Долевая или общая совместная собственность. Совместная и общая долевая собственность: в чем разница
Каждый гражданин должен знать, что такое совместная и долевая собственность, и какая между ними разница. Это позволит впоследствии разобраться, на что можно претендовать, а на что нет. К тому же, отличия действительно довольно существенны, а незнание некоторых нюансов может привести к нарушению закона.
Виды собственности
Если у имущества несколько владельцев, то подразумевается, что это либо долевая собственность, либо совместная. Эти два вида собственности имеют существенные отличия. И знать, чем отличается совместная собственность от долевой, нужно обязательно.
Общая долевая собственность предусматривает разделение недвижимости на определенные части (не всегда равные) и оформление права собственности на них владельцами. Другими словами, каждый из них владеет лишь частью имущества, к примеру, половиной дома. Как собственник, такой человек вправе распоряжаться этой частью по своему усмотрению.
Общая совместная собственность означает, что доли недвижимости не выделены. Поэтому каждый владелец является собственником всего имущества, хотя, по факту, делит свое право с другими физ. лицами. И распоряжаться имуществом такие владельцы должны вместе. Чаще всего совместная собственность возникает у супругов при приобретении имущества.
Лучше всего понять, в чем разница, можно на примере. Если человек, имеющий выделенную долю квартиры, хочет продать ее, он может сделать это без согласия остальных владельцев. Конечно, у них есть преимущественное право на покупку и поэтому продавцу нужно осуществить определенную процедуру извещения заинтересованных сторон. Но, по факту, совладельцы не могут помешать ему провести сделку.
Если жилплощадь находится в общей собственности, то продать ее единолично у хозяина не получится. Для сделки понадобится согласие всех владельцев, причем, нотариально заверенное. А если одним из них является несовершеннолетнее лицо, то придется оформлять согласие органа опеки. Если разрешения не будет, то любой из совладельцев легко может оспорить продажу и вернуть собственность.
Справка: родственные или близкие отношения не влияют на вид собственности и размер долей.
Возникновение долевой собственности
Поэтому совладельцами могут выступать как родственники, супруги или посторонние лица. Недвижимость или ее часть может достаться по наследству, на основании дарственной и т.д. Если речь идет о муже и жене, то жилплощадь может быть ими разделена на следующих основаниях:
- Брачный контракт. В этом документе перечисляется вся собственность супругов, в том числе и их доли на жилплощадь. Это делается для того, чтобы при разводе у сторон не возник имущественный конфликт.
- Оформление соответствующего договора. Допустим, супруги не хотят заключать брачный контракт. Но у одного из них имеется жилплощадь, подаренная родственниками или унаследованная. Такая недвижимость не может принадлежать им обоим, поэтому собственник может выделить долю супругу, оформив это соглашением.
- Раздел жилья на доли с последующим оформлением права собственности. Этот способ часто используется, если квартира считается общей. Опять же, при разводе не будет проблем с разделом.
Читайте также Порядок продажи доли в квартире: правила и особенности процедуры
Долевая собственность позволяет избежать большого количества проблем. Но раздел недвижимости может быть не только добровольным и договорным. Этот вопрос часто становится причиной для судебных разбирательств. К примеру, в случае с супругами выделение долей – не редкость именно при разводе.
Данная процедура касается тех пар, которые не позаботились о разделе заранее. Следует учитывать, что жилплощадь не всегда делится пополам. Суд будет учитывать интересы каждой стороны, наличие детей и т.д.
Еще одно отличие общедолевой собственности от совместной собственности заключается в оплате имущественного налога. Каждый из совладельцев обязан вносить платежи пропорционально своим долям. При необходимости, также можно разделить лицевой счет и оплачивать раздельно коммунальные услуги.
Выделение
Если хозяева недвижимости решили разделить ее юридически, то они могут использовать два способа. Первый – это добровольное соглашение, а второе – судебное разбирательство. Если один из владельцев решил оформить свою часть, то, по факту, остальные лица лишаются права общей собственности. Они все будут обязаны оформить свои части квартиры, дома и т.д. Например, при разделе квартиры площадью 115 кв. м каждый из 3-х хозяев может оформить право собственности на 38, 3 кв. м.
При разделе следует учитывать, что долю можно выделить не всегда. К примеру, речь идет об однокомнатной квартире. Даже суд не вправе поделить, пусть и юридически, такую недвижимость. Поэтому остальные хозяева должны выплатить лицу стоимость его части квартиры. После этого он теряет все права на недвижимость. Что касается самого раздела, то, на практике, площадь недвижимости делится на количество владельцев.
Если выделение все-таки осуществимо, то стороны заключают соглашение. Это достаточно важный документ, поэтому он должен быть оформлен по всем правилам. Нотариально его заверять не нужно, но при составлении лучше обратиться к юристу. Далее документ подается для регистрации.
