Обязательные условия договора ренты. Что такое договор ренты
Условия договора
Существенными условиями договора ренты являются:
Предмет. Рента, выраженная в денежной форме, требует оценки ее стоимости (п.1 ст. 554, п.1 ст. 561, п.1 ст. 568 ГК). Рента, выраженная в натуральной форме, не требует оценки стоимости, в этом случае само имущество является существенным условием.
Обеспечение исполнения обязательства по выплате ренты. Существенным условием договора ренты, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является также условие, согласно которому плательщик ренты обязан предоставить получателю ренты обеспечение исполнения его обязательства в соответствии со ст. 310 ГК (неустойку, поручительство, банковскую гарантию, задаток и др.). В качестве альтернативы ст. 558 ГК допускает страхование плательщиком ренты риска ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору ренты в пользу получателя ренты.
При невыполнении плательщиком ренты обязанностей по предоставлению получателю ренты обеспечения исполнения своих обязательств либо страхования риска ответственности, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (п. 3 ст. 558 ГК).
В случае просрочки выплаты ренты плательщик ренты уплачивает ее получателю проценты, размер которых предусмотрен ст. 366 ГК, если только иной размер процентов не установлен договором ренты.
Виды ренты
Выделяют следующие виды договора ренты: постоянная, пожизненная, пожизненное содержание с иждивением.
Постоянная рента
Статьями 560 - 566 ГК оговорены особенности постоянной ренты.
Согласно п. 1 ст. 560 ГК получателями постоянной ренты могут быть как граждане, так и некоммерческие юридические лица, если это не противоречит законодательству и соответствует целям их деятельности.
В отношении плательщиков постоянной ренты закон никаких ограничений не устанавливает. Ими могут быть как граждане, так и любые юридические лица, если только учредительные документы разрешают им заниматься такого рода деятельностью.
В договоре постоянной ренты допускается изменение субъектного состава. Так, право на получение ренты может передаваться путем уступки требования или переходить по наследству и т.п. (п. 2 ст. 560 ГК). Однако, новые получатели ренты должны соответствовать требованиям, изложенным выше.
По смыслу ст. 561 ГК приоритетной формой рентных платежей являются деньги в установленных договором размерах.
Договором постоянной ренты допускается также выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Денежная сумма, установленная соглашением сторон, является базовой и имеет определяющее значение при разных формах выплаты ренты. Применительно к имуществу закон не устанавливает каких-либо ограничений. На практике рентные платежи могут носить смешанный характер, когда часть ренты выражается в денежной сумме, а часть - в виде вещей, работ, услуг, эквивалентных по стоимости согласованной сторонами денежной сумме.
Существенным условием постоянной ренты является ее размер. Конкретный размер постоянной ренты устанавливается исключительно соглашением сторон. Размер выплачиваемой ренты, если только иное не предусмотрено договором, не является величиной постоянной, поскольку он согласно п. 2 ст. 561 ГК увеличивается пропорционально увеличению установленного законодательством размера базовой величины.
Срок договора постоянной ренты определяется самой ее сутью, т.е. выплата ренты не может быть ограничена каким-то периодом, хотя периодичность выплаты рентных платежей может быть определена применительно к какому-то календарному сроку. Если стороны не согласовали сроки выплаты ренты в договоре, то в силу ст. 562 ГК постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.
Обязательственные отношения сторон по договору ренты могут существовать бесконечно долго. Но это отнюдь не означает, что они не могут быть прекращены ни при каких обстоятельствах. Обязательство по ее выплате может быть прекращено как по основаниям, общим для большинства гражданско-правовых обязательств, так и по специальным основаниям. Так, обязательство ренты прекращается, когда права получателя ренты переходят к субъекту, который в силу закона не может выступать в качестве такового (например, к коммерческой организации, или к некоммерческой, но не имеющей такого права в силу учредительных документов). Также рентное обязательство может быть прекращено путем выкупа постоянной ренты ее плательщиком. Указанное право плательщика ренты в силу ст. 563 ГК является безусловным и может быть реализовано независимо от наличия каких-либо обстоятельств и мотивов, обосновывающих такой выкуп. Более того, плательщик ренты в силу закона не может отказаться от своего права на выкуп ренты, равно как и от дальнейшей выплаты ренты без ее выкупа. Условие договора об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно (часть первая п. 3 ст. 563 ГК). Договором, однако, может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора (часть вторая п. 3 ст. 563 ГК).
Для действительности отказа плательщика постоянной ренты от ее выплаты путем выкупа необходимо соблюдение ряда условий:
1) отказ должен быть заявлен плательщиком ренты в письменной форме.
2) отказ должен быть заявлен не позднее чем за 3 месяца до прекращения выплаты ренты, а так как договором постоянной ренты может быть предусмотрен более длительный срок для такого заявления плательщиком ренты, то трехмесячный срок является, таким образом, минимальным сроком, который должен быть соблюден, если стороны при заключении договора не условились об ином.
3) плательщик ренты не освобождается от рентного обязательства, несмотря на подачу в установленный срок письменного заявления об отказе, до тех пор, пока получатель ренты не получит всю сумму выкупа, если только иной порядок выкупа не предусмотрен договором.
В соответствии со ст. 565 ГК выкупная цена постоянной ренты определяется договором постоянной ренты. Нормативно размер выкупной цены предопределен только на случай отсутствия условия о ней в договоре. В таком случае законом предусмотрены 2 подхода:
1) При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество было передано под выплату ренты с оплатой, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.
2) При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество было передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену включается как годовая сумма подлежащей выплате ренты, так и цена переданного имущества, которая определяется по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 394 ГК.
