Категории земель в рф формируются на основании. Категория земельного участка - что такое, какие виды бывают
Земля, которая предназначается для индивидуальных застроек, таких как коттедж, дача, усадьба, может обладать несколькими статусами: она делится по категориям и по виду назначения. Строительство дома будет зависеть от того, к какому назначению принадлежит земельный участок: оно может быть разрешено, но с определенными ограничениями, либо совсем запрещено.
Земли в нашей стране разделяют на категории в зависимости от целевого назначения. Согласно Земельному кодексу РФ земли бывают следующих категорий:
- сельскохозяйственного назначения;
- поселений;
- промышленного и иного специального назначения;
- особо охраняемых территорий и объектов;
- лесного фонда;
- водного фонда;
- запаса.
Земли сельхозназначения
Данные земли располагаются за чертой поселений и предназначаются для нужд сельского хозяйства в соответствии с пунктом 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ. Но вот по виду использования такие земли сильно отличаются, что может в значительной степени ограничить возможности владельца в плане застройки. Допустим, участок из категории земель сельскохозяйственного назначения может предназначаться для огородничества, и на нем невозможно построить объект ИЖС. В другом случае он может предназначаться для личного подсобного хозяйства с правом застройки, либо без такового. Если же участок предназначен для садоводства, ведения крестьянско-фермерского хозяйства, то застройка возможна, но существуют некоторые ограничения. Помимо этого можно перевести участок земли сельскохозяйственного назначения в другую категорию, которая не имеет такой ценности по законодательству, например, категория земель населенных пунктов. Данные действия можно совершить, если нужно заняться расширением права владельца на застройку. В случае таких изменений необходимо внести земельный участок в черту поселения, то есть, по сути, изменить черту поселения. Помимо этого придется возмещать потери сельхозпроизводства государству. Такие действия могут оказаться экономически невыгодными. В данной ситуации можно не менять категорию земли, а изменить только целевое назначение, допустим, определить его для ведения дачного хозяйства, либо садоводства.
Земли поселений
Таковыми признают земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Поселения в РФ подразделяют на городские (города, поселки) и сельские (села, станицы, деревни, хутора и т. д.). В зависимости от численности населения городские и сельские подразделяются на:
- сверхкрупные города (свыше 3 млн. чел.);
- крупнейшие города (1–3 млн. чел.);
- крупные города (250 тыс. - 1 млн. чел.);
- большие города (100–250 тыс. чел.);
- средние города (50–100 тыс. чел.);
- малые города и поселки (до 50 тыс. чел.);
- крупные сельские поселения (свыше 5 тыс. чел.);
- большие сельские поселения (1–5 тыс. чел.);
- средние сельские поселения (200–1000 чел.);
- малые сельские поселения (менее 200 чел.).
Использование земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий, то есть делением на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование. В соответствии с ЗК РФ выделяют следующие территориальные зоны: жилые; общественно-деловые; производственные; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационные; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иные.
Для каждой зоны устанавливают градостроительные регламенты, определяющие содержание правового режима отдельных земельных участков. Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливают единый градостроительный регламент. Он обязателен для исполнения всеми собственниками, пользователями, владельцами-арендаторами независимо от форм собственности и иных прав на участки.
В ЗК РФ предусмотрены случаи, когда участки и расположенные на них объекты недвижимости признают не соответствующими градостроительному регламенту. Данная ситуация возникает, если виды использования не входят в перечень разрешенных или размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. В результате использование земельных участков и объектов недвижимости может быть запрещено органами местного самоуправления.
К городам и поселениям всегда примыкают земли иных категорий. Зоны, находящиеся за пределами города, но составляющие с ним единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений, ЗК РФ именует пригородными. В их составе выделяют территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города. Земли промышленного и иного специального назначения
Данная категория земель является самостоятельной. В ее составе в зависимости от характера задач выделяют следующие земли: промышленности; энергетики; транспорта; связи, радиовещания, телевидения и информатики; для обеспечения космической деятельности; земли обороны и безопасности; иного специального назначения. Характерная особенность многих из них - наличие охранных, санитарно-защитных и иных зон с особыми условиями использования. Это ограничивает права собственников, землепользователей и арендаторов земельных участков.
Земли особо охраняемых территорий и объектов
К данной категории относят земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение и полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и оборота. К ним относят особо охраняемые природные территории, в том числе лечебно-оздоровительные местности и курорты; земли природоохранного, рекреационного, историко-культурного назначения.
Земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса
К этой категории относят лесные и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (земли лесного фонда); земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов и выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений (земли водного фонда); земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам (земли запаса). Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.
- Правительством РФ - в отношении земель, находящихся в федеральной собственности;
- органами исполнительной власти субъектов РФ - в отношении земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной и частной собственности;
- органами местного самоуправления - в отношении земель, находящихся в муниципальной и частной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения.