Итоги
Обязательно нужно знать, что такое совместная и долевая собственность, а также какая между ними разница. Тогда каждый владелец сможет полноправно распоряжаться своим имуществом (с учетом ограничивающих рамок). Все существенные различия заключаются в следующем:
- Объем прав у физ. лиц может быть разный. При общем владении жильем это – равные права, а при долевом – с учетом размера доли.
- Долевая собственность возникает чаще всего при наследовании или дарении. Совместным имущество становится обычно при заключении брака.
- Если недвижимость является общей, то все траты на ее содержание стороны несут вместе. При разделе на доли – каждый хозяин платит за себя.
- Право общей собственности возникает по умолчанию (к примеру, при приобретении имущества супругами), а долевой – на договорной основе или принудительно.
- Отчуждение имущества при разных видах собственности осуществляется по-разному. Важно знать, когда требуется согласие совладельцев, а когда нет.
Большинству граждан нашей страны посчастливилось быть обладателем определенной собственности: машины, квартиры, дома, дачи, мебели, предметов обихода и многого другого. Когда речь заходит о праве на собственность, обычно имеется в виду возможность владельца совершать со своими вещами любые действия. Он может их продать, подарить, обменять, изменить или испортить. Зачастую это решение принимается хозяином предмета самостоятельно (если не применяются какие-либо ограничения, оговоренные в законодательстве).
Однако это правило не может быть универсальным, так как для него существуют исключения. Если имущество принадлежит не одному, а нескольким людям (общая долевая и общая совместная собственность), то при выполнении операций с его участием нужно согласие всех заинтересованных сторон.
Понятие об общей собственности
Общей собственностью становится имущество, принадлежащее двум людям или большему числу лиц. Зачастую это касается предметов и объектов, перешедших к собственникам в качестве наследства по закону.
Наследодатели, составившие завещание, обычно четко указывают наследников конкретных вещей и объектов. Однако если такого документа нет, имущество переходит наследникам в соответствии с порядком, указанным в законодательстве. Существует строгая иерархия, называющаяся очередью. Как правило, в каждой из таких очередей несколько равноправных новых владельцев. Все они становятся участниками общей собственности, а их права, возможности и обязанности регулирует Гражданский кодекс (ГК).
Виды общей собственности и их особенности
В соответствии с ГК, существует общая долевая и общая Их общей чертой становится разделение права собственности между несколькими людьми, но участники долевого вида имущественных отношений могут определить размер своей доли, а при общей совместной собственности это невозможно.
Вместе с тем закон признает их имущество в общей долевой собственности, если при заключении брака был подписан специальный договор. Брачным контрактом может быть определена стоимость доли каждого из супругов. Они даже могут вовсе отказаться от общего ведения счетов, выбрав раздельный режим.
Таким же образом люди, участвующие в договариваются между собой о том, доли какого размера будут принадлежать каждому из них. Другими словами, в таких случаях речь идет о замене отношений совместной собственности долевым участием. Такие манипуляции могут быть выполнены исключительно при единогласном решении участвующих сторон. Обратная метаморфоза невозможна.
Конечно, не всегда участники таких имущественных отношений состоят в родстве между собой. В результате продажи владельцами могут стать совершенно чужие люди, но в любом случае каждому из них стоит позаботиться о выстраивании нормальных отношений с остальными участниками. Это диктуют как правила хорошего тона, так и элементарный здравый смысл: рано или поздно возникнет необходимость в их содействии.
Права собственника общей долевой собственности: немного важной теории
Чтобы глубже понять правовые нормы, которые регулируют участников общей собственности, стоит обратиться к источнику современного права - древнеримской юриспруденции. В трудах римлян указано, что каждый собственник может распоряжаться долевым правом владения всей вещью. Это значит, что ему принадлежит не конкретная доля имущества, а доля права на этот объект или предмет. Таким образом, долевая общая собственность - это владение правом на распоряжение имуществом, а не самой вещью.
Практическое применение описанного выше правила заключается в следующем: владелец одной четвертой доли в правах общей долевой собственности на объект недвижимости (например, квартиру), площадь которой составляет 80 кв. м, не может считать себя обладателем 20 кв. м данного жилья. В его распоряжении находится одна из долей в праве на всю квартиру, однако не право на четверть площади.
Существуют условия, при соблюдении которых участник общей долевой собственности может стать единоличным обладателем имущества, также ему может быть доступна процедура закрепления за собой права на пользование своей частью.
Отдельные аспекты владения и пользования объектом общей собственности
ГК РФ предоставляет всем собственникам следующие возможности:
- Владение конкретным предметом (реальное обладание).
- Использование своей вещи, предмета или объекта (извлечение выгоды путем его прямого применения, получение плодов, продукции и доходов).
