Как снять самозастрой в частном доме. Снятие самозастроя
Самовольное возведение различных построек — практика, сложившаяся в различных российских регионах в результате несовершенства законодательных норм по данной проблеме. Легализация постройки на практике выглядит сложным процессом, который требует определенных временных и финансовых затрат.
Какая постройка относится к самострою
В гражданском законодательстве прописано, что владелец земельного участка может устанавливать на нем здания, сооружения и иные типы построек, также допускается снос возведенных строений.
Владелец участка может заниматься строительством самостоятельно или привлекать для реализации данной цели сторонних лиц. Единственным условием является соответствие построек стандартам качества, принятым в строительной отрасли.
Самостроем считается любая разновидность недвижимости (дом, баня, склад, амбар) которые построены на земельном наделе, не предусмотренном для использования в таких целях или постройки, которые были построены без получения согласований на строительство.
Самостроем признаются и здания, которые не соответствуют строительным нормам и правилам градостроительства.
Самовольная постройка исключает следующие действия :
- получение прав собственности;
- возможность распоряжаться недвижимым имуществом;
- возможность совершения сделок.
Гражданское законодательство указывает, что самострой необходимо снести, если права собственности на него не будут признаны законным путем. При этом важно понимать, что признать право собственности можно только в отношении строений, возведенных на участке, который является предметом частной собственности.
Как узаконить и оформить самовольную постройку
Существует два основных варианта :
- через судебный орган;
- административным способом.
Признание судом — предполагает поиск доказательств того, что инициатор постройки обладает имущественными правами на земельный участок и возвел строение, которое не может нести угрозу здоровью граждан и не нарушает законные интересы иных собственников, а также третьих лиц.
Административный способ применяется в отношении всех типов построек, возведение которых допускается без получения специального разрешения на строительство, чаще всего речь идет о небольших деревянных постройках, установленных на земле, расположенной в дачном или садоводческом товариществе.
Документы для регистрации постройки в собственность
Для того чтобы зарегистрировать самовольную постройку нужно обратится в ФРС или ее региональное представительство с подготовленным комплектом бумаг. Потребуются следующие документы:
- выписка из похозяйственной книги;
- документы, иллюстрирующие имущественные ;
- документы из муниципалитета о предоставлении земельного надела;
- техпаспорт для строений, возведенных для постоянного проживания ранее, чем в 2010 году;
- декларация на постройку (для дачных объектов, гаражей).
Наказания за самострой
Если самовольно возведенная постройка досталась вам совместно с землей или вы решились на ее строительство, вы должны знать, что законодательство вводит наказания за строительство, произведенное без разрешения представителей государственных структур. На практике существует несколько сценариев:
- Если вы возвели строение на участке земли, собственником которого вы не являетесь, то расценивается как захват чужих земельных владений и влечет наказание в виде штрафа. Для граждан его размер варьируется в пределах одной тысячи рублей, для компаний может составить до 20 тысяч рулей.
- Если вы возвели объект капитального строительства на земле, которую нельзя использовать для решения подобных задач , то такую постройку придется демонтировать и оплатить все издержки, возникшие в процессе ее сноса.
Снос самовольной постройки является единственной мерой избежать серьезных проблем с законом в случае, если строение было возведено без учета строительных норм и правил безопасности, установленных для зданий и сооружений.
Стоимость легализации самовольной постройки
Цена регистрации самостроя складывается из нескольких элементов:
- Государственная пошлина за регистрационные действия в размере 2000 рублей;
- Затраты на оформление прав собственности на землю (при отсутствии);
- Расходы на оформление доверенности (если привлекаете для решения опроса доверенное лицо).
Тонкости законодательства всегда ставят перед непростым выбором: узаконить самострой для того чтобы, снять ограничения по распоряжению имуществом или сохранить статус кво для того чтобы, не оформлять бумаги и не тратить деньги. Выбор за вами, но несмотря на всю сложность процедуры, легализация постройки – необходимый шаг для ограждения себя от возможных неприятностей.
