Каков порядок заключения договора строительного подряда. Особенности заключения договора подряда
По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 ГК РФ). Сравнивая данное определение с легальным определением договора обычного подряда (п. 1 ст. 702 ГК РФ), нетрудно заметить, что наряду с предметом договора существенными условиями договора строительного подряда являются цена и срок договора, без согласования которых договор не может считаться заключенным.
Порядок заключения договора регулируется ст. 432-449 ГК РФ, в соответствии с которыми договор заключается путем направления предложения заключить договор одной стороной и принятия направленного предложения другой стороной.
Предложение заключить договор называется офертой, а лицо, его направившее, - оферентом.
Принятие предложения называется акцептом, а лицо, его принявшее, - акцептантом .
Нередко договор строительного подряда заключается не по соглашению сторон, а путем проведения подрядных торгов (ст. 447 ГК РФ).
Путем проведения торгов может быть заключен любой договор, если только это не противоречит его существу. Подрядные торги проводятся в обязательном порядке, если заказчиком выступает государственный орган, а объектом строительства является объект для государственных нужд.
Торги могут быть проведены в форме либо конкурса, либо аукциона. Разница между ними заключается в том, что на аукционе выигравшим признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии предложит лучшие условия.
В свою очередь, и аукцион, и конкурс может быть открытым или закрытым. В первом случае участником аукциона или конкурса, а следовательно, и его победителем может быть любое лицо; во втором - только лица, специально приглашенные для участия в конкурсе (аукционе).
В случаях, когда предметом торгов является право на заключение договора (договора строительного подряда), соответствующий договор должен быть подписан сторонами не позднее 20 дней после завершения торгов и оформления протокола, если иной срок не был указан в извещении о проведении торгов. Уклонение одной из сторон от оформления договорных отношений дает право другой стороне обратиться в суд с требованиями как о понуждении к заключению договора, так и о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.
Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными, что влечет за собой недействительность и договора, заключенного по их результатам.
Аукцион или конкурс, в которых принял участие только один участник, признаются несостоявшимися.
В случае выигрыша торгов оферент получает право на заключение договора строительного подряда.
В соответствии со ст. 161 ГК РФ сделки юридических лиц между собой и с гражданами (именно к таким сделкам относится договор строительного подряда) должны заключаться в простой письменной форме (т. е. не требуют нотариального удостоверения). Договор строительного подряда обычно заключается путем подписания единого документа.
Однако договор строительного подряда в письменной форме может быть заключен и без подписания единого документа с помощью обмена различными документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (ст. 434 ГК РФ) .
Так в постановление ФАС Московского округа : "ООО (подрядчик) обратилось с иском в суд о понуждении НИИ (заказчика) к исполнению договорных обязательств в виде оплаты выполненных работ и взыскании процентов вследствие просрочки по их оплате.
Как следует из материалов дела, стороны заключили договоры подряда на выполнение ремонтно-строительных работ в помещениях и объектах НИИ. Кроме того, подрядчик выполнял работы не только по заключенному сторонами договору, но и на основании писем и протоколов совещаний НИИ и ООО.
На основании п.2 ст. 434 ГК РФ суд сделал вывод, что стороны заключили договор строительного подряда путем обмена письмами, передачи технической документации, составления смет и актов приема выполненных работ. Поэтому доводы НИИ об отсутствии оснований для оплаты несостоятельны".
Заключение договора строительного подряда предполагает правильное определение сторонами условия о предмете. Предмет договора строительного подряда является существенным условием, без согласования которого договор считается незаключенным .
Предметом по договору строительного подряда, как и договора обычного подряда является процесс выполнения работы и ее результат деятельности подрядчика, имеющий конкретную овеществленную форму. Им может быть объект нового строительства, в том числе сданный "под ключ": реконструкция и техническое перевооружение действующего предприятия; капитальные ремонт здания или сооружения; монтаж технологического или энергетического и другого специального оборудования; выполнение пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Договор строительного подряда может охватывать как весь комплекс работ по объекту, так и часть из них. В случаях, предусмотренных договором, подрядчик может принимать на себя обязанность не только сдать построенный им объект в эксплуатацию, но и обеспечить его эксплуатацию в течении указанного в договоре срока.
Анализ юридической литературы по проблемам исследования предмета договора строительного подряда позволяет выделить несколько подходов (концепций) относительно данного существенного условия. Наиболее распространенной является концепция унитарного (единого) предмета договора строительного подряда, которая имеет два направления. В рамках первого направления предмет рассматриваемого договора представлен в качестве законченного и готового к сдаче объекта строительства. Так, например, А.А. Каравайкин указывал, что предметом договора подряда на капитальное строительство является результат труда, производственной деятельности подрядчика в виде построенного здания или сооружения. В рамках второго направления предмет договора строительного подряда представлен в виде деятельности подрядчика по возведению объекта строительства.
В юридической литературе также получила широкое распространение концепция двух предметов договора строительного подряда: материального, представляющего результат работ, и юридического - деятельности сторон при исполнении договора строительного подряда. Так, по мнению О.С. Иоффе, договор подряда на капитальное строительство имеет два предмета: материальный - сооружение, создание которого предусмотрено планом, и юридический - деятельность подрядчика, на которую вправе притязать заказчик . Иногда в юридической литературе предмет договора строительного подряда при отсутствии всякой аргументации вообще рассматривается в качестве отношений сторон. Так, например, Л.Ю. Грудцына и А.А. Спектор указывают на то, что предмет рассматриваемого договора образуют "отношения, связанные с созданием недвижимого объекта, вновь создаваемого или подлежащего улучшению" .
Предмет исполнения обязательства по договору строительного подряда образует, с одной стороны, деятельность сторон по возведению или реконструкции здания (сооружения), с другой - само здание (сооружение) как результат выполненной подрядчиком работы.
В связи с этим наиболее предпочтительней выглядит концепция единого предмета договора строительного подряда, который имеет две составляющие - выполнение строительных работ и результат такого выполнения.
Предмет договора может определяться не только в тексте самого договора, но и в технической документации. Отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для признания договора незаключенным.
ФАС Уральского округа в постановлении пояснил, что отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для признания договора подряда незаключенным.