- Распоряжение указанным предметом (сдача в аренду, продажа, обмен, отдача в качестве залога).
Доля в праве общей долевой собственности накладывает на владельца обязательство согласования запланированных им действий со всеми остальными правообладателями. Следует учитывать тот факт, что если участник не сможет найти общий язык хотя бы с одним из остальных владельцев доли (даже самой маленькой), все предпринятые им действия с объектом будут расценены как неправомерные.
Пример для иллюстрации
Рассмотрим ситуацию, при которой общая долевая собственность на земельный участок с несколькими деревьями принадлежит четверым людям. Один из них заинтересован в том, чтобы самому использовать объект. Другие не желают делить его или на нем работать, их предложением становится передача земли в аренду. Увы, при такой форме собственности голосование не может быть решением вопроса, так как все без исключения участники должны быть согласны с итоговым результатом.
Каким способом можно прийти к общему знаменателю?
Если компромисса достичь не удается, участник общей долевой собственности вправе обратиться в суд. Согласно закону, истец может просить (или даже требовать), чтобы ему предоставили возможность владеть и пользоваться частью общего участка (или любого другого объекта), который соразмерен его доле.
Если это невозможно, то другие участники, владеющие и пользующиеся имуществом, могут компенсировать истцу стоимость его доли.
Нет такого закона, по которому суд мог бы заставить одного из участников продать общий объект или согласиться на его сдачу в аренду. Гражданское право предусматривает заключение подобных договоров только на добровольном основании. В крайнем случае, человек может продать одну из тех частей, на которые разделена долевая общая собственность. Это может быть выполнено в обход получения согласия других участников, однако обязательно должно быть соблюдено право преимущественной покупки.
Правовой аспект: просроченные кредитные обязательства
Доля в общей долевой собственности является частью имущества человека. Это дает право кредиторам претендовать на возмещение задолженности за счет ее стоимости. Закон разрешает применять эти меры при взыскании долгов с участников и долевой, и совместной собственности.
Осуществляя принудительное определение и оценку доли (если речь идет о совместной собственности), а также ее продажу, кредиторы обязаны учесть правовые интересы других сторон. Как и в случае с добровольной продажей, участники имеют преимущественное право первыми предложить свою цену. Если эта процедура не будет соблюдена, и долю купит посторонний человек, после судебного разбирательства сделка может быть оспорена.
Ввиду этого кредитор может потребовать от должника продажи его доли одному из участников. В данных обстоятельствах продажа имущества, находящегося в общей долевой собственности, должна быть выполнена без занижения его стоимости (что могло бы быть выгодным для должника и покупателя). Это условие направлено на защиту интересов кредитора.
В том случае, когда никто из участников не выказал желания купить еще одну долю, долг должен быть погашен путем ее продажи с публичных торгов. Такая мера призвана защитить должника от намеренного занижения цены, так как в процессе торгов он имеет шанс получить максимальную сумму.
Интересно то, что у кредитора нет права на покупку доли должника, так как он может нарушить права других участников. Когда же они отказываются от своих преимуществ, в силу вступает требование закона об организации торгов. Описанная процедура актуальна только в том случае, когда у должника есть долевая общая собственность. Это никак не может быть применено к тем, кто владеет долей в совместном имуществе. В таком случае кредитор может настаивать только на выделении части задолжавшего, чтобы взыскать с него долг другими методами.
Что следует знать о содержании, ремонте и модернизации объектов, находящихся в общей собственности?
Будучи владельцем любого имущества, человек, естественно, проявляет беспокойство о его состоянии и сохранности. Он не только пользуется правами и преимуществами, но еще и несет определенную ответственность. Например, на его плечах лежит забота о содержании предметов и объектов, а также риски, связанные с их повреждением и гибелью.
К основным издержкам можно отнести:
- Необходимость капитального и текущего ремонта.
- Страховые платежи.
- Расходы на регистрацию.
- Оплату охраны и коммунальных платежей.
- Выплату налогов.
Указанные нюансы актуальны и для людей, владеющих совместным или долевым имуществом. Общая долевая собственность - это специфический вид активов, поэтому суммы расходов делят между собственниками пропорционально величине их доли. Нести финансовые обязательства должны все участники, независимо от того, пользуются они объектом или нет.
В тех случаях, когда кто-то из участников не хочет платить условленную часть расходов на содержание объекта, другие могут прибегнуть к принудительному взысканию денежной суммы.
Однако стоит внести оговорку о том, что участники могут прибегнуть к судебному иску только в том случае, когда дом в общей долевой собственности (или другой объект) может серьезно пострадать из-за неуплаты части коммунальных платежей, обязательных ремонтных или восстановительных работ. Обивка комнат дорогими панелями не будет признана необходимыми работами, следовательно, нет смысла ожидать компенсации ее стоимости.