Видео: Юрист, как узаконить самострой
Узаконить самострой на собственном участке необходимо в обязательном порядке, в ином случае о праве полноценного распоряжения строением не стоит и говорить. Вдобавок, за нелегальное возведение объекта налагается штраф, а в отдельных случаях дело и вовсе заканчивается сносом постройки. Однако если вовремя позаботиться об оформлении документации, всех перечисленных проблем можно избежать. Существует 2 варианта процедуры — признание прав в суде и решение вопроса в рамках дачной амнистии через переговоры с местной администрацией.
Самострой: суть понятия
В широком смысле под понятием «самострой» подразумевается постройка какого-либо предназначения, возведенная на участке земли без уведомления соответствующих органов и получения от них официального разрешения на строительство (параграф 222 Гражданского Кодекса). Проще говоря, это любые объекты недвижимости, выполненные самовольно и без согласования с администрацией.
Самостроем признают:
- здания, возведенные на земельном участке, не оформленном надлежащим образом;
- объекты недвижимости на территориях, не предназначенных для застройки;
- строения, построенные без согласования с местными властями и получения от них разрешения не подобную деятельность;
- постройки, чье возведение осуществлялось с нарушениями норм градостроения и пожарной безопасности.
Владелец нелегально отстроенного здания не будет обладать правом собственности в отношении него. Иначе говоря, не сможет продать объект, подарить, сдать в аренду и произвести с ним прочие юридические действия.
Интересно, что в последнее время случаи нелегального возведения строений всплывают все чаще. В большинстве своем подобное связано с неосведомленностью граждан о том, что приобретение участка земли еще не наделяет их правом строить на нем объекты недвижимости. Люди попросту не знают, что любые постройки на купленной территории требуют предварительного согласования с органами администрации.
В дальнейшем от такой неосведомленности возникают серьезные проблемы в виде штрафных санкций в размере до 1 млн. рублей, а в худшем случае — принудительный снос (если строение несет угрозу жизни, здоровью незаинтересованных лиц либо нарушает их права).
Чтобы избежать неприятностей с вновь выстроенными объектами, следует как можно быстрее приступить к процессу легализации. Тем более что такая практика довольно распространена. Причем лицам, самостоятельно выражающим желание пройти процедуру, чаще всего идут навстречу и помогают в оформлении необходимых документов.
При этом порядок легализации самостроя с каждым годом ужесточается. Существует реестр земельных территорий, приватизация объектов недвижимости на которых строго запрещена. Поэтому прежде чем приступать к процедуре узаконивания, требуется навести справки и выяснить, не относится ли участок к такой зоне. Иначе решение по вопросу оформления постройки может быть совсем не радужным и привести к сносу здания.
В случае определения категории земельного надела следует опираться и на Земельный Кодекс РФ. Здесь можно найти акты, освещающие тему предназначения площадей, в частности, для строительства. Если земля, на которой возведен объект, для этого не подходит, потребуется предварительно перевести ее в другую категорию. Это получается далеко не всегда, что также может выступить препятствием на пути легализации постройки.
Правовой акт, описывающий особенности и основные моменты процедуры вступил в силу в 2016 году. Закон «Об узаконивании самовольных строений» под № 258-ФЗ поясняет порядок строительства и раскрывает суть методов легализации незаконных построек. Правовой акт описывает основные моменты процесса.
Существует 2 варианта как узаконить самовольную постройку на своем земельном участке:
- решение вопроса через переговоры с местной администрацией (упрощенная легализация);
- узаконивание через судебные органы.
Последний вариант повлечет за собой немалые судебные издержки и, вероятнее всего, на заявителя будет наложено наказание административного характера за нелегальное строительство.
Условия процедуры
Независимо от выбранного способа легализации постройки, таковая в обязательном порядке должна отвечать ряду требований и градостроительных норм.
Основными условиями считаются:
- земельная площадь, на которой возведен объект, находится в собственности заявителя;
- категория участка дозволяет строительство недвижимости на нем;
- объект строительства не должен нарушать права и интересы посторонних граждан, а также угрожать их здоровью, жизни;
- органы государственной и муниципальной власти не имеют претензий к строению.
Если часть или хотя бы одно из требований не будут соблюдены, вероятнее всего в рассмотрении вопроса откажут до момента устранения недочетов. Если нарушения признаны особо тяжелыми, строение подвергнется уничтожению.
