Условия снятия самозастроя. Пути переоформления самозастроя
Построить свой дом, как известно, мечтают многие. И многие из многих осуществляют свою мечту, не «заморачиваясь», при этом, на получение разрешения на строительство. В результате дом благополучно воздвигается, и возникает самозастрой. Это не порча, конечно, это гораздо лучше и полезнее, но его все равно надо снимать.
В настоящее время (а именно до 1 марта наступившего года) еще есть возможность сделать это в административном порядке, не глотая пыль в судах нашей «самой прогрессивной в мире правовой системы».
Будем рассматривать самую простую и распространенную ситуацию. Есть земельный участок, собственник которого (физическое лицо) возвел на нем какое-либо строение. И он хочет получить на данное строение свидетельство о право собственности. Можно, конечно, не получать таковое, справить новоселье и жить, но тогда новое жилище оказывается вне отечественной гражданско-правовой системы, его нельзя будет продавать, дарить, завещать и т. п.
Идем в БТИ
Как известно китайцам, «самая большая дорога начинается с первого шага». И этот первый шаг заключается в походе в БТИ (Бюро технической инвентаризации) и заказе технического паспорта. В крупных городах это лучше всего сделать через многофункциональный центр. Скорее всего, там будет электронная очередь, в автомате выбираем в меню «БТИ», а потом «Заказ документов».
Для подачи заявки на технический паспорт на вновь построенное жилищное сооружение Вам понадобятся:
- паспорт,
- свидетельство о праве собственности на земельный участок,
- денежная сумма для оплаты необходимых расходов.
Вызываем техника
Далее заявка принимается, и необходимо созвониться с техником, чтобы он выехал на земельный участок и всесторонне исследовал новое строение. При этом назначается месячный срок - для получения уже готового техпаспорта. Иногда техники начинают вымогать некоторую сумму (тысяч несколько) неофициально , мотивируя это тем, что документы будут готовы быстрее. Практика показывает, что лучше им не платить , на срок изготовления технического паспорта «неофициальный» платеж влияет не сильно, а деньги еще пригодятся на следующих этапах.
Получаем технический паспорт
В назначенную дату следует прийти в БТИ. Если выдача происходит в многофункциональном центре, в автомате выбираем: «БТИ», затем «Получение документов». Доплачивается остальная сумма, в соответствии с квитанцией…
Все, первый шаг сделан, технический паспорт получен!
(Продолжение следует).
Признание права на самовольную постройку - дело сложное, затратное и длительное. Процедура требует широкого спектра знаний, как в юридической, так и в строительной отрасли. Труднее всего легализовать реконструкцию производственного объекта, так как в этом случае особенно сложно доказать безопасность строения для здоровья и жизни окружающих.
Как узаконить самозастрой?
В гражданском законодательстве такой проблеме, как оформление самовольных построек и реконструкций, уделяется всего несколько статей. Однако из их содержания можно уяснить, что для этого требуется:
Самовольная постройка возведена должна быт ь только на земельном участке заявителя;
Самозастрой должен быть безопасным для людей и их имущества, а также он должен отвечать всем правилам и требованиям, предъявляемым к строениям данного типа;
Возводиться самовольная постройка должна за счет заявителя;
Ее строительство не должно нарушать интересов других лиц, а кроме того государственных или муниципальных интересов.
Безопасность строения подтверждается результатами экспертизы, проводимой специализированными компаниями. Деятельность экспертов независима, поэтому заключение принимается в качестве доказательства в судах и в органах исполнительной власти.
Существует два основным способа того, как узаконить самовольную постройку, реконструкцию или перепланировку:
Обращение в суд;
Подача документов для получения разрешения от отдела градостроительства.
Обязательное проведение технической экспертизы потребует суд. Тем не менее, первый вариант решения проблемы более эффективен. Даже после длительной процедуры сбора документов, в отделе архитектуры заявителю могут отказать. В суде же при подтверждении прав на землю, безопасности строения, а также наличия расходов по его сооружению, вынесение правосудного решения гарантируется. Признание права на самовольную постройку в суде, при наличии положительного заключения технической экспертизы, занимает не более двух -трех месяцев, не считая регистрационных действий в органах исполнительной власти.
Кто назначает экспертизу?
Назначить проведение экспертизы самостроя может судья, а также инспектор по соблюдению правовых актов в сфере градостроительной деятельности. Кроме того, за проведением экспертизы застройщик может обратиться в добровольном порядке.