В силу ст. 564 ГК выкуп постоянной ренты может осуществляться и по инициативе получателя ренты. В частности в случае просрочки плательщиком ренты ее выплаты более чем на 1 год. Указанное правило носит диспозитивный характер, поскольку договором могут быть определены и иные сроки. Получатель также вправе требовать от плательщика ренты ее выкупа в случае нарушения последним своих обязательств по обеспечению выплаты ренты (ст. 558 ГК).
В качестве самостоятельного основания названо в ст. 564 ГК признание плательщика ренты экономически несостоятельным (банкротом) либо возникновение иных обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что рента не будет выплачиваться плательщиком ренты в размере и сроки, установленные договором. Для применения данного основания должно иметь место признание плательщика ренты несостоятельным (банкротом), осуществленное по установленной процедуре судом.
Получатель ренты вправе требовать ее выкупа плательщиком также в случае, когда недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено несколькими лицами (п. 4 ст. 564 ГК).
Перечень оснований, перечисленных в ст. 564 ГК, когда получатель ренты вправе требовать выкупа ренты ее плательщиком, не является исчерпывающим. Договором могут быть предусмотрены и иные основания для предъявления получателем ренты такого требования и его удовлетворения.
Выкупная цена постоянной ренты в случаях, когда инициатива выкупа ренты исходит от ее получателя, определяется по тем же правилам., что и при отказе от дальнейшей выплаты ренты ее плательщиком (ст. 565 ГК).
Обязательство по выплате постоянной ренты прекращается в случае гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату этой ренты за плату (п. 2 ст. 566 ГК), если плательщик не требует изменения условий ее выплаты. Если же имущество под выплату постоянной ренты было передано бесплатно, то плательщик ренты несет риск случайной гибели или случайной порчи, повреждения такого имущества, как его собственник, т.е. он обязан выплачивать ренту на прежних условиях и прекращение рентных обязательств может иметь место только по иным обстоятельствам, например, посредством выкупа ренты.
Пожизненная рента - разновидность договора ренты , отличающаяся от постоянной ренты сроком рентных платежей и некоторыми особенностями. Пожизненная рента - это рента, установленная на срок жизни одного или нескольких получателей ренты .
Пожизненная рента в отличие от постоянной ренты имеет некоторые особенности .
По субъектному составу :
Получателем ренты может быть только гражданин или граждане;
Плательщиком ренты - любой субъект гражданских правоотношений.
По предмету договора пожизненная рента может быть только в денежном выражении . Если получателей ренты несколько человек и их доли не определены договором, то такие доли признаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты, его доля перераспределяется среди других получателей ренты пропорционально, если иное не установлено договором.
Существенным условием договора также является размер и порядок платежей , которые должны быть предусмотрены в договоре в расчете не ниже минимального размера оплаты труда в месяц.
Кроме того, законодатель предусмотрел обязательную индексацию платежей . Периодичность платежей должна быть установлена договором. При отсутствии такого положения, выплаты должны производиться по окончании каждого календарного месяца .
Риск гибели имущества лежит на плательщике ренты и не освобождает плательщика ренты от исполнения своих обязательств.
По инициативе получателя ренты договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора. Такое нарушение дает право получателю ренты:
1) потребовать от плательщика выкупа ренты на тех же условиях, что и по договору постоянной ренты;
2) расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков;
3) если имущество было отчуждено бесплатно под выплату ренты, потребовать возврата имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иное недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, который берет на себя обязательство осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица или нескольких лиц.
К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной рент е за исключением норм, регулируемых параграфом пожизненного содержания с иждивением. По субъектному составу оба вида договора схожи . Поэтому правила, регулируемые оба вида договора с несколькими получателями ренты, единые.
Предметом договора являются:
Передаваемое получателем ренты только недвижимое имущество;
Передаваемое плательщиком ренты пожизненное содержание с иждивением гражданина (граждан).
Рентные платежи включают в себя как имущественное обеспечение - предоставление жилища, питания, одежды, необходимых медикаментов и т.д., так и оказание различного рода бытовых услуг, связанных с уходом за иждивенцем. То есть, предусмотрена натуральная форма рентных платежей . Вместе с тем законодатель допускает возможность замены натуральной формы содержания с иждивением денежной формой . В договор может быть включено в качестве содержания с иждивением условие об оказании плательщиком ренты ритуальных услуг .
Если договором установлена натуральная форма содержания с иждивением, то она должна быть определена в стоимостном выражении . Стоимость общего объема содержания с иждивением в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.
В случае возникновения спора об объеме содержания спор подлежит рассмотрению в суде. При этом суд при рассмотрении спора должен руководствоваться принципами разумности и добросовестности.
Правомочия плательщика ренты по договору как собственника имущества ограничены . Так, отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, он может только с предварительного согласия получателя ренты. Плательщик ренты обязан поддерживать переданный по договору объект недвижимости в таком состоянии, чтобы не снижалась его стоимость.
Помимо общих оснований прекращения обязательств, договор пожизненного содержания с иждивением прекращается также в случае:
1) смерти получателя ренты;
2) существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств по требованию получателя ренты.
В случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств, получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему покупной цены. Отличительной особенностью данного вида договора от договора пожизненной ренты является то, что при возврате имущества плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.
- Договор аренды: понятие, элементы, исполнение. Виды договоров аренды.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Характеристика договора аренды:
Возмездный;
Двусторонний;
Консенсуальный.
Виды договоров аренды
1. Договор аренды.
2. Договор проката.
3. Договор аренды транспортных средств.
3.1. Договор аренды транспортного средства с экипажем.
3.2. Договор аренды транспортного средства без экипажа.