Важен и еще один момент. При благополучном разрешении вопроса и узаконивании самостроя будет произведен перерасчет налога за последние 3 года. Если же участок находился в собственности более 10 лет, взносы могут быть начислены за весь этот период.
Говоря об упрощенном варианте узаконивания нелегального строения, подразумевают дачную амнистию, закон о которой был принят еще в 2006 году. Однако с 1 января 2017 года порядок подвергся некоторым изменениям и теперь процедура проводится по более ужесточенным правилам. В частности, это касается пакета документов.
Для получения прав на самострой необходимо обратиться в местный муниципалитет и составить заявление. Также в руки уполномоченноголица потребуется передать бумаги:
- паспорт;
- согласие на ввод в эксплуатацию нового строения (бумага не требуется до 1 марта 2018 года);
- документы, удостоверяющие право собственности на земельный надел;
- технический план, включая экспликацию строения;
- межевой план территории, для чего потребуется зафиксировать участок в кадастре и привлечь экспертов для составления схемы.
Важно помнить, что порядок распространяется на земли сельхозназначения и территории населенных пунктов, отведенных под индивидуальное строительство, огород, дачу.
В любом случае, прежде чем обращаться в местную администрацию, потребуется уточнить ее регламент, поскольку процесс во многом зависит от конкретного региона.
Легализация через суд
Рассмотрение вопроса в суде являет собой процесс достаточно долгий и сложный. Прежде чем приступать к составлению искового заявления, следует обратить внимание на некоторые важные аспекты.
Таковыми считаются:
- Наличие документов, подтверждающих право собственности. Если бумаг не имеется, потребуется уладить этот вопрос, обратившись в Росреестр либо МФЦ.
- Категория земли. Если строение возведено на участке под индивидуальное строительство (ИЖС), под личное подсобное хозяйство — проблем не возникнет. Если предназначение земли иное, сначала потребуется перевести территорию в нужную категорию.
- Наличие доказательств того факта, что объект не нарушает права третьих лиц и не посягает на их безопасность. Потребуется получить от соседей письменное пояснение относительно того, что строение не заступает на их границы и в целом не создает неудобств.
- Соблюдение при строительстве норм и правил возведения жилых и нежилых строений. Документы следует запросить в БТИ и в канцелярии архитектурного отдела населенного пункта.
Сбором указанных документов, разрешений, пояснений следует заниматься до подачи иска в судебные органы.
Целью искового заявления считается требование узаконить строение и признать право собственности на него.
В обязательном порядке освещаются моменты:
- вид права на землю;
- тип самовольно построенного объекта;
- сведения о физическом лице, осуществившем строительство;
- обоснование причин самовольного возведения объекта;
- факты, доказывающие отсутствие угроз посторонним лицам;
- подтверждение соблюдения градостроительных нормативов.
Иски такого типа обладают достаточно сложной структурой, поэтому составление документа стоит проводить совместно с юристом.
Перечень бумаг
Пакет документов не имеет строгих рамок, но вне зависимости от строения, в список входят следующие обязательные бумаги:
- паспорт;
- правоустанавливающие документы на земельный надел;
- бумага, доказывающая факт регистрации права собственности на землю;
- кадастровый паспорт;
- согласие на ввод в эксплуатацию;
- техническая документация на участок и строение;
- справка из БТИ;
- пояснение от соседей об отсутствии претензий к объекту.
Дополнительно потребуется привлечь службы города, работающие по санитарному, пожарному и градостроительному направлению, для проведения экспертизы. По результатам проверки составляется акт.
Документация вместе с исковым заявлением передается в канцелярию судебного органа. В случае положительного результата по итогам заседаний, гражданин получает соответствующее постановление, с которым следует обратиться в Росреестр и зарегистрировать право собственности на объект.
Легализация незаконно построенного объекта недвижимости чаще всего происходит в суде. Возможно и мирное решение вопроса, но только при соблюдении всех необходимых условий. В любом случае процедура узаконивания возведенной постройки требует сосредоточенности, понимания и знания законов, а также сбора документов и тщательной подготовки. Поэтому в делах такого плана рекомендована помощь специалиста.
