выдвинула встречные претензии. В этой ситуации следует пересмотреть свое отношение к делу или доказать обоснованность своих претензий.
- Вторая сторона согласна расторгнуть договор. В этом случае составляется дополнительное соглашение о расторжении по обоюдному согласию.
- Вторая сторона проигнорировала уведомление. Это является прямым основанием обращения в суд для урегулирования вопроса.
Если стороны не могут договориться мирным путем без привлечения третьих лиц, необходимо подготовить исковое заявление в арбитражный суд. Таким образом, в дальнейшем возможно два варианта: расторжение договора через суд или по обоюдному соглашению.
Расторжение договора аренды земли через суд
Исковое заявление подается только после использования возможности досудебного урегулирования вопроса. Истец должен доказать, что предпринял необходимые действия, чтобы прийти к соглашению сторон. В суд необходимо предоставить подтверждение отправки уведомления второй стороне договора, а также обоснование требования расторгнуть арендные отношения.
Исковое заявление пишется на стандартном листе формата А4 и подается в суд по месту расположения земельного участка. Вы может воспользоваться консультацией юриста для грамотного составления искового заявления.
В общем порядке в правом верхнем углу прописываются данные истца, ответчика и органа, в который направляется заявление (данные мирового судьи). В самом иске излагаются основания по пунктам и требование расторгнуть договор аренды. К исковому заявлению следует приложить документы, подтверждающие основания, изложенные в требовании.
Судебное решение вступает в силу по истечению 10 дней. В этот срок можно подать заявление о пересмотре дела, если постановление суда по каким-то причинам не устраивает одну из сторон.
Расторжение договора аренды земли по обоюдному соглашению
Если стороны договорились о расторжении без привлечения судебных органов, необходимо составить соответствующее соглашение. Оно составляется по следующему алгоритму:
- Указываются данные сторон и предмета договора.
- Прописываются основания расторжения в соответствии с положениями договора аренды.
- Уточняется факт компенсации ущерба (если таковой имелся).
- Соглашение закрепляется подписями сторон.
После вынесения судебного решения или достижения обоюдного соглашения о прекращении сделки, в случае, если договор признается расторгнутым, арендатор обязан вернуть собственнику земельный участок в том же состоянии, в котором тот был передан во временное пользование. Если собственника устраивает состояние участка, и он не имеет претензий, составляется акт приема-передачи.
Если в процессе пользования арендатор существенно улучшил состояние участка (к примеру, высадил садовые деревья), собственник, при согласии с повышением ценности земли, должен компенсировать затраты на облагораживание участка.
Государственная пошлина за расторжение договора аренды земельного участка не выплачивается. Это регламентировано письмом Минфина РФ от 21.07.2010 года. Пошлину потребуется заплатить за обращение в суд. Для физических лиц ее размер составит 200 рублей, для организаций – 4000 рублей.
Срок действия договора аренды земельного участка (ИЖС на 3 года) истёк 14.01.2017. Арендная плата внесена. Заявление на продление договора не подавали. Заявление на расторжение договора не подавали. Договор продлевать скорее всего не будем....
07 Июня 2017, 15:39, вопрос №1660627 Алексей, г. Санкт-Петербург
Можно ли расторгнуть договор аренды?
Я приобрел земельные участки сельхоз назначения обремененные арендой, часть договоров была заключена на выделенные земельные участки, часть на земельные доли, которые впоследствии были выделены в натуре и проданы мне. Договора заключались на 10 лет....
800
стоимость
вопроса
вопрос решен
Законно ли расторжение договора аренды земли, если есть разрешение на строительство?
Договор аренды, находится на неопределённом сроке, разрешения на строительство до 2021 года. Прислали уведомление о расторжении договора аренды. Законно ли расторжение? Можно ли обжаловать?
500
стоимость
вопроса
вопрос решен
Администрация расторгает договор аренды земельного участка
Добрый вечер. Земля находится в аренде, сроком на 10 лет. Срок оплаты аренды за земельный участок июль. Оплата произведена в декабре. Возможна ли расторжение договора аренды? (Администрация района арендодатель)
Преимущественное право продления договора аренды земельного участка
Добрый день уважаемые юристы! Я хочу взять в аренду у города на 20 лет (ст.39.8 ЗК РФ пункт 8 подпункт 3- "на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного...
