Уступка права требования штрафа по зпп. Уступка прав требования (цессия) по каско
Цессия или переуступка права требования является на современном первичном рынке недвижимости одним из наиболее применяемых и распространенных способов приобретения жилья в новостройках.
Перед сдачей построенного дома, на завершительном этапе жилищного строительства, как правило, все ликвидные квартиры бывают распроданы. Именно поэтому цессия - это практически единственный вариант для потенциального покупателя приобрести жилое помещение перед сдачей нового дома в понравившемся объекте.
С переуступкой прав в долевом строительстве связаны определенные юридические риски, поэтому потенциальному покупателю, решившему воспользоваться правовым механизмом цессии на первичном рынке жилья, нужно точно понимать, как происходит процедура переуступки, а также соизмерять выгоды и риски своего приобретения.
Юридическая природа и суть переуступки права требования
Цессия – это фактически сделка купли-продажи жилья, оформленная по договору переуступки . По данному договору дольщик (то есть продавец квартиры в новостройке) передает другой стороне – цессионарию – свои обязательства и права, вытекающие из соглашения долевого участия, оформленного дольщиком с компанией-застройщиком.
Договоры цессии очень востребованы среди инвесторов, покупающих у застройщика жилье, как правило, еще на этапе получения разрешений на строительство, а затем перепродающих квартиры на последних стадиях застройки по более высокой цене.
Механизм переуступки используется и для покупателей жилья в новом доме, которые по каким-то причинам передумали и хотят вернуть вложенные средства. Для них договор цессии – это практически единственная возможность избежать штрафов, которые предусмотрены в договоре с компанией-застройщиком при расторжении соглашения долевого участия.
Продавая свою недостроенную квартиру через договор переуступки, дольщик не только может вернуть уплаченные финансовые средства в полном объеме, но и получить определенную прибыль, поскольку квартиры в строящемся доме обычно с начала продажи и до окончания строительных работ растут в цене.
Цессия возможна только до перехода прав на жилье от строительной фирмы к участнику долевого строительства. То есть переуступка прав дольщика возможна только до тех пор, пока эти права на строящееся жилье не были реализованы. Когда права на построенную квартиру переданы дольщику, то есть после оформления акта приема-передачи жилья, договор переуступки уже оформить не получится.
Особенность соглашения цессии в том, что покупатель квартиры, заключивший договор переуступки, приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и в будущем обязуется выполнять все условия первоначального договора долевого участия. К примеру, если в соглашении дольщик и компания-застройщик оговорили условия рассрочки, цессионарий может производить выплаты только по данной схеме рассрочки. Он уже не может оговаривать в соглашении какие-то свои индивидуальные условия.
Основные преимущества и недостатки механизма цессии в новостройках
Главные преимущества при заключении договора цессии для покупателя состоят в следующем:
- появляется возможность купить жилье именно в понравившемся доме, если квартиры уже раскуплены;
- иногда покупка квартиры по переуступке выгодна для приобретателя с финансовой точки зрения. Во-первых, продавцы, желая побыстрее продать квартиры, зачастую предлагают на стадии завершения строительства нового дома цены ниже, чем у официального застройщика. На практике, разница на стоимость квартиры, установленной компанией-застройщиком и частным инвестором, может варьироваться от 3 до 25 процентов;
- во многих случая покупка жилья с использованием механизма цессии выгодна покупателям при ипотечном кредитовании. Если покупатель, оформивший ипотеку, покупает квартиру у застройщика на начальной стадии, ему приходится в течение нескольких месяцев (а иногда и лет) выплачивать проценты по ипотеке без возможности заселиться в приобретенное жилье. При этом зачастую проценты по ипотеке до сдачи нового дома в эксплуатацию гораздо выше в сравнении со сданным объектом. Заключая договор цессии на завершительном этапе строительства (при отсутствии возможности заключить договор долевого участия), покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье.
О преимуществах переуступки прав для продавца уже говорилось. Это, прежде всего, реальная возможность заработать на росте цен, происходящем на различных этапах строительства новостройки, а также возможность вернуть деньги, внесенные по договору долевого участия, без штрафных санкций от застройщика.
Основной недостаток переуступки прав – это увеличение рисков покупателя в сравнении с заключением договора долевого участия с застройщиком.