Нарушение порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов данного перевода. Такое признание осуществляется в судебном порядке.
Вид разрешённого использования земли
- индивидуальное жилищное строительство - ИЖС,
- личное подсобное хозяйство - ЛПХ,
- дачное строительство,
- дачное хозяйство,
- сельскохозяйственное производство,
- фермерское хозяйство,
- крестьянско-фермерское хозяйство,
- сельское хозяйство,
- малоэтажное жилищное строительство,
- сельскохозяйственное использование,
- жилищное строительство,
- жилая и коммерческая застройка.
Предположим, если вы приобретаете участок земли, относящийся к землям сельхозназначения, то он может предназначаться для огородничества, тогда на нем нельзя строить коттедж, либо для того, чтобы вести личное подсобное хозяйство, тогда у него может быть или не быть право застройки, либо для садоводства, дачного строительства, крестьянско-фермерского хозяйства - во всех случаях можно совершать застройку, вот только на разных условиях.
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
Участком ИЖС называется земля, на которой можно возводить объекты индивидуального жилищного строительства. А объектами индивидуального жилищного строительства называются жилые дома, которые стоят отдельно и имеют не более трех этажей. Они предназначаются для проживания одной семьи, согласно п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ. В доме, который стоит на участке ИЖС можно сделать постоянную регистрацию по месту жительства. Земли ИЖС отличаются от садовых участков тем, что проект жилого здания должен быть выполнен компанией-проектировщиком, которая имеет гослицензию, и его необходимо согласовать в контролирующих государственных инстанциях.
Земли для ведения крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ)
Для того чтобы построить усадьбу, лучше всего подойдет земля КФХ, ведь размер участка для крестьянско-фермерского хозяйства может быть огромных размеров. Проблема заключается в том, что заниматься хоть какой-то сельскохозяйственной деятельностью все же придется, а также заниматься отчетами в налоговую инспекцию. Но на самом деле решить эту проблему элементарно: чтобы создать видимость целевого использования земли будет достаточно разбить вишневый сад или устроить конюшню
.
Садоводства (СНК, СНП, СПК)
Садоводческим некоммерческим объединением называется некоммерческая организация, которая учреждена гражданами на добровольных началах в соответствии с федеральным законом "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Оно может быть в форме садоводческого некоммерческого товарищества СНТ, садоводческого потребительского кооператива (СПК), садоводческого некоммерческого партнерства (СНП). На сегодняшний день все коттеджные поселки находятся в одной из вышеперечисленных юридических форм.
Сделать прописку в садоводческом некоммерческом объединении по сути можно, но не всегда, да и чаще всего только через процедуру судебного разбирательства.
Но есть постановление конституционного суда Российской Федерации, которое разрешает прописку на садовых участках. Помимо этого летом планируется принятие закона, который разрешит эту процедуру.
Земли для дачного строительства
В соответствии с федеральным законом "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", гражданин может получить или купить земельный участок для отдыха. На нем можно возводить жилое строение, но на нем невозможно зарегистрироваться. Строительство на сельскохозяйственной земле не имеет отличий от ИЖС. По всем остальным параметрам строительство загородного дома на дачном участке будет гораздо выгоднее, чем ИЖС, так как не будет никаких ограничений, связанных с габаритами и назначением строящихся зданий.
Земли для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
Личное подсобное хозяйство мало отличается от садоводства. Но не всегда можно построить дом на участке ЛПХ. Все будет зависеть от решения местной администрации. Предположим, она может запретить строить здание и прокладывать коммуникации, если участок находится не в черте населенного пункта, либо не примыкает к его границам. Но в том случае если строительство на участке ЛПХ разрешается, то у него нет почти никаких ограничений.
Земельный фонд страны по своему целевому назначению подразделяется на категории земель.
1. Земли сельскохозяйственного назначения (24%)
К ним относятся земли, предоставленные для нужд с\х целей. Предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование, в срочное пользование, в собственность и пожизненно наследуемое владение и на правах аренды. В его состав включаются все с\х угодья (пашни, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и залежь) и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, зданиями, строениями и сооружениями, лесами, болотами, замкнутыми водоемами, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.
2. Земли населенных пунктов (1%)
Это земли, предоставленные для размещения и развития городов, поселков и сел. поселений. Земли городов, поселков и сел. поселений отделяются от земельных категорий чертой, которая служит внешней границей поселений. Предоставляют в государственной (федеральной, субъектов РФ) и муниципальной, коллективной (кооперативы, общества и т. д.) и частной (граждан, фермерских хозяйств).
3. Земли промышленноти, транспорта, связи, радиовещания и т.д. (1%)
Землями промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения признаются земли отведенные в установленном порядке предприятиям, организациям и учреждениям для выполнения соответствующих задач.