ФАС указал, что к существенным условиям договора строительного подряда относятся предмет, то есть объем и содержание поручаемых подрядчику работ, а также срок выполнения работ. Объем и содержание работ, другие предъявляемые к ним требования, а также цена работ по договору строительного подряда определяются в соответствии с технической документацией и сметой. При этом подписание актов о приемке выполненных работ, актов приемки-передачи имущества, восполняющих недостаток конкретизации существенных условий в тексте договора, а также отсутствие каких-либо возражений о незаключенности договора могут с учетом обстоятельств дела свидетельствовать о том, что договор заключен и к отношениям его сторон применяются условия, предусмотренные в договоре .
Срок договора строительного подряда. В договоре строительного подряда необходимо указывать два срока: срок начала и срок окончания работы. Условия о начальном и конечном сроках выполнения работ являются существенными условиями договора подряда. При отсутствии соглашения по указанным условиям договор считается незаключенным. Соглашение по сроку выполнения подрядных работ может быть изложено как в самом договоре, так и в дополнительных соглашениях к нему, календарном графике выполнения работ, в приложениях и взаимной переписке сторон. В соответствии с п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 договор строительного подряда считается незаключенным, если в нем отсутствует условие о сроках выполнения работ .
Однако для такого вывода суду необходимо полно и всесторонне исследовать этот вопрос, не ограничиваясь только оценкой содержания текста самого договора. Суд, установив отсутствие в договоре подряда условия о сроках выполнения работ, должен в порядке ст. 65 АПК РФ предложить истцу представить доказательства, подтверждающие наличие согласованных сторонами сроков выполнения работ по спорному договору.
Нередко суд на одном лишь основании, что в тексте договора отсутствует условие о сроках выполнения работ, и без выяснения вопроса о наличии доказательств, свидетельствующих о согласовании сторонами сроков их выполнения, признает договор незаключенным.
Так, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа по данному вопросу выработал определенную позицию: "…отсутствие в договоре подряда условия о сроке выполнения работ не служит бесспорным доказательством несогласованности сторонами этого срока. … типовая форма графика производства строительно-монтажных работ, являющаяся приложением к спорному договору, подписана заказчиком и подрядчиком, имеет ссылку на относимость к договору, поэтому содержащиеся в ней сведения и условия применимы к спорным правоотношениям... из чего следует сделать вывод, что стороны договорились о сроках выполнения строительно-монтажных работ".
По другому делу генеральный подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика установленных договором строительного подряда пеней за просрочку передачи технической документации для производства работ.
Возражая против заявленного иска, ответчик сослался на то, что, поскольку в договоре подряда отсутствует условие о сроке выполнения работ, он считается незаключенным.
Суд отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный срок по заданию заказчика построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы. Следовательно, условие о сроке окончания работ является существенным условием договора. Поскольку в договоре это условие отсутствовало, в силу статьи 432 ГК РФ данный договор следует считать незаключенным. Таким образом, у заказчика не возникло обязательства по передаче документации. Поэтому и пени, установленные этим договором, взысканию не подлежат (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ N 51) .
Цена договора строительного подряда. В соответствии со ст. 709 ГК РФ в договоре подряда указывается цена подлежащей выполнению работы или способ ее определения. Цена работы может быть определена путем составления сметы. Если работа выполняется в соответствии со сметой, составленной подрядчиком, смета приобретает силу и становится частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком. Согласно п. 1 ст. 746 ГК РФ, размер платы за выполненные подрядчиком работы определяется сметой. При отсутствии сметы цена работ определяется соглашением сторон.
Суд удовлетворил исковые требования подрядчика в полном объеме, поскольку выполнение договорных работ и наличие задолженности по их оплате были подтверждены документально.
Не согласившись с решением суда, ответчик (заказчик) подал апелляционную жалобу. В ней указано, что стоимость работ, предусмотренных договором и сметой, оплачена заказчиком в полном размере. Локальные ресурсные расчеты к актам выполненных работ не являлись сметой или изменением сметы, а представляли собой расчеты к актам выполненных работ.
Первый арбитражный апелляционный суд (постановление от 16.09.2008) не нашел правовых оснований для отмены решения суда и удовлетворения жалобы.
Как следовало из условий договора, заключенного между заказчиком и подрядчиком, стоимость работ определялась на основании сметы, рассчитанной с применением территориальных единичных расценок, и была предварительной. Окончательная стоимость определялась на основании утвержденных заказчиком актов выполненных работ, рассчитанных ресурсным методом, и справки о стоимости строительства. Все изменения и дополнения должны быть подтверждены документами и оформлены дополнительным соглашением к договору.
Апелляционная инстанция сочла обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что, подписав без каких-либо замечаний акты приемки выполненных работ, справки о стоимости выполненных работ, локальные ресурсные расчеты к актам выполненных работ, заказчик, принявший работы, тем самым согласовал с подрядчиком увеличение предварительной стоимости работ и выполнение дополнительных работ. Это не противоречило условиям договора и ст. 452 ГК РФ .
При строительстве любого объекта должен быть разработан и утвержден заказчиком в установленном порядке комплект документов (проектов, расчетов, чертежей, графиков/схем и т.п.), определяющих объем, содержание строительных работ и другие, предъявляемые к ним требования (техническая документация). Содержание и количество таких документов определяется в зависимости от сложности строительства и требований соответствующих нормативных актов. На основе технической документации разрабатывается финансовый документ - смета строительства, определяющая цену различных видов работ и строительных материалов и в конечном итоге формирующая цену договора. Смета представляет собой перечень работ, с указанием их стоимости и единиц измерения объемов работ. Унифицированной формы сметы нет.
Цена работ может состоять их двух частей: сметной - в виде известных расценок и переменной - выраженной текущим коэффициентом пересчета базисных цен. Такой способ определения цены позволяет производить расчет без каких-либо дополнительных согласований сторон при подрядном строительстве. В методических указаниях по определению стоимости строительной продукции на территории РФ - МДС 81-1.99 (утвержденных постановлением Госстроя РФ от 26.04.1999 г. № 31) указано (п. 2.1.5), что для определения сметной стоимости строительства проектируемых зданий, сооружений составляется сметная документация, состоящая из локальных смет, локальных сметных расчетов, объектных смет, объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и др. В Методических указания приведены также формы этих документов. Необходимо иметь в виду, что эти указания обязательны только для тех организаций, на капитальное строительство которых выделены средства из федерального бюджета, средств бюджетов субъектов РФ, целевых внебюджетных фондов, других средств, получаемых в качестве государственной поддержки.
Для строек, финансирование которых осуществляется за счет собственных средств организаций и физических лиц, этот документ носит рекомендательных характер.