300
стоимость
вопроса
вопрос решен
Каков порядок расторжения договора аренды земли, если арендатор не явился для расторжения?
Добрый день, подскажите пожалуйста!!!. В настоящее время на против участка который арендует мой брат, есть участок целины с деревьями, я написал в администрацию района письмо в котором просил их заключить со мной договор аренды этого земельного...
Договор аренды под ИЖС заключен на 10 лет, может ли он быть анулирован арендодателем если строительство не начато в течении 3 лет?
Заключен договор земельного участка под ИЖС в 2013 году на 10 лет, в настоящий момент строительство не начато, имеет ли право арендодатель расторгнуть договор раньше срока окончания аренды, а именно спустя 3 года?
289
стоимость
вопроса
вопрос решен
Договор аренды на земельный участок
Добрый день. Некоммерческое партнерство в 2006 году заключило договор аренды на 49 лет с районной администрацией. Предмет Договора---Земельный участок с кадастровым номером, с категорией земли--земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное...
1400
стоимость
вопроса
вопрос решен
Нужно ли переоформлять договор аренды земельного участка?
В июле 2015 г зарегистрировался как КФХ Рябинин А.А.. В феврале 2016г м/у администраций поселения в лице Главы поселения -"арендодатель" и КФХ Рябинин А.А. -"арендатор" был заключён договор аренды земельного участка 3 га, категория земель - земли...
Расторжение договора аренды
В 2004г был заключен договор аренды земельного участка из категории земли сельхоз назначения сроком на 49 лет, с Администрация МО " Тарумовский район " При заключении договора аренды не было проведено торгов. В 2006г данный договор...
800
стоимость
вопроса
вопрос решен
Возможно ли продлить договор аренды на земельный участок?
11 марта 2011 года я заключил договор аренды на земельный участок для индивидуального жилищного строительства сроком на 3 года. Срок аренды закончился 09 марта 2014 года. По настоящий момент я не подавал заявлений на продление срока действия...
500
стоимость
вопроса
вопрос решен
Нужен ли созыв акционеров ОАО для оформления расторжения договора аренды земельного участка?
нужен ли созыв директоров для принятия решения о расторжении договора аренды земельного участка? ОАО " Ромашка" заключил договор аренды земельного участка с ДГИ города Москвы.
Но при возникновении конфликта сторон и при необходимости прекращения договора по инициативе одной или обеих сторон, заключённые договорённости приходится аннулировать .
Различие понятий
Различие понятий «расторжение» и «прекращение» договора опирается на юридические тонкости, но имеет и смысловые прочтения. Прекращение действия в отношении к договору предусматривает завершение процесса его использования, независимо от того, с чем это связано.
Здесь могут сыграть свою роль как объективные, так и субъективные причины.
Стороны могут разойтись мирно и естественно , а могут вступить в условия вражды.
А расторжение всегда представляет собой активное действие одной или обеих сторон, которые проявили инициативу и совершили определённые действия для отмены договорных обязательств .
Более того – при расторжении договора стороны вступают в оппозицию интересов, даже тогда, когда причиной расторжения стали внешние, независимые от сторон, обстоятельства.
Общее правило для условий расторжения и прекращения договора – это наличие договора аренды земельного участка , составленного в соответствии с правилами, предусмотренными для составления договоров.
При этом договор должен быть составлен письменно и юридически грамотно, чтобы процесс расторжения или прекращения его действия опирался на правовую базу, предусмотренную пунктами договора .
Однако внимание необходимо обратить на терминологический контекст. После расторжения договора аренды, все регулирующие правомочность, действия сторон, определяются понятием «прекращение договора», термин «расторжение» будет являться некорректным.
Основания для расторжения
Расторжение связано с условиями договора, которые предусматривали для обеих сторон соответствующие выгоды, обозначенные отдельными пунктами и подпунктами договора.