Какие вопросы можно поставить перед экспертом?
Перед вынесением решения о назначении экспертизы должностное лицо, либо застройщик должны определить перечень вопросов, на которые она должна отвечать. Как правило, легализация самовольной постройки или реконструкции требует установления следующих фактов:
Соответствует ли объект требованиям безопасности в сфере строительства и эксплуатации зданий;
Находится ли строение в пределах земельного участка, принадлежащего застройщику;
Безопасны ли материалы, из которых возведено здание и соответствует ли сооружение требованиям гигиены и санитарии.
Согласно ГК РФ Cтатья 222. часть1 «Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил».
Самовольная постройка (объект самозастроя или самостроя):
1. Объект, возведенный на земельном участке, не отведенном для этой цели (например, жилой дом построен на сельхозугодьях или вообще на самовольно захваченном земельном участке);
2. Объект, возведенный без разрешения на строительство;
3. Объект, возведенный или реконструированный с отступлениями проекта и действующих строительных норм и правил.
Согласно ГК РФ: "самовольная постройка подлежит сносу тем лицом, который ее возвел, либо за его счёт с наложением административного штрафа".
Отсутствие в законе чётко прописанной процедуры легализации самовольно возведенного или реконструированного строения делает невозможным ее узаконивание иначе, чем в судебном порядке. При этом существование самовольной постройки не должно нарушать прав и законных интересов третьих лиц и техническое состояние самовольного строения не должно создавать угрозы их жизни или здоровью.
Порядок предоставления искового заявления об узаконивании самовольной постройки (снятия самозастроя) в суд:
1. Письмо-отказ районной архитектуры в согласовании строительства самовольно возведенного или реконтруированного строения;
2. Проектно-сметная документация на здание, оформленная в установленном порядке;
3. Заключение независимой технической экспертизы, имеющей лицензию на проведение данных работ, о соответствии постройки СНиП, СП, СанПин и ППБ;
4. Платежно расчетные или иные документы, подтверждающие оплату строительства данного объекта (самостроя);
К тому же следует убедиться, что в схеме зонирования ваш участок, а также соседние участки с объектами недвижимости, не указаны как планируемые к сносу.
Если самовольная постройка возникла до 1 сентября 2006 года, то в суд следует представить письмо администрации о возможности предоставления земельного участка в собственность или аренду в установленном законом порядке.
Если суд принял решение узаконить вашу самовольную постройку (снять самозастрой), то решение суда будет являться основанием для регистрации дома, а именно:
1. Внесения данных об объекте недвижимости в реестр объектов капитального строительства (т.е. у вас появится возможность получить техпаспорт из БТИ на свое строение);
Зачастую случаются такие ситуации, когда граждане по определенным причинам строят дома, но не получают на это соответствующее разрешение. Такие дома признаются самостроями. По законодательству эти дома должны сноситься либо узакониваться. Борьба с самостроями в последнее время ведется очень активно в Москве, Санкт-Петербурге и многих других городах. Поэтому узаконивание таких домов является актуальной проблемой для многих их владельцев.
Законодательством установлено строгое определение самостроя. К нему относят все здания, которые:
- Были возведены на участке земли, который не был предоставлен в установленном порядке.
- Участок земли, на котором возведено сооружение, не предназначен для строительства.
- Были построены без согласования и получения необходимых разрешений.
- При строительстве были нарушены основные нормы градостроения и пожарной безопасности.
Именно по этим причинам зачастую владельцы построенных домов не могут законно оформить свои строения.
В зависимости от причин, по которым постройка была своевременно не узаконена, существуют определенные способы узаконить свой дом.
Варианты
Законодательством предусмотрено всего два пути, которыми можно официально оформить право собственности на свое строение:
- через суд;
- через администрацию населенного пункта.
Важно знать, что в случае обращения в суд обязательно нужно будет оплатить судебные издержки, а также на владельца будет наложен административный штраф за нелегальное строительство.
Оформление административных разрешений
В 2019 году продолжает действовать упрощенная система оформления земли с постройками для частных граждан по «дачной амнистии». Поэтому, если самострой подходит для участия в данной программе, лучше всего воспользоваться этим способом.
По данной программе предусматривается упрощенный порядок оформления в собственность ИЖС. Для регистрации построенного здания не требуется разрешение на его ввод в эксплуатацию. На данный момент этот порядок действует до 1 марта следующего года.