Локальные сметные расчеты составляют в случае, если объемы работ и размеры затрат окончательно не определены и подлежат уточнению на основании рабочей документации или если объемы работ, характер и методы их выполнения не могут быть достаточно точно определенны при проектировании и уточняются в процессе строительства.
Объектные сметы объединяют в своем составе на объект в целом данные из локальных смет и являются сметными документами, на основе которых формируется договорные цены на объекты. Сводные сметные расчеты стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений (или их очередей) составляются на основе объектных сметных расчетов, объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат.
Цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой. При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой. Поскольку ГК РФ предусмотрены разные способы установления цены работ (твердая или приблизительная) дает возможность ее изменение без заключения соглашения об изменении договора, законодатель специально урегулировал последствия существенного превышения приблизительной цены работ, с которым заказчик не согласен.
Важный момент - существенность превышения приблизительной цены. Указанное понятие в ст. 709 ГК РФ не определено и является оценочным. В то же время к отношениям по договору строительного подряда для этого случая можно по аналогии применить ст. 744 ГК РФ, в которой установлены лимиты по внесению в техническую документацию дополнительных работ. Если дополнительные работы по стоимости не превышают 10% общей сметной стоимости, заказчик может вносить их в одностороннем порядке. При превышении 10% стороны должны согласовать дополнительную смету .
В данной ситуации законодатель признал существенным превышением стоимости работ, требующим обоюдного согласия сторон, 10% от сметной стоимости. Вмести с тем для обеспечения своих интересов, стороны в договоре подряда могут определить, что является для них существенным превышением приблизительной цены.
Техническая документация является частью договора строительного подряда, поэтому ограничивается возможность ее изменения заказчиком в одностороннем порядке. Для внесения изменений в техническую документацию необходимо, чтобы одновременно выполнялись два условия:
1) не должен меняться характер работ, предусмотренный договором;
2) стоимость дополнительных работ, вызванная изменениями технической документации, не должна превышать 10% сметной стоимости работ.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Одним из важнейших этапов заключения договора подряда является проработка его содержания, которая сводится к формулировке и согласованию его условий. Особенного внимания заслуживает проработка и согласование существенных условий договора подряда: предмету, сроку, а также цены выполнения подрядных работ.
Договор строительного подряда должен иметь не только присвоенный ему номер, дату, с указанием города, где он составлен, но и преамбулу, которая включает в себя наименование сторон, данные руководителей, от имени которых составляется договор, а также указание на их правоспособность подписания договора, указания названий организаций, действие руководителей, осуществляющих свои полномочия на основании уставов либо положений, доверенностей на право подписания договора данного вида.
В договоре в обязательном порядке необходимо предусмотреть юридические адреса подрядчика и заказчика, банковские реквизиты: телефоны организации, текущие (расчетные) счета, ИНН.
Каждая страница договора строительного подряда должна прошита, подписана сторонами и скреплена печатями организаций и подписями сторон и отражать сведения о договоре (его номер, дату подписания и место составления).
Вышеуказанные требования исключают возможную подмену страниц договора либо их утрату.
К элементам договора строительного подряда относятся: стороны, предмет, объект, форма, цена, срок.
Стороны. Сторонами договора строительного подряда являются заказчик и подрядчик. В роли заказчика могут выступать любые физические и юридические лица, обладающие определенными финансовыми средствами. В качестве подрядчика могут выступать подрядная организация-генподрядчик или специализированная компания: различные строительные, строительно-монтажные и проектно-строительные организации, независимо от форм собственности, а также индивидуальные предприниматели.
Заказчик заключает в пределах предоставленных ему прав договор подряда на строительство или реконструкцию объектов с подрядной организацией-генеральным подрядчиком или прямой договор со специализированной компанией.
Если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц - субподрядчиков. В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика (п. 1 ст. 706 ГК РФ). Как правило, субподрядчики выполняют комплексы специальных строительно-монтажных работ.
Необходимо обратить внимание на правовую норму ст.750 ГК РФ, к которой предусмотрена обязанность сотрудничества сторон в договоре строительного подряда. Согласно п. 1 ст.750 ГК РФ «если при выполнении строительства и связанных с ним работ обнаруживаются препятствия к надлежащему исполнению договора строительного подряда, каждая из сторон обязана принять все зависящие от нее разумные меры по устранению таких препятствий. Сторона, не исполнившая этой обязанности, утрачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что соответствующие препятствия не были устранены»
Иные субъекты. Кроме сторон в правоотношениях строительного подряда участвуют и иные субъекты. К их числу, прежде всего, относятся инвестроры. Инвесторы могут сами выступать в роли заказчиков, если они располагают для этого необходимыми возможностями, или могут возложить эти функции на других лиц. В этом случае между инвестором и заказчиком заключается особый инвестиционный договор, который по своей юридической природе чаще всего является либо договором поручения, либо договором комиссии. Опираясь на данный договор, лицо, действующее по поручению инвестора, заключает с исполнителем работ договор строительного подряда, выступая в нем в качестве заказчика. В качестве инвестора может выступать государство (федеральный и городской бюджет), кредитные организации (банки, финансово-инвестиционные компании), строительные компании (которые становятся инвестиционными компаниями), изредка - страховые компании, а также организации (в том числе некоммерческие и общественные) и другие субъекты. Особенно следует отметить инвесторов-дольщиков - юридических и (или) физических лиц, выступающих соинвесторами в порядке долевого участия в строительстве жилых домов на основании отдельных договоров застройки.
В соответствии с нормами ст. 749 ГК РФ Заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может заключить самостоятельно без согласия подрядчика договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией). В этом случае в договоре строительного подряда определяются функции такого инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика.
Кроме перечисленных выше субъектов, на рынке строительного подряда действуют: изготовители и поставщики строительных материалов, конструкций и оборудования; компании, оказывающие транспортные услуги; архитектурно-проектные организации; страховые компании, с которыми заключаются договоры страхования строительно-монтажных рисков или ответственности заказчиков перед третьими лицами; риэлтерские компании, которые действуют на рынке продажи готовых квартир; другие участники рынка. Между этими участники инвестиционно-строительной деятельности устанавливаются гражданско-правовые (коммерческие) договорные отношения.