Основные риски по договору цессии
Несмотря на то, что заключение соглашения цессии связано с целым рядом рисков для потенциального покупателя, большинство из этих рисков при внимательном изучении условий сделки и наличии определенных правовых знаний можно свести практически к «нолю».
Итак, назовем основные риски при заключении соглашения переуступки прав на жилье в новом доме.
1. Один из основных рисков покупателя квартиры в новостройке, оформляющего договор переуступки прав, состоит в возможном признании договора цессии недействительным. Если соглашение между цедентом и цессионарием по каким-то причинам будет признано с юридической точки зрения недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только к цеденту, а не компании-застройщику.
Чтобы избежать такой неприятной ситуации, покупателю нужно проконтролировать правильность заключения договора цессии, с соблюдением сторонами обязательных условий. По закону договор переуступки прав будет считаться действительным при условии:
- полной оплаты дольщиком всей суммы, обозначенной в договоре долевого участия. Все оплаты должны быть подтверждены соглашением о зачете взаимных требований;
- наличия письменного согласия компании-застройщика на переуступку прав, возникших по первоначальному договору долевого участия, если такое согласие требуется в самом договоре дольщика и застройщика;
- наличия разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась участником долевого строительства с использованием ипотечного финансирования.
Если при заключении договора цессии вышеперечисленные требования были нарушены, то, согласно статье 390 российского Гражданского кодекса, ответственность перед цессионарием несет первоначальный участник долевого строительства. Покупатель квартиры имеет право в случае признания цессии недействительной потребовать от цедента вернуть все полученные по сделке финансовые средства, а также возместить убытки и проценты за пользование деньгами. Тем не менее, на практике вернуть свои деньги бывает не всегда просто.
2. Возможное банкротство застройщика. Риск столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика может возникнуть не только при переуступке прав, но и при первоначальном долевом участии. Однако зачастую массовые продажи квартир в новостройке, особенно по заниженной цене, могут быть вызваны именно предстоящим банкротством компании-застройщика, значительным затягиванием сроков строительства или существенным нарушением застройщиком условий договора.
В данном случае цедент, уступивший свое право на недостроенную квартиру в новом доме, независимо от того знал он о проблемах застройщика при оформлении цессии или нет, не отвечает перед новым дольщиком за дальнейшее развитие строительства. После заключения соглашения переуступки прав новый покупатель, недовольный сроками застройки или качеством нового дома, не сможет предъявить продавцу, уступившему жилье, никаких претензий. Требования можно предъявить только к застройщику. Однако при финансовой несостоятельности строительной фирмы, вернуть деньги цессионарию будет не совсем просто.
Чтобы избежать подобных проблем, покупателю рекомендуется перед покупкой внимательно изучить проектную и разрешительную документацию застройщика, навести справки о его финансовом состоянии и проверить состояние незавершенного строительства.
Кроме того, возможно включение в условия соглашения цессии пункта о поручительстве цедента. При достижении согласия сторон цессии, в договоре указывается обязательство цедента принять на себя поручительство, если компания-застройщик не предаст цессионарию готовую квартиру до определенного срока. Если же новый дольщик в дальнейшем расторгнет с компанией-застройщиком, указанное поручительство будет считаться ничтожным. Как показывает практика, подобные условия о поручительстве цедента включаются в соглашение переуступки достаточно редко.
3. Двойная переуступка прав по соглашению долевого участия. В практике встречаются случаи, когда одна и та же квартира с помощью договора цессии продается два раза. При этом, исходя из принятых по подобным делам судебных решений, жилое помещение реально достается покупателю, который первый оформил договор и зарегистрировал его. Остальные дольщики получают только право требования с застройщика.
Потенциальному покупателю жилья в новостройке нужно внимательно изучать условия предстоящей сделки и четко понимать, что согласно российскому законодательству о долевом строительстве, переуступка прав на жилье предусмотрена только в одной правовой форме, а именно по соглашению долевого участия. Соглашения переуступки, как и основные договора долевого участия, нуждаются в обязательной государственной регистрации.
Если строительная фирма предлагает купить квартиру по какой-то иной схеме, риски участников долевого строительства повышаются. Иногда вместо договоров долевого участия используются:
- инвестиционные соглашения;
- предварительные соглашения купли-продажи;
- предварительные соглашения долевого участия;
- вексельные схемы.