4. Земли особо охраняемых территорий (2%)
5. Земли лесного фонда (64%)
К землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесом, а также земли, не покрытые лесом, - вырубки, гари, прогалины и т. д.) и не лесные, но используемые для ведения лесного хозяйства земли (болота, дороги и т. д.).
6. Земли водного фонда (2%)
7. Земли запаса (7%)
К ним относятся федеральные земли, не предоставленные муниципальным образованиям, гражданам и юр. лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Земли запаса могут предоставляться во временное пользование для с\х использования.
Экзаменационный билет №16
Кредитная (инвестиционная) стоимость земель.
Инвестиционная стоимость земли рассчитывается как стоимость для конкретного лица или группы лиц использования данной землей в инвестиционных целях. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения оцениваемой земли по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Она рассчитывается при обосновании инвестиционных проектов. В отличие от рыночной стоимости, которая является результатом сделки между продавцом и покупателем, имеющими типичную мотивацию, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором.
Выделяют целый ряд существенных причин, вызывающих различие в величине рыночной и инвестиционной стоимостей одного и того же объекта оценки, такие как:
Различия в оценках величины будущих потоков доходов;
Различия в определении уровня риска и факторов риска, присущих объекту оценки, и требуемой ставки доходности;
Различия в степени прогнозируемости и уровне финансовых издержек и налоговом статусе (налоговые льготы, ставки, база для налогообложения);
Синергический эффект от сочетания с другими осуществляемыми операциями, инвестициями или вложениями в акции других компаний.
Основными целями расчета инвестиционнои стоимости при оценке недвижимости являются:
Инвестиционная стоимость, играющая ключевую роль при управлении недвижимостью. Эффективное управление объектом недвижимости, принятие инвестиционных решений в отношении привлечения заемного капитала и других важнейших аспектов управления невозможны без оценки инвестиционной стоимости;
Оценка эффективности альтернативных инвестиционных проектов. Одна из важнейших функций инвестиционной стоимости оценка инвестиционных проектов и выбор наиболее эффективных направлений инвестиций. Эта функция используется при анализе проектов застройки свободных земельных участков. При этом с помощью оценки инвестиционной стоимости отбрасываются неэффективные или менее эффективные проекты;
Оценка эффективности действующего объекта недвижимости.
Инвестиционная стоимость играет важную роль в анализе состояния действующего объекта. Выводы о бесперспективности дальнейшего расширения недвижимости, сделанные на основе анализа общедоступной рыночной информации, могут быть существенным образом скорректированы в лучшую сторону, если оценка инвестиционной стоимости показывает повышение отдачи от эксплуатации недвижимости в будущем. Для расчета инвестиционной стоимости могут применяться традиционные методы, но они используют не рыночные данные. Например, инвестор может применять ставку дохода, которая не является рыночной и специфична только для этого инвестора. При использований метода дисконтированных денежных потоков для определения стоимости оценщик приходит к расчетной величине инвестиционной стоимости, а не рыночной стоимости. Таким образом, инвестиционная стоимость может быть выше или ниже рыночной стоимости в зависимости от требований инвестора, обоснованных в ею инвестиционном проекте.
Экзаменационный билет №18
Статусы кадастровых сведений об объекте недвижимости в АИС ГКН
Временный (ожидающий регистрации в юстиции, срок до 2-х лет)
Внесенный (статус участка до временного,и по этому участку не было принято решения о постановке на ГКУ)
Ранее учтенный (участок, поставленный на учет в период с 92-07 гг)
Учтенный (участок полностью прошедший регистрацию в юстиции)
Аннулированный (статус, преолбретаемый временным по истечении 2-х лет или по заявлению о снятии с учета)
Архивный (ранее учтенный участок снятый с учета по решению суда или при выявлении технической ошибки в бд)
Экзаменационный билет №19
Земли сельскохозяйственного назначения РФ располагаются за пределами населенных пунктов. Они предоставляются для осуществления с/х деятельности и выполнения работ, связанных с ней. Рассмотрим далее правовой режим земель сельскохозяйственного назначения.
Общие сведения
Виды земель сельскохозяйственного назначения формируют отдельную категорию ресурсов. К ним относят лучшие территории, считающиеся достоянием страны. В с/х деятельности они выступают не только в качестве пространственно-операционного базиса, но и как основной производственный фактор. В этой связи устанавливается особый правовой режим земель сельскохозяйственного назначения. ФЗ №101 определяет функции государственных органов по обеспечению контроля над состоянием этих территорий, обязанности лиц, осуществляющих с/х деятельность, стимулирующие меры для повышения качества грунта.
Земли сельскохозяйственного назначения: разрешенное использование
Основным регулирующим нормативным актом в сфере эксплуатации рассматриваемых ресурсов выступает ЗК. В Кодексе присутствует понятие В нее входят:
- Земли поселений.