- - предмет и объект договора. Предметом договора строительного подряда, является как сам процесс выполнения работы, так и ее овеществленный результат. В соответствии с действующим законодательством отсутствие или нечеткое определение в тексте договора условия о предмете является первым из оснований, по которому можно считать договор незаключенным. Причем это не зависит от того, насколько полно будут урегулированы сторонами все остальные условия договора.
- - форма. Форма договора строительного подряда специально не регламентируется гл. 37 ГК РФ и подчиняется общим правилам оформления сделок (ст. 158 - 161 ГК РФ). Согласно общим правилам ГК РФ договор строительного подряда заключается в простой письменной форме. Несоблюдение простой письменной формы договора лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность (ст. 162 ГК РФ).
По соглашению сторон, договор строительного подряда может быть удостоверен нотариально путем совершения удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие (ст.163 ГК РФ). Несоблюдение нотариальной формы в случаях, когда это предусмотрено соглашением сторон, влечет недействительность договора строительного подряда. Такой договор считается ничтожным (ст. 165 ГК РФ).
Цена. Цена в договоре строительного подряда имеет значение существенного условия, которое подлежит обязательному согласованию. Согласно ст. 746 ГК РФ расчеты заказчика с подрядчиком производятся в порядке, установленном законом или заключенным до- говором строительного подряда. Ввиду большого объема строительных работ, цена договора обычно определяется путем составления сметы, представляющей собой постатейной перечень затрат на выполнение работ, приобретение оборудования, закупку строительных материалов и конструкций и т. д. Вместе с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и иные предъявляемые к ним требования, смета образует проектно-сметную документацию, являющуюся неотъемлемым элементом договора строительного подряда. Как правило, проектно-сметная документация не может пересматриваться в ходе строительства, за исключением случаев, указанных в ст. 743 - 744 ГК РФ.
Отсутствие сметы может повлечь за собой признание договора строительного подряда незаключенным. Этот вывод следует из анализа п. 1 ст. 743 и п. 1 ст. 746 ГК РФ, согласно которым подрядчик обязан осуществить строительство и связанные с ним работы в соответствии со сметой, определяющей цену работ, а заказчик оплачивает работы, выполненные подрядчиком, в размере, предусмотренном сметой.
Основание и порядок внесения изменений в техническую документацию регламентируется правовыми нормами ст. 744 ГК РФ. Внесение в техническую документацию изменений может осуществляться на основе согласованной сторонами дополнительной сметы.
Цена, указанная в договоре строительного подряда, может быть твердой или приблизительной. Размер твердой цены нельзя изменить, если только не меняются существенные условия самого договора. Приблизительную цену договора устанавливают в том случае, когда есть предположения, что в ходе строительства могут появиться затраты, не учтенные в первоначально согласованной смете. При этом все последующие изменения стоимости затрат по отношению к первоначально согласованной цене должны быть подтверждены документально подрядчиком и согласованы сторонами.
В соответствии с п. 5 ст. 709 ГК РФ подрядчик, который считает, что необходимо существенно увеличить приблизительную смету на стоимость дополнительных работ, обязан предупредить об этом заказчика. Заказчик либо соглашается на изменение цены, либо вправе отказаться от договора, оплатив подрядчику выполненную часть работы. Если же подрядчик приступит к дополнительным работам, не уведомив заказчика, то заказчик может не оплачивать эти работы.
Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в сроки и в порядке, установленные законодательством или договором строительного подряда. В соответствии со ст. 711 ГК РФ договором может быть предусмотрена предварительная оплата выпо-лненных работ, оплата по мере выполнения их отдельных этапов, оплата за объемы работ, фактически выполненные за отчетный период, либо окончательная оплата после сдачи работ заказчику.
Расчеты между заказчиком и подрядчиком производятся на основании унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ.
Срок. Срок в договоре строительного подряда также относится к существенным условиям. Поскольку отношения сторон носят длящийся характер, в договоре обязательно должен быть указан как начальный, так и конечный срок выполнения подрядчиком строительных работ, определены промежуточные сроки завершения отдельных этапов работы.
Согласование сроков исполнения взаимных обязательств стороны обычно оформляют различными календарными планами и графиками, которые прилагаются к договору строительного подряда и становятся его неотъемлемой частью.
Ответственность сторон за просрочку исполнения обязательств по договору строительного подряда предусмотрена действующим законодательством и может быть определена условиями заключенного договора. Так, если сроки строительства будут нарушены подрядчиком и заказчик утратит интерес к выполнению договора, то в соответствии с п. 2 ст. 405 ГК РФ он может отказаться от принятия результата работ и потребовать возмещения убытков.
При неисполнении обязанности по созданию подрядчику необходимых условий для выполнения работ заказчик может утратить право на возмещение убытков (п. 1 ст. 750 ГК РФ). При этом следует учесть, что перечень работ по созданию «необходимых условий» должен быть согласован сторонами в договоре строительного подряда (п. 1 ст. 740 ГК РФ).
Как и в большинстве случаев коммерческих договоров в договоре строительного подряда имеют место быть такие элементы как стороны, предмет, объект, цена и сроки.
От того, насколько юридически грамотно будут определены условия договора строительного подряда, зависит степень правовой защищенности его участников.
