Как по образцу составить договор субаренды нежилого помещения между юридическими лицами. Договор субаренды нежилого помещения образец
В современный бизнес прочно вошло направление коммерческой недвижимости.
Сдаются как жилые здания и помещения (дома и квартиры), так и промышленные (не жилые). Ко вторым относятся офисы, цеха, склады, ремонтные боксы, торговые площади, и далее.
Не всегда сдачей занимается владелец. Часто он сдает все здание (комплекс зданий) одному съемщику. Тот, в свою очередь, если это предполагает соглашение, имеет право сдавать площади уже от своего имени.
Для того, чтобы воспользоваться услугами арендатора, необходимо заключать соглашение уже с ним. Эта публикация предоставит минимальную необходимую информацию для безопасной субаренды.
Основные условия заключения соглашения о субарендном найме
Первое, что необходимо для этого - это согласие владельца недвижимости. Суть договора - предоставление во временное пользование части площади (или полностью) субсъемщику. Субарендаторы не имеют прав распоряжаться ей на условиях владения.
Соглашение является оплачиваемым. Сумма платы прописывается в нем. Срок субсъема помещения не может быть большим, чем срок, на который владелец сдает его арендатору.
Условия должны дублировать условия основного арендного соглашения. Более того, при досрочном расторжении основного, автоматически прекращается действие субарендного.
Правила совершения субарендной сделки следующие:
- Она фиксируется на бумаге.
- Если владелец и арендодатель - некоммерческие организации, и при этом снимающее и сдающее лица - физические, то такое соглашение проходит заверение нотариусов.
- Договоренности на термин более 36-ти месяцев проходят нотариальную контору и регистрируются в соответствующих государственных службах.
"Подводные камни" субаренды
Лицо, принимающее во вторичный найм помещения, автоматически попадает в самое неудобное положение. Его договоренности имеют юридическую силу в рамках первичного соглашения.
Поэтому, перед его подписанием можно потребовать основной договор для ознакомления. Это необходимо, чтобы убедиться в том, что субаренда разрешена. Если нет, то необходимо убедиться в наличии разрешения владельца.
Кроме того, лучше проверить срок действия главного соглашения. Упоминание на него может быть в согласии. На это так же необходимо обратить внимание.
В составляемом соглашении нужно предусмотреть случай досрочного отказа от сдачи со стороны владельца помещения.
Необходимо полностью изучить все условия основного соглашения и сопоставить их с теми, которые предполагает подписываемый договор. Для того, чтобы ничего не упустить, лучше привлечь к процессу формирования договоренностей профессионального юриста. Он сможет предвидеть все возможные последствия допущенных разночтений и промашек.
Для того, чтобы ознакомиться со структурой таких соглашений, можно воспользоваться бесплатными примерами и образцами, которые находятся непосредственно под этим текстом.
Ниже расположен типовой бланк и форма договора субаренды помещения вариант которого можно скачать бесплатно.
Субаренда нежилого помещения - это понятие, включающее множество особенностей и тонкостей. Она представляет собой предоставление помещения арендатором в пользование субарендатору на тех же условиях, которые предполагает изначальный договор аренды. При этом следует в точности соблюдать все условия, на которых собственник передал недвижимость в аренду.
Она представляет собой повторную сдачу объекта нежилой недвижимости в пользование третьему лицу. Такое помещение может передаваться только с согласия владельца. Эта процедура допускается как с жилым, так и с нежилым объектом. Но она чаще всего применяется в последнем случае.
Зачастую арендаторы прибегают к данной процедуре, заключив соглашение об аренде по выгодной цене. Затем они ищут субарендаторов, которые снимут помещение по более высокой стоимости. А разница в цене становится для них дополнительным доходом.
Возможность субаренды регулируется п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса. В соответствии с данной статьей, арендатор может поступить с арендуемым объектом одним из нижеперечисленных способов:
- сдать помещение частично или полностью, заключив договор субаренды;
- передать помещение в безвозмездное пользование;
- передать право аренды физическому лицу или другой организации.