4. Договор аренды здания или сооружения.
5. Договор аренды предприятия.
6. Договор финансовой аренды (лизинг).
Элементы договора аренды
Сторонами договора аренды (арендодателем и арендатором ) могут выступать любые субъекты гражданского правоотношения: граждане, юридические лица, государство. В некоторых видах договора аренды его сторонами могут выступать специальные субъекты.
Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование.
Предмет договора аренды. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи ).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, из чего можно сделать вывод о том, что условия о предмете аренды, сроке и арендной плате являются существенными.
Срок договора аренды определяется самими сторонами. Если договором срок не установлен, он считается заключенным на неопределенный срок и по желанию одной из сторон договор может быть прекращен в любое время. При этом сторона, которая хочет расторгнуть договор, должна предупредить об этом другую сторону по движимому имуществу за месяц , по недвижимому - за 3 месяца . Если законом для отдельного вида аренды установлен конкретный срок, а договором не установлен срок, либо в договоре срок превышает законный, то договор считается заключенным на указанный в законе срок.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды, а арендодатель не возражает, то договор считается заключенным на неопределенный срок на таких же условиях.
Арендодатель обязан :
1. Передать имущество в состоянии, определенном условиями договора (пригодном для использования).
2. Производить капитальный ремонт передаваемой вещи (если иное не указано в договоре).
3. Предупредить арендатора о правах третьих лиц.
Арендатор обязан :
1. Использовать имущество в соответствии с договором и назначением имущества.
2. Вносить арендную плату.
3. Производить текущий ремонт, а также нести иные расходы по содержанию имущества.
4. Возвратить имущество в состоянии, определенном условиями договора или с учетом нормального износа.
По договору аренды можно передавать арендованное имущество в субаренду, залог, безвозмездное пользование, в качестве вклада в уставный капитал только с согласия арендодателя . Ответственность за сохранность переданного в субаренду имущества перед арендодателем несет арендатор , но не субарендатор.
Арендатор по истечении срока договора аренды имеет преимущественное право на его возобновление или заключение нового договора.
Вся продукция, плоды и доходы от использования имущества становятся собственностью арендатора, если договором не предусмотрено иное.
Улучшение имущества арендатором в процессе его эксплуатации при расторжении договора влечет следующие правовые последствия :
1. Отделимые улучшения считаются собственностью арендатора и передаются ему по принадлежности.
2. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, - возмещается арендатору; произведенных при отсутствии согласия или сделанных без ведома арендодателя - не возмещается арендатору.
При переходе права собственности на арендованное имущество к другому лицу право аренды сохраняется.
Арендодатель по договору аренды имеет право:
1. Требовать уплаты арендной платы.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
2. Требовать от арендатора, в случае существенного нарушения им сроков оплаты, досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (не более чем за два срока подряд), если иное не предусмотрено договором.
3. Требовать расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату.
Арендатор имеет право:
1. Истребовать сданное внаем имущество и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью его предоставления.
2. Требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.
3. При обнаружении недостатков в арендуемом имуществе:
Требовать их устранения, либо уменьшения цены, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора;
Удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя;
Требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора при появлении неоговоренных прав третьих лиц на арендуемое имущество.
4. Если арендодателем не произведен капитальный ремонт, то арендатор вправе:
Произвести его за счет арендодателя;
Потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.
Гражданское законодательство установило виды аренды , требующие специального правового регулирования . Это: прокат; аренда транспортных средств (с экипажем, без экипажа); аренда зданий и сооружений; аренда предприятий; финансовая аренда (лизинг).
Содержание
Для приобретения собственности используются всем известные варианты: купля-продажа, дарение, наследование. Существует менее распространенный способ заключения сделки на переоформление имущества – подписать договор ренты, по условиям которого можно выплачивать стоимость приобретения частями длительный период. Такое соглашение имеет множество нюансов, и в них необходимо детально разобраться.
Что такое рента
В переводе слово рента имеет много значений, выражают ее экономический смысл слова – возвращать и отдавать. Заключение рентного договора предполагает участие и обязательства двух сторон:
- Одна сторона, которая становится после подписания соглашения получателем ренты, обязуется передать имущество в собственность другому лицу.
- Вторая сторона именуется плательщиком, она получает в собственность имущество и обязана выплачивать определенный период ренту или в качестве компенсации стоимости недвижимости содержать бывшего собственника.
Такие соглашения регулируются Гражданским Кодексом РФ. Договор ренты имеет свои особенности:
- Происходит смена владельца имущества, но распоряжаться собственностью плательщик не имеет права, потому что на нее накладывается обременение – оформляется залог.
- Расчет за приобретенную собственность происходит в рассрочку. По этим двум особенностям сделка имеет сходство с ипотечным кредитованием. Различие заключается в том, что оформить приобретение недвижимости могут даже граждане с небольшим доходом, которые не подходят под требования банков, и новым владельцам не нужно платить проценты.
- Рентополучатель продолжает проживать в помещении, которое перешло в собственность другой стороне.
Предметом заключенной сделки считается индивидуально определенное имущество, оно может включать:
- недвижимое имущество;
- движимое;
- деньги;
- ценные бумаги.
Преимущественно договор ренты оформляют для приобретения жилья. Иногда такого рода переоформление собственности является единственным вариантом:
- получения жилой недвижимости для лиц с небольшим доходом;
- улучшения финансового состояния для одиноких людей пожилого возраста.
Виды договора ренты
Способ получения компенсации за приобретенную собственность предусматривается условиями документа. Различают формы рентной платы:
- в виде денежной суммы;
- в виде предоставления услуг;
- комбинированную – внесение денег и предоставление услуг.