Наличие таких договоров еще не говорит о недобросовестности застройщика или о каких-то попытках мошенничества, однако для снижения рисков потенциальному покупателю целесообразно избегать таких не совсем легальных схем продажи, не подлежащих обязательной регистрации в Росреестре.
Чтобы избежать вышеуказанных рисков, на договор цессии можно соглашаться, если:
- приобретаемое жилое помещение продано первоначальному участнику по соглашению долевого участия;
- оплата по договору цессии производится только после регистрации в Росреестре прав.
4. Еще один риск цессионария – это нарушение цедентом условия об обязательном письменном уведомлении компании-застройщика о передаче прав на жилье, являющееся предметом соглашения долевого участия.
Правила оформления цессии
Как уже говорилось, цессия оформляется в виде письменного соглашения, подлежащего государственной регистрации. Нужно убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о проведенной сделке.
При заключении соглашения цессии чаще всего для передачи денег используется механизм банковских ячеек. Пройдя процедуру регистрации соглашения переуступки прав, продавец может получить деньги.
Обычно участие застройщика при заключении договора цессии необязательно. Но многие строительные фирмы вносят в договор долевого участия отдельное условие об обязательности получения своего согласия при передаче цедентом прав на квартиру цессионарию. В этой ситуации привлечение застройщика к оформлению сделки потребуется.
Если к моменту переуступки прав дольщик еще не выплатил стоимость квартиры в полном размере, письменное одобрение цессии застройщиком обязательно . В договоре цессии прописываются условия о переводе долга перед компанией-застройщиком на цессионария.
Скачать типовой договор переуступки прав собственности на квартиру вы можете по этой ссылке:
Комментарии (39)
Елена | 2015/12/01
у меня идет суд, приобрели квартиру у ген.подрядчика, продавец уведомил инвестора о переуступке, но за несколько месяцев до этого, инвестор продал наше квартиру третьему лицу, потом ее же передал застройщику, а те оформили на нее право собственности и перепродали родственникам. Я пока еще не уверена в исходе дела. А статья замечательная, только вот в моем то случае что делать?
admin | 2015/12/07
Здравствуйте Елена! Поскольку в вашем случае, скорее всего, имеет место нарушение условий договора одной из сторон, вы как добросовестная сторона договора имеете право на получение компенсации. Кроме того, поскольку дело находится на рассмотрении в суде, решение будет принято судом на основе доказательств и документов, имеющихся в материалах дела.
Марина | 2016/01/24
Мда……теперь и у меня сомнения в моей сделки. подала документы в росреестр….оформила квартиру в ипотеку и теперь сомневаюсь в том, что дом сдастся во время…..и сдастся ли….слухи пошли, что застройщик готовит документы на банкротство….страшно….что далать не знаю
/Н | 2016/02/07
Спасибо за статью, доступно для понимания… пробовала читать на другом сайте на эту тему, поняла что сильно хочу спать…
Ирина | 2016/07/05
Боже, если б все ньансы я знала раньше. У меня дду с ипотекой.строительство домов встало. Введут дома или нет, неизвестно. и теперь 15 лет платить ипотеку за воздух? Я просто не доживу до этого….. Теперь я понимаю, как страшно жить в России!
Анастасия | 2016/11/26
А как быть в таком случае? Мы хотим трехкомнатную квартиру обменять на две однушки. Позвонила баба, которая должна уже вот-вот получить ключи от сданного ЖСК, а нам предлагает обменяться по договору переуступки.. Не получится ли так, что мы оформим на нее нашу трешку, а она вместе с теми двумя квартирами еще и ипотеку на нас повесит???
Т.к. в статье сказано, что по этому договору переходят и права, и обязанности новому покупателю.
admin | 2016/12/09
Здравствуйте Анастасия! Перед проведением сделки вам необходимо детально ознакомиться со всеми документами на недвижимость, а также получить информацию о наличии каких-либо обременений в отношении данных объектов недвижимости. Что касается ипотеки, то по договору переуступки права требования ипотечные обязательства переданы быть не могут или могут быть переданы только с письменного согласия банка и стороны, принимающей обязательство.