У арендатора есть право сдать помещение полностью или только его часть, выделив площадь для субарендатора. Это характерно для офисных или торговых помещений, когда помещение является слишком большим и не задействуется в полной мере.
Договор субаренды нежилого помещения может заключаться не только между компаниями или предпринимателями. Допускается заключение соглашения и с физическим лицом. Для этого необходимо поставить в известность владельца помещения. Чтобы упростить процедуру, можно заранее включить в первоначальный договор аренды пункт о возможности передачи помещения в субаренду третьему лицу.
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
или по телефону:
Условия предоставления помещения в субаренду
В данном случае субарендатор заключает договор на тех же условиях, которые фигурируют в договоре аренды. Важно соблюдать следующее:
- срок субаренды не может превышать срока аренды;
- в случае завершения договорных обязательств между арендатором и собственником требуется перезаключение договора с собственником на правах арендатора;
- в договорах аренды и субаренды должны содержаться одинаковые условия, касающиеся возможности проведения ремонта в помещении;
- продлить договор субаренды нельзя, но его можно перезаключить, если перезаключается договор аренды.
Если срок оформления договора составляет не меньше 12 месяцев, его необходимо зарегистрировать в органах Росреестра. Данная процедура накладывает обременение на недвижимость в виде аренды и субаренды до окончания действия договорных обязательств. Если помещение будет продано, новому собственнику придется ждать окончания не только аренды, но и субаренды. Если договор заключается на срок до 1 года, не потребуется его регистрация.
В российском законодательстве не предусматривается порядок действий в случае двойной субаренды. Но она не запрещается, ведь ст. 6 ГК РФ предполагает право заключения нового договора субаренды, если арендатор заключил новый договор с собственником нежилого помещения на тех же условиях.
При этом необходимо поставить в известность собственника нежилого помещения и заключить с ним прямое соглашение. С юридической точки зрения данная ситуация считается двойной субарендой.
Риски субаренды
Чем опасно заключение договора субаренды? Наибольшие риски существуют для субарендатора, так как он является наименее защищенной стороной соглашения. Но есть опасные моменты и для других сторон сделки. Можно выделить следующие нюансы:
- Получение согласия собственника на субаренду. Если собственник не будет поставлен в известность и договор аренды не предполагает последующую сдачу помещения, договорные отношения могут быть прекращены.
- Договор подлежит обязательной регистрации, если заключается на срок от 1 года. В этом случае накладывается обременение на недвижимость, которое может отпугнуть потенциальных покупателей в случае продажи.
- Договор субаренды превышает срок аренды. В данном случае договор теряет юридическую значимость. В соответствии с российским законодательством, он должен быть меньше или равен сроку аренды. При заключении соглашения следует запросить копию первичного договора аренды.
- Риск неоплаты. Если субарендатор будет задерживать платежи или перестанет их вносить, придется самостоятельно оплачивать их собственнику. Большинство договоров аренды нежилого помещения предполагают прекращение действия договоренностей, если оплата задерживается более двух раз подряд.
Если договор субаренды заключен ранее даты договора аренды, данную сделку признают ничтожной. При этом даже подписанный обеими сторонами документ становится недействительным.
Что предусмотреть?
Если вы решили снять помещение под торговлю или офис, необходимо запросить достаточно большой пакет документов. Не стоит верить на слово арендатору. Все его слова должны подтверждаться документально. Для заключения договора и проверки безопасности сделки вам потребуется следующее:
- договор аренды;
- договор субаренды;
- письменное согласие собственника;
- выписка из ЕГРН , в которой указывается владелец недвижимости и установленные обременения.
В последнем случае особенно важно наличие обременения, если договор заключен на срок более года. Наличие договора аренды и субаренды позволяют сверить основные условия соглашения. Если в них есть серьезные противоречия, лучше отказаться от подписания документа. В противном случае могут возникнуть проблемы с собственником, который не давал согласия на определенные действия в отношении своей недвижимости.