В основу классификации рентных соглашений положены признаки различия длительности сроков заключенных сделок и способов компенсации стоимости имущества. Различают следующие виды:
- постоянной ренты;
- пожизненной ренты;
- пожизненного содержания с иждивением.
Договор постоянной ренты
Такой вид не имеет ограничений на период рентных выплат и носит бессрочный характер. Условия соглашения могут предусматривать уступку прав рентополучателя третьему лицу. Прекратить действие соглашения можно по предложению одной из сторон и обоюдному согласию и заменить рентные выплаты выкупом. Расчеты по такой сделке могут производится в денежной, комбинированной форме или способом предоставления услуг.
Договор пожизненной ренты на квартиру
Условия такого способа смены владельца квартиры предусматривают:
- Исключительно денежный расчет.
- Платежи вносятся по условиям соглашения ежемесячно или по окончанию квартала.
- Срок действия договора ограничивается периодом жизни получателя, после его смерти рентные выплаты прекращаются.
Договор пожизненного содержания с иждивением
Такой договор ренты имеет сходство с предыдущим видом – окончанием периода рентных выплат считается день смерти рентополучателя. Существуют особенности отношений сторон в этом случае – компенсация стоимости недвижимости происходит путем предоставления кредитору услуг, которые обеспечивают полное содержание и уход за ним. Это, например:
- питание;
- покупка одежды;
- лечение;
- ремонт квартиры.
Стороны рентного договора
В подобной сделке принимают участие две стороны:
- Получатель ренты. Он по соглашению является рентным кредитором, его с целью является получение дохода. Рентополучателем любой формы оплаты за имущество может выступать физическое лицо или некоммерческая организация.
- Плательщик ренты или рентный должник. Его целью является приобретение имущества в рассрочку оплаты на длительный период. По законодательству рентоплательщиками могут выступать физические и юридические лица.
Как оформить договор ренты
Правильно составленный договор ренты является гарантией обеспечения имущественных прав обеих сторон. Сторонам необходимо предусмотреть все нюансы:
- С целью исключения возможности признания сделки недействительной должнику необходимо позаботиться о получении кредитором медицинского заключения о его дееспособности.
- Можно избежать недоразумений между сторонами в будущем, если сразу определить сроки проведения оплаты.
- В случае заключения соглашения на пожизненное содержание с иждивением необходимо составить детальный перечень всех предполагаемых в качестве компенсации за недвижимость услуг.
Правила оформления
Для заключения сделки сторонам нужно совершить следующие действия:
- Владелец имущества должен собрать документы по квартире: на право собственности, справки о прописке проживающих лиц в ней. Еще надо получить справку о кадастровой стоимости объекта.
- Законной считается только письменная форма соглашения. С примерным образцом документа нужно обратиться к юристу: он может посоветовать прописать упущенные детали. После составления окончательного варианта соглашения необходимо получить удостоверение нотариуса.
- Рентная сделка предполагает отчуждение собственности, поэтому для нее обязательной является государственная регистрация, иначе соглашение будет признано недействительным.
Образец договора
Рентное соглашение не является утвержденным законодательством документом. Оно составляется в произвольной форме и содержит:
- паспортные данные рентополучателя и рентоплательщика;
- данные о предмете соглашения – имуществе и его стоимости;
- срок действия сделки и способ расчета за имущество;
- может быть предусмотрено право на выкуп у должника либо передачу права кредитора или должника наследнику.
Как оформить ренту с пожизненным проживанием
Особенностью такого вида сделки является то, что после ее заключения рентополучатель продолжает жить в бывшей своей собственности. Квартира по договору ренты переходит в собственность к рентоплательщику, но он не имеет право проживать в ней и распоряжаться собственностью без согласия прежнего владельца. Оформленная рента квартиры с пожизненным проживанием означает, что право распоряжения квартирой рентоплательщик обретает после:
- смерти рентополучателя;
- выкупа, если это предусмотрено условиями соглашения или должник уведомил о своем желании кредитора за три месяца до прекращения выплат.
Существенные условия договора ренты
Обязательными условиями, без которых невозможно составить документ, и он будет признан незаконным, являются:
- стороны сделки – рентополучатель и рентоплательщик;
- предмет соглашения – движимое или недвижимое имущество и его характеристика;
- определение вида договора и формы оплаты;
- обязанности должника по уплате компенсации за собственность кредитора.
Размер рентных платежей
Перед заключением сделки сторонам необходимо определить величину компенсации за приобретаемую собственность. Законодательством предусмотрено регулирование размеров выплат и обязательную их индексацию. Необходимо учитывать, что:
- сумма рентных выплат за месяц не должна быть меньше минимальной зарплаты при пожизненной ренте;
- нижний предел стоимости услуг за месяц в денежном выражении ограничивается размером двух минимальных зарплат при пожизненном содержании с иждивением.
Срок договора
Заключенная сделка предполагает длительный характер рентного договора. Отношения между рентополучателем и рентоплательщиком, согласно законодательству, могут прекращаться только после смерти бывшего владельца в случае пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением. При постоянной ренте выплаты имеют бессрочный характер.
Способы обеспечения прав получателя ренты
Для исполнения должником своих обязательств перед кредитором законодательством предусмотрены способы влияния на нового владельца собственности. При заключении сделки на недвижимость оформляется ипотечный договор и налагается обременение на собственность. В случае с движимым имуществом предусмотрено внесение должником залога или оформление поручительства, страхования переоформленной собственности. Неисполнение предусмотренных обязательств рентоплательщиком может стать основанием для прекращения договора и утраты права собственности на имущество.