Мария | 2017/11/02
Добрый день! Приобрела квартиру по договору цессии и в договоре есть следующий пункт: “Застройщик не имеет финансовых обязательств, возникших на основании настоящего Соглашения между цедентом и цессионарием. В случае отказа цессионария от приобретения прав требования на объект долевого строительства, расторгается настоящее Соглашение, а не Договор. Подскажите, пожалуйста, это означает, что в случае расторжения договора, я буду иметь дело с той фирмой, у которой приобретала квартиру, а не застройщиком?
admin | 2017/11/21
Здравствуйте Мария! Да, совершенно верно. Какие-либо претензии вы сможете предъявить уже непосредственно к фирме, у которой приобретаете недвижимость.
Светлана | 2017/11/21
Спасибо за полезную информацию! Собираюсь покупать квартиру в новостройке. Дом сдан, квартиры распроданы. Увидела вариант дешевле, чем у застройщика. Предлагают купить субподрядчики по договору переуступки. Схема такая: застройщик НИКП заключил ДДУ с инвестором ПроекИнвест, инвестор уступил право требования подрядчику МФС(входящему в группу компаний ДСК), тот -МФС уступил право требования ДСК, а ДСК уступил прово Вертикали. Так вот, Вертикаль и предлагает квартиру. Вот такая сложная цепочка. Может посоветуете как поступить в данном случае?! Спасибо!
admin | 2017/11/30
Здравствуйте Светлана! Покупка жилого помещения по договору переуступки права требования является законной сделкой, в полной мере соответствующей действующему законодательству. Если жилой дом сдан и введен в эксплуатацию, вы сможете без каких-либо опасений приобретать жилое помещение в собственность по договору переуступки права.
Ирина | 2017/12/12
Здравствуйте! Я купила нежилое помещение по договору цессии, был официально зарегистрирован и первоначальный ДДУ, и договор цессии и впоследствии право собственности. Сейчас регистрационные записи в ЕГРП у всех собственников по решению суда аннулированы. В моем случае мне нужно подавать иск к застройщику, или к продавцу-физ.лицу?
admin | 2017/12/26
Здравствуйте Ирина! В первую очередь, для точного ответа на ваш вопрос необходимо ознакомиться с решением суда, а также основаниями, в связи с которыми записи из ЕГРП были аннулированы, а право собственности – прекращено. В вашей ситуации иск необходимо предъявлять непосредственно к стороне, нарушившей ваши права. Это может быть как и застройщик, так и сторона договора цессии, именно поэтому для точного установления всех обстоятельств необходим подробный анализ судебных материалов состоявшегося разбирательства.
Анастасия | 2018/02/24
Добрый день! Хотим купить квартиру по пернуступке, но у первого дольщика уже есть ает приема-передачи и ключи на руках. Застройщик готов его аннулировать, но нам немного страшновато, т. К. Не понятно, насколько это все законно и какие риски могут быть. Спасибо!
admin | 2018/03/03
Здравствуйте Анастасия! Покупка жилья по договору переуступки права требования допускается только до момента подписания акта приема-передачи квартиры. Если вы доверяете застройщику и сторонам сделки, а также если акты приема-передачи квартиры (их оригиналы) будут аннулированы в вашем присутствии, вы можете согласиться на проведение данной сделки, однако, в любом случае, сделка заведомо совершаемая с нарушением требований закона не является по своей природе чистой и безопасной сделкой
Андрей | 2018/03/30
Спасибо за статью. А вот как быть если квартира по договору уступки продавалась несколько раз, то есть Подрядчик продал права другому юр. лицо а юр. лица квартиру покупает физ.лицо. Какими документами закрываются обязательства между Подрядчиком и юр. лицом? Акты сверки взаимозачета?
admin | 2018/04/16
Здравствуйте Андрей! В подтверждение отсутствия задолженности по договору сторонами могут быть представлены любые документы: например, могут быть представлены как акты сверки расчетов, так и справки об отсутствии задолженностей.