В результате, при заключении договора субаренды есть определенные риски. Чтобы их избежать, необходимо знать, что представляет собой данное соглашение и как себя обезопасить от негативных последствий.
Многие предприниматели, начиная свою деятельность, задумываются, где обустроить свой офис. Чтобы выбрать и начать пользоваться подходящей площадью, сначала стоит позаботиться о подготовке необходимой документации.
Скачать образец договора субаренды нежилого помещения заключенного между юридическими лицамиДоговор субаренды нежилого помещения, между юридическими лицами, составленный по образцу, позволит получить определенные гарантии соблюдения своих прав, а также даст возможность сэкономить, не расходуя деньги на аренду чересчур большого помещения.
Приобретение помещения – это не самый лучший вариант для начинающего бизнесмена, у которого каждая копейка на счету. Аренда подходящей площади может стать самым оптимальным способом для устройства офиса и открытия фирмы. Чтобы подготовиться к мероприятию, необходимо запастись бланками, которые можно скачать бесплатно в интернете. Расскажем подробнее о то, что такое субаренда и как оформляется соответствующее соглашение.
В Гражданском кодексе РФ прописано определение указанного понятия. В тексте кодекса прописано, что под субарендой следует понимать определенный вид правовых отношений, в рамках которых право на использование объекта недвижимости передается арендатором третьему лицу. Данное право закреплено за ним в договоре и не считается нарушением действующего законодательства.
Если сказать кратко, то лицо, взявшее в аренду помещение у владельца, может передать часть площади или всю арендованную территорию субарендатору, то есть третьему лицу. Период оформления субаренды обсуждается участниками сделки и прописывается время, в течение которого такое право будет действовать. Юридически значимой считается лишь та сделка, при которой был составлен письменный договор субаренды и сторонами выступили арендатор и субарендатор.
Арендатор может передавать объект во временное пользование частично или полностью. Преимущество такого вида правоотношений заключается в том, что собственнику выгоднее сдать в аренду всю площадь, но при этом разрешить арендатору передавать части помещения в субаренду, если недвижимость остается неиспользованной.
Такой вариант позволяет снять с арендатора часть финансовых обязательств и сделать аренду более выгодной. Единственная сложность может возникнуть при распределении платы за коммунальные услуги. Этот момент рекомендуется обговорить с субарендаторами еще до подписания акта, чтобы в дальнейшем исключить недопонимание. Такой вид соглашения не может быть заключен в виде соглашения о безвозмездном пользовании.
Особенности составления договора субаренды
Закон не устанавливает ограничений на повышение аренды, если недвижимость передается в субаренду. Поэтому некоторые предприниматели специально занимаются субарендой, получая прибыль путем передачи площадей в пользование третьих лиц.
Срок действия такого соглашения может быть различным, но самое главное, чтобы он не превышал период действия основного договора с собственником. Если основной акт будет изменен, все поправки коснутся и заключенных позднее договоров субаренды.
До заключения первого договора акты субаренды не могут быть заключены, поскольку для этого нет никаких оснований. Если срок действия соглашения превышает 365 дней, необходимо будет зарегистрировать документ в Росреестре. Такой же порядок предусмотрен для пролонгации соглашений.
Расторжение договоренности предусмотрено двумя способами. С одной стороны, этого может потребовать арендатор, фигурирующий в основном соглашении, а с другой, по инициативе собственника имущества. Все эти моменты должны быть прописаны в соглашении субаренды и доведены до сведения третьих лиц.
Если срок документа не ограничен, то прекращение сделки может произойти в любое время. Предварительно арендатор или собственник обязаны уведомить остальных участников в письменном виде. Это должно произойти за 90 дней до предполагаемой даты прекращения действия соглашения.
Договор такого типа напрямую зависит от содержания первичного документа, и все изменения, принятые по отношению к первичному соглашению, могут повлечь за собой прекращение действия акта субаренды.
Как составить соглашение между юридическими лицами?
