Дисциплинировать недобросовестного арендатора могут удержание имущества и залог. Удержание имущества арендатора Арендодатель удерживает имущество арендатора что делать
Нередко в отношениях арендодателя и арендатора помещений любого типа (жилое, коммерческое) возникают разногласия. Чаще всего разногласия связаны с невыплатой или нерегулярной выплатой арендной платы арендатором. В случае если стороны не имеют взаимных претензий материального плана, выходом из ситуации станет расторжение договора аренды и поиск других арендаторов. Но часто имеют место быть именно финансовые претензии, и может возникнуть ситуация, в которой арендодатель удерживает имущество арендатора и выставляет требование погасить задолженность, то есть, имущество является залогом. Следует рассмотреть, насколько это правомерно, и как данное действие расценивается с юридической точки зрения.
Ответственность арендодателя за имущество арендатора
Стоит пояснить, что ответственность арендодателя за имущество арендатора должна быть четко регламентирована договором. В ряде случаев арендодатель не имеет доступа в помещение, сдаваемое в аренду, соответственно ответственности за имущество он нести не может. Но, являясь собственником помещения, он имеет полное право получить доступ в принадлежащее ему помещение любым способом, не противоречащим Законодательству (это может быть взлом дверей, вызов аварийных служб и тому подобное).
Незаконное удержание имущества арендодателем может доставить массу неудобств арендатору: он не может пользоваться принадлежащими ему вещами, иногда в списке удержанного имущества могут оказаться документы, либо предметы, которые используются повседневно.
В случае если предметом удержания (залога) в числе прочего имущества стал паспорт гражданина Российской Федерации, необходимо обратиться в правоохранительные органы, так как согласно Постановлению Правительства РФ №828 от 8.07.1997 и статьи ГК РФ № 336 (п.1) общегражданский паспорт не может являться предметом залога.
Арендодатель не отдает имущество арендатора. Порядок действий без нарушения закона.
- Ни в коем случае не следует самостоятельно, без ведома арендодателя проникать в помещение любыми возможными способами (если доступ ограничен). Эти действия могут расцениваться как повреждение чужого имущества, так и как уголовное преступление.
- Необходимо выяснить, что является причиной удержания имущества. Если имеется факт наличия задолженности, то необходимо ее погасить, тем самым не нарушая условия договора аренды.
- Иногда досудебной договоренности достичь не удается, тогда, в спорных ситуациях, имеет смысл обратиться в суд. Следует помнить, что в случае принятия решения судом в пользу арендодателя, арендатор оплатит все судебные расходы самостоятельно.
Если арендодатель препятствует вывозу имущества, при этом все договорные отношения соблюдены имеет смысл обратиться в правоохранительные органы. Это стоит делать только в той ситуации, в которой у арендатора нет финансовых обязательств перед арендодателем: иначе сотрудники правоохранительных органов порекомендуют решать вопрос в суде.
При явном нарушении арендатором условий договора и при возникновении задолженности арендодатель имеет право обратиться в суд с заявлением об ограничении доступа и отчуждения арендатора от принадлежащего ему имущества. Это позволит ограничить доступ арендатора к имуществу в рамках закона, а контроль исполнения постановления суда будет осуществлять служба судебных приставов.
- Подлежат ли исполнению банком обязательства должника-владельца счета по требованиям кредиторов 1-3 очереди?
- Руководитель ООО был осужден по ст. 173.1. УК РФ. Какие последствия для сделок, заключенных данным руководителем?
- Какие особенности приема на работу по совместительству иностранца, с патентом на работу по конкретной профессии?
- Необходимо ли в учреждении утверждать положение о пропускном режиме?
- Вправе ли ГБУ для оказания госуслуг закупать другие услуги, если их использование не предусмотрено техрегламентом?
Вопрос
Договор аренды помещения содержит следующее условие: В целях надлежащего исполнения Арендатором обязательств по оплате любых платежей, причитающихся Арендодателю по Договору, при отсутствии или недостаточности денежных средств обеспечительного платежа, Арендодатель вправе, согласно статьям 329 и 359 ГК РФ, осуществить удержание любого имущества Арендатора, находящегося в Помещении. Вопрос. Соответствует ли это условие положениям ст. 359 ГК РФ.
Ответ
Да, соответствует.
Удержание возможно только в том случае, если об этом стороны договорились заранее, либо имущество попало к арендодателю законным способом (брошенное имуществе после расторжения договора или съезда арендатора). В Вашем случае стороны заранее согласовали такие действия.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист» .