- Территории запаса.
- Земли с/х назначения.
- Водный и лесной фонд.
- Рекреационные земли.
- Промышленные территории.
В Кодексе также определяется вид разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения. Такая категория присваивается участку в соответствии с целями его получения. Сегодня участки приобретаются, как правило, для строительства поселков. В ЗК установлены следующие виды использования земель сельскохозяйственного назначения:
- Для ведения производственной с/х деятельности.
- Для создания крестьянско-фермерского или личного подсобного х-ва.
- Для огородничества или садоводства с возможностью соорудить частный жилой дом.
- Для дачного строительства.
При этом в зависимости от целей получения наделов действует тот или иной правовой режим земель сельскохозяйственного назначения. Например, при дачном строительстве в возведенном жилом доме можно прописаться. Если целью будет ведение огородничества или садоводства, то зарегистрироваться в сооружении нельзя.
Важный момент
Многие граждане не знают о том, что для создания загородного поселка нет необходимости переводить участок из одной категории в другую. В этом случае достаточно установить другой вид разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения. В результате поселок будет строиться с возможностью впоследствии зарегистрировать свое проживание. Следует сказать, что изменение вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения - процесс довольно трудоемкий. Он связан с необходимостью собирать множество документов, проводить согласование с разными инстанциями. Тем не менее эта процедура обойдется дешевле и займет меньше времени, чем перевод в другую категорию.
Специфика
В процессе изменения вида допустимого использования участка с "для с/х производства" на "для дачного строительства" имеет место существенное ограничение, которое некоторые владельцы наделов не принимают во внимание. Согласно действующим нормативным актам, территории могут предоставляться для ведения огородничества, дачного строительства, садоводства исключительно гражданам или их объединениям некоммерческого характера. К последним, в частности, относят потребительские кооперативы, товарищества, которых выступает "дачное строительство", "ведение огородничества/садоводства", не могут выделяться юридическим лицам, если они осуществляют предпринимательскую деятельность возмездного характера. К таким коммерческим структурам, в частности, относят акционерные общества, ООО и прочие компании. Эксплуатация земель сельскохозяйственного назначения либо участков, входящих в их состав, предоставленных на время выполнения строительства линий электропередач, дорожного полотна, линий связи (линейно-кабельных сооружений в том числе), газо-, нефте- и прочих трубопроводов, должна осуществляться при наличии проекта по рекультивации таких наделов для с/х нужд без перевода их в другую предусмотренную в нормативных документах категорию. Указанная документация должна быть утверждена уполномоченными профильными структурами.
Нормативная база
Перечисленные выше типы включены в Классификатор видов разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения. Этот документ необходим для информационного обеспечения работы Комитетов по ресурсам и территориальному устройству, Кадастровой и Регистрационной палат в регионах страны, касающейся учета наделов и оформления сделок с ними.
Субъекты
Сельскохозяйственного назначения предусматривает определение лиц, которым может передаваться та или иная территория. К таким субъектам относят:
- Фермерские (крестьянские) хоз-ва.
- Граждан, которые создали подсобное хозяйство индивидуального типа, садоводство, огородничество, животноводство.
- Казачьи общества.
- Хозяйственные объединения и товарищества, производственные кооперативы, унитарные предприятия (муниципальные и государственные), прочие коммерческие организации.
- Некоммерческие общества, в том числе религиозные, а также потребительские союзы.
- Учебные, опытно- и учебно-производственные, учебно-опытные подразделения при научных и образовательных организациях, осуществляющих подготовку специалистов в области с/х деятельности, общеобразовательных учреждений.
Права на земли сельскохозяйственного назначения имеют также общины малочисленных коренных народов ДВ, Севера, Сибири для сохранения и развития традиционного промысла, образа жизни.
Особенности земель сельскохозяйственного назначения
Они зафиксированы в ст. 79 ЗК. Пастбища, залежи, сенокосы, пашни, территории, занятые виноградниками, садами и прочими многолетними насаждениями, входят в состав земель сельскохозяйственного назначения. Эти участки подлежат особой охране, поскольку имеют приоритетное значение в с/х деятельности. Существуют также особо ценные территории. К ним, в числе прочего, относят территории опытных и производственных подразделений при научных организациях, учебно-опытных отделений образовательных учреждений и другие угодья. Если их кадастровая стоимость выше среднего показателя по городскому округу/муниципальному району, они могут включаться в состав земель сельскохозяйственного назначения, эксплуатация которых в иных целях запрещена.
Предоставление участков
Эту процедуру регламентирует Федеральный Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". В этом и других нормативных актах сформулирован определенный порядок предоставления участков. Так, ст. 81 ЗК регламентирует процедуру передачи территорий для ведения фермерского (крестьянского) или подсобного хоз-ва индивидуального характера. Указанная статья также действует в случае, если вид разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения определен как "дачное строительство" или "ведение садоводства/огородничества". Среди нормативных актов, регламентирующих процедуру, следует отметить:
- ФЗ "О фермерском (крестьянском) хоз-ве".
