Процедура продажи дома с земельным участком. Анализ правоустанавливающих документов
Подписать договор, произвести денежный расчет и передать дом и ЗУ покупателю.
При проведении сделки по купле-продаже ЗУ с домом необходимо представить целый ряд документов, в состав которого входят:
- Удостоверение на право собственности;
- Технический паспорт на дом;
- Кадастровый на землю;
- Выписка из ЕГРП.
При необходимости может потребоваться удостоверенная нотариусом справка о согласии на сделку супруга.
Купля - продажа ЗУ с домом включает следующие основные этапы:
- Оценка объектов продажи;
- Приготовление и проверка документов;
- Подписание (ПД);
- Подписание основного договора (ОД);
- Регистрация;
- Оплата НДФЛ.
Основные затраты, которые возникают при купле-продаже ЗУ с домом, следующие:
- затраты, связанные с договора ;
- затраты на регистрацию прав перехода собственности;
- выплата НДФЛ.
Кроме основных затрат, возможны и другие затраты .
Например, затраты на получение выписки из ЕГРП при подготовке документов, затраты на аренду банковской ячейки при передаче денег, затраты на проверку подлинности купюр передаваемой суммы денег.
Цены при купле-продаже
По закону договор купли–продажи (ДКП) необязательно заверять у нотариуса.
Однако юристы рекомендуют привлекать к составлению договора нотариуса, поскольку в таком виде договор принимает официальный статус и его труднее будет оспорить.
Кроме того, юристы нотариальной конторы могут быстро и точно оформить все документы, освободив продавца и покупателя от лишних хлопот. Но услуги нотариуса стоят недешево.
Эти услуги состоят из двух частей:
- плата в пользу государства;
- плата за услуги нотариуса.
Первая часть платы определена законом о нотариате и является фиксированной суммой для всех регионов страны.
Вторая часть платы определяется самими нотариусами и зависит от объема работы, их квалификации и условий на рынке нотариальных услуг.
При составлении договора в нотариальной форме по сделкам, для которых не требуется обязательного заверения нотариусом, величина оплаты сильно отличается при продаже ЗУ с домом близким людям и третьим лицам.
В первом случае плата составляет 3000 руб. + 0,2% от стоимости недвижимости (СН) при СН ≤10 млн. руб. и 23000 руб. + 0,1% от СН при СН >10млн. руб.
При продаже ЗУ с домом третьим лицам плата в бюджет равна 3000 руб. + 0,4% от СН (при СН ≤ 1млн. руб.), 7000 руб. + 0,2% от (СН-1 млн. руб.) для СН от 1 до 10 млн. руб. и 25000 руб. + 0,1% от (СН – 10 млн. руб.) для СН> 10 млн. руб.
Во всех случаях сумма уплаты не должна превышать 50 000 руб .
Вторая составляющая оплаты услуг различна для разных контор и разных регионов РФ.
В среднем, за свои технические услуги нотариус может запросить от 10000 до 15000 руб.
В состав комплексных услуг по обеспечению купли-продажи обычно входят такие услуги:
- подготовка и проверка необходимых документов;
- проведение консультации;
- помощь в составлении ПД и ОД;
- регистрация права перехода собственности.
Наряду с нотариальными конторами услуги по купле-продаже ЗУ с домом производят и другие агентства и фирмы.
Вообще такая квитанция при регистрации не требуется.
Однако по закону (№ 122-ФЗ, ст.16) при отсутствии в органах регистрации данных об уплате госпошлины регистрация не будет произведена.
При регистрации, связанной с объектами, имеющих несколько видом недвижимости, пошлина взимается по каждому объекту. То есть, при регистрации ППС на участок с домом покупатель будет платить пошлину в 350 рублей за регистрацию участка и 2000 руб. за регистрацию дома. Таким образом, общая пошлина составит 2350 руб.
Кто должен оплачивать расходы
При оплате пошлины иногда возникает вопрос о том, кто ее должен оплачивать. В соответствии с НК за прекращение права собственности пошлина не уплачивается.
Поэтому даже если в договоре прописано, что пошлину за регистрацию должен платить продавец или эта оплата производится совместно, квитанция об оплате пошлины должна быть от покупателя.
Практически отделения Росреестра принимают квитанцию от любого имени. Главное, чтобы была полностью заплачена пошлина.
По закону налоговые обязанности (к которым относится оплата пошлины) гражданин должен выполнять лично.
Следовательно, квитанция должна быть подписана покупателем. Поэтому для того, чтобы не было каких-то проблем, необходимо выполнять это требование НК.
Кроме пошлины, при подготовке сделки по купле-продаже возникают вопросы по оплате следующих операций:
- выписка из ЕГРП;
- разработка ПД;
- разработка ОД;
- аренда банковской ячейки (например, современного варианта эксперт-сейфинга за 6500 руб.);
- проверка подлинности банкнот.
Эти оплаты производятся в соответствии с договоренностью сторон, и эта договоренность отражается в договоре. Тем не менее, существуют общепринятые нормы.