В настоящее время для получения документов на построенный дом потребуется только правоустанавливающий документ на землю, на которой возведен дом.
Единственным требованием для оформления постройки сейчас является соответствие земельного участка его целевому назначению. В случае строительства на земле, не предназначенной для строения домов, ее владельцу будет выписан административный штраф.
Важно знать, что в 2019 году потребуется наличие межевого плана на участок для оформления любых регистрационных действий с ним. Поэтому для узаконивания постройки нужно поторопиться оформить документы в 2019 году.
Судебный иск
При обращении в суд заявитель должен подать исковое заявление с просьбой узаконить его постройку. В этом случае нужно знать, что само строение должно отвечать всем установленным нормативам и требованиям. При несоответствии суд откажет в иске. Кроме этого, важно:
- Обязательно иметь право собственности или владения земельным участком. Сюда может подойти не только право собственности, но и любые другие договоры, на основании которых человек имеет право пользоваться этой землей конкретный срок или бессрочно. Поэтому при отсутствии таких прав нужно сначала позаботиться об их получении. Например, участок можно приватизировать, выкупить или взять в аренду, либо заключить иной вид соглашения, дающий право пользования.
- При отсутствии разрешительных документов на строительство нужно доказать судье, что владелец пытался их получить, но по определенным обстоятельствам не смог закончить начатое. На самом деле доказать этот факт бывает очень сложно, однако в интересах правосудия дать возможность человеку узаконить постройку, если она действительно отвечает всем требованиям.
- Поэтому следующим пунктом идет важное требование, чтобы сама постройка не угрожала жизни и здоровью граждан, не нарушала ничьих прав и интересов. Обязательно должны быть соблюдены все правила градостроения при размещении здания относительно других объектов. В суде нужно будет предоставить план участка и строений и доказать, что все нормы соблюдены и постройка никому не мешает.
- Для получения необходимых документов о соответствии строения установленным нормам нужно обратиться в БТИ. Сотрудники проведут обязательные замеры и установят наличие или отсутствие нарушений. При обнаружении несоответствия нормам они должны составить предписание об устранении этих несоответствий. После этого будут выданы все документы.
- Если участок не предназначен для строительства на нем зданий, то это может вызвать много трудностей. Так как за нецелевое использование земли также предусмотрена административная ответственность. Важно, чтобы дом был построен на земле, где разрешено строительство домов.
Поэтому перед тем, как подавать заявление в суд, важно оценить, насколько соответствует возведенное здание всем нормам законодательства и возможно ли его узаконить данным способом.
Ответственность
При обращении в суд гражданину обязательно будет назначено административное наказание за то, что он не согласовал должным образом свое строение. Кроме этого, подать жалобу в администрацию населенного пункта могут и соседи, которым мешает данная постройка.
В случае признания возведенного дома самостроем его владельцу будет выписано предписание о сносе постройки за свой счет, а также административный штраф. Размер штрафов различается в зависимости от типа нарушителя:
- обычный гражданин;
- организация;
- должностное лицо.
Также размер штрафа зависит от самого вида нарушения. Предусмотрены следующие административные штрафы:
- Если не было получено официальное разрешение на строительство, для обычных граждан наказание составит 2-5 тысяч рублей, для должностных лиц и ИП 20-50 тысяч рублей, для организаций от 500 тысяч до 1 миллиона рублей.
- Если строительные работы были начаты до направления извещения, то наказание составит гражданам до 1 тысячи рублей, должностным сотрудникам 10-30 тысяч рублей, организациям 100-300 тысяч рублей.
- Продолжение работ, несмотря на вынесение акта об устранении недостатков, карается штрафом для граждан размере 2-5 тысяч рублей, должностным сотрудникам 10-30 тысяч рублей, для компаний 50-100 тысяч рублей.
- Если здание не введено в эксплуатацию, но фактически оно уже используется, то штраф будет следующий: для частных лиц до 1 тысячи рублей, для должностных лиц 1-2 тысячи рублей, для организаций 10-20 тысяч рублей.
- Кроме этого, если должностное лицо распорядится о вводе постройки в эксплуатацию без наличия соответствующего заключения государственных органов, то ему будет выписан штраф 20-50 тысяч рублей.