Договор субаренды можно заключать не только гражданам, но и юридическим лицам. Оформление осуществляется по общим правилам проведения подобных сделок. Основное отличие данного акта, оформленного с участием юридического лица, заключается в наличии письменного согласия собственника на передачу имущества третьему лицу во временное пользование.
Если такого пункта в соглашении нет, то подписанный акт субаренды не имеет юридической значимости. Копия основного акта предоставляется субарендаторам при составлении вторичного документа.
Заключение
Соглашение субаренды – это документ, который заключается после подписания основного документа по найму помещения. В рамках субаренды третье лицо получает во временное пользование имущество, которое предварительно было оформлено в распоряжение арендатора.
Такой вид правовых отношений предусмотрен только для арендаторов, в договоре с которыми присутствует пункт о разрешении собственника на передачу имущества в субаренду.
кол-во скачиваний: 719Договор
субаренды
дата и место подписания
___(наименование организации) ___, именуем__ в дальнейшем "Арендатор", в лице _________________, действующ__ на основании _________________, с одной стороны, и ___(наименование организации) ___, именуем__ в дальнейшем"Субарендатор", в лице _________________, действующ__ на основании _________________, с другой стороны, а совместно именуемые "Стороны", заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Арендатор с согласия Арендодателя предоставляет Субарендатору во временное пользование за плату _______________ (указать данные, позволяющие определенно _________________
установить имущество, подлежащее передаче в субаренду)
1.2. Арендодатель гарантирует, что Объект не продан, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в субаренду не сдан, не обременен иным образом.
1.3. На момент заключения настоящего Договора сдаваемый в субаренду Объект находится у Арендатора во временном пользовании по договору аренды N ____ от "___"__________ ____ г.
1.4. В силу п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на Объект к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего Договора.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Арендатор обязуется:
2.1.1. Предоставить Субарендатору по Акту приема-передачи Объект в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями субаренды, предусмотренными в настоящем Договоре.
2.1.2. Не ограничивать каким-либо образом права Субарендатора по пользованию Объектом и не осуществлять действий, которые могут привести к такому ограничению, за исключением случаев, когда такое ограничение возникает в связи с предписаниями полномочных государственных органов или в связи с действующими или вступившими в силу в период действия настоящего Договора нормативными актами РФ.
2.1.3. Принять от Субарендатора Объект по Акту приема-возврата в срок _____ дней по истечении срока субаренды.
2.2. Арендатор вправе:
2.2.1. Осуществлять проверку состояния Объекта не чаще _________________, а также в случае неотложной необходимости в присутствии Субарендатора.
2.2.2. Контролировать целевое использование Субарендатором переданного в субаренду Объекта.
2.2.3. Требовать расторжения настоящего Договора и возмещения убытков в случае, если Субарендатор использует Объект не в соответствии с его целевым назначением и условиями настоящего Договора.
2.3. Субарендатор обязан:
2.3.1. Использовать Объект в соответствии с его целевым назначением, указанном в настоящем Договоре.
2.3.2. Своевременно и в полном объеме выплачивать Арендатору субарендную плату за пользование Объектом.
2.3.3. Поддерживать Объект в надлежащем состоянии, нести расходы на его содержание.
2.3.4. Обеспечивать представителям Арендатора беспрепятственный доступ на Объект для его проверки и осмотра.
2.3.5. При окончании срока субаренды или прекращении настоящего Договора вернуть Арендатору Объект в пригодном к использованию состоянии по Акту приема-возврата.
2.4. Субарендатор вправе:
2.4.1. В соответствии с п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса РФ требовать соответственного уменьшения субарендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором субаренды, или состояние Объекта существенно ухудшились.
2.4.2. На заключение договора субаренды на новый срок в соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по настоящему Договору.
2.4.3. В случае досрочного прекращения договора аренды Субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на Объект в пределах оставшегося срока субаренды на тех же условиях.
2.4.4. С согласия Арендодателя производить улучшения арендованного Объекта.
2.5. При изменении наименования, местонахождения, банковских реквизитов или реорганизации Стороны обязаны письменно в срок _____ дней сообщить друг другу о произошедших изменениях.
3. СУБАРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
3.1. Субрендная плата составляет _____ (__________) рублей в _______________.
3.2. Сумма, указанная в п. 3.1 настоящего Договора, перечисляется Субарендатором на расчетный счет Арендатора, указанный в настоящем Договоре, не позднее ____ числа _____________. (каждого месяца, первого месяца в квартале и т.п.)
3.3. Субарендная плата включает в себя: __ (указать, при необходимости,
________________.
дополнительные платежи за пользование Объектом)
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность, предусмотренную настоящим Договором и действующим законодательством РФ.
4.2. В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса РФ Арендатор несет перед Субарендатором ответственность за недостатки сданного в субаренду Объекта, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего Договора он не знал об этих недостатках.
4.3. В случае использования Объекта не в соответствии с условиями настоящего Договора или целевым назначением Субарендатор выплачивает Арендатору штраф (пени) в размере _______________ и возмещает все причиненные этим убытки (реальный ущерб).
4.4. В случае нарушения Субарендатором п. 3.2 настоящего Договора Субарендатор выплачивает Арендатору штраф (пени) в размере _____% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
4.5. Выплата штрафов (пени) не освобождает Стороны от выполнения обязательств, взятых на себя по настоящему Договору.
5. ФОРС-МАЖОР
5.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, которые Стороны не могли предвидеть или предотвратить.
5.2. При наступлении обстоятельств, указанных в п. 5.1 настоящего Договора, каждая Сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую Сторону. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения Стороной своих обязательств по настоящему договору.
5.3. В случае наступления обстоятельств, предусмотренных в п. 5.1 настоящего Договора, срок выполнения Стороной обязательств по настоящему Договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.
5.4. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п. 5.1 настоящего Договора, и их последствия продолжают действовать более двух месяцев, Стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего Договора.
6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
6.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего Договора, Стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.
6.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, разрешаются в судебном порядке, установленном действующим законодательством РФ.
7. СРОК СУБАРЕНДЫ
7.1. Срок субаренды Объекта по настоящему Договору составляет ___________ с момента его принятия Субарендатором по Акту приема-передачи и не может быть более срока договора аренды.
7.2. Если Субарендатор будет иметь намерение на заключение договора на новый срок, то он обязан уведомить об этом Арендатора не менее чем за _____ месяц(ев) до окончания действия настоящего Договора.
7.3. При заключении договора субаренды на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению Сторон.
7.4. В случае если ни одна из Сторон после истечения срока действия настоящего Договора не заявит о его расторжении, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
8. ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА
8.1. По соглашению Сторон настоящий Договор может быть изменен или расторгнут.
8.2. По требованию Арендатора настоящий Договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке в случаях, когда Субарендатор:
8.2.1. Грубо или неоднократно нарушает условия настоящего Договора либо использует арендуемый Объект не по целевому назначению.
8.2.2. Существенно ухудшает состояние арендуемого Объекта.
8.3. По требованию Субарендатора настоящий Договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке, если:
8.3.1. Арендатор не предоставляет Объект в пользование Субарендатору либо создает препятствия пользованию Объектом в соответствии с условиями настоящего Договора или назначением Объекта.
8.3.2. Переданный Субарендатору Объект имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендатором при заключении настоящего Договора, не были заранее известны Субарендатору и не должны были быть обнаружены Субарендатором во время осмотра Объекта при заключении настоящего Договора.
8.3.3. Объект в силу обстоятельств, не зависящих от Субарендатора, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
9. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
9.1. Все изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон.
9.2. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон, и один экземпляр хранится в делах _______________.
9.3. Настоящий Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в _______________.
9.4. Во всем остальном, что не урегулировано настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.
Недвижимость приобретается не только для использования по прямому назначению: проживания, организации производственного процесса или торговой точки. Зачастую владелец нацелен на извлечение прибыли. Тогда за некую плату имущество передается во временное владение другому лицу и оказывается в аренде.