При желании облагородить или украсить имущество оптимальным станет получение письменного согласия на такие мероприятия. Документ станет подтверждением единогласного решения и позволит тому, кто осуществил эти действия, увеличить свою долю соразмерно вложениям.
Зачем нужна общая долевая собственность и что с нею делать?
Как и любое другое имущество, долевая общая собственность - это объект наследования, дарения, сделок купли/продажи или сдачи в аренду. Только сам участник вправе решать, как ему поступить со своей долей.
Однако правила есть правила, и их необходимо соблюдать. Поэтому при желании продать долю постороннему человеку (не являющемуся участником общей собственности) продавец обязан написать и разослать другим владельцам. В них следует указать объем и стоимость продаваемой доли, а также другие условия. Письмо может быть вручено лично, под роспись или отправлено по почте.
В том случае, когда никто из совладельцев не заинтересован в покупке, участок в общей долевой собственности (другой предмет или объект) может быть продан любому покупателю.
Следует знать, что участники долевой собственности могут размышлять о том, будут они покупать долю или нет, на протяжении следующих периодов времени:
- При продаже недвижимого имущества - один месяц.
- Когда речь идет о движимом предмете - десять дней.
Оспорить законность проведения сделки владельцы могут в течение трех месяцев после ее совершения. Если у них есть какие-либо сомнения, они не должны пропускать этот срок, так как после суд не станет рассматривать их дело. Владельцам следует знать, что им не удастся добиться возможен только перевод права собственности на одного из участников.
Особенность процедуры дарения, завещания или отдачи в качестве залога заключается в том, что уведомлять других участников не требуется. В любом случае эта сделка будет признана законной и действительной.
Общая долевая собственность на земельный участок: как правильно распорядиться имуществом?
Все описанные законы и правила действительны также в том случае, когда объектом долевой общественной собственности является земля. Правда, операции с такой недвижимостью связаны с целым набором специфических особенностей.
В первую очередь следует заметить, что число владельцев у некоторых участков может достигать нескольких сотен. Это связано с тем, что многие сельскохозяйственные земли были целенаправленно выделены, чтобы стать долевой собственностью работников совхозов и колхозов (уже после ликвидации организаций).
Сегодня существует устойчивый интерес к таким участкам. Некоторые из них используются для выращивания продукции, на других строят жилые дома. На продажу и покупку земли запретов нет, правда, есть некоторые ограничения насчет перепродажи паев третьим лицам (чтобы избежать бесхозяйственного использования ресурсов).
Владельцы, планируя продажу, обмен или передачу в аренду, обращаются к остальным участникам, чтобы те разрешили выделить их земельные доли в общей долевой собственности. Цель этого действия указывать не обязательно, так как фактически это касается только владельца пая. Чаще всего ею становится:
- Сделка между гражданами или с участием организации (передача в дар, обмен, продажа, покупка, сдача в аренду).
- Возникновение наследственных прав на определенную долю участка (в соответствии с завещанием или законом).
- Решение суда о правомерности имущественных претензий на долю.
- Процесс приватизации земли.
Для выделения доли необходимо решение собрания дольщиков. Они определяют то место, где будет выделена земля, и обозначают его на плане участка. Затем приходит черед межевания - процедуры, проводимой на местности. Выделенная доля отгораживается, и ей присваивается новый
Дольщик обязан проинформировать общественность о своем намерении выделить пай и организовать собрание владельцев. Он может использовать любой удобный ему местный канал СМИ (газеты, радио, телевидение).
Собравшиеся пайщики утверждают проект межевого плана, составляют протокол и подписывают акт о согласовании границ нового участка. Дальнейшие документы владелец выделенного пая получает в Росреестре.
Как распределить доход от общей долевой собственности
В результате самостоятельного использования общего объекта всеми владельцами, его продажи или сдачи в аренду они получают определенный доход. Так как собственность общая, то и деньги не могут принадлежать кому-то одному.
Фактически вопрос о том, какая часть дохода причитается каждому владельцу доли, не регулируется законодательством. Они решают этот вопрос между собой в процессе переговоров и обсуждения. Государство определяет только порядок документального оформления решения участников общей собственности о распределении их дохода.
Зачастую полученные средства делят между владельцами имущества пропорционально величине их долей. При этом следует учитывать усилия, которые были приложены каждым из них для получения дохода. Нередко владелец небольшой доли, выполнивший крупный объем работ (например, необходимых для обработки общего земельного участка, его продажи или сдачи в наем), может рассчитывать на солидную часть прибыли.
Особое внимание владельцам стоит обратить на то, как будет документирована проданная общая долевая собственность. Договор купли-продажи не может просто содержать указание о перечислении денег одному из владельцев. Ведь это не позволяет выполнить правильный и достоверный расчет налоговых отчислений.