- ФЗ "Об огороднических, садоводческих, дачных некоммерческих гражданских объединений".
- Законы субъектов страны, издаваемые в сфере землепользования, и прочие нормативные акты.
ФЗ №101
Федеральный Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" регламентирует отношения, которые касаются распоряжения, владения, пользования участками. Положения акта формулируют ограничения и допущения, которые могут применяться к совершаемым сделкам с этими объектами. Кроме этого, устанавливается порядок владения, распоряжения и пользования долями наделов. Действие нормативного акта распространяется вне зависимости от того, какой определен вид разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения.
Фонд перераспределения
Он формируется по ст. 80 ЗК. Целью этого фонда выступают:
- Перераспределение земель для осуществления сельскохозяйственной производственной деятельности.
- Формирования и расширения подсобного хоз-ва, принадлежащего гражданину.
- Выполнение работы на земле, расширения деятельности.
- Ведение огородничества, садоводства, животноводства, сенокошения.
Юридические возможности
Земли сельскохозяйственного назначения в собственности государства или муниципалитета передаются гражданам только в утвержденном порядке. Данное положение установлено ст. 10 ФЗ №101. Так, субъект, которому участок предоставлен в аренду и который осуществляет надлежащую его эксплуатацию, может приобрести его в собственность. Он также может заключить новый арендный договор. Передача территорий сельхозназначения, находящихся в муниципальной/государственной собственности, допускается:
- Религиозным объединениям.
- Научно-исследовательским учреждениям.
- Казачьим объединениям.
- Общинам малочисленных коренных народов ДВ, Сибири и Севера для с/х производства, развития и сохранения традиционных форм хозяйствования, промыслов и образа жизни.
- Гражданам для выпаса скота, сенокошения.
- Образовательным заведениям сельскохозяйственного профиля.
В указанных случаях участки допускается передавать исключительно в аренду. Выкуп таких наделов в собственность не допускается.
Допущения
Закон предусматривает передачу участка, находящегося в собственности муниципалитета и предоставленного в счет долей, фермерскому (крестьянскому) хозяйству или с/х организации, эксплуатирующим его, в аренду или собственность без проведения торгов. Для этого указанные субъекты должны обратиться в соответствующую местную инстанцию с заявлением о заключении арендного соглашения или договора купли-продажи. Это необходимо сделать в течение полугода с даты регистрации права собственности муниципалитета на этот участок. Цена такого надела при этом определяется в размере, не превышающем 15%, - не больше 0.3% его кадастровой стоимости.
Изъятие участков
Конфискация земли у владельца, прекращение права бессрочного (постоянного) пользования, наследуемого (пожизненного) владения, срочного безвозмездного пользования, а также аренды осуществляется в соответствии с ГК, ЗК и ФЗ №101. Принудительное изъятие надела может производиться в судебном порядке, если:
- Эксплуатация участка осуществляется с нарушением определенных законодательством требований по рациональному использованию земли, что повлекло за собой значительное снижение качества возделываемого грунта или ухудшение экологического состояния среды.
- На протяжении трех и более лет, идущих подряд, с начала владения наделом на нем не производится с/х деятельность или иные работы, связанные с ней.
Во втором случае при расчете срока не учитывается период, в течение которого участок не мог использоваться вследствие стихийного бедствия либо по иным обстоятельствам, делающим эксплуатацию невозможной, а также время, которое необходимо на освоение территории (не более 2-х лет). Принудительное изъятие участка по указанным выше основаниям допускается в случае, если установленные факты не были устранены после назначения соответствующих административных санкций.
Регулирование агротехнических мероприятий
Плодородие земель сельскохозяйственного назначения представляет собой способность грунта удовлетворять потребности культурных растений в воздухе, питательных веществах, тепле, воде, физико-химической и биологической среде, обеспечивать их урожайность. Для поддержания надлежащего качества почвы проводятся соответствующие мелиоративные мероприятия. Их выполнение регламентируется на законодательном уровне. Целями нормативной регламентации мероприятий выступает обеспечение воспроизводства качества почвы при осуществлении субъектами на участках с/х деятельности.
Задачи
Принятый ФЗ, регулирующий порядок воспроизводства плодородия сельскохозяйственных земель, обеспечивает:
- Сохранение и улучшение качества почвы.
- Формирование благоприятных условий для максимально полного использования природно-хозяйственного потенциала и работы агропромышленного комплекса.
- Улучшение продуктивности территорий и их экологического состояния.
- Поступление качественного продовольствия населению.
- Улучшение социальных и экономических условий в сельской местности.