В частности, за выписку из ЕГРП обычно платит продавец, за разработку ПД платят пополам или по договоренности, за основной договор платит покупатель, аренду банковской ячейки покупатель и продавец оплачивают пополам, а проверку подлинности банкнот оплачивает продавец.
Налоги
Если человек продает , то он получает доход. А с дохода в соответствии с НК (гл. 23) надо платить налог (НДФЛ). Ставка этого налога для резидентов РФ составляет 13%, а для нерезидентов – 30%.
В соответствии со ст. 217.1 НК от налогов при продаже недвижимого имущества освобождаются люди, владевшие им не менее 5 лет (Для некоторых категорий недвижимости – 3 года). Для освобождения от налога продавец ЗУ с домом подает заявление в ФНС.
При расчете налога продавец недвижимости может получить налоговый вычет, но не более 1 млн. руб. Вместо налогового вычета продавец может сократить величину облагаемых налогом доходов на затраты по покупке ЗУ с домом.
Если ЗУ принадлежит продавцу 5 лет, а время существования дома менее 5 лет, то освобождению от налога подлежит только ЗУ.
За продажу дома необходимо заплатить НДФЛ.
Среди всего спектра сделок с недвижимостью наибольший удельный вес занимают сделки именно купли-продажи недвижимого имущества. От правильного оформления таких сделок зависит легитимность прав владения покупателя приобретенным объектом недвижимости. Следует помнить, что все договоры купли-продажи квартир, домов и иного недвижимого имущества подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента такой регистрации.
Для ознакомления пользователей нашего бизнес-портала в качестве примера приводим типовой образец договора купли-продажи жилого дома.
Договор купли-продажи жилого дома (образец)
г.________________ _____________________________________
(дата прописью)
Гр. ____________________________________ , проживающий _____________________________________ ____________________, именуемый в дальнейшем Продавец, и гр. __________________________________, проживающий _______________________________________________________, именуемый в дальнейшем Покупатель, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя жилой дом, расположенный по адресу: _________________________________________, а Покупатель обязуется принять жилой дом вместе с прилегающим земельным участком и возведенными на нем строениями и приспособлениями и уплатить
за него обусловленную сумму.
2. Указанный дом состоит из ________ комнат и подсобных помещений __________________________
Общая площадь жилого дома составляет __________________________ кв. метров, подсобные помещения ___________________________________________кв. метров.
3. При доме имеется земельный участок размером ______га и следующие строения и приспособления ______________________________________________ (сарай, туалет, погреб, колодец, хоз.постройки и пр.)
4. Продаваемый дом под арестом и в залоге не состоит, право собственности Продавца на него никем не оспаривается.
5. Общая цена за домовладение устанавливается в размере ______________________________________ (прописью) рублей.
6. Все расходы, связанные с оформлением договора, стороны несут совместно, в равных долях (возможен вариант, когда расходы по оформлению договора, включая госпошлину, принимает на себя одна из сторон).
7. Плата вносится Покупателем в течение ___________________________дней после оформления договора в установленном законом порядке. Плата вносится единовременно (возможен вариант: равными долями ежемесячно не позднее __________ числа каждого месяца платежа). Окончательный расчет должен быть произведен не позднее ______________________________________
8. Оплата производится по одному из следующих вариантов (по выбору сторон): наличными суммами, перечислением на расчетный счет в Сбербанк (в этом случае указывается номер расчетного счета Продавца, номер и местонахождение Сберегательного или иного банка), чеком, аккредитивом и
т.п.
9. Стороны гарантируют сохранение конфиденциальности сведений, относящихся к сумме договора и формам расчетов по договору.
10. В обеспечение договора сторонами предоставлены следующие гарантии:
10.1. Со стороны Продавца _________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________________
(документы, подтверждающие право собственности на дом и отсутствие претензий со стороны третьих лиц).
10.2. Со стороны Покупателя _______________________________________________________________
___________________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________________
(документы, подтверждающие платежеспособность и отсутствие предусмотренных законом препятствий для покупки дома).
11. При просрочке платежа в виде единовременного расчета более чем на ___________ со стороны Покупателя Продавец вправе считать себя свободным от обязательств, вытекающих из настоящего договора. При длящейся форме расчета Покупатель уплачивает штраф Продавцу в размере _________% от размера, не выплаченной в срок суммы.
12. По соглашению между сторонами гарантией со стороны Покупателя может быть внесение задатка, оформленного в письменной форме. Если договор окажется неисполненным по вине Покупателя, задаток остается у Продавца. При неисполнении договора по вине Продавца он возвращает его
Покупателю в двойном размере.
13. Если после подписания и оформления договора одна из сторон откажется от его исполнения, то ее ответственность определяется в соответствии с законодательством РФ.
14. При заключении настоящего договора сторонам были известны требования гражданского законодательства Российской Федерации.
15. Настоящий договор подлежит оформлению в нотариальном порядке.
16. Все споры между сторонами, вытекающие из настоящего договора, разрешаются в соответствии с законодательством РФ.
Составлен в _________ экземплярах, каждый из которых имеет одинаковую силу.