«Арендодатель законно владеет спорным имуществом:
а) имущество поступило во владение арендодателя после того, как арендатор утратил право на помещение (постановление АС Московского округа от 12.08.2014 по делу № А40-154103/13-105-1401);
б) арендодатель не совершал противоправных действий, направленных на захват вещи (п. 14 Информационного письма № 66).*
Совокупности указанных общих и специальных условий достаточно для признания удержания имущества арендатора законным. В частности, судебная практика отмечает, что уведомление арендатора об удержании имущества совсем не обязательно для законности удержания, если иное не предусмотрено договором (постановление ФАС Московского округа от 16.07.2014 по делу № А41-12383/13)».
Ограничение доступа арендатора в помещение не влечет право арендодателя удерживать его имущество
Из специальных условий законности удержания по прекращении договора аренды следует неминуемый вывод: удержание имущества арендатора в рамках действующего договора аренды неправомерно, поскольку арендатор не утратил права пользования помещением, и имущество не поступило в законное владение арендодателя (п. 14 Информационного письма № 66, постановление ФАС Московского округа от 16.12.2013 № А40-145241/2012). Этот вывод правомерен в том случае, если договор аренды специально не предусматривает право на удержание.*
В противном случае удержание признается правомерным, если арендодатель выполнил соответствующие условия договора (постановления ФАС Уральского округа от 27.04.2010 по делу № А60-25828/2009-С12, Дальневосточного округа от 25.06.2013 по делу № А04-5921/2012).
Логика здесь следующая. Если арендодатель удерживает имущество и одновременно ограничивает доступ арендатора в помещение по правилу о встречном исполнении обязательств (п. 2 ст. 328 ГК РФ), налицо первое специальное условие правомерности удержания — законность владения:
а) имущество поступило во владение арендодателя после приостановления возможности арендатора пользоваться помещением;
б) действия арендодателя предусмотрены договором, а потому правомерны и не могут рассматриваться как направленные на захват вещи. Представляется, что шанс доказать неправомерность такого удержания у арендатора остается. Ведь в данном случае не соблюдается такое специальное условие удержания, как добровольное оставление арендатором имущества в арендованном помещении.
Если же арендодатель удерживает имущество без ограничения доступа арендатора в помещение, не соблюдается также и условие о законности владения. В результате правомерность такого удержания становится крайне хрупкой конструкцией.
Судебная практика говорит о том, что удержание имущества не равно ограничению доступа к помещению (постановление ФАС Московского округа от 27.01.2014 по делу № А40-13159/13-85-123). Поэтому даже если арендодатель в соответствии с договором ограничивает доступ арендатора в помещение, это не говорит о его праве удерживать имущество арендатора, если тот явным образом изъявляет волю на возврат этого имущества в свое владение (постановление ФАС Московского округа от 16.12.2013 по делу № А40-145241/12-54-911).
Государственный кодекс РФ предусматривает права и обязанности, как арендатора, так и арендодателя при заключении договора по аренде помещений, но довольно часто арендатор оказывается в более слабой позиции. На практике арендодатели диктуют свои условия и прибегают к различным способам давления на арендатора, в том числе применяют такие меры, как удержание имущества арендатора. Причиной удержания довольно часто бывает не только просрочка арендатором оплаты, но и оспаривание одностороннего увеличения арендной платы арендодателем.
Угроза совершения таких действий представляет серьёзную проблему для любого предпринимателя, который арендует помещение. На практике в подобных случаях удержание имущества арендатора арендодателемпроявляется в воспрепятствовании перемещения имущества арендатора или продажи его третьим лицам, а также в захвате и последующем распоряжении данного имущества арендодателем. Стоимость удержанного имущества часто значительно превышает сумму задолженности, и угроза совершения таких действий является для арендатора серьёзной проблемой. Для торговых компаний такие последствия могут быть вообще катастрофическими из-за весьма значительной стоимости товара.
Такие действия со стороны арендодателя часто используются в качестве психологического воздействия на должника, потому что при законном обращении хозяина помещения с целью взыскания задолженностей ждут значительные трудности, связанные с подачей иска в суд, организацией публичных торгов и других действий. В результате арендодатели довольно часто злоупотребляют своими правами и применяют незаконное удержание имущества арендатора. При этом стоимость задержанного имущества бывает значительно больше размера задолженности. В судебной практике до сих пор не существует однозначных критериев по определению законности таких действий со стороны арендодателей. Но в любом случае незаконный самозахват имущества арендатора - нарушение законодательства РФ, потому что для совершения удержания имущества должника нужно проводить все необходимые судебные процедуры с оформлением соответствующих документов.
