Невостребованные земельные доли судебная практика. Невостребованные – не значит ничьи
Сразу извинюсь перед коллегами юристами, но для простоты понимания постараюсь избежать применения большого количества специальной юридической терминологии.
Если изучить внимательно официальные печатные издания различных субъектов Российской Федерации, то можно встретить информационные сообщения, об опубликовании списков невостребованных земельных долей. Не вольно у некоторых руководителей крестьянских (фермерских) хозяйств появляется вопрос: «Что это за доли такие?».
Постараемся просто и понятно рассказать о том, что это за доли, и что делать, если в список попали ваши пайщики. Как должен действовать орган местного самоуправления и как защитить свои права.
Распределение земель среди членов колхозов и совхозов и иных категорий сельских тружеников привело к возникновению долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения и появлению таких терминов, как «земельный пай», «земельная доля», «право общей долевой собственности на землю».
Распределение носило, как правило, всеобщий характер. Право на землю получали все работники колхозов, пенсионеры, сельские учителя и др. Естественно, что при государственной собственности на землю, закрепленной в статье 95 ГК РСФСР, в которой говорилось что, земля, ее недра, воды и леса состоят в исключительной собственности государства и предоставляются только в пользование.(в ред. Указа ПВС РСФСР от 24 февраля 1987 г.- Ведомости ВС РСФСР, 1987, N 9, ст. 250), люди просто не знали, что они делать дальше. Кто -то передал свой «Пай» в долгосрочную аренду, кто то продал. Но были и те, кто, отдав землю фермеру, просто не успел или не захотел оформить свои правоотношения документально. Время шло! Земля обрабатывалась, а решение вопроса о правовом статусе постоянно откладывалось. Государство тем временем несло убытки виде недополучаемого земельного налога. И выход законодателем из этой непростой ситуации был найден. В Федеральный закон №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее ФЗ-101) Федеральным законом от 29.12.2010 N 435-ФЗ была введена ст. 12.1 «Невостребованные земельные доли», которая четко регламентировала порядок и критерии признания земельной доли невостребованной, дав право органам местного самоуправления сельского поселения (ОМС) оформить подобные доли в свою собственность.
Но что же такое земельная доля? Ст. 15 Федерального закона №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» содержит весьма расплывчатый термин: «Земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения». (в ред. Федерального закона от 29.12.2010 N 435-ФЗ).
Невостребованной же земельной долей может быть признана «земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд. При этом земельные доли, права на которые зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", не могут быть признаны невостребованными земельными долями по основанию, указанному в настоящем пункте» (ч.1. ст. 12.1 101-ФЗ).
Таким образом, невостребованная земельная доля должна иметь следующие признаки: право на нее возникло до вступления в силу Федерального закона №101-ФЗ; отсутствует договор аренды или гражданин никаким другим образом этой долей не распорядился.
Схематично изобразим алгоритм действия ОМС при оформлении невостребованных земельных долей:
1. Подготовка и опубликование в официальных печатных изданиях списка собственников земельных долей, доли которых могут быть признанны невостребованными (ч.3 и ч.4 ст. 12.1 101-ФЗ)
2. Утверждение списка собственников невостребованных земельных долей на общем собрании участников долевой собственности. Если список не утвержден общим собранием, то утверждается постановлением ОМС (ч.5 и ч.7 ст. 12.1 101-ФЗ)
3. Обращение в суд с исковым заявлением о признании права муниципальной собственности на невостребованные земельные доли. (ч. 8 ст. 12.1 101-ФЗ)
4. Регистрация права муниципальной собственности на невостребованные земельные доли.
Если опубликован список по вашему сельскому поселению, алгоритм действий для крестьянского (фермерского) хозяйства прост.
Во- первых, внимательно изучите опубликованный список собственников, на предмет выявления знакомых вам лиц. (сразу предполагаем, что земельные доли этих лиц находятся у Вас в обработке).
Если в списке есть собственники, которые когда то передали Вам свою долю в аренду необходимо подать в администрацию сельского поселения возражение с приложением документов подтверждающих возникновение арендных отношений.