Договор строительного подряда, как и любой другой коммерческий договор, включает в себя ряд юридических характеристик, знание которых позволяет получить представление о структуре правоотношений его участников. Понятие договора строительного подряда раскрывается законодателем в ст. 740 Гражданского кодекса РФ , согласно которой «по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену». Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Согласно гражданскому законодательству правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором. В случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока. Необходимо обратить внимание, что когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина-заказчика, то к такому договору применяются правила параграфа 2 главы 37 ГК РФ о правах заказчика по договору бытового подряда.Источники правового регулирования
Правовые отношения в сфере строительной деятельности преимущественно регули- руются общими правилами о договорах подряда и нормами параграфа 3 главы 37 ГК РФ о договоре строительного подряда. Следовательно, чтобы иметь более полное представление о правовом регулировании в области капитального строительства, необходимо одновременно учитывать как специальные правила о строительном подряде, так и общие положения о договорах подряда. Кроме ГК РФ, к источникам правового регулирования отношений в сфере капитального строительства относятся и другие законодательные акты РФ. Важнейшее место среди них занимают федеральные законы об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений, об архитектурной деятельности в Российской Федерации, Градостроительный и Земельный кодексы РФ и др. К договорам бытового подряда применяется Закон «О защите прав потребителей». Правовые положения законов развиты в подзаконных актах, утвержденных указами Президента, постановлениями Правительства, министерствами и иными федеральными органами исполнительной власти. Наряду с законами и подзаконными актами, утвержденными на федеральном уровне, в области организации строительных работ действует немало актов, принятых субъектами РФ. Так, например, Санкт-Петербург вправе принимать собственные нормативные правовые акты (законы, распоряжения губернатора, положения, регламенты, приказы) по вопросам, отнесенным к предметам ведения Санкт-Петербурга и предметам совместного ведения Российской Федерации и Санкт-Петербурга. В городе также приняты и действуют территориальные строительные, санитарные и иные нормы. Особенностью строительной деятельности является то, что при правовом регулировании договора строительного подряда применяется большое количество строительных норм и правил (СниПов), стандартов и технических условий, различных инструкций и положений, принимаемых уполномоченными государственными органами. Многие из действующих норм и правил данной категории были утверждены еще союзными ведомствами. В настоящее время идет постепенный процесс их обновления, обусловленный как научно-техническим прогрессом, так и повышением требований к качеству и безопасности объектов строительства.Элементы договора
К элементам договора строительного подряда относятся: стороны, предмет, объект, форма, цена, срок. - стороны. Сторонами договора строительного подряда являются заказчик и подрядчик. В роли заказчика могут выступать любые физические и юридические лица, обладающие определенными финансовыми средствами. В качестве подрядчика могут выступать подрядная организация-генподрядчик или специализированная компания: различные строительные, строительно-монтажные и проектно-строительные организации, независимо от форм собственности, а также индивидуальные предприниматели. Заказчик заключает в пределах предоставленных ему прав договор подряда на строительство или реконструкцию объектов с подрядной организацией–генеральным подрядчи- ком или прямой договор со специализированной компанией. Если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц – субподрядчиков. В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика (п. 1 ст. 706 ГК РФ). Как правило, субподрядчики выполняют комплексы специальных строительно-монтажных работ. Необходимо обратить внимание на правовую норму ст.750 ГК РФ , к которой предусмотрена обязанность сотрудничества сторон в договоре строительного подряда. Согласно п. 1 ст.750 ГК РФ «если при выполнении строительства и связанных с ним работ обнаруживаются препятствия к надлежащему исполнению договора строительного подряда, каждая из сторон обязана принять все зависящие от нее разумные меры по устранению таких препятствий. Сторона, не исполнившая этой обязанности, утрачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что соответствующие препятствия не были устранены» - иные субъекты. Кроме сторон в правоотношениях строительного подряда участвуют и иные субъекты. К их числу, прежде всего, относятся инвестроры. Инвесторы могут сами выступать в роли заказчиков, если они располагают для этого необходимыми возможностями, или могут возложить эти функции на других лиц. В этом случае между инвестором и заказчиком заключается особый инвестиционный договор, который по своей юридической природе чаще всего является либо договором поручения, либо договором комиссии. Опираясь на данный договор, лицо, действующее по поручению инвестора, заключает с исполнителем работ договор строительного подряда, выступая в нем в качестве заказчика. В качестве инвестора может выступать государство (федеральный и городской бюджет), кредитные ор- ганизации (банки, финансово-инвестиционные компании), строительные компании (которые становятся инвестиционными компаниями), изредка - страховые компании, а также организации (в том числе некоммерческие и общественные) и другие субъекты. Особенно следует отметить инвесторов-дольщиков – юридических и (или) физических лиц, выступающих соинвесторами в порядке долевого участия в строительстве жилых домов на основании отдельных договоров застройки. В соответствии с нормами ст. 749 ГК РФ Заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с под- рядчиком может заключить самостоятельно без согласия подрядчика договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией). В этом случае в договоре строительного подряда определяются функции такого инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика. Кроме перечисленных выше субъектов, на рынке строительного подряда действуют: изготовители и поставщики строительных материалов, конструкций и оборудования; компании, оказывающие транспортные услуги; архитектурно-проектные организации; страховые компании, с которыми заключаются договоры страхования строительно-монтажных рисков или ответственности заказчиков перед третьими лицами; риэлтерские компании, которые действуют на рынке продажи готовых квартир; другие участники рынка. Между этими участники инвестиционно-строительной деятельности устанавливаются гражданско-правовые (коммерческие) договорные отношения. - предмет и объект договора. Предметом договора строительного подряда, является как сам процесс выполнения работы, так и ее овеществленный результат. В соответствии с действующим законодательством отсутствие или нечеткое определение в тексте договора условия о предмете является первым из оснований, по которому можно считать договор незаключенным. Причем это не зависит от того, насколько полно будут урегулированы сторонами все остальные условия договора. Каким же образом стороны должны определить предмет договора строительного подряда? Прежде всего, нужно в тексте самого договора дать характеристику объекта строительства или иных работ, связанных с объектом строительства. В частности, условие договора, определяющее предмет, должно содержать:- наименование и месторасположение объекта строительства (в том числе, когда заключается договор на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных работ, неразрывно связанных со строящимся объектом);
- характеристику проектной документации (кем и когда утвержден или будет утверж- ден проект);
- перечень монтажных, пусконаладочных и иных работ, неразрывно связанных со строящимся объектом, которые обязан осуществить подрядчик.
№ 2/2008
Договор строительного подряда заключается на строительство и реконструкцию предприятия, здания, сооружения и других объектов, а также на выполнение связанных с ними монтажных, пусконаладочных и иных работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений. Какие особенности следует учитывать при заключении договоров? Как определяется цена договора? Ответы в нашей статье.
Предмет договора
Договор строительного подряда является основным документом, регламентирующим отношения заказчика и подрядчика.
Виды работ, которые подрядчик выполняет по договору строительного подряда, - это предмет договора, который согласуется сторонами в технической документации и смете. Предмет договора является его существенным условием, при отсутствии которого он считается незаключенным.
Гражданский кодекс РФ оставляет открытым и, следовательно, передает на усмотрение самих сторон вопрос о том, какая из них должна обеспечить утверждение проектов и смет, а также получить разрешение компетентных органов на строительство.
При этом подрядчик обязан, если иное не предусмотрено договором, выполнить всю указанную в технической документации и смете работу. Причем не имеет значения, кто именно (заказчик или подрядчик) их представил. Заказчику предоставляется право своим односторонним решением изменить проектную документацию. Правда, только в случае, если дополнительные работы не превышают 10 процентов от общей стоимости строительства и не меняют характера работ, предусмотренных договором. Хотя на этот счет и нет прямых указаний в статье 744 Гражданского кодекса РФ, следует признать, что дополнительные работы должен оплачивать заказчик.