Если они, по зависящим или не зависящим от воли сторон, обстоятельствам, не исполняются – договор может быть расторгнут.
В силу того, что договорные обязательства складываются из идеального варианта, который на деле может быть подвергнут искажению со стороны внешних обстоятельств, действие договора может утратить свою целесообразность.
По причине неаккуратности или непорядочности одной из сторон, которая не сочла необходимым выполнять договорённости, другая сторона может утратить интерес к взаимодействию. Если договор заключался бессрочно , то, в связи с изменившимися объективными обстоятельствами, пункты договора могут морально устареть.
Перечисленные моменты станут камнем преткновения во взаимном сотрудничестве, и могут привести к расторжению договора аренды земельного участка.
Основания для расторжения должны быть предусмотрены при составлении договора аренды и содержать причины , по которым этот процесс может быть произведён.
Те пункты, которые показались одной из сторон желаемыми, но не утверждёнными текстом договора , основанием для расторжения не являются.
Тем не менее, существуют положения Земельного кодекса, которые определяют следующие дополнительные основания для расторжения:
Данный перечень определяет возможности для расторжения договора со стороны арендодателя, при условии материального ущерба владельцу , вопрос о его возмещении должен рассматриваться отдельно.
Заявления о расторжении договора аренды земельного участка.
Порядок действий
Порядок расторжения опирается на определённую последовательность.
Не зависимо от того, какая из сторон инициирует расторжение, она обязана в письменной форме уведомить о намерении расторгнуть договор.
Уведомление составляется на основании тех пунктов договора, которые подлежали выполнению, но не были выполнены.
При этом необходимо ссылаться на факты, которые подтверждают нарушение договорённости . Уведомление лучше передать по почте заказным письмом, с вложенной описью и с уведомлением о получении.
Приблизительно в течение месяца нужно ожидать ответа, в котором будет отражено отношение другой стороны к поставленной задаче . От её реакции будет зависеть последующее движение расторжения договора. Варианты могут быть следующими:
- Оппонент согласится с представленными фактами и даст письменное обещание исправить ситуацию. В таком случае необходимо ждать, но уведомление и ответ на него оставить на случай последующего неправомерного поведения.
- Оппонент предъявит взаимную претензию и правомочно опровергнет факты. В таком случае нужно подкрепить доказательную базу или пересмотреть своё отношение к проблеме.
- Оппонент согласится расторгнуть договор аренды по взаимному согласию сторон. Это оптимальный вариант решения вопроса, на который нужно соглашаться.
- Оппонент проигнорирует ваше сообщение. После этого можно собираться в суд для решения вопроса о расторжении в судебном порядке. Идти в суд можно и тогда, когда стороны пытались, но не смогли договориться.
Через суд
Иск в суд подаётся после проведения досудебной попытки к урегулированию вопроса путём компромиссного решения.
Поэтому истец обязан собрать и представить доказательства, отправленного ответчику, уведомления и другие материалы, связанные с попыткой прийти к соглашению сторон .
Также нужно подготовить документы, подтверждающие неправомерность действий ответчика .
Для подачи искового заявления нужно оплатить государственную пошлину . Для физического лица она составляет 200 рублей, а для – 4000 рублей. Если, кроме признания расторжения договора аренды, планируется подать иск имущественного характера , то размер пошлины будет зависеть от размера взыскиваемой суммы.
Иск подаётся в районный суд по месту расположения участка , сданного в аренду.
Заявление пишется по установленной форме на листе формата А-4.
В верхнем правом углу указывается наименование суда, фамилия и инициалы мирового судьи, а также все личные данные истца и ответчика.
В основной части искового заявления объясняется предмет иска и высказывается просьба о его удовлетворении . К этому моменту нужно отнестись предельно серьёзно, чтобы на суде не пришлось пояснять, что конкретно имелось в виду при составлении иска.