Мнения юристов разняться, но мы считаем, что наличие любого договора аренды заключенного в течении трех лет с момента возникновения права на земельную долю является основанием для исключения собственника из списка, не зависимо от срока действия договора.
Получив возражение ОМС должен исключить собственника из списка. В любом случае в этом необходимо удостовериться. Окончательный список собственников утверждается решением общего собрания участников общей долевой собственности(ч.5 ст. 12.1 Федерального закона №101-ФЗ).
Согласно ч. 6 ст.12.1 Федерального законно №101 –ФЗ «Лица, считающие, что они или принадлежащие им земельные доли необоснованно включены в список невостребованных земельных долей, вправе представить в письменной форме возражения в орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, и заявить об этом на общем собрании участников долевой собственности, что является основанием для исключения указанных лиц и (или) земельных долей из списка невостребованных земельных долей» поэтому ОМС обязан принять Ваши возражения!
Хорошо если собственник жив, здоров или его наследники вовремя оформили свои права. Но что делать, если человека нет? Наследников нет? В этом случае остается одно. Дождаться, когда ОМС обратиться с соответствующим иском в суд и в рамках статьи 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации самостоятельно вступить в дело в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора. Тем самым вы добьетесь двух результатов: Во- первых, будите в курсе как самого процесса, так и вынесенного решения суда.
Во-вторых, в ходе рассмотрения иска ОМС сможете представить суду доказательства использования земель по их прямому назначению, т.е. для сельскохозяйственного производства, что впоследствии предоставит Вам некоторые льготы при распределении земельного участка выделенного в счет невостребованных земельных долей.
Как показала практика нашей команды, при рассмотрении исков ОМС в судах Волгоградской области по вопросам признания права муниципальной собственности на невостребованные земельные доли, суды не только проверяют формальное исполнение процедуры со стороны ОМС (ст.12.1 101-ФЗ), но и проводят целый ряд, можно сказать «розыскных» мероприятий, по установлению местонахождения, как собственников, так и наследников. Часто разрешая вопрос, о том, являются земельные доли не востребованными или нет, не понимая при этом, что невостребованной доля признается не на основании решения суда, а на основании решения общего собрания или постановлением ОМС.
Подобная практика, приводит к существенному уменьшению долей, права на которые признаются за ОМС.
Одной из распространенных ошибок ОМС при оформлении невостребованных земельных долей является землеустроительные работы по формированию земельного участка, проводимые до обращения в суд. Если ОМС произвел землеустроительные работы, сформировал и поставил земельный участок не кадастровый учет, он автоматически теряет право на обращение в суд с иском о признании права муниципальной собственности, ведь в силу ч.8 ст. 12.1 101-ФЗ., «орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном настоящей статьей порядке невостребованными», а у хозяйства возникает брешь в земельном массиве, в которую могут зайти конкуренты, инициировав процедуру торгов.
В любом случае, действия ОМС по оформлению невостребованных земельных долей можно использовать в своих интересах, введя в правовое поле проблемные земли вашего хозяйства. Создав для себя возможность льготного, без проведения торгов, получения данных земель в аренду.
Невостребованные земельные паи признаются таковыми на основании изменений, внесенных в Федеральный Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в 2011 году. Закон освещает ситуации, по причине которых доли земли могут обрести подобный статус и оговаривает моменты, когда участку можно вернуть утраченную значимость.
Что такое невостребованный пай
В 1991 году правительство страны приступило к выделению прав на владение земельными участками, передавая таковые работникам колхозов и иных сельскохозяйственных предприятий. Подобные доли и получили название земельных паев.
Процедура проводилась всего один раз, и передача паев осуществлялась на безвозмездной основе из общего земельного массива. При этом гражданин не получал в пользование надел, обозначенный границами, а фактически становился обладателем прав на владение таковым. Иными словами, людям вручались определенные размеры будущего участка, расположенного на конкретной территории, а также его оценка в денежном эквиваленте. Использовать подобное право, так же как и эксплуатировать участки, предполагалась в сельскохозяйственных целях, учитывая при этом интересы и желания других пайщиков.