Миллионы собственников земельных участков уже успели легально оформить все документы, так как дачная амнистия была продлена еще на два года. В итоге произошло узаконивание самозастроя. Полная легализация дома, гаража и других помещений помогла решить многие наболевшие вопросы. Снятие самозастроя возможно несколькими способами. Наши юристы подскажут лучший вариант, чтобы участок и самовольно возведенный объект не попали под снос. Надо отстаивать свои права, чтобы узаконивание самовольных построек позволило использовать их по своему назначению.
Как снять самозастрой?
Полученный земельный надел нередко использовали не только для посадки сада и огорода. Без всякой легализации и разрешений возводились строение, которое нарушало многие нормы законодательства.
Узаконивание незаконных построек теперь не прихоть, а реальная возможность не бояться за их будущее. В первую очередь для этого необходимо выбрать лучший способ.
- Дачная амнистия поможет получить права не только на землю. Произойдет узаконивание построек, если только они не были использованы для коммерческих целей. Потребуется представить технический и кадастровый паспорт на недвижимость.
- Специальная комиссия занимается проблемами самовольного строительства. Следует подать обоснованное заявление, чтобы сделать узаконивание самозастроя и оформить все разрешения в соответствии с строительными нормативами.
- Помочь легализации сможет обращение в суд. Только грамотно составленный иск даст хорошие шансы на узаконивание незаконных построек и положительный вердикт.
Выбирать иной способ, связанный с оформлением задним числом, нежелательно. За это грозит немалый штраф и даже уголовная статья.
Документы для узаконивания самозастроя в суде
Проблема с подачей иска зачастую связана с тем, что требуется собрать пакет необходимых документов. Определенный порядок требует уложиться в короткое время, срок действия ограничен. Кроме того, каждая новая бумага выдается только после получения предыдущей, что весьма затягивает снятие самозастроя.
- Нужно доказать свои права собственника на землю, которая может быть получена в результате дарения или купли-продажи.
- Законность строительства подтвердит заключенный договор и акт приемки работ. Прикладываются все технические характеристики и указывается точный адрес.
- Справки, полученные в Ростове, докажут соответствие строения всем противопожарным, техническим, санитарным и экологическим нормам.
- После размежевания участка составляется акт, точно определяющий границы.
Узаконивание самозастроя вызывает проблемы тогда, когда строительство на небольшом участке велось самостоятельно и отсутствуют все разрешения.
Ответственность за самовольное возведение построек
Вместе с тем следует понимать, что отказ архитектора, нарушение различных строительных правил и нормативов еще не является поводом к отклонению иска. Даже в этих обстоятельствах делается узаконивание построек.
Признать объекты незаконными и подлежащими к сносу может только судебное решение. Владельцу самовольных строений нужно четко понимать все риски.
- Дом, гараж и другие объекты не будут считаться собственностью, поэтому их нельзя подарить, продать или сдавать в аренду. Обязательно надо стать владельцем участка.
- Узаконивание самовольных построек невозможно, если они могут угрожать жизни и здоровью окружающих, нарушать интересы третьих лиц.
- После наследования возникает немало судебных споров, поскольку многие строения официально не числятся в справке БТИ и были построены позднее.
Учесть все нюансы и найти выход из самой запутанной ситуации смогут только профессиональные юристы.
"Атлант" - скорая помощь в решении вопросов по легализации самозастроев
В компании "Атлант" работают только высококвалифицированные специалисты, которые проведут консультацию и помогут отстоять права владельца.
- Следует как можно скорее разобраться с регистрацией прав на земельный участок. Практически сразу произойдет узаконивание самозастроя, даже если нарушены определенные правила и нормы.
- Вся недвижимость также легализуется и затем вносится в государственный реестр.
- Необоснованные отказы и проволочки станут поводом немедленного обращения в суд.
- Снятие самозастроя требует за короткое время собрать и оформить пакет документов, заплатить пошлину, правильно заполнить все стандартные формы.
Наши юристы готовы подключиться на любом этапе, чтобы узаконивание незаконных построек прошло как де-юре, так и де-факто. В этом случае все страхи за будущее своей недвижимости уйдут в прошлое.