Галина Курнева | 2018/04/02
Договор долевого участия был оформлен между застройщиком и подрядчиком, дом сдан. После этого подрядчик заключает договор цессии с гражданином К., после этого гражданин К. заключает договор цессии с гражданином Г., сейчас гражданин Г. Заключил договор цессии со мной, договор отдали на госрегистрацию, кроме того,все предварительные договоры цессии проходили госрегистрацию. Вопрос: от кого и по какому документу я должна получить квартиру? Насколько я в курсе, право собственности на квартиру не оформлялось… Кто должен оформлять Акт приема передачи квартиры мне- застройщик? И как я могу быть уверена, что предыдущие обладатели права на квартиру его полностью оплатили и не реализовали?
admin | 2018/04/16
Здравствуйте Галина Курнева! Акт приема-передачи квартиры должен с вами подписываться застройщиком, поскольку в соответствии с договором цессии к участнику договора переходят все права и обязанности – то есть, к вам переходит право на приемку квартиры и получение ключей. Факт подписания договора цессии при наличии в нем соответствующих условий подтверждает отсутствие задолженностей по оплате квартиры. Для подтверждения отсутствия задолженности по оплате квартиры вы можете обратиться к застройщику или запросить необходимые документы у второй стороны по договору.
Светлана | 2018/09/20
Здравствуйте. Хочу приобрести квартиру в строящемся доме, по переуступке, при непосредственном участии застройщика (застройщик и будет подготавливать все необходимые документы для регистрации сделки)… Оплата через аккредитив в Сбербанке. На какие моменты необходимо обратить особое внимание, кроме тех, которые указаны в статье? Из неё я в основном поняла только то, что необходимо убедиться что квартира продавцом оплачена, и долгов за этот объект перед застройщиком нет.
В каком случае впоследствии сделка может быть аннулирована судом – как у некоторых комментаторов? Где можно найти типовой договор переуступки, что бы хотя бы примерно представлять, как он должен быть оформлен юридически грамотно?
admin | 2018/09/21
Светлана | 2018/10/28
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, у кого лучше риобрести квартиру в новостройке у инвестора или застройщика.
admin | 2018/11/07
Здравствуйте Светлана! В наибольшей степени интересам покупателя отвечает приобретение квартиры у застройщиков, поскольку в данном случае отношения между застройщиком и покупателем регулируются законом “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» №214-ФЗ и ФЗ «О защите прав потребителей», на основании которых покупатель имеет определенные гарантии по защите своих интересов в случае нарушения застройщиком условий действующего договора.
Елена | 2019/01/12
Здравствуйте,хочу у вас уточнить информацию если оформлен договор цессия..и его признает суд не действительным..кому остаётся права собственности на квартиру?(банкротство застройщика)
admin | 2019/01/28
Здравствуйте Елена! В соответствии с ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Окончательное решение о правах на жилое помещение после признания сделки недействительной будет принято судом с учетом всех обстоятельств дела.
Любовь | 2019/04/06
Добрый вечер! Возможно ли зарегистрировать в рег.палате Договор уступки (ДУПТ) оплаченный на 50%? Договор оформлялся в рассрочку на год, вторые 50% должна была оплатить через год, но за этот год стройка остановилась, в настоящее время фирма находится в стадии банкротства.
admin | 2019/04/21
Здравствуйте Любовь! Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости” от 13.07.2015 N 218-ФЗ не запрещает регистрацию договоров уступки прав требований, в отношении которых отсутствует полная оплата. Таким образом, данное обстоятельство не является препятствием в государственной регистрации договора. Если в отношении застройщика возбуждено банкротное дело в Арбитражном суде, вам также необходимо обратиться к арбитражному управляющему с заявлением о вступлении в реестр требований кредиторов.
Светлана | 2019/07/01
Очень информативно, спасибо.
Но у меня дополнительно вопрос
Покупаю квартиру по переуступки …
Цена по ДДУ 1990 000
Цена по переуступке
2130 000
Дольщиком оплачена по ДДУ должна только в будущем, т.е. дольщиком не оплачена доля..в принципе. Каков порядок оформления?
Договор переуступки предлагают, а знающие юристы говорят что я должна составить договор перехода долга на сумму 1990 000 с дольщиком,оплатив как я понимаю на счёт затройщика
А остальные выплатить дольщик….
помогите пожалуйста
admin | 2019/07/16
Здравствуйте Светлана! В соответствии со ст. 11 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо. Таким образом, вам необходимо не только заключить договор переуступки прав требований, но и урегулировать вопрос расчетов по договору – например, путем заключения дополнительного соглашения о переводе долга, как вам и советовали ранее.