Что касается невостребованных земельных паев, здесь речь идет о тех долях в праве коллективной собственности на конкретный участок, которые на протяжении определенного времени пустовали и не подвергались эксплуатации со стороны владельцев.
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
или по телефону:
Основания для признания земельного пая невостребованным
На данный момент самого термина о невостребованной земельной доле не существует, поскольку он исчез из законодательства после внесения изменений в закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в 2011 году. Вместо термина о невостребованности пая, появился свод правил, согласно которому долю можно причислить к землям данной категории.
Важно уточнить - новая редакция закона предупреждает о том, что земельный пай не может являться невостребованным, он может лишь считаться таковым, в случае если он никоим образом не эксплуатируется и не передается в аренду долевым собственником в течение 3-х лет подряд с момента получения прав на владение землей.
Кроме того, земельная доля обозначается как невостребованная в следующих дополнительных случаях:
- Если собственник доли земли умер, а наследники отсутствуют, также как и завещание.
- Если после смерти собственника земельный пай отвергается и не признается наследниками, при этом не передается ими другим наследникам.
- Если возможные наследники отстранены от права наследования в порядке, установленном Законодательством.
- Если в момент приватизации сельхозугодий в решении, принятом органами местного самоуправления, будет отсутствовать информация о собственниках этого земельного пая. Иными словами, если владелец земельного пая неизвестен и о нем не найдено никакой информации.
На основании предыдущей редакции упомянутого закона, признать земельный пай невостребованным было невозможно, поскольку владелец, он же наследодатель, так или иначе, распоряжался принадлежащей ему собственностью. После внесения поправок возможность признания пая невостребованным стала реальной.
Кроме того, в случае если земельная доля передана в аренду, ее собственник скончался, а наследники тянут со вступлением в права наследования, пай на законных основаниях можно причислить к невостребованным землям.
Процедура признания земельного пая невостребованным
На основании существующих правил для признания земельных паев невостребованными, производится процедура официального причисления земель к таковым.
Процесс включает следующие этапы:
- Составление администрацией конкретного региона официального списка лиц, чьи земельные паи можно отнести к невостребованным на основании того, что указанные граждане не распорядились таковыми на протяжении 3-х лет.
- Формирование отдельного списка всех земель, подходящих под категорию невостребованных согласно дополнительным правилам, прописанным в законе.
- Публикация списка невостребованных паев земли в СМИ местного значения либо на официальном сайте администрации в сети интернет, если таковой имеет место быть. Предоставление списка на всеобщее обозрение должно быть осуществлено не менее чем за 3 месяца до сборана совещательное собрание всех партнеров долевой собственности.
- Обсуждение и утверждение списка на общем сборе долевых собственников.
В случае если перечень невостребованных земельных паев не будет утвержден собранием владельцев долей земли в течение 4-х месяцев с момента его официальной публикации, он получит законную силу с разрешения органов местной администрации.
Далеко не во всех ситуациях владельцы земельных паев согласны с тем фактом, что принадлежавшие им доли вдруг оказываются в числе невостребованных. Для разрешения подобных ситуаций существует отдельная процедура оспаривания, основанная на п. 6 ст. 12.1 закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Здесь указывается, что любой владелец, несогласный с применением определения «невостребованный» в отношении его земельного пая, может и должен выразить имеющиеся возражения в течение 3-х месяцев с момента оглашения перечня.
Прежде всего, стоит уточнить, что гражданин вправе высказать несогласие еще на этапе утверждения списка невостребованных земель, а именно, на собрании долевых собственников. Подобное нередко является весомым аргументом для вывода спорного объекта из перечня невостребованных.
Также владелец земельного пая, признанного невостребованным, может написать заявление о несогласии, адресованное администрации того территориального региона, где расположен надел.
Нередки случаи, когда собственник пропускает период, установленный для оспаривания признания его земельной доли невостребованной. В подобных ситуациях отчаиваться не стоит, а следует нанести визит в судебные органы. Как показывает практика, такого рода споры чаще всего выигрывает пайщик, потерявший земельную долю, поскольку суд становится именно на его сторону.