Экземпляр настоящего договора хранится в делах ____________________ нотариальной конторы г. ________________, а ____________экземпляра вручены сторонам.
Подписи сторон:
Продавец _______________________________ ___________________________
(подпись)
Покупатель _______________________________ ___________________________
(подпись)
Заверительная подпись нотариуса, печать.
Или участок земли в РФ не столь сложно, но крайне важно при оформлении подобных сделок соблюдать все правила и требования действующего законодательства. Помимо того, куда и какие необходимо сдавать документы, существует также ряд более мелких, но не менее важных аспектов в проведении мероприятий по купли-продаже недвижимой собственности.
Наиболее интересный вопрос касается стоимости оформления договора, в которую включаются обязательные платежи в казну государства и услуги нотариуса. О том, сколько стоит дома и о других аспектах проведения сделки, читайте ниже.
Договор купли-продажи дома — важный документ
Прежде чем рассматривать сам процесс оформления договора и его стоимость, давайте кратко рассмотрим общий порядок мероприятий, проводимых при купле-продаже недвижимой собственности. Первое, что стоит отметить, это необходимость обращения в специальный государственный орган – Росреестр, который отвечает за регистрацию недвижимого имущества на новых лиц при его дарении, продаже и прочей передачи в постоянное пользование на правах хозяина.
Законодательство РФ регламентирует, возможность оформления договора в двух формах:
- письменной форме, незаверенной нотариусом, но только в том случае, когда происходит полное дарение имущества;
- документальной форме с обязательным нотариальным удостоверением сделки во всех остальных случаях передачи имущества.
При обращении в Росреестр с первым видом договора купли-продажи дома оплатить необходимо только за проведение перерегистрации собственности на другое лицо. Осуществление сделки с нотариальным заверением потребует больших трат, которые заключаются и в оплате пошлины государству, и в оплате услуг нотариуса.
Многие люди думают, что, работая с нотариусом, можно полностью обезопасить себя от каких-либо рисков при передаче имущества стороннему лицу, но это не так. На сегодняшний день получить доступ к необходимой информации при проведении переоформления можно в том же Росреестре, заплатив небольшую пошлину. В государственном органе любому лицу могут предоставить регистрационные данные на определенную недвижимость, если оно участвует в сделке по передаче такового.
Справедливости ради стоит отметить, что работа с нотариусом более проста и не проблематична при осуществлении всех необходимых процедур походу сделки. Важно помнить, что перед составлением договора по купли-продажи, также необходимо собрать некоторые документы и повести правильную оценку стоимости недвижимой собственности.
Оформление соглашения
Составить договор купли-продажи дома поможет юрист
Оформление соглашения по купле-продаже дома заключаются в проведении целого ряда процедур. Первоочередно, это исполнение следующих подготовительных мер:
- Обязательное проведение консультации с юристом по тем вопросам, которые вам интересны или не понятны.
- Далее необходимо осуществить проверку всех правоустанавливающих документов на имущество, участвующее в сделке (дом, квартира, доля квартиры и т.п.).
- Не менее важно проверить недвижимость на, так называемую, чистоту сделки, путем обращения в специальные органы и получения всей информации об имуществе.
- Последним этапом подготовки является сбор необходимого перечня документов (копии паспортов участников сделки, бумаги, подтверждающие права на владение имуществом, документы на дом и т.д.).
После того, как договор купли-продажи дома составлен в правильной форме, проводятся основные мероприятия, а точнее:
- между двумя сторонами сделки, при необходимости с участием нотариуса.
- Передача всех необходимых бумаг в Росреестр по вашему месту жительства.
- Получение вступившего в законную силу договора из госоргана, который свидетельствует об успешном проведении сделки.
В зависимости от индивидуальных особенностей каждой сделки по купли-продажи недвижимого имущества процесс оформления договора может различаться, однако представленный выше в полной мере отражает общий порядок для всех случаев, которого и стоит придерживаться.
Для получения максимально возможной гарантии того, что все процедуры при сделке будут осуществлены без нарушений законодательства РФ, желательно все время консультироваться с профессиональным юристом.
Стоимость оформления договора купли-продажи дома
Стоимость договора купли-продажи дома зависит от разных факторов
Как было отмечено ранее, стоимость оформления договора по продаже недвижимости, во многом зависит от формы составленного соглашения. Если документ составлен в обычной, не нотариально заверенной письменной форме и это соответствует законодательным нормам, то оплатить придется только (как правило, от 2 000 до 6 000 рублей).
Оформить же сделку с необходимостью нотариального заверения стоит дороже. Любой нотариус взымает установленный законодательством РФ нотариальный тариф, который представляет собой своеобразный вид госпошлины. Его размерность регламентирует НК РФ и статьи об «Основах законодательства нотариата». Нотариальный тариф зависит от стоимости договора и составляет:
- до 1 миллиона рублей – 1 % от суммы сделки (минимальная составляет 30 000 рублей);
- от 1 миллиона рублей до 10 миллионов – 0,75 % от суммы сделки и 10 000 рублей;
- более 10 миллионов рублей – 0,5 % от суммы сделки и 77 500 рублей.