Плюсы и минусы рентного договора
Соглашению характерна алеаторность (рискованность) – его условия содержат риски для обеих сторон:
- Кредитор и должник могут недополучить компенсацию своих имущественных затрат из-за неопределенности срока. Случается, что кредитор умирает быстро, и должник получает квартиру за минимальные выплаты. Бывает наоборот – рентополучатель переживает рентоплательщика и даже его наследника.
- Повреждение или утрата имущества не освобождает должника от дальнейших выплат, он только может потребовать расторжение сделки.
- Рентоплательщик не может проживать в приобретенной квартире или отчуждать ее.
- Существует риск мошенничества с обеих сторон. Иногда пенсионеры стремятся заключить сделку для получения дохода, а потом ищут повод для ее расторжения. Бывает, что рентоплательщик недобросовестно осуществляет уход за престарелым лицом и желает приблизить его смерть.
Налогообложение
При оформлении рентной сделки используются нормы закона, которые применяются при купле-продаже или дарении. Случай, когда новый собственник приобретает имущество в обмен за плату, приравнивается к купле-продаже. Рентоплательщик получает право на имущественный налоговый вычет, размер которого равняется сумме расходов на приобретение.
Для рентополучателя сумма, полученная за переоформленное имущество и в виде последующих периодических рентных выплат, считается доходом и подлежит налогообложению. Для начисления налога общую сумму дохода уменьшают на налоговый и имущественный вычет и умножают на 13%. Имущественный вычет (1000000 рублей) можно заменить суммой затрат на приобретение собственности, если имеются подтверждения (чеки, квитанции).
При получении недвижимости под рентные платежи бесплатно применяются нормы закона о договоре дарения. Избежать налогообложения рентоплательщику удастся, если кредитором является близкий родственник. Во всех других случаях переоформленная недвижимость считается доходом, полученным в натуральной форме, и облагается налогом в размере 13%.
Как расторгнуть ренту
У нотариуса возможно только добровольное расторжение сделки с обоюдного согласия кредитора и должника. В других случаях прекратить действие соглашения можно только через суд. Причиной расторжения сделки в судебном порядке может быть признание недееспособным рентополучателя или, если установлен факт невыполнения своих обязанностей рентоплательщиком. Для исключения риска получения претензий со стороны рентополучателя или его родственников к должнику, ему необходимо беречь:
- медицинское заключение о дееспособности кредитора на момент заключения сделки;
- чеки, квитанции, подтверждающие расходы рентоплательщика на содержание рентополучателя.
Видео: понятие рентных договоров
Нашли в тексте ошибку? Выделите её, нажмите Ctrl + Enter и мы всё исправим!Обсудить
Виды договоров ренты - существенные условия, обязанности сторон, порядок заключения и расторжения
Гражданский кодекс РФ содержит гл. 33 "Рента и пожизненное содержание с иждивением". Договор пожизненного содержания с иждивением - это только разновидность договора ренты.
"Рента" имеет в русском языке по крайней мере три аспекта:
- рента представляет собой отдачу того, что передано (соответственно имеется в виду, что получению ренты предшествует передача плательщику определенного имущества);
- рента носит в принципе непрерывный характер (в этой связи она по общему правилу не ограничивается каким-либо предельным сроком или во всяком случае никогда не бывает разовой;
- рента не связана с предпринимательской деятельностью и соответственно она не представляет собой прибыли (рента вообще не является доходом, полученным от любой другой деятельности, в том числе и не подпадающей под признаки предпринимательской).
Указанные признаки ренты как раз и составляют основу ее особого правового режима.
ГК РФ устанавливает, что п о договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту
- бессрочно (постоянная рента) или
- на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).
Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением.
Договор ренты : реальный, возмездный, двусторонний (односторонний - др. мнение).
Из всех признаков наибольшее значение имеет несомненно ее цель : предоставление в собственность имущества в обмен на периодически выплачиваемую денежную сумму, предназначенную для обеспечения содержания.
Подробнее
С полным основанием С.А. Хохлов усматривал самостоятельность соответствующего договора в том, что в отличие от купли-продажи он предполагал иное встречное удовлетворение. Развивая эту мысль, В.С. Ем справедливо подчеркивает, что "по договору купли - продажи покупатель выплачивает за товар (в том числе проданный с рассрочкой платежа) определенную цену. Аналогично по договору мены взаимное отчуждение товара сторонами осуществляется за определенное, заранее оцененное возмещение. По договору же ренты объем причитающихся получателю платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента)". Весьма точно выразил особенность этого договора М.И. Бару. Он усматривал различие между договорами купли - продажи и пожизненного содержания с иждивением в том, на что был направлен каждый из указанных договоров. Для одного из них это было получение имущества в собственность, а для другого - материальная помощь стороне ее контрагентом. Именно по указанной причине можно было обратить внимание на то, что завершается переходом права собственности, а договор пожизненного содержания этим только начинается.
Немаловажное значение для признания самостоятельными соответствующих договоров имеет то, что в отличие от купли-продажи, предмет которой вещь или право на вещь, т.е. объекты материальные, в рассматриваемом договоре предметом могут служить материальное и нематериальное блага.
Бесспорным по сути всегда было и остается признание соответствующего договора (теперь - договора ренты, а раньше - договора пожизненного содержания с иждивением) возмездным : он предполагает встречное удовлетворение в том же смысле, как и ст. 423 ГК. Речь идет о том, что сторона, предоставившая имущество, должна получать встречное удовлетворение в виде выплачиваемой ренты. В договоре ренты возмездность выражена в выплате, лишь сходной с процентами. В данном случае сумма, переданная получателем ренты ее плательщику, трансформируется в "проценты", уплата которых осуществляется в указанные в договоре сроки и в установленных им размерах. При этом договором может быть предусмотрена выплата бессрочно (имеется в виду постоянная рента) либо на срок жизни гражданина (пожизненная рента и ее разновидность - пожизненное содержание с иждивением).