Земельные паи официально признаются невостребованными со дня утверждения соответствующего перечня. После чего местные органы самоуправления вправе обратиться в судебную инстанцию с требованием передать им право собственности на указанные земли. В случае положительного решения и последующей регистрации наделов в качестве владений муниципалитета, последний вправе выставить земельные доли на продажу.
После оформления прав собственности на паи, вошедшие в категорию невостребованных, органы местного муниципалитета обязаны в течение 30 дней ознакомить население с информацией относительно данных земель, поскольку последние могут быть приобретены гражданами в частное владение. Цена земли данной категории будет составлять около 15% от ее кадастровой стоимости, при этом сумма остается неизменной, поскольку устанавливается законодательством.
Сведения о том, что невостребованные доли выставлены на продажу, должны быть размещены в СМИ для оповещения потенциальных покупателей. Вариант огласки информации может быть любым - распечатка на специальных щитах, расположенных на территории муниципалитета либо выкладка объявлений на официальном сайте, если таковой запущен в работу.
В данном случае преимуществом в приобретении наделов обладают фермерские, сельскохозяйственные и иные организации, пользующиеся землей, находящейся в долевой собственности на протяжении 6 месяцев после момента перехода невостребованной доли в распоряжение местной администрации.
Если по истечении полугода покупатель не будет согласован, участок должен быть определен органом местной власти как часть собственных земельных долей на основании принципа о минимальных размерах земельных площадей. После завершения процедуры, участок полностью выставляется на продажу.
Признание земельных паев невостребованными осуществляется на основании правил, изложенных в законодательстве. Процедуру активируют органы местного самоуправления посредством создания перечня невостребованных долей, а также списка лиц, чьи земли подходят под такого рода определение. Утверждение списка происходит на общем собрании владельцев, при этом несогласные со статусом земельной доли вправе выразить опровержение как устно, так и письменно.
УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНО - ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ АДМИНИСТРАЦИИ КАЛИНИНСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИОрганизационно-правовой отдел Управления земельно-имущественных отношений администрации Калининского муниципального района Саратовской области
для органов местного самоуправления
«Пошаговая процедура оформления невостребованных земельных долей»
Оформление невостребованных земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения на сегодняшний день является актуальным вопросом среди муниципальных образований сельских и городских поселений.
Данная методическая рекомендация предназначена для органов местного самоуправления муниципальных образований, а в частности для глав и специалистов администраций, занимающихся вопросом оформления невостребованных земельных долей на основании Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Ожидаемые результаты это овладение опытом организации предлагаемой методикой может стать основой для проведения подобных мероприятий, может способствовать повышению мотивации специалистов администраций муниципальных образований.
Особенность и новизна методических рекомендаций выражена подробным описанием процедуры действий глав и специалистов администраций при оформлении невостребованных земельных долей, учтены пожелания глав администраций муниципальных образований Калининского муниципального района в разработке проектов образцов документов.
Пути решения проблемы: В данном исследовании, во-первых, был определен круг лиц в чью компетенцию входит решение вопроса, во-вторых, описана подготовка и проведение процедуры пошагового оформления невостребованных земельных долей, в-третьих, разработаны образцы документов применяемых в решении данного вопроса.
Исследование показало, что в ходе 8-недельного цикла большинство глав и специалистов муниципальных образований Калининского муниципального района применяя настоящие методические рекомендации смогли довести решение вопроса по оформлению невостребованных земельных долей до логического завершения (т.е. оформить в установленном законном порядке невостребованные земельные доли), что подтверждает эффективность предлагаемой методики.
В заключение необходимо обозначить, что методические рекомендации подобного рода эффективны и необходимы в решении вопросов местного значения.
п/п
1. Общие положения
1.1. Цель разработки
Настоящие методические рекомендации подготовлены организационно -правовым отделом Управления земельно имущественных отношений администрации Калининского муниципального района Саратовской области на основании Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
В п.1 и п. 2 ст.12.1 Закона установлены юридические основания, по которым земельные доли (см. ст.15 Закона) могут быть признаны невостребованными.
Невостребованной земельной долей может быть признана земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд. При этом земельные доли, права на которые зарегистрированы в соответствии с ФЗ от 21.07.1997г. N122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не могут быть признаны невостребованными земельными долями по данному основанию.