Собственники обязаны составить между собой соглашение или дополнительное соглашение, идущее с договором купли-продажи. Указав в этом документе все данные о распределении полученных ими денежных средств, они поступят согласно законодательству.
Многие участники общей долевой собственности, сталкиваясь с необходимостью проведения каких-либо операций со своей частью имущества, испытывают трудности с соблюдением всех законодательных норм и правил. Это неудивительно, ведь в быту люди не так часто сталкиваются с имущественным законодательством и не могут быстро сориентироваться в многочисленных нюансах своего дела.
Ситуацию порой осложняют натянутые отношения между собственниками или их нежелание идти на компромисс.
Чтобы все предпринятые действия были законными, правильными и не могли быть оспорены, лучше обратиться к юристу. Квалифицированная помощь существенно облегчает и ускоряет многие процедуры, особенно если дело доходит до суда, когда требуется разрешение имущественных споров.
Российское законодательство РФ регламентирует несколько возможных форм собственности: единоличную, совместную и долевую собственность.
Термины совместной и долевой собственности изначально предполагают, что у соответствующих имущественных объектов, на которые и распространяются права собственников, одновременно есть два или несколько правообладателей.
Правовой режим каждой из вышеназванных видов общей собственности имеет определенные нюансы и отличия, которые стоит учитывать правообладателям имущества.
Первоначальное отличие долевой и совместной собственности состоит в том, что в первом варианте за каждым правообладателем имущества закрепляется какая-то конкретная доля, выражаемая в процентном отношении, а во втором – чёткий объём имущественных ценностей, принадлежащий каждому правообладателю, не устанавливается.
Из этого отличия следуют и другие правовые нюансы владения и распоряжения разными видами общей собственности.
Согласно законодательству, общая собственность на любые имущественные ценности считается долевой, за исключением лишь тех ситуаций, когда законодателем предусматривается возможность образования совместной собственности. Соответственно, совместная собственность может образовываться исключительно в случаях, прямо предусматриваемых гражданским законодательством.
Совместная собственность
Терминология «совместная собственность» подразумевает такую её форму, при которой правообладатели объекта собственности, обладают аналогичными правами. Как правило, в гражданских правоотношениях совместная собственность образуется у супругов в отношении имущественных ценностей, нажитых ими в период брака.
Законодатель устанавливает, что любая приобретаемая супругами во время брачных правоотношений собственность, за исключением нескольких ситуаций, предусмотренных семейным правом, автоматически становится совместной. При этом совсем не важно, на чьи конкретно финансы приобретались имущественные ценности, и на кого они регистрировались.
В качестве исключений можно назвать ситуацию, когда супруги имеют брачный контракт, по-другому определяющий правовой статус супружеского имущества в сравнении с общими законодательными правилами. Кроме того, не являются совместной супружеской собственностью ценности, унаследованные или полученные в дар одним супругом.
К тому же у супругов всегда сохраняется возможность по взаимному согласию сделать вновь приобретаемое имущество долевой собственность. Для этого им требуется опять же заключить контракт, на базе которого будет производиться выдел долей в соответствующем объекте собственности.
Сразу надо отметить, что правовой статус совместной супружеской собственности относится исключительно к имущественным ценностям, приобретаемым гражданами, находящимися в зарегистрированных брачных правоотношениях, в соответствии с нормативами действующего российского законодательства. Так называемые гражданские супруги, вместе живущие без регистрации брачных правоотношений, не могут иметь совместную собственность. В рассматриваемой ситуации возможна либо единоличная, либо долевая собственность.
Правовые нюансы совместной собственности
Еще рассмотрим несколько нюансов правового режима, отличающих совместную форму собственности от долевой:
- Поскольку собственники (супруги) сообща владеют и пользуются совместным супружеским имуществом, каждый из них обладает тождественными правами и обязанностями в отношении общих имущественных ценностей. К тому же, если речь идет о такой дорогостоящей совместной собственности, как недвижимость, каждый супруг вправе распоряжаться ей исключительно при наличии нотариально удостоверенного согласия от второго супруга.
- В ситуации с совместной собственностью у правообладателей могут возникать определённые сложности при отчуждении общих недвижимых объектов. Так, если остальные правообладатели недвижимости не захотят её продавать, заинтересованному лицу возможно, придётся проходить процедуру выдела доли из общих имущественных ценностей.
- Если объект недвижимости относится к совместной собственности лиц, они несут равноценную ответственность по выполнению налоговых обязательств. Соответственно, это автоматически подразумевает, что имущественный налоговый платеж на недвижимые объекты исчисляется и оплачивается правообладателями в равных долях.