Существует еще один случай, когда подрядчик имеет право на дополнительную оплату: речь идет о разумных расходах, понесенных им в связи с установлением и устранением дефектов в технической документации (п. 4 ст. 744 Гражданского кодекса РФ). Но при этом подрядчик обязан немедленно предупредить об этом заказчика и до получения от него указаний приостановить работу. Иначе, как следует из пункта 2 статьи 716 Гражданского кодекса РФ, подрядчик не вправе ссылаться на недоброкачественность представленной технической документации (на это же указано в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 27 ноября 2006 г. № А19-8096/06-7-Ф02-6250/06-С2).
Сроки выполнения работ
В договоре строительного подряда должен быть оговорен срок выполнения работы подрядчиком.
Согласно статье 708 Гражданского кодекса РФ, начальный и конечный сроки выполнения работ являются существенными условиями договора строительного подряда. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены сроки отдельных этапов работы, то есть промежуточные сроки.
Установленный сделкой срок должен определяться календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами (ст. 190 Гражданского кодекса РФ).
Если в договоре строительного подряда отсутствует условие о сроке выполнения работ, такой договор считается незаключенным.
Оплата работ
Заказчик обязан принять результат работ и уплатить за это подрядчику обусловленную цену.
В настоящее время нет единого мнения в отношении вопроса, является ли цена существенным условием договора, а при отсутствии в договоре цены следует ли его считать незаключенным.
Пунктом 1 статьи 709 Гражданского кодекса РФ определено, что в договоре подряда указывается цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения, но не говорится, что эти условия являются существенными. Кроме того, здесь же указано, что при отсутствии в договоре соответствующих указаний цена определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, то есть исходя из цены, которая при сравнительных обстоятельствах обычно взимается за аналогичные работы.
Как следует из пункта 1 статьи 743 Гражданского кодекса РФ, цена работы может быть определена путем составления сметы. При этом цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой. Если в договоре нет иных указаний, цена работы считается твердой.
Заказчик оплачивает работы, выполненные подрядчиком, в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. Если в договоре не предусмотрена предоплата, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы. Правда, при условии, что они выполнены надлежащим образом и в согласованный срок (ст. 711 Гражданского кодекса РФ).
Привлечение субподрядчиков
Если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную работу лично, он вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц - субподрядчиков (ст. 706 Гражданского кодекса РФ). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика.
Если подрядчик привлек субподрядчика, нарушив условия договора подряда, то он несет перед заказчиком ответственность за убытки, причиненные участием субподрядчика в исполнении договора. Это означает, что генподрядчик несет ответственность перед обеими сторонами. Во-первых, перед заказчиком - в случае нарушения сроков исполнения или ухудшения качества работ, во-вторых, перед субподрядчиком - в случае, если заказчик отказывается принимать и оплачивать работы, выполненные не той организацией, с которой заключен .
Заказчик может заключать и прямые договоры на выполнение определенных видов работ, минуя генподрядчика. Однако для этого требуется согласие генподрядчика (п. 4 ст. 706 Гражданского кодекса РФ).
Гарантия заказчика
В договоре можно предусмотреть различные способы обеспечения интересов сторон: подрядчика - к получению оплаты за выполненные работы, а заказчика - к тому, чтобы подрядчик выполнил все работы, перечисленные в договоре, и особенно те, которые эквивалентны выплаченному авансу.
Один из таких способов - это когда заказчик удерживает часть суммы, предназначенной для полного расчета, до истечения гарантийного срока. Эти средства могут быть использованы, если подрядчик уклоняется от исправления недостатков в выполненной работе. При этом оплачиваются услуги третьих лиц, с которыми заключается договор на устранение недостатков вместо подрядчика.
Распределение риска гибели имущества между сторонами договора
Одним из главных признаков подряда, определяющих основы взаимоотношений сторон данного договора, является распределение риска между ними. В пункте 1 статьи 741 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что риск случайной гибели или случайного повреждения предмета договора (объекта строительства) до того, как он принят заказчиком, несет подрядчик.
Однако статья 741 Гражданского кодекса РФ не регулирует вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения материалов и оборудования, переданных для переработки или обработки вещи (например, для реконструкции здания). Это означает, что данная проблема урегулирована пунктом 1 статьи 705 Гражданского кодекса РФ: соответствующий риск несет сторона, предоставившая материалы и оборудование.
Чтобы покрыть убытки, которые связаны с гибелью или порчей имущества, в договоре можно определить обязанность страхования.
Пункт 2 статьи 742 Гражданского кодекса РФ указывает, что страхование не освобождает соответствующую сторону от обязанности принимать необходимые меры для того, чтобы предотвратить наступление страхового случая. Данная мера дает возможность стороне, в пользу которой осуществлено страхование, взыскать с контрагента сумму убытков, не покрытую страховым возмещением.
Кто ответит за вред?
Ответственность за нарушение требований об охране окружающей среды применительно к области гражданского права может принимать для подрядчика форму обязательства возместить внедоговорный вред непосредственно потерпевшему. Ведь статьей 1095 Гражданского кодекса РФ установлено, что за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу гражданина либо имуществу юридического лица, отвечает перед потерпевшим тот, кто выполнял работы (подрядчик), а не тот, в чьих интересах он действовал (заказчик). К тому же важно подчеркнуть, что ответственность, о которой идет речь, носит повышенный характер: она наступает независимо от вины подрядчика.
Обеспечение строительства материалами и оборудованием
Вопросы распределения между сторонами обязанностей по обеспечению строительства материалами и оборудованием урегулированы статьей 745 Гражданского кодекса РФ. В частности, предполагается, что данная обязанность лежит на подрядчике, если иное не предусмотрено в договоре.
Гражданский кодекс РФ особо выделяет случаи, при которых на заказчика возлагаются дополнительные обязанности, вытекающие из особенностей отношений сторон. Так, при строительстве зданий и сооружений заказчик обязан своевременно предоставить земельный участок. Площадь и состояние участка обычно уточняются в договоре.
Вопрос об ответственности стороны, предоставившей материалы и оборудование, урегулирован более полно: она отвечает за качество предоставленных материалов. От этой ответственности сторона освобождается, если сможет доказать, что негативные последствия возникли из-за обстоятельств, за которые отвечает другая сторона (например, если материалы, переданные заказчиком, нельзя использовать только из-за отсутствия у подрядчика необходимого оборудования).