Помимо обязательной нотариальной госпошлины плата также взымается со стороны нотариуса и за его услуги, касающиеся правовых и технических аспектов составления договора. В зависимости от квалификации и профессионализма нотариуса стоимость данного вида услуг может варьироваться в широких пределах. Средняя сумма по России, которую платят нотариусам в таких случаях, составляет от 3 000 до 9 000 рублей. Однако, чем крупнее сделка, тем крупнее может подниматься стоимость услуг нотариуса.
К итоговой сумме нотариального тарифа и стоимости услуг самого нотариуса зачастую прибавляются незначительные расходы за оформление доверенностей (около 2 000) и за канцелярию (до 1 000). Таким образом, для того чтобы оформить недвижимости с нотариальным заверением потребуется, как минимум, 10 000 рублей.
Дополнительные нюансы сделки купли-продажи недвижимого имущества
Договор купли-продажи дома должен быть оформлен правильно
Понять суть оформления договора и определить его стоимость не всегда достаточно для правильного оформления сделки, даже если она проводится с юристом. Каждой стороне, участвующей в передаче прав на имущество, необходимо знать некоторые законодательные нюансы подобного процесса. Из виду не нужно упускать такие моменты как:
- Владение продавцом продаваемой собственностью (дом, квартира и т.д.) менее 3-х лет требует от него выплаты налоговой ставки в размере 13 % от суммы сделки после осуществления продажи.
- После проведения перерегистрации прав владения на собственностью все налоговые обязательства относительно приобретенной недвижимости полностью переходят на покупателя, что не стоит забывать.
- Если в процессе оформления договора какие-либо документы не были предоставлены, то это может плохо кончиться для обеих сторон. Наиболее часто страдают покупатели, так как их право на владение имуществом в ряде случаев могут оспорить в суде недобросовестные продавцы.
Самый главный нюанс проведения любой сделки по договору купли-продажи – это правильность соблюдения всех законодательных аспектов. Поэтому если вы не уверены в своей правовой подкованности, лучше проводите все процедуры по сделке с профессиональным юристом.
В целом, оформить и определить купли-продажи дома в меру просто, но крайне ответственно. Важно понимать, что на протяжении проведения всей сделки необходимо соблюдать все законодательные нормы и правила РФ. В противном случае может возникнуть ряд проблем, которые неблагоприятно скажутся на участниках сделки.
С договором купли-продажи жилого дома и земельного участка вас ознакомит видеоматериал:
Продажа дома всегда является более сложной сделкой, чем . Часто уже перед самой сделкой выясняется, что не хватает каких-либо технических документов либо на сам дом, либо на участок, на котором он построен. Перед тем как размещать объявление о продаже и искать покупателя, нужно проверить весь комплект документации и восстановить все необходимое.
Чтобы разобраться, какие документы нужны для продажи дома, можно обратиться в риелторскую организацию, однако знающий основы законодательства домовладелец может справиться и своими силами.
Достаточно часто документов, необходимых для продажи дома, нет у собственников
Нередко несколько поколений одной семьи живут в доме десятилетиями, и лишь перед продажей выясняется, что каких-либо нужных документов либо нет совсем, либо в них допущены серьезные ошибки, которые придется исправлять перед продажей.
Еще сложнее, если дом переходит новому владельцу , и восстановить документы после смерти предыдущего хозяина проблематично. В базовый пакет документов для продажи дома с участком входят следующие бумаги:
- собственника. Перед сделкой нужно убедиться, что к моменту продажи паспорт будет действительным, в него правильно внесены все данные по ФИО, дате рождения и прочее.
- Неприятности нередко случаются с теми гражданами, у кого в фамилии присутствует буква ё: если в паспорте она вписана с точками, а в других документах – без точек, придется приводить все в соответствие фамилии.
- Правоустанавливающие документы. Они подтверждают, что именно вы являетесь владельцем объекта недвижимости и можете продавать его или совершать любые другие сделки. К ним относится договор купли-продажи, свидетельство , полученное после приватизации, свидетельство, подтверждающее право на наследство и т. д. Это основной документ, и при утере его придется восстанавливать в первую очередь.
- на частный дом. Если этот документ был утерян, его можно получить в местном отделении Росреестра. В кадастровом паспорте стоит уникальный номер, присвоенный данному объекту недвижимости: без этого номера любые сделки будут невозможными.
- . В ней указываются все зарегистрированные на данной жилплощади лица. Указываются все прописанные родственники, в том числе находящиеся в местах заключения или в армии.
- на объект недвижимости, Его нужно заказывать в БТИ, он будет действителен в течение 5 лет после выдачи.
Этот комплект документов потребуется для любой сделки купли-продажи. Если в любом из них присутствуют даже незначительные ошибки и неточности, придется исправить их в соответствующих государственных органах, чтобы не допустить срыва сделки.
Дополнительные документы при продаже дома
Без некоторых документов сделку просто не оформить
Помимо вышеперечисленного перечня, могут потребоваться еще некоторые бумаги, если при продаже дома есть особые условия и обстоятельства. Без них сделка может быть признана незаконной, и тогда деньги за объект придется вернуть.