Данный нормативный акт обеспечивает, таким образом, регулирование отношений, которые возникают между пользователями, владельцами и прочими, в том числе муниципальными/государственными структурами, в сфере обеспечения качества почвы на эксплуатируемых и обрабатываемых территориях. В положениях документа устанавливаются порядок, обязанности, права, ответственность, полномочия субъектов, характер мероприятий, допущения и ограничения мелиоративных работ на местности. Закон регламентирует те отношения и деятельность, которые не урегулированы ЗК и иными нормативными актами страны в сфере природопользования.
Деятельность субъектов
Пользователи, владельцы, собственники, арендаторы участков могут:
- Осуществлять агротехнические, мелиоративные, агрохимические, противоэрозионные, фитосанитарные мероприятия, направленные на воспроизводство продуктивности территории.
- Получать в законодательном порядке сведения от уполномоченных структур исполнительной власти о качестве почвенного слоя на своих участках, а также информацию о его динамике.
- Обращаться в государственные органы, местные инстанции МО и прочие организации с заявлениями, жалобами, предложениями, касающимися вопросов обеспечения плодородия почвы, получать обоснованные и своевременные ответы.
- Реализовывать иные права, если их осуществление не противоречит нормативным государственным и региональным документам.
Обязанности лиц
Собственники, арендаторы, пользователи, владельцы участков, обладающие статусом товаропроизводителей, осуществляющих сельскохозяйственную деятельность, должны:
- Выпускать продукцию способами, посредством которых обеспечивается сохранение и воспроизводство продуктивности территории. Применяемые методы должны ограничивать или полностью исключать неблагоприятное влияние их производственной деятельности на окружающую среду. Это требование, в числе прочего, распространяется на выпуск товаров на основе научно-обоснованного чередования культурных сортов в севообороте.
- Осуществлять разработку системы возделывания почвы на закрепленных участках. Она должна иметь экономическое и научное обоснование и обеспечивать выпуск с/х продукции при сохранении продуктивности грунта на эксплуатируемых территориях.
- Разрабатывать технологические карты, основанные на сформированной системе земледелия.
- Заполнять шнуровые книги сведениями о полях севооборота.
- Выполнять мелиоративные, агрохимические, фитосанитарные, агротехнические, противоэрозионные мероприятия, согласно технологическим картам. При этом должны соблюдаться правила, регламенты, нормативы, стандарты, установленные профильными структурами.
- Предоставлять в законодательном порядке уполномоченным исполнительным службам информацию о состоянии качества почвы на эксплуатируемых участках сельскохозяйственного назначения.
- Обеспечивать содействие выполнению контрольно-проверочных мероприятий в сфере охраны окружающей среды.
- Информировать профильные уполномоченные исполнительные структуры о фактах деградации почвы на землях сельскохозяйственного назначения, загрязнении грунта на участках, которые находятся в пользовании либо владении, а также граничат с эксплуатируемыми территориями.
- Исполнять иные обязанности, предусмотренные в нормативных актах.
Заключение
Земли сельхозназначения являются особо ценными естественными ресурсами государства. В настоящее время особую актуальность приобрел вопрос о рациональной эксплуатации территорий, отведенных для осуществления с/х производства и прочей деятельности, с ним связанной. Необходимо учитывать, что земля, как и прочие природные ресурсы, присутствуют в ограниченном количестве. Вместе с этим, она выступает как основной источник продуктов питания населения. Для сохранения и обеспечения восстановления продуктивности почвы должны выполняться соответствующие мероприятия. Однако выполнять их необходимо рационально и грамотно. Немаловажное значение для сохранения земельных ресурсов и правильного их использования имеет контроль оборота участков.
Разделение земель на категории является следствием зонирования территорий и определения государственной стратегии. Например, к землям сельскохозяйственного назначения относятся территории с плодородной почвой, земли лесного фонда должны быть покрыты лесной растительностью, а особо охраняемые природные территории должны представлять большую ценность для науки и сохранения оптимальных свойств экологической среды.
В соответствии с нормами Земельного Кодекса, принадлежность земли к категории - это правовой режим её использования. Отсюда можно сделать вывод, что категория земель - это законодательно закрепленное описание стандартных свойств.
- Населенных пунктов (поселений);
- сельскохозяйственного назначения (с/х);
- специального назначения (например, земли, занятые под промышленные и энергетические объекты, под коммуникации, объекты обеспечения безопасности страны и т.п.);
- особо охраняемых природных территорий (ООПТ);
- лесного фонда;
- водного фонда;
- государственного запаса.
Последняя категория выделена не столько по принципу использования, сколько недоиспользования. В большой стране всегда будут земли, не востребованные в системе народного хозяйства - это земельный резерв страны. Наибольший оборот земель характерен для категорий сельскохозяйственного назначения и поселений. Кроме того, появилась возможность перехода в собственность земель лесного фонда, но граждане не спешат ей пользоваться.