Подрядчик может отказаться от договора, если предоставленные заказчиком материалы и оборудование невозможно использовать, а заказчик отказывается их заменить (п. 3 ст. 745 Гражданского кодекса РФ).
Контроль за строительством
Одно из ключевых прав заказчика состоит в осуществлении контроля и надзора за ходом и качеством работ, соблюдением сроков их выполнения (графиков), качеством предоставляемых подрядчиком материалов, а также правильностью их использования. При этом, однако, не должно происходить вмешательства в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.
Обнаружив отступления от договора, способные ухудшить качество работ, или иные недостатки, заказчик обязан немедленно заявить об этом подрядчику, а подрядчик обязан выполнить полученные от заказчика указания.
Сдача-приемка выполненных работ
В Гражданском кодексе РФ установлено, что, получив извещение о готовности работ, заказчик обязан приступить к их принятию. Однако в пункте 1 статьи 753 Гражданского кодекса РФ специально оговорено, что сдачу работ по частям (по этапам) подрядчик обязан производить, если только на это было согласие заказчика. Приемка досрочно сдаваемых работ зависит от согласованной воли сторон.
Гражданский кодекс РФ предоставляет заказчику право отказаться от приемки работ только в случае, когда обнаруженные недостатки исключают возможность использовать результаты работ для указанной в договоре цели и ни одна из сторон эти недостатки устранить не в состоянии.
Обратимся к арбитражной практике...
В информационном письме Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51 указано, что в договоре можно установить способ определения цены или ее составной части. В качестве примера суд привел договор, которым было определено, что цена работ состоит из двух частей: сметной, выраженной конкретной суммой, и переменной, выраженной текущим индексом стоимостного показателя, определенный областным центром по ценообразованию на день сдачи работ. Конкретный вид индексов был указан в акте приемки работ, подписанном заказчиком.
Однако в суде заказчик высказал мнение, что применение индексов должно быть оформлено как дополнение к договору, а поскольку это не было сделано, использовать их нельзя. Суд не согласился с доводами заказчика. И вот его аргументы.
В соответствии со статьей 746 Гражданского кодекса РФ расчеты между сторонами должны осуществляться в порядке, который предусмотрен договором строительного подряда. В договоре было определено, что цена работ состоит из двух частей.
При этом способ определения цены согласован сторонами в форме, позволяющей произвести ее расчет без каких-либо дополнительных согласований. Это подтверждается тем, что в течение длительного времени между сторонами осуществлялись промежуточные платежи, следовательно, разногласия между заказчиком и подрядчиком по стоимости работ отсутствовали.
Договором подряда считается подписанный документ о доверии выполнения определенной задачи. В роли подрядчика и заказчика могут выступать как юридические, так и физические лица.
Что такое договор подряда?
Основанием подряда считается подписанный документ о доверии выполнения задачи, услуги, работы. Стороны сделки могут быть представлены как юридически оформленным лицом, так и частным гражданином. История передачи комплекса заданий, как правового документа, идет из римского права.
Для реализации разных заданий следует заключать различного типа сделки. Так, документ на подряд может быть в виде:
- строительного поручения;
- для работ муниципального масштаба;
- для осуществления проектных и изыскательских услуг;
- заказа бытового характера.
Строительный заказ
Подрядчик действует в сроки, указанные заказчиком.
Согласно данному виду договора, заказчик поручает подрядной организации выполнить строительные задачи. Строительные услуги включают в себя как возведение объекта недвижимости с нуля, так и выполнения определенного вида мероприятий по стройке.
Сторонами сделки могут выступать:
- Заказчик (наниматель, клиент, потребитель) – муниципалитет, предприниматель, организация, частное лицо.
- Подрядчик (исполнитель, ответственный за выполнение задач) – предприятия, занимающие сектор в строительном бизнесе или лица с определенной специализацией.
Подряд на выполнения государственных поручений и для муниципальных нужд
Заказ оплачивается из бюджетных средств.
По документу на реализацию задач государственных нужд или для муниципалитета, исполнитель обязан в соответствии с договором осуществлять строительные, изыскательные, проектные услуги.
Отличием от других видов сделки является то, что заказчиком выступает администрация муниципального образования или правительственного сектора.
Требуемые задания, описанные в сопроводительной документации сделки, должны соответствовать статусу государственных нужд. Например, если глава муниципалитета нанимает подряд на выполнение строительных задач на своем личном земельном участке, то оформить необходимо как строительный или бытовой подряд. В качестве стороны, заказывающей услуги будет физическое лицо. Оплачивается данный заказ из личных средств чиновника.
Подряд для выполнения проектных и изыскательских задач
В этой разновидности сделки, исполнителем могут быть проектировщики или специалисты в изыскательной деятельности.
Обычно такие подряды оформляют на строительные фирмы, в штате которых есть нужные специалисты.
Предметом сделки является составление проектной документации или документов по изыскательной деятельности в соответствии со всеми нормами и законами.
Заказчик должен своевременно принять работу.
Официальная бумага, которую подписывают заказчик (физическое лицо) и подрядчик (обычно предприниматель) с целью поручения выполнения задач бытового характера одной из сторон и обеспечения гарантий в принятии результата в сроки, установленные документом.
Отличительные черты бытового документа:
- сделка заключается лишь с целью выполнения бытовых задач;
- стороны контракта имеют различный правовой статус;
- контроль над заключением и исполнением контракта, за пунктами его выполнения, возложен на закон о правах потребителя;
- предоставление информации о том, кто конкретно будет задействован в процессе выполнения задач и какие методы будут использованы, до подписания самого договора (на этапе выбора исполнителя);
- исполнитель, взявшийся за работу согласно соглашению, не имеет право предоставлять иные результаты или дополнять их на свое усмотрение;
- материалы для реализации требований оплачивает заказчик по смете, определенной до подписания сделки.
В качестве подрядчика может выступать группа лиц.
Заказчик – физическое или юридическое лицо, желающее найти исполнителя для выполнения определенного вида работ.
Подрядчик – лицо (обычно юридически оформленное), в возможностях которого выполнить нужную работу, одобренное заказчиком (в случае если подрядчик будет пользоваться услугами субподряда, его называют генеральным подрядчиком).
Субподрядчик – нанятое подрядчиком лицо для осуществления определенного вида работ в рамках одного основного подряда (для законности деятельности заключается договор субподряда).