Иная ситуация сложилась с отнесением договора ренты к числу реальных или консенсуальных . Известно, что в конечном счете деление договоров на реальные и консенсуальные основано на различии той роли, которую играет связанная с договором передача вещи (имущества):
- при реальном договоре передача - необходимый элемент его заключения, а потому: нет передачи - нет и договора;
- консенсуальным считается договор, заключенный еще до передачи вещи, вследствие чего собственно передача составляет элемент содержания (исполнения) договора.
Действующий ГК РФ в определении не только договора ренты (п. 1 ст. 583), но также и договора пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 601) предусмотрел, что получатель ренты "передает... в собственность имущество ". Тем самым Кодекс сохранил тот же, присущий всем реальным договорам , признак: заключение договора требует передачи вещи (имущества).
В литературе произошло определенное разделение мнений и по вопросу о том, следует ли отнести рассматриваемый договор к числу одно- или двусторонних . При этом те, кто считают договор ренты реальным, как правило, последовательны в его признании односторонним, в то время как сторонники консенсуальности договора столь же единодушно считают его двусторонним. Таким образом, ключевое значение придается включению договоров ренты в число реальных или консенсуальных.
Форма договора ренты
В правовом регулировании ренты ГК последовательно проявляет тенденцию максимально гарантировать интересы ее получателя. Тем более что рента может оказаться для последнего основным или по крайней мере одним из основных источников средств к существованию.
Отмеченное обстоятельство нашло отражение уже в ст. 584 ГК, посвященной форме договора ренты. Независимо от вида и стоимости передаваемого плательщику имущества договор ренты (один из немногих договоров, для которых установлено это обязательное правило) подлежит нотариальному удостоверению . Вместе с тем указанный договор нуждается и в государственной регистрации . Однако, как следует из п. 2 ст. 165 ГК, государственная регистрация обязательна с тем же последствием нарушения - ничтожностью сделки лишь в случаях, если речь идет о передаче под выплату ренты недвижимости (прав на нее).
При осуществлении государственной регистрации договора, на основе которого происходит переход прав на недвижимость, такому акту (регистрации) подлежит и сам факт перехода имущества в собственность соответствующей стороны и лежащее на этом имуществе обременение, связанное с необходимостью выплачивать ренту.
Примечание
Статья 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" позволяет сделать вывод, что при заключении договора ренты производится запись о переходе права собственности на соответствующую недвижимость к новому правообладателю. В подразд. II и одновременно III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним учиняется запись об ограничении (обременении) права собственности в связи с существованием договора ренты. Среди прочих данных в подразд. III Единого государственного реестра определяются лица, в пользу которых производится ограничение получателя ренты, а также сумма ренты.
При отсутствии нотариального удостоверения независимо от того, какое именно имущество предоставлялось в оплату ренты, совершенная сделка является ничтожной , т.е. недействительной с самого начала. Соответственно наступает двусторонняя реституция, выражающаяся в обязанности возвратить все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. Такая санкция может оказаться особенно чувствительной для той из сторон, которая должна получать ренту, и прежде всего в случаях, когда речь идет о пожизненном содержании с иждивением.
Предмет договора
К числу существенных условий в данном договоре, как и в любом другом, относится прежде всего предмет договора :
- рента - в денежной и натуральной форме,
- имущество, которое должно быть передано под выплату ренты.
Однако конкретизация указанного имущества для ее признания существенным условием договора в данном случае неодинакова.
Подробнее
Так, в силу п. 1 ст. 583 ГК для денежной ренты необходима ее "определенность". В то же время ст. 590 ГК, имея в виду постоянную ренту, устанавливает, что рента (в данном случае она должна быть непременно денежной) выплачивается в размере, установленном договором. Следовательно, цена или соответствующие действия в виде выплаты денежной ренты являются существенным условием такого договора. Что же касается ренты натуральной и имущества, передаваемого под выплату ренты, то их цена к числу существенных условий не относится. При отсутствии цены в возмездном договоре (в том и в другом случае) она исчисляется в порядке, установленном п. 3 ст. 424 ГК (имеется в виду цена, "которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы и услуги").
Договором может быть предусмотрена передача имущества под выплату ренты в собственность плательщику не только за плату, но и безвозмездно. В первом случае переданное имущество служит полным, а во втором - соответственно частичным эквивалентом выплачиваемой ренты.
В договоре должны быть предусмотрены указанные в ст. 587 ГК способы обеспечения исполнения плательщиком ренты обязанности по выплате ренты. При этом имеется в виду, что в отношении недвижимого имущества соответствующее обеспечение исполнения обязательства (залог) вытекает непосредственно из императивной нормы закона.
ГК содержит презумпцию в пользу безвозмездной передачи имущества в собственность плательщика под выплату ренты. Следовательно, возмездность должна быть предусмотрена договором. В случаях, когда в договоре закреплена возмездность передачи имущества под выплату ренты, применяется указанная в нем цена этого имущества. Однако, если договор ограничился указанием на необходимость оплаты переданного имущества, но цену не предусматривает, этот пробел и в данном случае может быть устранен в соответствии с тем, что содержится на этот счет в п. 3 ст. 424 ГК. Легальная возможность подобного решения вопроса исключает цену, выплачиваемую за передаваемое под выплату ренты имущество, из числа существенных условий рассматриваемого договора.
В самом ГК названо существенным, а значит таким, без согласования которого договор не считается заключенным, условие, закрепляющее обязанность плательщика в случаях, когда речь идет о передаче под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, предоставить определенные получателю ренты (п. 2 ст. 587 ГК).