Можно назвать ряд наиболее распространенных ситуаций, при которых потребуется собирать дополнительные бумаги:
- Если в доме были прописаны , то для их выписки потребуется разрешение опеки и попечительства. Этот орган следит, чтобы права детей не нарушались, и при переселении несовершеннолетних не ухудшались жилищные условия.
- Согласие супруга на продажу недвижимости. Этот документ потребуется, если дом был приобретен супругами в браке. Если же он получен мужем или женой по наследству или перешел в собственность , нотариальное согласие оформлять не нужно.
- Отказ от первоочередного права на покупку части недвижимости. если продается не весь дом, а только одна из частей долевой собственности, другие собственники того же объекта имеют на нее первоочередное право. Продавать дом сторонним лицам можно только в том случае, если другие собственники подписали отказ. Если же это не было сделано, они имеют право оспорить сделку, и она будет признана недействительной.
- перед налоговыми органами. Формально для продажи она не является обязательной, но покупатель может ее потребовать для проверки чистоты сделки.
- Справка об отсутствии долга за коммунальные услуги. Аналогично, для продажи она не требуется, но многие покупатели отказываются приобретать непроверенное имущество. Нередки случаи, когда квартира или дом продается вместе с огромным долгом, и новому собственнику приходится рассчитываться за безалаберность прежних хозяев.
- Выписка из ЕГРП (реестра права). Она подтверждает, что данное имущество не находится под арестом, на нем нет никаких обременений. При покупке этот документ нужно требовать обязательно: это гарантия, что дом не заложен в банке, и его не могут отобрать по приговору суда. Однако если продавец и покупатель уверены друг в друге, а договор оформляется простой письменной форме, без этой бумаги можно обойтись.
Если сделка совершается по доверенности, она должна быть составлена на конкретное действие: продажу дома. Нужно убедиться, что срок доверенности не стек к моменту оформления сделки. Покупателю нужно быть особенно внимательным: проверяются ФИО доверителя и доверенного лица, дата и все другие сведения.
Документы для продажи участка
Участок с домом — дополнительные нюансы
Если , он продается вместе с домом, и для этого также нужно подготовить полный комплект документов:
- Правоустанавливающие документы. Это свидетельство о праве собственности на землю, свидетельство о праве на наследство и т. д. Документ подтверждает, что вы являетесь собственником участка на законных основаниях.
- Выписка из земельного кадастра. Участок к моменту продажи должен быть поставлен на кадастровый учет, ему присваивается определенный номер. Этот номер необходим для любой сделки с земельным наделом. Получить выписку можно в местном отделении Росреестра, срок ее действия составляет 1 год.
- Акт согласования границ. Для постановки земли на кадастровый учет перед продажей необходимо провести межевание – это юридическая процедура установления точных границ. Во время этой процедуры оформляется межевой план, его должны составлять кадастровые инженеры. Чтобы провести межевание, можно обратиться в специализированную организацию.
Эта процедура проводится один раз, после чего информация вносится в кадастровый паспорт, и участок ставится на учет. Без согласования границ и постановки на кадастровый учет невозможно зарегистрировать в Росреестре ни одну сделку с данным наделом.
Нередко человек владеет данным участком десятки лет, при этом его границы остаются размытыми, и сосед не претендует на территорию. Однако перед продажей потребуется привести все документы в порядок, иначе при оформлении сделки возникнут сложности.
Так же, как и на продажу дома, на продажу участка может потребоваться согласие супруги. Если земля приобретена после заключения брака, оформление согласия обязательно.
Как узаконить перепланировку дома перед продажей?
Усложняет ситуацию и перепланировка
Еще сложнее продать дом, если в нем проводились какие-либо и конструктивные доработки. В БТИ хранится технический план, и жилой объект при продаже должен ему соответствовать. Если будут выявлены несанкционированные изменения, собственнику грозит штраф, кроме того, его могут обязать вернуть жилье в первоначальное состояние.
Чтобы избежать хлопот, перепланировку перед продажей жилья нужно правильно узаконить. Для этого нужно обратиться в муниципалитет с заявлением о разрешении на перепланировку, к нему нужно приложить следующие документы:
- Согласие соседей, если перепланировка затрагивает их интересы, например, если частный дом строился на двух хозяев.
- Поэтажный план и техпаспорт из БТИ.
- Эскиз частичной перепланировки или проект капитальной перестройки дома. Проект должен получить положительное экспертное заключение.
Заявление будет рассмотрено, и после проверки собственник получит право на изменения в конструкции дома. Узаконивать приходится возведение и снос перегородок, изменение дверных проемов, увеличение и соединение комнат, доработку газоснабжения и отопления.
Если будет выявлена угроза безопасности дома или уменьшение несущей способности, в перепланировке будет отказано, и проект будет направлен на доработку. Таким образом, чтобы без проблем продать дом, владельцу придется предварительно проделать большую работу по сбору и подготовке необходимых документов.