Кроме этого, важно помнить, что если сам земельный надел не предусмотрен для строительства домов, то администрация населенного пункта имеет право также оштрафовать и за нецелевое использование земли. В этом случае штраф будет рассчитываться от кадастровой стоимости участка. И также будет зависеть его размер от вида собственника участка.
Поэтому важно своевременно получать документы и узаконивать возведенные постройки. В 2019 году уже были введены определенные ужесточения в законодательство. И с каждым годом будет все сложнее оформить строение.
На сегодняшний день составлен перечень земель, которые не подлежат государственной приватизации. Соответственно, теперь перед тем, как начать узаконивать свое строительство, нужно уточнить, не входит ли данный участок в этот перечень.
В некоторых случаях можно подать заявление в администрацию и получить разрешение на строительство дома на участке, целевое назначение которого не предназначено для этого. Поэтому нужно испробовать все способы, чтобы узаконить свой построенный дом.
Снятие самозастроя или как узаконить самовольную постройку в г. Ростове-на-Дону
Cтатья 222. часть1 ГК РФ: «Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил».
Под самовольной постройкой понимается объект недвижимости, который возведен:
1. На земельном участке, не отведенном для этой цели (например, жилой дом построен на сельхозугодьях или вообще на самовольно захваченном земельном участке);
2. Без разрешения на строительство;
3. С нарушением проекта и СНиП.
Закон указывает, что самовольная постройка подлежит сносу тем лицом, который ее возвел, либо за его счёт с наложением административного штрафа.
Можно попытаться выполнить проект постройки, согласовать его во всех инстанциях, заручиться поддержкой в различных государственных органах и впоследствии оформить акт ввода постройки в эксплуатацию. Однако зачастую на практике такой путь нереализуем.
Это связано с тем, что земельное право, которым мы руководствуемся в данном случае, содержит множество норм права административного, действующего по принципу "запрещено всё, что прямо не разрешено". Таким образом, отсутствие в законе чётко прописанной процедуры легализации самовольной постройки делает невозможным ее оформление иначе, чем через суд. При этом существование самовольной постройки не должно нарушать прав и законных интересов третьих лиц и не должно создавать угрозы их жизни или здоровью. Следует отметить, что до внесения изменений в Гражданский кодекс РФ от 1 сентября 2006 года была возможность узаконить самострой в административном порядке в том случае, если судом установлена возможность и владельцу постройки вменено в обязанность оформление землеотвода и всех согласований по строению. Соответственно, юридическое значение имеет дата возведения самовольной постройки: до 1 сентября 2006 года или после этой даты.
Документы, предоставляемые в суд:
1. Отказ органа местного самоуправления в согласовании строительства самовольной постройки;
2. Проектная документация на здание;
3. Независимая строительно-техническая экспертиза о соответствии постройки СНиП, СанПин и ППБ;
4. Чеки, счета - фактуры, акты и иные платежные документы, подтверждающие оплату строительства;
К тому же следует убедиться, что в схеме зонирования ваш участок, а также соседние участки с объектами недвижимости, не указаны как планируемые к сносу.
Если самовольная постройка возникла до 1 сентября 2006 года, то в суд следует представить письмо администрации о возможности предоставления земельного участка в собственность или аренду в установленном законом порядке.
Если суд принял решение легализовать вашу самовольную постройку, то решение суда будет являться основанием для:
1. Внесения данных об объекте недвижимости в реестр объектов капитального строительства (т.е. у вас появится возможность получить техпаспорт из БТИ на свое строение);
2. Государственной регистрации вашего права собственности на строение в учреждении юстиции
Для того чтобы оформить свое право собственности на самовольную постройку, возведенную после 1 сентября 2006 года, убедитесь, что земельный участок, на котором вы возвели самовольную постройку, принадлежит вам на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Суды нередко придерживаются такого мнения, что, исходя из смысла закона, можно признать право собственности на самострой, который находится на арендуемом земельном участке или земельном участке предоставленном в собственность. После этого помимо письма администрации в суд представляются документы, указанные выше.
В Государственной думе РФ в настоящее время находится на рассмотрении несколько законопроектов о внесении изменений в статью о самовольной постройке. Это связано с тем, что очень большой объем объектов недвижимости по всей России строился самовольно. Возможно, появятся новые, менее жёсткие, нормы. Особенно актуально это для тех граждан, у которых самовольная постройка - единственное место жительства.