Правовое регулирование договора ренты
С учетом внутренней классификации разновидностей договора ренты к каждой из них должны применяться нормы о его соответствующем виде (подвиде), а при их недостаточности - "Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением" (§ 1 гл. 33 ГК).
Помимо этого, отношения, связанные с передачей имущества под выплату ренты, с учетом прямых указаний, содержащихся в п. 2 ст. 585 ГК, регулируются правилами о купле-продаже - при возмездной передаче имущества в собственность плательщику ренты либо о дарении - если передача такого имущества совершалась безвозмездно. И теми и другими нормами руководствуются, когда иное не установлено правилами о договоре ренты вообще, отдельных ее видов (подвидов) в частности, а равно не противоречит существу самого договора ренты. Так, из норм о купле-продаже могут быть указаны в числе подлежащих применению те, в которых предусмотрены момент перехода риска случайной гибели передаваемого имущества (ст. 459 ГК), обязанность передать вещь свободной от прав третьих лиц (ст. 460 ГК), обязанности сторон при предъявлении третьим лицом иска об изъятии у покупателя переданной ему вещи (ст. 462 ГК).
Среди субсидиарно применяемых норм о дарении могут быть выделены, в частности, ст. 580 ГК (о последствиях причинения вреда, вызванного недостатком подаренной вещи) и п. 2 ст. 576 (о передаче в дар имущества, находящегося в общей совместной собственности). При этом применительно к дарению во всяком случае исключается возможность использования любых статей, относящихся к консенсуальному договору дарения (т.е. такому, который предусматривает обязательство передать другому лицу вещь в виде дара в собственность). Это связано с отмеченным уже выше реальным характером договора ренты.
Стороны в договоре ренты
В определении рассматриваемого договора, равно как и в других статьях § 1 гл. 33 ГК ("Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением"), отсутствуют какие-либо указания, ограничивающие участие в данном договоре отдельных субъектов гражданского права. Такие ограничения установлены применительно к отдельным видам (подвидам) договора ренты. При этом все подобные ограничения относятся только к одной стороне - получателю ренты .
Что же касается плательщиков ренты, то таковыми могут стать
- любые граждане,
- коммерческие или некоммерческие организации,
заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты.
Содержание договора ренты и ответственность за его нарушение
В любом рассматриваемом договоре в его содержание входит обязанность плательщика платить ренту, т.е. выплачивать ее в указанном договором порядке и размере. Эта общая норма конкретизируется применительно к особенностям каждого из видов (подвидов) договора ренты.
Общие положения о договоре ренты не включают на этот счет специальных указаний. Предусмотренное в § 1 гл. 33 ГК регулирование относится главным образом к способам обеспечения прав получателя ренты. Первый из таких способов связан с тем, что рента обременяет возникшее у плательщика право собственности на полученное им под выплату ренты имущество. Подобно другим обременениям и это обладает общим для вещного права признаком: следованием за вещью .
При этом установлена дополнительная гарантия для получателя ренты в случаях, когда плательщик ренты отчуждает переданное ему в собственность получателем недвижимое имущество (в качестве примера в ГК выделяются земельные участки, предприятия, здания, сооружения) - перед получателем ренты появляются сразу два должника:
- тот, кто приобрел обремененную рентой недвижимость у ее плательщика,
- сам плательщик - лицо, заключившее договор с получателем ренты (п. 2 ст. 586 ГК).
Подробнее
В виде общего правила предполагается, что ответственность первоначального плательщика перед получателем ренты по отношению к приобретателю обремененного рентой имущества является субсидиарной в том смысле, как это предусмотрено ст. 399 ГК. Имеется в виду обязательность предварительного заявления требования основному должнику (в данном случае - приобретателю) о возврате переданного под выплату ренты недвижимого имущества с тем, что впоследствии - при отказе удовлетворить это требование либо неполучении ответа на предъявленное требование в разумный срок - получатель ренты приобретает возможность обращения с таким же требованием к субсидиарному должнику (плательщику, заключившему в свое время договор ренты).
Первоначальный плательщик может нести и солидарную ответственность с лицом, которому передана вещь. Такую возможность предусматривает п. 2 ст. 586 ГК со ссылкой на "договор". Пункт 2 ст. 586 ГК не уточняет, правда, о каком договоре идет речь. Но, очевидно, имеется в виду договор ренты. Это объясняется тем, что и при солидарной, и при субсидиарной ответственности у получателя ренты в подобных случаях все равно будут те же два упомянутых выше должника. При этом в зависимости от обстоятельств кто-нибудь из них или оба должника вместе в какой-либо части понесут в полном объеме ответственность перед получателем ренты.
В то же время интересы последнего, как и любого иного кредитора, оказываются гарантированными в большей степени при солидарной ответственности содолжников. Этот свой интерес получатель ренты и обеспечивает, заранее закрепляя в договоре ренты на случай продажи соответствующего имущества солидарную ответственность продавца (плательщика ренты) и покупателя.
Однако при определенных условиях форма ответственности может устанавливаться и без участия должников. Имеется в виду, что солидарная ответственность первого и последнего приобретателя имущества, переданного в виде платы, может возникнуть, в частности, в ситуации, предусмотренной п. 3 ст. 60 ГК для случаев реорганизации юридического лица - плательщика ренты. Мы говорим о ситуации, при которой разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника в обязательстве выплачивать ренту.
Особые гарантии предусмотрены для защиты интересов получателя ренты, учитывая при этом, помимо прочего, что им было передано для выплаты ренты определенное имущество.