Основные положения об удержании имущества арендатора в законодательстве РФ
При заключении договора об аренде обе стороны сразу устанавливают правила и требования по удержанию задолженностей в случае неуплаты за аренду или другие убытки в период эксплуатации помещения. В договоре сразу определяется, какое имущество может стать предметом удержания (в соответствии со статьёй №359 ГК РФ). Таким образом, удержание имущества арендатора арендодателемможет быть применимо только , но без возмещения других убытков или при соблюдении каких-либо других договорных требований. Если вещь, предназначенная, по договору для удержания за задолженность была продана третьему лицу до вступления арендодателя в законные права на её удержание, то она является уже собственностью покупателя и кредитор не имеет права её удерживать. Также самозахват имущества арендатора помимо его воли и удержание этой собственности является незаконным.
Удержание при расторжении договора аренды
Если договор расторгается по истечении срока аренды, и арендатор осведомлён о прекращении договора, то удержание не вывезенного вовремя имущества не рассматривается как действие, совершённое помимо воли арендатора. В таком случае за дальнейшее хранение имущества арендатор должен заплатить по договорённости. Но если договор расторгнут досрочно, то арендодатель обязан дать разумный срок для вывоза имущества (от месяца до трёх), иначе его действия будут расцениваться как самовольный захват имущества арендатора. Но довольно часто арендодатели злоупотребляют положением и незаконно удерживают имущество должников, создавая им гораздо большие материальные проблемы, чем сумма их долга.
Когда нельзя применять удержание к имуществу арендатора
Согласно статье №359 ГК РФ удерживать имущество арендатора можно только если существуют договорные отношения по предмету удержания, составлен и подписан акт удержания имущества арендатора. Таким образом собственность арендатора, находящуюся в арендуемом помещении, нельзя удерживать, если обе стороны не находятся в договорных отношениях по распоряжению этим имуществом. Поэтому действия арендодателей в таких случаях расцениваются как самовольное удержание имущества арендатора и суд вправе отказать в предоставлении арендодателю защиты за незаконные действия.
Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение. Статьи, комментарии, ответы на вопросы. Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения 3.11. Вывод из судебной практики: Удержание арендодателем имущества арендатора, в том числе незаконное, не освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы за период. Статья: Как поступить, если арендатор оставил имущество? (Зуев С.) («Арсенал предпринимателя», 2015, N 7) Удерживаем имущество Формы документов.
Дисциплинировать недобросовестного арендатора могут удержание имущества и залог
В то же время сфера применения данной обеспечительной конструкции намного шире, поскольку она может быть использована и вне обязательств по оплате удерживаемой вещи. Один из вариантов - как способ защиты интересов арендодателя от неисполнения арендатором обязанности по оплате пользования предоставленным объектом недвижимости. Как правило, в арендных отношениях в качестве «слабой стороны» выступает арендатор; в некоторой мере он зависит от воли арендодателя, особенно если очень заинтересован в использовании конкретного объекта аренды, скажем, офиса.Дарим чек-лист
В настоящей статье пойдет речь об удержании имущества применительно к договору аренды. В Гражданском кодексе вопросам удержания, как способу обеспечения обязательств, уделено лишь две статьи 359 и 360, а сама процедура удержания имущества должника вызывает вопросы у арендодателей. В каких случаях арендодатель имеет право удерживать имущества арендатора Если арендатор не исполняет свои обязанности по договору надлежащим образом, например, арендатор не платит аренду.Удержание имущества должника
по договору аренды арендатор завез имущество в помещение и арендодатель самостоятельно не принимал никаких мер к захвату имущества - не перевозил, не передавал третьим лицам и т.п.). Данное условие следует из п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66. Таким образом, не может удерживать имущество лицо, не являющееся арендодателем для собственника имущества - речь идет о договоре субаренды, когда первый арендодатель удерживает имущество не в чем невиновного субарендатора за долги посредника - арендатора.Имеет ли право арендодатель удерживать имущество третьих лиц
Суд постановил выплатить им эти деньги и назначил арест квартиры. На данный момент я так и не оплатила эту задолженность. Возникают вопросы: 1) Могу ли я оспорить решение суда?2) Могут ли забрать квартиру в счет погашения оплаты за задолженность? Так же, существует задолженность по коммунальным платежам в размере 90 тысяч рублей. Возникает следующий вопрос: — Если я оплачу стоимость коммунальных платежей (90 тысяч рублей), сможет ли семья соседей забрать квартиру. Читать ответ » Списки домов под снос 2019: Аренда помещений: удержание имущества арендатора Вправе ли арендодатель препятствовать вывозу имущества арендатора из арендуемого помещения? В каких случаях удержание имущества арендатора после расторжения договора аренды будет считаться правомерным? Как арендаторам защитить свои права в случае злоупотреблений со стороны арендодателя? Арендатор в правоотношениях с арендодателем, как правило, находится в более слабой позиции.