Что такое вид разрешенного использования земель (ВРИ)
Понятие разрешенного использования земельного участка носит уточняющий характер в рамках целевого назначения. Введение этого понятия является следствием более детального зонирования территории в масштабах субъекта федерации, региона или иного территориального деления. Однако, земельный участок, находящийся в собственности фермера, в рамках одного и того же целевого назначения может иметь иное разрешенное использование.
Кроме того, существует деление разрешённого вида использования на следующие типы:
- основные;
- условно разрешённые;
- вспомогательные.
Условно разрешенный вид использования земельного участка
Условно разрешенный вид использования земельного участка выполняет функцию дополнения в рамках категории и разрешенного использования. Такое дополнении возникает когда нет возможности составить классификатор на все случаи жизни.
Для того, чтобы установить дополнительную норму, необходимо пройти специальную процедуру согласований и публичных слушаний в Комиссии по землепользованию и застройки. Такое расширение ВРИ возможно только в случае, если оно предусмотрено местными градостроительными нормами.
Вспомогательные виды разрешенного использования
Вспомогательные виды разрешенного использования уточняют действия, производимые в рамках других типов использования. Уточняющий характер может заключаться, например, в размещении каких-нибудь мелких объектов - гаражей, трансформаторной будки, забора и т.п. Таким образом, потенциальному застройщику необходимо вписаться в целевое назначение и основной вид разрешенного использования своей территории.
Другие типы разрешенного использования можно изменить в официальном диалоге потенциального и состоявшегося владельца участка с органами государственной или муниципальной власти.
Пример
Земельный участок в СНТ будет иметь следующие характеристики:
- Категория (целевое назначение) - земли сельскохозяйственного назначения;
- Вид разрешенного использование - для ведения садоводства и огородничества;
А теперь рассмотрим каждую категорию и входящие в неё виды разрешенного использования подробнее.
Земли населенных пунктов
- Размещение объектов многоэтажной жилой застройки. Объекты могут располагаться хаотично, образуя улицы, или территориальными блоками, образуя микрорайоны;
- Земли, отведенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС, ИЖД);
- Рекреационные зоны. Могут располагаться как внутри самого поселения, так и в пригородной полосе. В соответствии со ст. 98 ЗК РФ к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. П. 2 ст. 98 ЗК РФ устанавливает состав земель рекреационного назначения в которые входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристические и оздоровительные лагеря, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты. П. 5 ст. 98 ЗК РФ запрещается деятельность, не соответствующая целевому назначению такого ЗУ. Земли рекреации предназначены для оздоровительных функций как граждан так и сохранения природных свойств, строить на них можно, но только то, что указано в ст. 98 ЗК РФ. Кроме того, ст.ст. 285 - 286 ГК РФ предусмотрена ответственность за ненадлежащее использование земельного участка. В том случае, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением, данный земельный участок может быть изъят у собственника;
- Участки, застроенные промышленными объектами, административными зданиями, сооружениями коммунального хозяйства, продовольственного и не продовольственного снабжения и т.п;
- Земли, отводимые под транспортные узлы - вокзалы, аэропорты, речные и морские вокзалы и т.п;
- Расположение объектов электроснабжения;
- Земли, входящие в состав населенного пункта, но занятые водоемами;
- Участки, отведенные для размещения дорог, каналов, причалов, трубопроводов, воздушных, наземных и подземных объектов связи и т.п;
- Особо охраняемые природные территории в черте населенного пункта. Обычно к ним относят: парки, памятники природы, заказники, объекты, имеющие особую культурную и историческую ценность, ботанические и зоологические сады, музеи под открытым небом и т.п;
- Земля, предназначенная для сельскохозяйственного использования. Несмотря на созвучность с названием одной из категорий, эти земли все равно находятся в рамках целевого назначения земель поселений. К ним относят личные подсобные хозяйства (ЛПХ) ;
- Все остальные земли, которые могут быть представлены пространством улиц, площадей, участками резерва, особыми объектами, находящимися вне оборота, полосами отчуждений, охранными зонами и т.п;
- Зоны резерва развития поселения.
Не стоит путать разрешенное использование с формой собственности земли. На землях поселений могут размещаться объекты, находящиеся в федеральной, частной собственности, в собственности муниципалитета, субъекта федерации.
Кроме того, не стоит путать размещение отдельных строений с населенными пунктами. Например, дом лесника, пасека, производственные и жилые помещения на горнодобывающих предприятиях, не могут быть частью населенного пункта до тех пор, пока земля под ними не поменяет свою категорию.
Земли сельхозназначения
Сельское хозяйство является базой существования любого общества и государства. Все это заставило законодателей выделить земли, пригодные к сельскохозяйственному использованию, в отдельную категорию.