Отсутствие какой-либо бумаги может привести к тому, что сделку признают недействительной, и она будет расторгнута. Для получения документов приходится обойти целый ряд государственных инстанций и учреждений: придется потратить время на ожидание в очередях, и все это нужно учесть заранее.
Чтобы не торопиться при продаже и не терять перспективных покупателей, позаботьтесь о соблюдении бюрократических формальностей. Если на самостоятельный нет ни времени, ни желания, эту работу нужно поручить специалистам.
Какие документы необходимо подготовить, если Вы решили продавать собственный дом, на наличие каких справок и документов нужно обратить внимание если Вы решили приобрести дом — ответы в видеоконсультации:
У каждого человека наступает момент в жизни, когда он решает остепениться и приобрести собственный дом или квартиру. Однако здесь у многих возникают трудности, ведь не все знают, как оформить покупку дома правильно, дабы не столкнуться с многочисленными проблемами и уж тем более не наткнуться на мошенников. В особенности это касается людей, не занимавшихся ранее юридическими вопросами и не представляющими, как вообще эта бюрократическая система действует на практике, что за сюрпризы может преподнести и какие нюансы стоит учитывать.
Стоит ли передавать все вопросы с бумагами другому человеку или можно их решить самостоятельно? Давайте разберёмся, сколько стоит оформление дома при покупке, и сколько времени выделить на составление договора купли-продажи. И чем отличается по оформлению квартира от полноценного дома, а также почему стоит обращать внимание на материнский участок, к которому привязана недвижимость?
Сначала продавцу необходимо найти покупателя, и этот вопрос достоин отдельной статьи. Вы можете воспользоваться специальными сайтами или обратиться в соответствующую фирму, где за определённый процент от сделки всё сделают за вас, вплоть до оформления конечной документации. Когда покупатель будет найден, проводится полный осмотр собственности, и владелец обязан упомянуть о наличии серьёзных проблем со строением, если таковые имеются. После просмотра покупатель может потребовать время на собственную переоценку стоимости, когда его не устраивает цена.
После чего составляется предварительный договор с указанием правил переговоров и внесением аванса со стороны покупателя. Аванс прописывается в договоре словами и цифрами и оговаривается заранее либо берётся в «минимум» согласно законодательству РФ. Но на каждом из этапов подстерегают свои подводные камни, так давайте разберёмся, как оформлять продажу, и как обеим сторонам защититься от мошенников.
Пошаговая инструкция
Решив купить или продать дом и любую недвижимость, вам необходимо провести процедуру по алгоритму, установленному нашим законодательством. При покупке дома документы для оформления стоит собирать заранее, дабы сэкономить время, соответственно с этим мы и выстроили пошаговую инструкцию. , сделайте следующее:
- Проведите полную оценку собственности, даже если продавец уже выставил ценник. Это позволит выявить мелкие недочёт здания и более серьёзные проблемы, а также сэкономить до 10% в среднем, накручиваемых риелторами и физическими лицами.
- Попросите продавца собрать весь список документов, описанных ниже и необходимых, чтобы заверить нотариально.
- Сходите к юристу с готовыми наработками, пусть он ещё раз всё перепроверит.
- Оплатите пошлины и налоги на операцию купли-продажи или оговорите с продавцом, как будет решаться этот момент.
- Отнесите заявление со всей необходимой документацией в соответствующие органы для регистрации в базах данной недвижимости на нового владельца.
Теперь, когда вы пошагово разобрались, как покупать недвижимость, давайте рассмотрим отдельно каждый пункт алгоритма. Какой подход – правильный, и как себя вести, если покупаете сельский престарелый дом, участок, особенно находящиеся в СНТ? Ведь подобное приобретение в большей своей части – пассив, и стоит минимизировать последующие затраты на его ремонт.
Оцените недвижимость
Продавцы самостоятельно устанавливают цену, а покупатели зачастую даже боятся спросить, каким образом она была выведена. Здесь работает психологический эффект, основанный на том, что, тратя уже миллион и более рублей на покупку, вы не замечаете лишних 100–200 тысяч, не говоря о паре десятков. Однако, как и с любым товаром, цену недвижимости можно сбить как при осмотре с риелтором, так и во время подписания контракта. Лучше всего обратиться к специалисту, а уже затем заверенный нотариально документ о цене предлагаемой недвижимости предложить владельцу. Он будет вынужден найти компромисс. В отчете указывается несколько основных характеристик объекта, его недостатки и анализ рынка недвижимости в конкретном районе.
Оценивая рыночную стоимость, учитывают:
- Местонахождение участка.
- Инфраструктуру предложенного района, в том числе и специализированную, по желанию клиента (детские сады, школы, станции метро).
- Окружение и его экологию. Если это деревня, то воздух будет явно чище, чем в городе.
- Ближайшую недвижимость. Зачастую она процентов на 50 влияет на расценки.
Не забывайте проверять год постройки и коммуникации, а также качество и рельеф участка. Если вы найдёте хоть несколько недостатков в мат. состоянии объекта, реально сэкономить приличную сумму.