- Любой из правообладателей совместной жилой недвижимости вправе пользоваться имущественным налоговым вычетом при соблюдении условий, определенных законодателем. Если объект жилой недвижимости приобретался до начала 2014 года, вычет будет ограничен суммой в 2 миллиона рублей на всех правообладателей жилья. Если же жилая недвижимость приобреталась уже позже 01.01.2014 г., то каждый из совместных собственников вправе получать налоговый вычет из налогооблагаемой базы НДФЛ на сумму до 2-х миллионов рублей (а при ипотечном займе – до 3 миллионов рублей).
Долевая собственность
Имущественные ценности находятся в общем правообладании нескольких лиц с определением конкретной доли в правах для каждого долевого собственника.
Правообладатели, обладающие имущественными объектами на праве общей долевой собственности, вправе свободно распоряжаться собственной долей, не согласовывая возможность её отчуждения с владельцами других долей. В рассматриваемой ситуации существует лишь важный правовой нюанс: правообладатели остальных долей в общем имущественном объекте имеют, согласно закону, приоритетную возможность выкупа отчуждаемой доли.
Соответственно, если один супруг (либо другой долевой собственник) решит продавать в жилой недвижимости, то сначала он обязан предложить её выкупить второму супругу (либо иным долевым собственникам).
И только получив от всех иных долевых собственников надлежаще оформленный отказ выкупать долю либо не получив никакого ответа в течении срока, регламентированного законодателем, потенциальный продавец доли вправе выставить собственную часть имущества на продажу третьим лицам.
Может возникать у различных субъектов права в самых разных ситуациях. Так, имущественные ценности могут оформляться в долевую собственность и супругов, и других лиц, состоящих или не состоящих в родстве.
Если говорить у супругах, то они вправе по обоюдной договоренности оформлять общие имущественные ценности не в совместную собственность, как это происходит в большинстве ситуаций, а в долевую. Для этого им потребуется документальное оформление, подтверждающее долевой статус общей собственности.
Одним из наиболее востребованных вариантов такого документального оформления выступает брачный договор. Специалисты рекомендуют супругам, заключающим брачный контракт, тщательно продумывать все его пункты и условия, чтобы в дальнейшем не было юридических оснований для признания соглашения ничтожным.
Помимо добровольного соглашения супругов, на практике существует возможность переведения совместной собственности в долевую в процессе судопроизводства. Так, учитывая обстоятельства конкретного дела, судья может производить раздел супружеских ценностей и устанавливать размеры долей, причитающиеся разведённым супругам. Выполняя подобный долевое разделение, судья может принять во внимание то, кто из супругов понёс большие финансовые траты при приобретении имущественных объектов, которые являлись их совместной собственностью.
Если говорить о долевой собственности супружеской пары, чаще всего каждый из супругов обладает половиной (равноценной долей) общего имущества. Но супруги могут и прийти к обоюдному соглашению о других пропорциях распределения своих долей. В рассматриваемой ситуации одному может принадлежать доля в имущественных ценностях, к примеру, в размере 25-ти %, а второму – 75-ти %.
Стоит учесть, что начиная с момента перевода совместной супружеской собственности в долевую, супруги должны платить налоговые платежи, коммунальные и прочие выплаты за себя самостоятельно, в размерах, пропорциональных принадлежащим им долям.
Правовые нюансы долевой собственности
Из основных особенностей стоит отметить:
- Юридические основания для возникновения долевого правообладания имуществом различны. Так, лицо может стать владельцем доли в объекте недвижимости в результате сделок, признания его прав по решению судебной инстанции, наследования по завещанию либо законному порядку, приватизации либо заключения брачного соглашения. Количество сособственников имущества, а значит, и число долей в конкретной ситуации может быть самым различным.
- В отличие от совместного правообладания, при долевой собственности законодателем устанавливаются более конкретные границы владения и распоряжения долями в имуществе. При рассматриваемой форме собственности права лиц на имущественные ценности будут гораздо лучше защищены, если у какого-то третьего лица возникнут требования к одному из долевых собственников. К тому же при долевом правообладании в сравнении с совместным гораздо проще продавать часть имущества, которой владеет потенциальный продавец.
- Каждый участник долевого правообладания оплачивает расходы на содержание и ремонт объекта, а также платит налоговые платежи на имущество и иные сборы пропорционально размерам своей доли в праве общей собственности.
- В случае приобретения недвижимости со статусом долевой собственности налоговый вычет также распределяется между совладельцами пропорционально их долям. Ограничения по максимальным размерам вычета по НДФЛ аналогичны размерам при совместной собственности.
Подводи итоги: основные различия
Прежде чем, перейти к различиям и совместного правообладания, отметим их общие черты. В обоих случая речь идет о собственности, предполагающей права одновременно нескольких лиц на какой-то объект имущества, к примеру, на жилую недвижимость.