Предмет иска формулируется на основании тех пунктов, которые не были выполнены ответчиком , с указанием пунктов и подпунктов, а также – с приведением фактов, которые подтверждают нарушение договорённостей . Алгоритм практически тот же, что при составлении уведомления о расторжении, но в исковом заявлении объяснения должны быть даны более, развёрнуто.
В предмете иска необходимо дать данные об арендуемом участке , по поводу которого составляется иск, указать его характеристики и изложить на каком основании и на какой срок (бессрочно) был заключён договор аренды.
Если, при этом, предъявляются исковые требования о возмещении убытков , их нужно выписать следующим пунктом, обосновать их правомочность и предложить факты, доказывающие вину другой стороны.
В конце искового заявления надлежит дать перечень документов, прилагаемых к заявлению, поставить дату и подпись.
После принятия решения судом, на руки будет выдана выписка о принятии судом постановления . Она вступит в силу в срок после 10 дней со дня принятия решения. При неудовлетворённости результатами судебного решения, в этот период можно подать заявление о пересмотре дела .
Иска о расторжении договора аренды земельного участка.
По обоюдному соглашению
Соглашение о расторжении составляется сторонами добровольно и не требует судебного решения.
При его составлении, сторонам надлежит собраться вместе и, на основании договора аренды, составить соглашение о его расторжении .
Если такой возможности нет, полномочия можно передать , который выступит представителем при составлении соглашения. Соглашение составляется следующим образом:
- Вначале указываются данные арендодателя и арендатора, которые заключили договор аренды и указывается предмет договора.
- В договоре аренды должно быть положение о расторжении договора. Сославшись на него, необходимо сформулировать юридически корректную основную часть, в которой объясняются основания и условия расторжения договора по взаимному соглашению сторон. Все формулировки должны соотноситься с обозначенным положением.
- Если одна из сторон возместила материальный ущерб или компенсировала какие-либо затраты – об этом также надлежит констатировать.
- В конце соглашения ставятся подписи сторон с указанием или реквизитов юридического лица.
Прекращение договора считается правомочным с того момента, когда, в соответствии с определёнными правовыми действиями, договор аренды земельного участка утратил силу.
Прекращение договора может происходить по двум основаниям:
- завершение срока аренды без пролонгации;
- расторжение и надлежащее оформление процесса, на основании которого аренда прекращена по факту.
Другие причины, даже такие как смерть арендатора или арендодателя , не являются условием прекращения договора без расторжения.
В этом случае, процесс расторжения должен произойти по инициативе , которые не заинтересованы в аренде участка лично.
При условии возникновения беспрецедентной ситуации, случай будет рассматриваться в порядке особого производства .
Если договор подлежал государственной регистрации , то момент прекращения будет связан не с расторжением, а со снятием с регистрационного учёта.
Если договор был удостоверен нотариально – его прекращение будет правомочным после получения нотариального удостоверения прекращения.
Если расторжение производилось в одностороннем порядке через суд , то прекращение действия договора наступит в прошествии десяти дней после принятия судебного решения (если апелляция не подана и не возбужден новый иск).
Основанием для прекращения действия договора будут являться правомочные действия, которые подтверждают факт его расторжения и которые были рассмотрены выше.
Соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.
Правовые последствия
Нужно иметь в виду, что не расторжение договора аренды, а прекращение его действия в соответствии с юридической завершённостью процесса, повлечёт правовые последствия для сторон . На основании прекращения действия договора аренды:
- арендатор утрачивает права пользования земельным участком;
- арендодатель утрачивает права получения арендной платы.
Каждая из сторон обязана действовать в соответствии с утратой обозначенных прав. Если необходимые меры не предприняты или у одной из сторон остались претензии по взаиморасчётам, то эти моменты можно решать новым исковым заявлением по аналогичному алгоритму, но после безуспешных попыток о мирном соглашении.
Понимание специфики применения терминов «расторжение» и «прекращение» в отношении договора аренды земельного участка очень важно, так как оно позволяет юридически грамотно и корректно решать назревшие правовые вопросы.
Точно понимая смысловую наполненность этих понятий, легче определить этап правового действия и устранить возможность интерпретации ваших действий , с точки зрения интересов другой стороны.