Невостребованной земельной долей может быть признана также земельная доля, сведения о собственнике которой не содержатся в принятых до дня вступления в силу ФЗ от 21.07.1997г. N122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, либо земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.
В тоже время поясняем, что Согласно ст. 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.
В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории:
жилое помещение;
земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества;
доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества.
Жилое помещение, указанное в абзаце втором настоящего пункта, включается в соответствующий жилищный фонд социального использования.
Согласно п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" выморочное имущество, при наследовании которого отказ от наследства не допускается, со дня открытия наследства переходит в порядке наследования по закону в собственность соответственно Российской Федерации (любое выморочное имущество, в том числе невостребованная земельная доля, за исключением расположенных на территории Российской Федерации жилых помещений).
Свидетельство о праве на наследство в отношении выморочного имущества выдается муниципальному образованию в лице соответствующих органов в том же порядке, что и иным наследникам, без вынесения специального судебного решения о признании имущества выморочным.
Юридически указанные доли признаются невостребованными с даты утверждения списка невостребованных земельных долей, сведения о которых включены в указанный список (см. п.7 ст.12.1 Закона).
Первым основанием для признания земельной доли невостребованной является отсутствие юридически значимых действий собственника земельной доли, направленных на распоряжение такой долей, как минимум, в течение трех лет подряд.
При этом по данному основанию могут быть признаны невостребованными только такие земельные доли, права на которые удостоверяются свидетельствами о праве на земельные доли, выданными до вступления в силу ФЗ от 21.07.1997г. N122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» или выписками из принятых до вступления в силу указанного Федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющими права на земельную долю, но записи о таких земельных долях их основанию могут быть признаны невостребованными только такие земельные доли, права на которые удостоверяются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют.
Вторым основанием для признания земельной доли невостребованной является:
а) отсутствие сведений о собственнике такой доли в документах, указанных в п.2 ст.12.1 Закона;
б) наличие у земельной доли, собственник которой умер, признаков выморочного имущества, предусмотренных в ст.1151 ГК РФ.
Согласно п.3 указанной статьи, порядок наследования и учета выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации, а также порядок передачи его в собственность субъектов Российской Федерации или в собственность муниципальных образований определяется законом.
В соответствии с п.3 ст.12.1 Закона орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, составляет список лиц (при их наличии), земельные доли которых могут быть признаны невостребованными по основанию, указанному в п.1 данной статьи, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными по основаниям, указанным в п.2 этой же статьи (далее - список невостребованных земельных долей).
Иными словами, если имеются указанные в п.1 и 2 ст.12.1 Закона основания для признания земельных долей невостребованными, то по инициативе органа местного самоуправления может быть начата предусмотренная данной статьей юридическая процедура признания этих долей невостребованными.
Земли сельскохозяйственного назначения – земли, находящиеся за границами населенных пунктов и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей;
Сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями в составе земель сельскохозяйственного назначения;
Земельная доля - земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу Закона об обороте, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Размеры земельных долей (долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения) могут быть выражены разными способами: в виде простой правильной дроби; в гектарах; в баллах (баллогектарах). (пример, 1/6 или 1/900; 6,3 га; 138 б/га.
Земельный участок – часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами;
Проект межевания земельного участка или земельных участков – документ, утверждаемый общим собранием участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, определяющий размеры и местоположение границ земельного участка и земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей;
Государственный кадастр недвижимости – систематизированный свод сведений об учтенном в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» недвижимом имуществе, а также о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, о границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных указанным выше федеральным законом сведений;
Государственный кадастровый учет недвижимого имущества – действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальные характеристики), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Федеральным законом о государственном кадастре недвижимости сведений о недвижимом имуществе;
Вначале девяностых годов прошедшего столетия в нашем государстве была проведена земельная реформа и все члены колхозов и совхозов стали обладателями земельных паев, статус владельца которых обосновывался Свидетельством о праве собственности на землю.
Но не все смогли надлежащим образом обрабатывать свой надел и как следствие этого – образовались невостребованные земельные доли.