Основное отличие рассматриваемых форм собственности состоит в отсутствии у совместного правообладания чётко определённых процентных соотношений владения объектом собственности, которые присутствуют при долевом участии.
Именно из названного основополагающего правила и вытекают все остальные отличия:
- при совместной собственности каждый из владельцев имущественной ценности обладает тождественными правами на соответствующий объект, а при долевой – размер долей, и, следовательно, объем прав может отличаться;
- совместная собственность может возникать лишь в ситуациях, прямо определенных законодателем, а долевая – во всех остальных случаях общего правообладания;
- долевая собственность доступна для всех граждан без учета степени их родства, а совместное правообладание, как правило, возникает между супругами при наличии официально оформленных брачных правоотношений;
- совладельцы имущественных ценностей, находящихся в совместной собственности, несут финансовые траты на их содержание и выплату налоговых платежей в солидарном порядке, а собственники, владеющие своей личной долей, оплачивают требуемые расходы пропорционально размерам принадлежащих им имущественных долей;
- в супружеских правоотношениях совместное правообладание устанавливается по умолчанию, по факту приобретения супругами общего имущества, а долевая собственность между супругами возникает из договорных отношений либо судебного решения;
- правообладатель объекта, относящегося к совместной собственности, может его продавать лишь с согласия второго совладельца, а собственник конкретной доли в общем имущественном объекте вправе свободно отчуждать собственную часть, соблюдая правило приоритетного выкупа доли другими долевыми участниками.
Граждане РФ могут владеть недвижимостью в порядке совместной или же долевой собственности. Что представляет собой каждый из вариантов оформления права на имущество?
Факты о совместной собственности
Под совместной собственностью принято понимать владение гражданами (чаще всего - супругами) некоторым имуществом без разделения его на конкретные доли. Можно сказать, что 100 % от него одновременно принадлежит мужу и жене.
При совместной собственности супруги также разделяют порядок пользования общим имуществом. Можно отметить, что собственность, купленная мужем и женой после заключения брака, по умолчанию становится совместной. Она не может быть долевой, если супруги в договорном порядке не выразят желания придать ей соответствующий статус - посредством выдела.
Еще один примечательный факт о совместной собственности мужа и жены: она может характеризовать правоотношения только лиц, официально зарегистрировавших свой брак. Если люди живут в гражданском браке или в принципе не имеют отношений, то совместная собственность на тот или иной объект у них появиться не может.
Владея имуществом в порядке совместной собственности, муж и жена вместе платят предусмотренные законодательством налоги на него, несут расходы по содержанию - например, если это квартира, то оба супруга одновременно несут обязанность по уплате коммунальных платежей.
Факты о долевой собственности
Под долевой собственностью принято понимать владение супругов имуществом, разделенным на конкретные доли. Так, мужу может принадлежать 50 % от него, а жене - другие 50 %. Соотношение долей может быть иным - например, 25 % и 75 %. Но в общем случае доли во владении имуществом у супругов равные.
Стоит отметить, что долевая собственность может иметься не только у мужа и жены, но и у любых других лиц. Они необязательно должны являться друг другу родственниками.
Как мы отметили выше, супруги вправе оформить имущество в долевую собственность, подписав договор. Как вариант - брачный контракт. Важно, чтобы он был полностью легитимным - иначе перевод совместной собственности в долевую может быть признан незаконным.
В некоторых случаях перевод совместной собственности в долевую осуществляется в судебном порядке. Иногда суд определяет также конкретные размеры долей супругов - если они не могут разрешить данный вопрос между собой. Обычно при этом в расчет берется величина личных финансовых вкладов мужа и жены в покупку имущества.
Супруги или совладельцы имущества, находящиеся в ином статусе, вправе без согласования друг с другом продать свою долю в собственности. При этом если, к примеру, муж захочет выставить на продажу свою часть квартиры, то жена вправе купить ее в первоочередном порядке - ранее каких-либо других лиц.
Разделив имущество, муж и жена пропорционально - в соответствии с принадлежащими им долями - платят предусмотренные законом налоги на него, а также несут расходы по содержанию.
Сравнение
Главное отличие совместной собственности от долевой в том, что в первом случае не определены в процентном выражении доли во владении имуществом тех или иных лиц - как правило, супругов. Второй вид собственности предполагает соответствующее разделение прав пользования имуществом. Отсюда проистекают прочие различия между рассматриваемыми видами владения объектом.
Определив, в чем разница между совместной и долевой собственностью, отразим выводы в таблице.