Заказать судебное представительство в арбитражных и районных судах ЗаказатьУступка прав требования, или так называемая цессия – один из самых распространенных договоров в коммерческой практике. Этот договор применяется тогда, когда кредитору нужно перевести имеющийся перед ним долг на кого-то ещё. Проше говоря, Саша должен Пети, цессия нужна Пети для того, что бы долг был уплачен его другу Коле. Но, это очень утрированный пример, в жизни не всё так просто, к профессиональным юристам возникает огромное множество вопросов по поводу уступки прав требования, ответы на некоторые из них Вы найдете здесь.
- 1. Является ли действительным договор уступки прав требования, если судом признан недействительным договор, из которого возникла задолженность?
Данный вопрос кажется очень оторванным от реальности, но это не совсем так. Скажем, имеется договор купли-продажи офисного помещения на условиях рассрочки или отсрочки. Задолженность была уступлена Покупателем третьему лицу по договору цессии. Через некоторое время суд признает договор купли-продажи недействительным (причина недействительности в данном случае не имеет значения), может ли третье лицо привлечь к ответственности Цедента (Покупателя)? Ответ на этот вопрос зависит от того, считать ли договор цессии недействительной сделкой. В свое время Президиум ВАС РФ в своем информационном письме, посвященном главе 24 ГК РФ, ответил на этот вопрос отрицательно: недействительность основного договора не порождает недействительность договора уступки прав. Конечно, Цессионарий свой долг (уступленную задолженность) взыскать с Продавца недвижимости не сможет, но зато он сможет взыскать убытки с Цедента. Вот только беда: в наших российских реалиях Цедент и Цессионарий, как правило, взаимозависимые лица.
- 2. Может ли Банк уступить свои права по кредитному договору другому лицу, например, коллектору?
Может, если такая возможность предусмотрена в кредитном договоре. На практике, Банки всегда прописывают в кредитных договорах свое право передать долг.
- 3. Может ли страховая компания передать свое право требовать возмещения убытков, полученных в результате суброгации, другому лицу?
Здесь надо пояснить, что такое суброгация. Дело в том, что порча имущества в большинстве случаев происходит по чьей-либо вине. Например, Ваша соседка залила Вам квартиру, значит Ваша соседка виновата в порче застрахованной квартиры. По договору страхования имущества Вам выплатят страховку. Страховая же компания имеет право потребовать с соседке денежные средства, которые Вы получили по страховке. Вот здесь и то возникает вопрос: если залившая Вас соседка становится должна денег страховой компании, то может ли страховая компания передать этот долг тем же коллекторам, которых соседка боится больше, чем страховую компанию? Ответ на этот вопрос положительный. Страховая компания может уступить право требования, полученное в результате суброгации, коллектору или другой страховой компании.
- 4. Можно ли передать будущее право требования, которого на момент заключения соглашения об уступке права требования, нет?
Гражданский Кодекс прямо разрешает делать такие уступки. К примере, можно уступить право на получение денежных средств за консервы, которое предприятие произведет и продаст в будущем. Но, разумеется, договор должен быть предельно четким, так в нашем примере, нужно обязательно указать, сколько консервных банок продаст завод, по какой цене, какому покупателю, когда и каким образом документально состоится уступка прав.
- 5. В какой форме заключается соглашение об уступке прав?
В той же, что и основной договор. Если основной договор был нотариально заверен, то и соглашение об уступке должно быть нотариально заверено. Если договор подлежал госрегистрации, то и соглашение подлежит государственной регистрации.
- 6. Можно ли уступить только часть долга?
Можно. Так Продавец в договоре поставки может часть долга оставить себе, а часть передать другой компании. Вообще частичная уступка всегда возможна, если предмет уступки в принципе делим.
- 7. Приводит ли уступка долга к замене стороны в договоре?
Нет, не приводит. Уступка прав требований представляет собой замену стороны в обязательстве, а не в договоре. Это очень важно понимать, и вот почему. Если Вам недопоставили товар, то Вы как Покупатель должны предъявить Продавцу требование о допоставке, а так же договорную неустойку. Если же Вы ещё должны (предположим по договору отсрочка платежа – 45 дней) и долг уступлен (Вами получено соответствующее уведомление), то к кому Вам предъявлять претензию, к старому или новому Кредитору? Важно понимать, что такие претензии предъявляются к первоначальному кредитору. Почему? Потому что уступка прав не приводит к замене стороны в договоре. Это хорошо видно на примере договора энергоснабжения. Энегоснабжающая компания может передать право на взыскание задолженности с абонента кому угодно, но она всё равно поставлять абоненту энергию.