Более того, гражданское законодательство допускает пересдачу уже арендованного помещения. Речь идет о субаренде с заключением договора между сторонами. Как это правильно сделать и какие моменты учесть, поговорим далее.
Особенности пересдачи помещения
По правовой сути аренда и субаренда – сделки с недвижимостью, а потому должны происходить с учетом юридических формальностей.
- Правоотношения сторон урегулированы второй частью главою 34 Гражданского Кодекса.
- Для сделок с нежилыми помещениями применяются параграфы 1 и 4.
Арендный механизм востребован физическими лицами, юридическими субъектами, а также индивидуальными предпринимателями. Субаренда встречается не так часто, как аренда, и характерна в основном для предпринимательской деятельности.
На практике процесс выглядит следующим образом. Собственник коммерческой недвижимости сдает здание в аренду. Стороны оформляют соглашение, и арендатор использует вверенные площади. Со временем надобность в части помещений отпадает. Тогда временный владелец решает передать неиспользуемые помещения третьим лицам. Под офис, магазин или мастерские. Тут все зависит от назначения помещений площадей.
Обратите внимание
Законодательство обязывает поставить в известность арендодателя о пересдаче недвижимости в субаренду. И самое главное – нужно получить письменное согласие собственника. Путем внесения соответствующего пункта в первоначальный договорили отдельным документом.
Если право арендатора на субаренду присутствует в арендном соглашении, дополнительного разрешения собственника не потребуется.
Использование арендованного имущества
- Запрещено использовать помещения для не указанных в договоре целей. Иногда этот момент может не уточняться соглашением дополнительно, что не является нарушением. Тогда во внимание принимают изначальное назначение недвижимого имущества.
- Арендодатель вправе проверять характер эксплуатации вверенного им объекта. Правда, злоупотреблять таким правом не получится. По закону проверки допускаются в присутствии субарендатора.
- Если обнаружено чрезмерно вольное распоряжение помещением, последует не только расторжение договора, но и полная компенсация ущерба (п. 3 ст. 615).
- Текущее содержание и обслуживание помещений возлагается на субарендатора. А вот самодеятельность с реконструкциями и перепланировками для него запрещена. При острой необходимости в глобальной перестройке планы нужно согласовать с собственником помещения. Заметьте: не арендатором.
Капитальный ремонт при всех типах аренды – прямая обязанность арендодателя. Сроки и объем определяют условия договора аренды. Если этот пункт не включен в соглашение, ремонт производится при необходимости в разумные сроки. О предстоящих работах пользователь съемных площадей уведомляется за месяц.
Субаренда: нюансы составления договора
Для оформления сделки достаточно простой письменной формы соглашения. Но как быть с государственной регистрацией? Этот момент зависит от продолжительности поднайма. Если субаренда нежилых помещений продлится меньше года, все обходится без дополнительных формальностей. Однако при сдаче имущества на срок свыше 12 месяцев соглашение регистрируется через Росреестр.
Документ составляется в двух экземплярах. В результате у каждой из сторон должен оказаться оригинал такого соглашения. Требования к договору субаренды вытекают из норм ст. 615, 617,618:
- срок поднайма не может выходить за рамки основной аренды;
- правила субаренды подчинены условиям арендного соглашения и не должны ему противоречить;
- расторжение арендного договора неминуемо влечет прекращение субарендных отношений. В этом случае стоит перезаключить аренду непосредственно с владельцем недвижимости;
- если первичная аренда признается ничтожной, аналогичные правовые последствия наступают для субарендаторов вне зависимости от условий субаренды.
Особые случаи
- смена собственника имущества сохраняет в силе арендную «цепочку» и условия соглашения;
- в случае ухода из жизни арендатора все права переходят к законным наследникам на оставшееся время действия договора.
Второе правило не применимо, если основой арендования выступили особые качества ушедшего. Например, музыкант снимал помещение под студию звукозаписи или профессиональный фотограф организовал студию фотографии. После их смерти наследники, не обладающие специфическими навыками и способностями, скорее всего и сами откажутся нести бремя арендных платежей.