Таблица
Совместная собственность | Долевая собственность |
Что общего между ними? | |
Оба вида собственности предполагают одновременное владение несколькими людьми каким-либо имуществом - например, квартирой | |
В чем разница между ними? | |
Не предполагает определения долей во владении имуществом | Предполагает обязательное определение конкретных долей во владении имуществом |
Только находящиеся в официальном браке лица могут иметь совместную собственность | Может быть установлена для имущества лиц в любом статусе |
Предполагает совместную оплату владельцами имущества налогов на него, расходов на содержание | Предполагает раздельную оплату налогов на имущество и осуществление расчетов за его содержание пропорционально величине долей во владении им |
В правоотношениях между супругами устанавливается по умолчанию по факту покупки ими имущества | В правоотношениях между супругами устанавливается на основе договора |
Не допускает продажу доли имущества кем-либо из совладельцев | Допускает осуществление соответствующих сделок |
Юридический термин «собственность» исходя из теории означает совокупность взаимоотношений субъектов по праву владения, пользования и распоряжения имуществом. Объектом этих отношений может выступать любое имущество, как например квартира или автомобиль. В праве собственности может выделяться как совместная так и долевая, которые отличаются между собой по субъектам отношений и правовым последствиям.
Особенности совместной собственности
Такой вид владения подразумевает право собственности между супругами одним общим имуществом без разделения его на конкретные доли. Все 100% могут принадлежать и жене и мужу.
Однако важным условием здесь является, что отношения обязательно должны быть узаконены официально зарегистрированным браком . Очень часто пары, живущие в гражданском браке начинают заявлять права требования на собственность. Но никакого общего имущества между ними нет, как и юридических отношений в целом.
Долевая собственность может присутствовать между супругами если об этом они заявят самостоятельно путем заключения договора — брачного контракта. Доли тоже могут быть разными: 50/50, 75/25.
Супруги имеют права не только на владение, пользование и распоряжение но и несут обязанности, а именно о уплате налогов на содержание имущества либо расходы по коммунальным платежам за квартиру. Расходы уплачиваются в равных суммах совместно.
Особенности долевой собственности
Долевая собственность сама за себя говорит что речь идет о выделе из общего имущества конкретной части, доли для каждого отдельного участника правовых отношений.
Субъектами данного вида владения могут выступать:
- Супруги . Если, например, был заключен между ними брачный контракт, предусматривающий долю выдела при разделе.
- Иные лица , например, родственники при наследовании имущества или люди, которые могут даже не состоять между собой в кровной связи.
Совместная собственность супругов может быть переведена в долевую при подписании договора. Но бывают случаи, когда муж и жена не могут договориться между собой и обращаются за помощью в суд. Суд, учитывая все предоставленные документы, а также руководствуясь величиной личных финансовых вкладов мужа или жены, выносит справедливое решение в ту или иную сторону.
Остальные участники долевой собственности имеют свою часть от имущества. Доли у каждого могут быть совершенно разные. Это определяет соответствующий документ, на основании которого был выполнен раздел имущества. Так, например, покойный родственник мог оставить завещания, где предусмотрел все доли наследования квартиры для каждого члена семьи.
Стоит отметить, что при долевой собственности разрешается продажа своей части имущества кому-либо. Но важно, уведомить об этом остальных «дольщиков», так как они могут в первую очередь приобрести вашу долю. Если они откажутся то субъект вправе продавать посторонним лицам и никто не сможет ему это воспрепятствовать.
Касаемо налогообложения по содержанию имущества, то все расходы несутся согласно величины доли каждого участника.
Общие и различные стороны между совместной и долевой собственностью имущества
Эти два права владения объединяет лишь то, что несколько людей могут одновременно владеть одним и тем же имущество.
Различия
По субъектам отношений права собственности:
- При совместной выступают супруги, которые связаны между собой узами законного брака.
- При долевой — люди, которые имеют как родственные связи между собой, так и посторонние друг другу.
По объекту:
- Совместная собственность неделима и не подлежит праву перепродажи. Исключение составляет лишь наличие брачного договора.
- Долевая подразумевает выдел из собственности долей равных или неравных пропорционально меду участниками, субъектами правовых отношений.
Уплата налогов:
- При совместной — оба супруга несут общие, совместные расходы.
- При долевой — все расходы делятся, но суммы зависят от величины доли на имущество.
Право распоряжения:
- При совместной собственности общее имущество между супругами нельзя продать третьим лицам.
- При долевой продажа своей доли разрешается, даже не согласовывая с остальными участниками. Закон даже не закрепляет право дольщика уведомлять остальных о своем намерении.
Важно лишь официально предупредить их о продаже доли, отправив заказное письмо с уведомлением и в течении 30 дней они могут купить эту долю. Если такового не произошло, то можно продавать часть другим людям.
Люди часто ассоциируют собственность с чем-то личным и очень тяжело делить ее с кем-то другим, особенно проживая на одной территории, но имея только юридические отношения между собой.