Конституция нашей страны закрепляет за гражданами право на владение землей, но положения статьи 54 Земельного Кодекса РФ предупреждают об принудительном прекращении данных прав в связи с нецелевым использованием паев сельхозназначения либо использование земельного участка с нарушением законодательства. Так почему же пай получает статус «невостребованный»?
Понятие невостребованного пая дает ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» — это доли земли, на которых не производились сельхозработы три года подряд и более, кроме площадей, прошедших госрегистрацию в соответствии с требованиями ФЗ № 218 от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости».
После внесенных в 2016 году это понятие расширилось. Теперь в данную категорию относятся земледельческие паи:
- неузаконенные решением администрацией сельсоветов в период всеобщей приватизации сельскохозяйственных угодий;
- после смерти собственника наследственное право как по закону, так и по завещанию не было открыто из-за отсутствия наследников либо они официально отказались от наследства без указания в чью-либо пользу, или отстранены от права наследования либо не имеют такового.
Принимая к сведению юридическую базу по аграрным вопросам, вывод получается таков, что невостребованными считаются те доли, которые продолжительное время не эксплуатировались.
Признание доли невостребованной
Обязанность по выполнению данной процедуры возложена на органы власти на местах (п. 3 ст.12.1 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г.).
Администрация поселкового сельсовета или городского округа, включающего в свой состав земли с/х назначения, формирует список невостребованных земельных долей , которые подпадают под основания, указанные выше.
После орган местного самоуправления, в ведомстве которого расположен аграрный участок, включающий в свою общую площадь подобные наделы, официально публикует эту информацию в печатном издании областного значения, на своем интернет-сайте и вывешивает подобные списки на общественных информационных щитах населенного пункта.
Всю эту процедуру поселковый совет должен проделать не менее, чем за три месяца до даты созыва общего собрания собственников земельных паев . Затем реестр невостребованных земельных долей специалист сельского совета должен предъявить собранию собственников для утверждения.
Ежели владелец сельскохозяйственной доли посчитает, что его земля находится в данном списке необоснованно, то он должен свой письменный протест в этот трехмесячный срок направить в местный орган власти, на районе которого расположена его собственность. И на собравшемся совете обладателей земельных долей обнародовать имеющиеся у него доказательства своей правоты.
Если все-таки общее собрание признала землю собственника невостребованной, то далее решением этого вопроса будут заниматься судебные инстанции, после написания на их адрес искового заявления.
ВНИМАНИЕ! Моментом признания наделов земли невостребованными считается принятое общим собранием положительное решение в отношении выдвинутого администрацией с/с списка.
Если по прошествии четырехмесячного срока такое решение участниками общего схода не принято, то исполнительный орган местной власти правомочен самостоятельно утвердить созданный им список невостребованных земельных долей.
Кто распоряжается невостребованными земельными долями? Такой прерогативой наделяются муниципальные образования, после прохождения всех регистрационных этапов узаконивания данных земельных площадей.
За кем закрепляется право распоряжения
Как оформить невостребованный земельный участок? Муниципальные образования подают исковое заявление в суд о признании право оформления в собственность муниципалитета данных паев. После вступления в силу судебного решения о признании владельцем такой земельной площади муниципальные образования, наступает право на регистрацию полученной собственности.
Пройдя весь процесс узаконивания недвижимого имущества, администрация сельского совета имеет право распорядиться им следующим образом:
- выставить невостребованные земельные паи на продажу по цене не менее 15% от кадастровой стоимости земли;
- отдать в аренду сельскохозяйственным предприятием с целью обработки и получения прибыли.
Первый путь предусматривает обязательное информационное оповещение о возможности приобрести землю умерших, неимеющих наследников, или граждан, нежелающих ответственно распоряжаться своим имуществом.
Преобладающим правом выкупа такого участка могут воспользоваться сельхозорганизации либо крестьянские (фермерские) хозяйства, занимающиеся более полугода обработкой земельной долевой площади, в которую входила данная невостребованная земельная доля.
ВНИМАНИЕ! В случае повторного выставления на продажу земельных участков из категории «невостребованных», стоимость их уменьшается в половину.