В категорию земли сельскохозяйственного назначения входят земельные участки, расположенные вне поселений, хозяйственная функция которых состоит в том, чтобы производить сельскохозяйственную продукцию. Однако, подобно категории населенных пунктов, сельскохозяйственные земли включают в себя целый ряд земель, имеющих своё разрешенное использование.
В пределах земель сельскохозяйственного назначения могут быть следующие виды разрешенного использования:
- Участки, занятые дорогами вместе с полосами отчуждения;
- земли, занятые лесной растительностью (лесополосы, выполняющие функцию защиты полей, лесные участки иного предназначения);
- участки, занятые под хозяйственные строения;
- пашни;
- сенокосы;
- пастбища;
- сады;
- залежные земли.
Залежь может носить характер специального использования, например, с целью повышения плодородия почвы, а может быть вынужденной, когда владелец или пользователь по каким-то причинам прекращает обработку земли в соответствии с её разрешенным использованием. Обычно под залежью понимается последний случай. Преднамеренный перевод земель в залежь обычно производится при потере хозяйственной и экологической ценности участков в связи с природной и техногенной катастрофами, длительным загрязнением, эрозией почвы.
Подкатегории земель сельхозназначения
Как следует из названия, на этих землях должны проводиться сельскохозяйственные работы, а сами с/х земли должны находиться за пределами поселений. Категориальное деление земель определяет цель и содержание использования. Для сельхоз земель законодатель выделяет две подкатегории:
- сельскохозяйственные;
- и не сельскохозяйственные угодья.
Несмотря на кажущееся противопоставление, оба вида угодий подчинены одной цели - обеспечению условий для ведения сельскохозяйственного производства.
Сельскохозяйственные угодья
К ним относят земельные участки, используемые только для целей земледелия или животноводства. В свою очередь, сельскохозяйственные угодья делятся на пашни, сенокосы, пастбища, залежи (временно не обрабатываемые земли), участки с многолетними древесными насаждениями. Причем такое деление не произвольное, все виды сельхозугодий имеют специальный правовой статус, который не может быть изменен в произвольном порядке.
Особый статус имеют участки, подвергшиеся мелиорации. Это связано с тем, что для того, чтобы они приобрели необходимые ресурсные свойства, проводились затратные мероприятия по осушению, обводнения, восстановлению плодородия почвы, минимизации эрозии. Часто такие земли нуждаются в обеспечивающих бесперебойную мелиорацию работах.
Не сельскохозяйственные угодья
Не сельскохозяйственные угодья заняты различными сооружениями вспомогательного характера. К ним могут относиться: дороги, коммуникации, защитные лесополосы, водоёмы, строения, обеспечивающие сельскохозяйственное производство.
Этот не сельскохозяйственный статус находится под действием градостроительного регламента, в то время как на сельскохозяйственные угодья его нормативы не распространяются.
Отличия первого от второго
Следует отметить разницу между землями сельскохозяйственного назначения и участками земель селитебных территорий, на которых разрешено ведение сельского хозяйства. В первом случае земли являются категорией и имеют целевое назначение, во втором - находятся в черте населенного пункта и имеют специфическое разрешенное использование.
Сельскохозяйственные угодья неоднородны и имеют свои подразделения по принципу кадастровой стоимости:
- Угодья с низким и средним уровнем стоимости. К ним обычно относятся земли длительных залежей, участки, обладающие низким плодородием, подвергшиеся эрозии, загрязнению и т.п;
- Угодья с кадастровой стоимостью значительно выше (50% и более), чем в среднем по данной территориальной единице;
- Угодья, обладающие особой ценностью. Их кадастровая стоимость намного превышает средние величины. Обычно к ним относятся пашни, давно вовлеченные в сельскохозяйственный оборот и обладающие высоким плодородием.
Земли лесного и водного фонда
- На землях лесного фонда ведется лесное хозяйство, которое чаще всего заключается в лесоустроительном зонировании. По его результатам все земли этой категории делятся на участки, где ведутся рубки и на участки, где лес восстанавливается;
- Земли водного фонда - это территории с водными объектами, водоохранные зоны естественных водоёмов, зоны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений.
Земли запаса и ООПТ
Эти две категории земель изъяты из оборота. Земли особо охраняемых природных территорий являются, как правило, государственной собственностью, хотя закон допускает нахождение этих участков в частной собственности. Просто в России еще не было подобных прецедентов.
Земли, признанные особо ценными для общества, переводятся из одной категории в другую, изымаются из оборота и хозяйственного использования. Их обратный перевод в другую категорию законом не предусмотрен. Земли запаса нельзя использовать в хозяйственных целях, но можно перевести в иную категорию и с определенным разрешенным использованием.
Таблица основных видов разрешенного использования
Номер в классификаторе | ВРИ |