Какое использование лазеек в договоре позволяет покупка недвижимости?
Проверка документации
Прежде чем разбираться, как правильно , проанализируйте правоустанавливающие бумаги. Их должен предоставить владелец по первому желанию клиента, при необходимости оригиналы, но изначально на руки вам выдадут копии. Всю документацию отправьте юристу, чтобы тот оценил, нет ли там подводных камней, которые могут вскрыться спустя несколько лет. Зачастую продавцы заранее заготавливают пачку подобных бумаг, ведь это серьёзно экономит время. Если вы столкнулись с человеком, который напрямую отказывается предоставить документы, заявляющие его право на собственность, или максимально оттягивает этот момент – разрывайте сделку.
Совершенно иначе обстоит ситуация с недвижимостью, незарегистрированной в кадастровых органах, и домами, которые являются самостроем без покупки прав на участок. Прежде чем приобретать подобную собственность, убедитесь, что она пройдёт все необходимые процедуры регистрации, если владелец разумен – он без проблем совершит подобные действия. Случаются ситуации, когда владелец предоставляет документацию на право собственности, но ваш юрист не может найти её в базе госрегистрации. Это вполне нормально для объектов, которым более 15 лет, и решается проблема уже после покупки простым запросом на внесение в базу новой документации.
Приобретая недвижимость, вам потребуется собрать:
- Если производится передача посредством дарственной, и вы не родственник владельца, то при заключении договора с вас потребуют доказательство уплаты налога на доходы. Дело в том, что в таком случае объект, которым вас одаривают, считается вашим доходом.
- При проверке документов на наделы, перешедшие текущему владельцу по наследству, проверьте справку о перечислении налога и свидетельство о право на наследство.
- При личной постройке дома требуйте договор на участок и его регистрационный номер. При этом бумаги должны быть оформлены согласно цели - ИЖС либо по праву застройки.
- Регистрационное удостоверение недвижимости понадобится вам в обязательном порядке и требуйте его у продавца в первую очередь.
При оформлении дома вы как покупатель должны быть заинтересованы в полной прозрачности сделки. Если не хотите лишних проблем, то проверяйте всё максимально дотошно или наймите людей, способных проверить всё это за вас. Ну и, конечно, прежде чем принимать какие-то решения, запрашивайте выписки из ЕГРП, где хранится вся информация о необходимом участке. Там вы сможете отследить практически всю его историю.
Если в базе не будут указаны правовые моменты, которые вы видели в физических документах, требуйте от владельца их добавления. В особенности это касается любых вспомогательных построек.
Документы
Прежде чем разбираться, как оформить договор на покупку дома, необходимо обозначить, какие бумаги вам потребуется собрать. Чтобы не возникло проблем с оформлением, попросите владельца подготовить:
- Документы, утверждающие права на владение объектами.
- Технический паспорт здания.
- Выписку из домовой книги, если необходимо.
- Если в доме прописано несколько лиц, то им необходимо подписать заявление с согласием на выписку сразу после сделки или в оговоренные сроки.
- Документацию, подтверждающую уплату всех задолженностей либо их отсутствие, с дополненной выпиской из ЕГРП.
- Кадастровый паспорт и номер недвижимости в кадастровой системе.
- А также доверенность, если общаетесь с представительским лицом.
Также существует ряд документации, собираемой по ситуации:
- Согласие супруга, если собственность была нажита в браке и не оговаривалась брачным контрактом. Документ обязательно удостоверяется нотариусом.
- Разрешение органов опеки и попечительства.
Собрав всю необходимую документацию, стоит задуматься и о том, как правильно оформить договор купли-продажи дома. Также важно учитывать, что здание с земельным участком и без согласно правовой системе разительно отличаются, поэтому к каждой ситуации необходимо составить индивидуальный договор.
Предварительный договор
Предварительный договор составляется при подготовке описанной выше документации для удобства проведения сделки. В него стоит включать сразу несколько возможностей для расторжения сделки в одностороннем порядке. Так покупатель перестрахуется от «двусторонней ловушки». Если сделка проводится с участием юридических лиц, и присутствуют их представители, то они должны быть идентифицированы согласно всем правилам, включая нотариально заверенный документ о представительских полномочиях физического лица. Предварительный договор включает внесение задатка/авансового платежа, показывающего серьёзность его намерений. Однако если сделка будет расторгнута без продолжения бюрократической волокиты, аванс необходимо вернуть в полной мере.
Но учитывайте, что при прописывании односторонних возможностей расторжения договора ни один продавец не позволит вам получить обратно задаток в такой ситуации. Соответственно, чаще всего в документе указывается необходимость вернуть аванс лишь в случае, если сделка была разорвана с согласием обеих сторон или в одностороннем порядке, но от лица продавца. Поэтому следует воспользоваться «лазейками» для отмены сделки или правилами приведения договора в исполнение и санкциями. Этот пункт позволит чётко обозначить каждый нюанс передачи собственности во время составления основного договора и разорвать его на правовой основе, если продавец попытается выйти за рамки оговоренных правил. Соответственно и аванс вернётся обратно к покупателю, без необходимости покидать сделку в заведомо проигрышном положении.