Здесь ещё важно подчеркнуть один нюанс. Должник имеет право выдвигать против нового кредитора возражения, которые он имел против прежнего кредитора к моменту получения должником уведомления о переходе прав. Если новый кредитор взыскивает долг по договору подряда, заказчик может ссылаться на скрытые недостатки в работах, требовать проведения судебной экспертизы, так как эти скрытые недостатки уже были, когда подписывались Акты выполненных работ. Тем самым Заказчик может снизить сумму, которую с него взыщет суд, или вообще докажет, что из-за некачественной работы подрядчика исковые требования нового кредитора не подлежат удовлетворению. Но Заказчик не имеет право потребовать от нового кредитора устранить эти недостатки, такие требования заказчик должен предъявлять к подрядчику.
- 8. Как правило, уступка права производится на возмездной основе. А если в договоре уступки прав требований отсутствует условие о вознаграждение, означает ли это, что такая уступка прав требования незаконна?
Нет, такая уступка прав требования с точки гражданского права, является законной. Как правило, все вспоминают о том, что дарение между организациями запрещено, и на этом основании считают, что такая уступка нарушает Закон. Но такое мнение ошибочно, так как в российском гражданском праве существует презумпция возмездности всякого договора. Если в договоре уступки прав, нет указания на вознаграждение, вознаграждение предполагается. В целом, можно констатировать, что судебная практика, начиная с 2006 года, признает такие уступки законными. Уступки прав требования, совершенные за символическое вознаграждение, так же являются действительными.
- 9. Между Цедентом и Цессионарием заключено соглашение об уступке прав требования. Однако спустя некоторое время, Цедент передумал и не передал Цессионарию документы, подтверждающие наличие перед Цедентом долга. Состоялась ли уступка прав?
Уступка права состоялась, так как передача подтверждающих документов Цессионарию происходит во исполнении уже заключенного соглашения об уступке прав. Уступка права подтверждается или самим Соглашением, или Актом приема-передачи прав, если такой акт предусмотрен Соглашением. Конечно, Цессионарий не сможет взыскать в суде задолженность с контрагента Цедента, поэтому он должен вначале обратиться в суд на самого Цедента с исковым заявлением об истребовании документов. И только после получения всех необходимых бумаг, он сможет заняться взысканием самой задолженности.
- 10. Может ли соглашение об уступке прав требования быть признанно незаключенным?
Конечно, как и любой договор, соглашение об уступке прав может быть признано незаключенным, хотя на практике это довольно редкие случаи. Так, например, нельзя признать соглашение заключенным, если передаются права кредитора по договору энергоснабжения и в нем не указан конкретный период, за который передается право, сумма задолженности, данные, позволяющие рассчитать сумму задолженности. Одним словом, в договоре цессии должен быть согласован предмет сделки.
- 11. Если в соглашении об уступке прав требования, указано на уступку основного долга, означает ли это автоматически, что к Цессионарию переходит право взыскивать пени или проценты?
Да, если по договору цессии Вам передан только основной долг, то это означает, что вместе с ним передается и право требования предусмотренных основным договором пени (штрафов) или право на взыскание процентов по ст. 395 ГК РФ. Иное правило может быть установлено договором цессии. В частности, цессия возможно только в отношении неустоек или только в отношении суммы основного долга, но данные моменты должны быть четко прописаны в договоре. Интересно отметить, что если обязательство обеспечено залогом, то и залог переходит к Цессионарию, то есть начинает обеспечивать права требования нового кредитора. Но, разумеется, в ЕГРП, если речь идет об ипотеке, необходимо внести соответствующие изменения.
- 12. Возможно ли уступить прав требования на возмещение убытков?
Право на возмещение убытков может быть уступлено любому третьему лицу. Это следует из пункта 17 информационного письма ВАС РФ от 30.10.2007 № 120.
- 13. Поручитель оплатил долг Банку за основного заемщика. Может ли поручитель уступить третьему лицу свое право взыскать долг с заемщика?
Как известно, если поручитель оплачивает долг заемщика, то к нему переходят все права кредитора, включая право на проценты и пени. В свою очередь поручитель имеет право уступить свое право любому третьему лицу.