Банкротство застройщика – что делать? Арбитражный суд включил неустойку, штраф в реестр требований кредиторов должника в третью очередь как требование участника строительства Хитрости застройщиков, которые нужно знать.
Ответил адвокат - Королева С.О.:
Здравствуйте Сергей!
В соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная п. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.
Согласно абзацу четвертому ст. 2 Федерального закона от 27 сентября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве, Закон) для целей данного закона под денежным обязательством понимается обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовой сделке и (или) иному предусмотренному Гражданским кодексом Российской Федерации, бюджетным законодательством Российской Федерации основанию.
По смыслу абзаца четвертого ст. 2 и п. 2 ст. 4 Закона о банкротстве финансовые санкции, подлежащие применению за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в частности, неустойка), являются денежным обязательством, хотя и не учитываются при определении признаков банкротства.
В ст. 201.1 Закона о банкротстве раскрыто понятие денежного требования участника строительства и его состав. Неустойка за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в состав понятия "денежное требование участника строительства" не входит.
Между тем обязанность застройщика уплатить участнику строительства названную неустойку является ответственностью застройщика за нарушение основного обязательства по передаче объекта долевого строительства, то есть является денежным обязательством по смыслу абзаца четвертого ст. 2 и п. 2 ст. 4 Закона о банкротстве.
Использование при банкротстве застройщиков понятия "денежное требование участника строительства" не означает, что в рамках дела о банкротстве участник строительства вправе предъявить к должнику - застройщику только те денежные требования, перечень которых содержится в подп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве. Положения данной статьи должны применяться в совокупности со ст. 2 и 4 Закона о банкротстве.
В силу абзаца второго п. 1 ст. 63, абзаца второго п. 1 ст. 81, абзаца восьмого п. 1 ст. 94, абзаца седьмого п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения финансового оздоровления, внешнего управления и конкурсного производства требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены только в деле о банкротстве в порядке ст. 71 или 100 данного закона.
Следовательно, требование участника строительства (в том числе гражданина) о взыскании с должника неустойки при банкротстве застройщика
за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого участия может быть предъявлено к должнику - застройщику только в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве, как и денежные требования, перечисленные в подп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве.
На защите прав дольщиков стоит Федеральный закон и договор долевого участия () в строительстве. Но и эти документы не дают 100%-ной гарантии безопасности инвестирования в будущее жильё.
По ряду причин в отношении застройщика может быть начата процедура банкротства. В таком случае участникам долевого строительства предстоит сложный процесс по возврату вложенных средств или получению квартиры. Но некоторых дольщиков также интересует вопрос взыскания неустойки с застройщика-банкрота.
Ответственность застройщика в случае банкротства
В договоре долевого участия в строительстве обязательно должен быть пункт о способе обеспечения застройщиком его обязательств. Таким обеспечением в первую очередь выступает залог – земельный участок, на котором возводится дом. Кроме залога, указывается и второй способ – поручительство банка или страхование гражданской ответственности.
Но, несмотря на наличие страховки или поручительства, шансы на взыскание неустойки с застройщика, который признан банкротом, крайне малы. В первую очередь будут удовлетворены требования работников, понесших ущерб жизни или здоровью, затем долговые обязательства по оплате труда. Дольщики же являются кредиторами третьего порядка.
Хотите взыскать неустойку с застройщика-банкрота? Нужен правильный порядок действий
Если вы тверды в намерении потребовать компенсации за просрочку от строительной компании, нужно учитывать сложившиеся обстоятельства.
Банкротство строительной компании - один из самых частых рисков дольного строительства, которому может быть подвержен дольщик. При взыскании неустойки при банкротстве застройщика дольщик обязан проверить информацию о банкротстве в газете «Коммерсантъ». Банкротство имеет две стадии, которые определяются арбитражным судом - стадия наблюдения и стадия конкурсная.
Стадия наблюдения - процесс, при котором проводится наблюдение арбитражным управляющим за финансовым положением дел компании. Также находятся способы финансового оздоровления застройщика и выхода из кризиса. Стадия конкурсная - при которой застройщик объявлен окончательным банкротом, арбитраж выносит решение о реализации его имущества на торгах, а вырученные средства идут на удовлетворение требований кредитора.
Взыскание неустойки
При объявлении застройщика банкротом арбитражный управляющий в течении пяти календарных дней оповещает потерпевших об их праве предъявить требования по поводу сложившейся критической ситуации.
Участник ДДУ имеет возможность предъявить два требования:
- неустойки;
- объявление прав на недвижимости в собственность дольщика.
Стоит заметить, что требование неустойки всегда сопровождается аннуляцией договора ДДУ. Однако, если строительство окончено, то пострадавший вправе предъявить свои права на квартиру.
Если по каким-то причинам дольщик не в состоянии получить материальное имущество, то он имеет право просить финансовой неустойки.
Основные требования по финансам:
- возврат средств, которые были уплачены по ДДУ;
- возмещение ущерба, причиненного нарушением обязательств застройщиком;
- возврат денег, которые были отданы застройщику;
- возврат денег по ДДУ, который признан судом не заключенным.
Следует помнить, что требование финансовой неустойки возможно только если жилплощадь еще не введена в эксплуатацию или застройщик оттягивает подписание документа приема-передачи. Однако чтобы получить денежную компенсацию, потерпевшему требуется произвести расторжение ДДУ, которое предусматривает передачу недвижимости дольщику.
Документы
Чтобы предъявить требования к строительной фирме, дольщик обязан собрать ряд документов, которые затем направляются в арбитражный суд. Однако главным документом является заявление. Остальные бумаги лишь прикладываются к нему.
В заявлении указывают:
- название суда и номер дела;
- имя строительной компании и ее адрес;
- фамилию, имя и отчество арбитражного управляющего и его адрес проживания;
- личные сведения об участнике строительства;
- дату и номер договора ДДУ;
- номер жилого дома и помещения в соответствии с ДДУ;
- стоимость квартиры по договору и сумму денежных средств, которые переданы застройщику;
- документы, подтверждающие денежные операции между застройщиком и дольщиком;
- сведения о невозможности выплатить неустойку.
Все требования в заявлении обосновываются ссылкой на законы и нормативные акты, которые защищают потребителя. К заявлению необходимо приложить также ДДУ и документы о финансовых операциях дольщика и застройщика.
Документ с заявленными требованиями отправляется по адресу арбитражного суда, арбитражного управляющего и застройщика-должника вместе с копиями всех необходимых официальных бумаг.
Когда следует подавать документы
Если застройщик был застрахован от ответственности, то в случае его банкротства и объявления конкурсной стадии дольщик имеет полное право на получение страховки. Подтверждение страхового случая производится арбитражным судом по введению конкурсного режима.
Если у застройщика есть подтвержденное ручательство банка, то дольщик имеет право требовать денежное взыскание у самого банка согласно размерам тех требований, которые он включил в заявление. Однако процедура выплаты зависит от договора поручительства между банком и застройщиком. Стоит заметить, что конкурсный юрист имеет право уменьшить суму выплаты по требованию банка или строительной компании.
Если застройщик ввел дом в эксплуатацию до объявления его банкротом, а следом подписывает с дольщиком акт приема-передачи жилья, то последний имеет полное право обратиться в арбитражный суд и заявить о правах собственности на жилплощадь. После передачи прав собственности на жилье дольщику он обязан уплатить пошлину в размере 6000 рублей.