Заказчик также может заключать дополнительные подряды на услуги по осуществлению контроля за исполнением поставленных задач. Из данной схемы появляется такое понятие, как единый заказчик – лицо, которое заказало реализацию задания и которое наняло лиц для контроля.
Несколько оснований для подписания контракта.
Субъектами договора могут быть как физ. лица, так и компании, специализирующиеся в определенной сфере.
Необходимо помнить, что некоторые виды услуг требуют не только нужных навыков, но и специальных лицензий (например, для проектирования зданий).
Основанием для подписания контракта на передачу генподряда является:
- результат тендера;
- заказ от муниципалитета или государственной структуры;
- результат соглашения сторон;
- соглашение о намерениях отдать подряд тому или иному подрядчику.
Тендер – конкурсное мероприятие на выявление лучшего предложения от подрядчиков.
Каждая из подрядных организаций, участвующих в тендере, обязана предоставить полную информацию о планах выполнения подряда, приложить все необходимые сметы и определить ответственных лиц.
Выигрывает более выгодное и привлекательное предложение для нанимателя.
Обычной практикой считается заключение контракта на государственной основе для выполнения капитальных видов строительных или реконструкционных мероприятий.
Дополнительное соглашение о намерениях
В дополнительном соглашении прописываются основные моменты заключения договора.
Составляется при условии предварительного согласия сторон. Обеспечивает гарантиями обе стороны будущей сделки.
После того как клиент определился с исполнителем, а подрядчик принял решение о самостоятельном выполнении работы или с привлечением субподрядчика, заключается основной контракт генподряда.
В подрядном соглашении должна быть следующая информация:
- номер документа, взятый из реестра ведения документации;
- наименование сторон сделки;
- предмет сделки. Этот пункт включает данные о виде заданий и их объеме. Дается уточненная информация о материалах для осуществления процесса, о наличии всех разрешений на производство со стороны заказчика и о разрешениях и лицензиях исполнителя;
- срок действительности документа;
- подробное описание прав и обязанностей сторон. Чем более подробен данный пункт, тем больше гарантий у каждой из сторон;
- сроки исполнения задания и дата принятия результатов. Пункт является обязательным для соглашения подряда;
- стоимость действий, выполняемых назначенным исполнителем и порядок расчета с подрядчиком;
- правила приемки результата нанимателем. Чем подробней описан пункт, тем четче подрядчик понимает, что и как делать, а заказчик знает, при проверке, на что обращать большее внимание;
- гарантия качества от лица, выполняющего требуемую задачу;
- ответственность сторон;
- условия расторжения договора;
- форс-мажорные обстоятельства;
- дополнительные сведения;
- реквизиты и личные данные сторон;
- приложения (сметы, схемы, графики) к контракту.
Права и обязанности подрядной организации
Подрядчику необходимо ответственно отнестись к выполнению своей работы.
Назначенный исполнитель имеет право нанимать дополнительных специалистов для выполнения определенного вида работ по договору субподряда (уведомление заказчика об этом прописывается в документе).
Фирма, предоставляющая услуги подрядчика, может приостановить или вовсе прекратить процесс выполнения, если наниматель не исполняет свои обязательства по договору (если есть сведения о том, что заказчик не в состоянии выполнить свои обязательства в ближайшем будущем, работы приостанавливаются заранее).
Исполнитель должен получить плату за выполненную задачу (результат необходимо оплатить даже в случае неудачного исхода по вине материалов заказчика). Имеет право удерживать результат, остатки материалов, оборудование заказчика до полной оплаты, в случае если работы соответствуют требованиям.
Подрядчик обязан выполнить переданные ему требования к выполнению задач в срок, установленный документально.
Долг исполнителя осуществлять деятельность качественно и бережно по отношению к материалам заказчика. После завершения работ, нанимателю предоставляется подробный отчет о расходовании материалов. Обязательно должен сообщить о факторах, препятствующих процессу выполнения задания.
Качественное исполнение поставленной задачи является основной деятельности подрядчика. В случае наступления гарантийного случая, осуществить мероприятия по восстановлению, ремонту, замене, бесплатно.
Заказчик предоставляет материалы, если это предусмотрено договором.
- Может в любой момент производства проверить скорость выполнения работы;
- требовать от подрядчика качественного выполнения обязательств в срок. Если данные требования не соблюдены, наниматель может требовать переделать работу либо возместить убытки;
- к долгу заказчика относится предоставление качественных материалов в необходимом количестве;
- проверить выполненную задачу на соответствие требованиям сделки в сроки, установленные договором;
- произвести оплату сделки согласно пункту официального соглашения.
Оплата по договору подряда
- Способы выплат производятся исходя из пункта договора в оговоренные даты;
- возможно оплачивать всю работу после принятия результатов. Если подрядчик настаивает на другой схеме выплат, возможен аванс на первом этапе работ, остальной расчет также после принятия результатов;
- если обе стороны заинтересованы в альтернативном способе расчета, то он должен быть описан в соответствующем пункте соглашения в мельчайших подробностях.
При невыполнении условий договора по срокам, ответственность несет та сторона, которая виновата в просрочке.
- Риск, связанный с безвозвратной порчей материалов, оборудования и результатов. Он может коснуться как заказчика, так и организацию, нанятую исполнителем;
- за состоянием инструментария и материального обеспечения, оборудования и других сопутствующих предметов для выполнения обязательств, следит и отвечает тот, кто является их собственником;
- ответственность за порчу итогов выполнения задачи в связи со случайным стечением обстоятельств и до ее принятия, несет подрядчик. Данный риск полностью лишает исполнителя платы за работу;
- в случае, когда случайное повреждение результата пришлось на период просрочки приемки результата, ответственность несет тот, кто допустил отхождение от графика;
- подрядчик рискует получить дополнительные расходы, связанные с удорожанием материалов. Сметы на оплату материалов и комплектующих составляются до начала выполнения заданий и не могут быть изменены из-за внезапного увеличения цен. Иной вариант предусмотрен в случае прописывания всех возможных рисков в тексте документа.
Перераспределением рисков называют прописывание всех возможных ситуаций в бумагах с точным указанием ответственной стороны. Если при составлении такого документа наступает непредусмотренный риск, ответственность делится в равных частях между сторонами.
Из этого видео вы узнаете про учет доходов и расходов по договору подряда.
Форма для приема вопроса, напишите свой