Основной договор, акт п/п и передача денег
Договор составляется с учётом его последующего внесения в РосРеестр для регистрации правового статуса нового владельца собственности. Таким образом, все риски, связанные с махинациями мошенников и сроком истечения «действительности» документа, сводятся к минимуму. Составляя документ, имеющий юридическую силу, учитывайте:
- Договор является двухсторонним и может потребовать обе стороны для его расторжения. Соответственно, при составлении необходима подпись обоих участников, включая заполнение данных в шапке.
- В документе должна быть зафиксирована полная стоимость участка, в том числе прописью во избежание недопонимания.
- Пропишите в документе время, валюту и форму, в которой будет передаваться оговоренная сумма, а также санкции на тот случай, если минимальный платёж в случае оплаты по частям не будет предоставлен к сроку.
- Если продавец проживает на территории покупаемого участка или имущество внутри дома не вносилось в сумму сделки, уточните время вывоза собственности и полного переезда из дома текущего владельца.
- Если в дополнение к дому переходит участок, подготовьте соответствующий список документов.
- Отразите все нюансы в передаточном акте и не подписывайте его, пока не убедитесь в его корректности.
Все эти нюансы помогут избежать щекотливых ситуаций, вроде бывших владельцев, всё ещё живущих в чужой недвижимости годами. В нюансах оформления договора мы разобрались, но частного дома, и как происходит его государственная перерегистрация?
Перерегистрация в Росреестре, полный расчет
Вся сделка по приобретению дома с участком или без ведёт к моменту перерегистрации прав на собственность путём изменения сведений в базе Росреестра. При подаче заявления в соответствующие органы, после подписания документа и уточнения всех нюансов, с вас потребуют уплатить налог, а затем в ЕГРП будет внесена соответствующая запись. Сразу же после этого права официально переходят к новому владельцу, а вы становитесь собственником земли и построек на ней или же только участка, в зависимости от условий договора.
Особенности при покупке дома с земельным участком, последствия продажи одного дома без участка под ним
Сколько стоит оформить куплю-продажу на дом, зависит от того, продаётся недвижимость без участка или с ним. Если вы покупаете постройку вместе с территорией, то стоит учесть следующие нюансы:
- Прежде чем совершать сделку, наймите специалиста, который ещё раз проверит правомочия продавца на землю отдельно от прав на постройку.
- Договор подписывается в здании Росреестра или МФЦ прямо у стойки, при этом, если сделка не имеет обременений, и недвижимость передаётся в полное владение (без долевой домовой разделки), жилье легко оформляется с помощью регистратора - специалиста, помогающего уладить все нюансы. После чего стороны идут в банк, дабы оформить безналичный перевод средств.
- Регистратор выдаст документы отдельно на участок и на постройку, где будет указана дата выдачи свидетельства. Спустя 2 недели вы получите выписку о правах собственности на дом и участок, а продавцу выдадут копию старого свидетельства, где будет помечено, что его права уже аннулированы.
Если покупается дом, а земельный участок остаётся без владельца, то вы можете потерять вложенный капитал, если не подготовитесь заранее, и вам не поможет нотариус. Поэтому старайтесь изучать все сведения о приобретаемой собственности, прежде чем вкладывать деньги, чтобы не наткнуться на обман, ведь отзыв грамотно составленного договора не всегда возможен.
Налоги
Все пошлины оплачиваются самим покупателем, если обратное не оговаривается в договоре. Налогообложение же наступает для продавца, если он продал недвижимость ранее установленного законом срока. Среди платежей будут:
- оплата госпошлины - составляет 1% от суммы совершённой сделки;
- подоходный налог с продавца, если документы на дом получены до 2016 года - 13% с российских резидентов, 30% - с нерезидентов, если период владения составил меньше 3-х лет;
- НДФЛ с продавца, зарегистрировавшего собственность после 2016 года - ставки аналогичные, срок владения, после которого следует освобождение от налога – 5 лет.
Условие по сроку не действует на недвижимость, полученную по наследству – ее можно реализовать в любое время, не дожидаясь, пока пройдут 3 или 5 лет с момента получения. К тому же продавец может доказать, что продажа не принесла ему дохода, предоставив в налоговую документы, подтверждающее отсутствие превышений цены сделки над стоимостью объекта во время покупки. Если прибыль все же есть, бывший собственник вправе запросить вычет в размере 1 млн руб.
Проценты берутся от конечной суммы, указанной в договоре, и также учитываются при его составлении. Помимо описанной выше, берётся ещё одна госпошлина в 6 тысяч рублей для физических лиц и в 66 тысяч для юридических в качестве дополнительного сбора при покупке собственности.
Только в случае уплаты всех налогов может быть совершена купля участка. Иначе оформить сделку не удастся, и невнимательность будет стоить обеим сторонам времени. Дарственный договор может быть освобождён от налогообложения в случае, если собственность передаётся между членами семьи. Завещание также является разновидностью дарственной.