Мы готовы на деле доказать свою компетентность и профессионализм. Для этого достаточно позвонить по телефону + 7 (863) 246-06-31 или оставить заявку на сайте.
К нам часто обращаются в компанию с типичными ситуациями: «Хотела продать свою долю домовладения, пришла на задаток в агентство недвижимости и принесла все документы на дом. Не смогла продать свою долю дома, так как специалист, который смотрел мои документы сказал, что у нас есть самозастрой. Объясните мне, пожалуйста, что такое «самозастрой». Я всего лишь пристроила коридорчик».
Екатерина Каракшина, специалист отдела продаж услуг юридического департамента:
Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой (самозастроем)
является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В соответствии с приведенным определением, постройка признается самовольной при наличии хотя бы одного из следующих условий (признаков):
- возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей;
- отсутствие необходимого разрешения на строительство/ реконструкцию;
- существенное нарушение при возведении объекта специально установленных норм и правил.
Таким образом, постройка может являться самовольной либо с самого начала строительства (на самовольно занятом земельном участке или при отсутствии необходимого разрешения), либо может стать таковой непосредственно в процессе строительства, если застройщик выйдет за рамки согласованного проекта, допустив существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самозастрой, не приобретает на нее право собственности и, соответственно, не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Как снять самозастрой? В соответствии с законодательством для строительства или реконструкции индивидуального жилого дома необходимо получить разрешение на строительство в администрации района. В том случае, если такое разрешение Вами не получено, данная постройка будет являться самовольной (самозастрой). Право на самовольную постройку может быть признано в суде либо может быть зарегистрировано в «упрощенном» порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области. Обращаем Ваше внимание на то, что в любом случае, земельный участок должен находиться у Вас в собственности.
Если земельный участок у Вас не в собственности, то в начале необходимо заняться оформлением документов на землю. В случае наличия каких-либо землеотводных документов, право собственности на землю может быть зарегистрировано Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области. При отсутствии землеотводных документов вы вправе выкупить земельный участок под вашими строениями, однако, наличие самозастроя будет препятствовать выкупу. В этом случае, ситуация напоминает «замкнутый круг»: чтобы узаконить «самозастрой» необходимо иметь в собственности землю, которую нельзя получить в собственность потому, что имеется «самозастрой».
Ситуация еще более осложняется в случае, если домовладение находится в общей долевой собственности: необходимы будут оригиналы документов всех совладельцев и конечно же их согласие.
Картинка: about-realty.net
15 июля 2015 года в «Российской газете» опубликован новый закон , который может быть важен многим людям, потому как речь в нем идет о самозастрое.
То есть о домах, дачах, гаражах и прочей недвижимости, построенной гражданами в нарушение закона без необходимых документов и согласований. У подобных сооружений без роду и племени есть вполне официальное название — «самовольная постройка».
Сначала с подобным пытались бороться всеми возможными способами. Но время показало, что это война с ветряными мельницами. Самозастрой — победил. Тогда пришлось прописывать в законе, каким он теоретически может быть. Позже появилась возможность для граждан через не самые простые судебные процедуры попробовать узаконить самовольную постройку.
Новый закон вносит изменения в ту часть Гражданского кодекса, где сказано о правовом режиме самовольной постройки. Это часть первая статьи 222.
Теперь она будет звучать иначе, чем было раньше: — «Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил».
В переводе на обывательский язык это означает, что новым федеральным законом вводятся более жесткие критерии для признания объекта самовольной постройкой.
Так одним из таких критериев названо строительство с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, даже в том случае, если такие нарушения не существенны.
Но известно, и «Российская газета» об этом не раз писала, что узаконить самовольную постройку можно, правда, исключительно в суде. Так вот, новым законом расширен перечень условий, при одновременном наличии которых возможно признание права собственности на самовольную постройку. К таким условиям, помимо уже предусмотренного отсутствия нарушений прав соседей и других лиц, а также угрозы жизни граждан в случае сохранения постройки, добавлены следующие.
Это наличие у хозяина самозастроя прав на участок, а также соответствие постройки размерам, установленным актами обследования, на день обращения в суд.