Но перед выставлением на продажу «ничейных» долей земли, муниципальное образование проводит оценку этой территории по баллогектарам для полного уточнения стоимости. Все эти манипуляции администрация с/с проделывает за свой счет. Только потом выставляет имущество на торги.
По результатам проведенных исследований плодородность земельной доли окажется низкой, то следовательно и цена этого участка будет снижена на 20% от первоначально выдвинутой стоимости . Если и на повторных торгах после снижения цены земельный надел не был приобретен, то потом его стоимость составляет 50% (не менее) от ранее заявленных расценок.
Обо всех вариантах изменения цены на продаваемый недвижимый объект орган местного самоуправления извещает орган вышестоящей исполнительной власти.
Ответственность за надлежащее использование
Иметь в собственности земельный пай – очень ответственное законное право владения.
Собственник обязан заниматься обработкой своей земли либо отдавать ее в аренду сельхозорганизациям, которые будут обрабатывать и получать от этого прибыль, определенный процент которой выплачивается арендодателю в виде арендной комиссии.
Также такие организации несут ответственность перед владельцем земли за неправильное либо ненадлежащее использование его собственности (ст. 183 Гражданского Кодекса РФ). Перед государством сельхозкомпании несут обязанность выплаты соответствующих налоговых сборов: на полученную прибыль, земельный налог.
Положения ФЗ № 101 от 27 июля 2002 г. направлены на регулирования отношений в сфере оборота земель между собственниками и местными органами исполнительной власти.
Госучреждения, занимающиеся земельным контролем, обязаны проводить постоянную проверку состояния обрабатывания земли сельхозназначения. В случая неправильного и противозаконного использования земледельческих долей, реагировать на это незамедлительно.
Данные мероприятия проводятся с целью охватить для целевого прибыльного использования как можно большего количества земельных площадей и дать возможность сельхозкомпаниям заниматься обработкой невостребованной и, как следствие, запущенной земли.
В Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения В N 435-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения" вводится новая статья, посвященная невостребованным земельным долям.
Невостребованной может быть признана земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал ее в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд. Земельная доля, зарегистрированная в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, не может быть признана невостребованной по указанному основанию.
Согласно п. 2 ст. 12.1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения невостребованной может быть признана также земельная доля, сведения о собственнике которой не содержатся в решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, либо земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники или наследование которой юридически невозможно.
Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, составляет список лиц (при их наличии), земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными. Список невостребованных земельных долей представляется органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, на утверждение общему собранию участников долевой собственности.
Орган местного самоуправления обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, и разместить на своем официальном сайте в сети Интернет (при его наличии) список невостребованных земельных долей не менее чем за три месяца до созыва общего собрания участников долевой собственности. Такая информация также должна размещаться на информационных щитах, находящихся на территории данного муниципального образования. Введение правил о раскрытии информации устраняет правовую неопределенность, которая становилась предметом судебных споров.
Лица, считающие, что они или принадлежащие им земельные доли необоснованно включены в список невостребованных долей, вправе представить в письменной форме возражения в орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, и заявить об этом на общем собрании участников долевой собственности. Такое заявление является основанием для исключения указанных лиц и (или) земельных долей из списка. Это предусмотрено п. 6 ст. 12.1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Ранее в п. 5 ст. 13 упомянутого Закона содержалось правило о том, что невостребованные земельные доли должны быть выделены в участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости. Однако новая редакция указанного Закона содержит принципиально иное правило.
Общее собрание участников долевой собственности в течение четырех месяцев со дня опубликования списка невостребованных земельных долей вправе принять решение по вопросу об этих невостребованных земельных долях. Каким должно быть это решение, в Федеральном законе N 435-ФЗ не разъясняется.
Если общее собрание участников не примет никакого решения, то орган местного самоуправления по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные невостребованными. Требование органа местного самоуправления о признании за ним права собственности на земельный участок может быть заявлено путем предъявления иска к собственникам невостребованных земельных долей в суд по месту нахождения земельного участка (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ) и подлежит рассмотрению судом в порядке искового производства.