Существенные условия субаренды
Отсутствие установленной законом формы договора сложно назвать преимуществом. Споры с арендой коммерческой недвижимости случаются сплошь и рядом. Хорошо, если ситуацию удается разрешить «мирным» путем. Но если дело доходит до суда, исход определяется условиями сделки. Документально прописанными. Для суда имеет значение только договор субаренды нежилого помещения, образец которого включает:
- данные участников соглашения;
- сроки передачи имущества, целевое назначение;
- детальное описание объекта:
- тип помещения – здание, комната, складское или офисное помещение;
- техническая характеристика – площадь, особенности планировки, оснащение;
- юридический/фактический адрес расположения;
- арендный платеж, включающий:
- собственно оплату за пользование площадью;
- коммунальные платежи (свет, вода, отопление и т. д.).
- коммуникационные расходы (телефон, интернет-линия);
- прочие платежи по усмотрению сторон;
- реквизиты и подписи.
Информация о размере арендной ставки является существенным условием соглашения субаренды. Без этого сделка считается фактически не состоявшейся, а договор подлежит отмене.
Структура договора субаренды
Документ перенайма заключается с соблюдением общей схемы :
- название документа, номер соглашения при нескольких субарендаторах, дата заключения соглашения;
- вводная часть – данные сторон сделки, запись о согласии основного арендатора на передачу помещения третьим лицам;
- основная часть (таблица 1);
- заключительные положения – регламентируются форс-мажорные ситуации, юридические лица указывают реквизиты организации;
- подписи сторон.
Таблица 1.
Описание предмета сделки | Субарендное нежилое помещение характеризуется в качестве отдельного объекта.
Принимающая сторона должна обратить внимание на наличие недостатков и настоять на включение таких данных в описание. |
Условия аренды с четким определением прав и обязанностей участников субаренды | Арендодатель обязуется –
Принимающее лицо обязуется–
|
Регламент расчетных операций | Определяется размер, структура и сроки арендной оплаты. Нужно предусмотреть возможность и условия изменения платежей. |
Ответственность по соглашению | Устанавливаются меры воздействия при несоблюдении условий субаренды. |
Расторжение и прекращение действия договора | Рассматриваются ситуации аннулирования субаренды:
|
Возможность изменения условий договора | Если соглашением не предусмотрена корректировка правил субаренды, то изменить что-либо после регистрации арендного права можно только в суде. |
По договоренности лиц можно предусмотреть дополнительные правила или вообще отойти от стандартной формы. Однако существенная информация непременно включается в условия.
Регистрируем договор
Напомним, госучет арендного имущества ведется для поднайма сроком от 12 месяцев. Процедура проводится по общему алгоритму. В подразделение Росреестра по месту расположения помещения направляется заявление с приложением:
- договора субаренды (2 экз.);
- правовые документы на объект: кадастровые выписки, паспорта, если выдавалось – свидетельство собственности;
- учредительные документы для организаций, ИП или паспорт – для физ. лиц;
- доверенность на представителей юридических лиц;
- согласие владельца на субаренду (или арендный договор с разрешением перенайма).
Это стандарт. Иногда могут потребоваться дополнительные бумаги. Например, разрешение от опеки, если объект принадлежит несовершеннолетним/недееспособным собственникам.
Передача помещения
Соглашение определяет границы прав и обязанностей сторон, продолжительность поднайма. Однако основанием передачи помещения считается акт приема/передачи дополненный следующими бумагами:
- техплан помещения;
- схему инженерно-коммуникационных сетей.
Без этого пакета документов субаренда не приобретает юридическую силу. Акт должен характеризовать фактическое состояние нежилого помещения перед началом его эксплуатации.
В правовом отношении субаренда недвижимости – сложная сделка с участием широкого круга лиц: арендодателя-собственника, арендатора и субарендаторов. Несмотря на всеобщую нелюбовь к «бумаготворчеству» только грамотно составленный договор с приложением полного пакета документов оградит стороны от недоразумений и судебных тяжб.