Прежде всего, речь идет о передаче под выплату ренты недвижимого имущества (земельного участка, здания и т.п.). В силу п. 1 ст. 587 ГК у такого получателя ренты без всякого договора на этот счет, в силу самого закона возникает на указанное имущество залоговое право. Тем самым складывается ситуация, предусмотренная абз. 2 п. 3 ст. 334 ГК.
Во всех случаях, когда под выплату ренты переданы денежная сумма или иное движимое имущество, в договор ренты должно быть внесено условие, которое предусматривает
- либо использование определенного способа обеспечения исполнения обязательства (имеются в виду неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток или другой способ, предусмотренный в законе или договоре),
- либо страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства выплатить ренту.
Придавая особое значение данному договорному условию, ГК (ст. 587) признает его существенным , а это означает, что при отсутствии указанного условия договор не будет считаться заключенным.
Подробнее
Отметим здесь также, что если при залоге недвижимости, принадлежащей получателю ренты, именно залоговое (ипотечное) право возникает непосредственно из закона, то в отношении движимости (например, при передаче какой-либо драгоценности плательщику ренты) получатель вправе использовать любой способ обеспечения исполнения и только в этом числе залог. В отличие от ипотеки в данном случае речь пойдет об обычном залоге, который возникает из договора и соответственно подчиняется требованиям ст. 339 ГК к форме договора о залоге и кругу его существенных условий.
Правила о залоге позволяют и еще в одном смысле обеспечивать интересы получателя ренты. Имеется в виду предусмотренное ст. 604 ГК запрещение плательщику ренты сдавать недвижимое имущество, переданное в обеспечение пожизненного содержания с иждивением, в залог, не имея на то согласия получателя ренты.
Возможен, наконец, вариант, при котором существенное условие, о котором шла речь (т.е. условие об определенном способе обеспечения или о страховании), включается в договор и тем самым только в этом случае, при наличии других существенных условий, он должен считаться заключенным. Однако плательщик ренты признается не исполнившим обязанности, указанные в этом условии (передать задаток, предоставить банковскую гарантию, осуществить страхование указанных рисков и т.п.), тогда, когда имущество, переданное в обеспечение плательщику ренты, окажется утраченным или его состояние ухудшится, притом даже в случае, если все это произойдет вследствие обстоятельств, за которые получатель ренты не отвечает.
При просрочке исполнения обязательства по выплате ренты плательщиком с него взыскиваются проценты в установленном договором размере. В качестве варианта на случай отсутствия в договоре указаний относительно размера процентов взысканию в соответствии со ст. 588 ГК подлежат проценты, предусмотренные в ст. 395 ГК. Имеется в виду учетная ставка банковского процента. И здесь следует говорить не о неустойке, а об оплате пользования чужими средствами плательщиком ренты. По этой причине, несмотря на название ст. 588 ГК - "Ответственность за просрочку выплаты ренты", нормы об ответственности, в частности об основаниях ее наступления, в данном случае не действуют. А значит, обязанность уплатить проценты в указанном в п. 1 ст. 395 ГК размере наступает в силу самого факта несвоевременной уплаты ренты. В таком случае речь идет не об ответственности, а о долге. Приведенный вывод следует и из п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами". Постановление разграничивает требование об уплате процентов за пользование денежными средствами, предоставленными в качестве займа или коммерческого кредита, и основанное непосредственно на п. 1 ст. 395 ГК требование, существо которого составляет применение ответственности за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства.
Договор ренты - это соглашение, в соответствии с которым одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество.
При этом плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму (рентные платежи) либо тратить денежные средства на содержание получателя ренты в другой форме (например, производить оплату коммунальных услуг, покупать продукты, осуществлять социально-бытовой уход и др.).
Виды договоров ренты
На практике различают следующие виды договора ренты:
Договор постоянной ренты
Договор пожизненной ренты
Договор пожизненного содержания с иждивением.
Стороны договора ренты
Сторонами в договоре ренты выступают получатель ренты – рентный кредитор и плательщик ренты – рентный должник.
Рентный кредитор
Рентный кредитор – это лицо, которое передает своё имущество в собственность другому лицу (рентному должнику) для получения дохода (ренты) на протяжении длительного периода времени. При этом получателем ренты могут являться некоммерческие организации (по договору постоянной ренты), а также физические лица (по договору постоянной или пожизненной ренты, по договору пожизненного содержания с иждивением). Отметим, что коммерческие организации не могут выступать получателями ренты.
Рентный должник
Рентный должник – это лицо, которое принимает обязательство в обмен на полученное в собственность имущество уплачивать рентному кредитору доход (ренту) в течение длительного периода времени.
Плательщиками ренты могут являться любые физические и юридические лица.
Предмет договора ренты
Предметом договора ренты является только индивидуально-определённое имущество, которое находится на праве собственности.
Таким имуществом являются движимые и недвижимые вещи, наличные денежные средства и документарные ценные бумаги.
Таким образом, не могут быть предметом договора ренты имущественные права, в том числе безналичные наличные денежные средства и иные права требования, бездокументарные ценные бумаги, а также работа и услуги, информация, исключительные права и личные нематериальные блага.
Рентные платежи
По общему правилу, договор ренты является возмездным, если соглашением сторон не предусмотрено иное.
Виды рентных платежей
На практике можно выделить такие рентные платежи:
Денежные средства, или равное по стоимости: предоставление вещей, выполнение работ или оказание услуг - в договоре постоянной ренты.
Только денежные средства в договоре пожизненной ренты.
Денежные средства, или иждивение, то есть содержание и уход: обеспечение жильем, лекарствами, одеждой, питанием и пр. - в договоре пожизненного содержания с иждивением.
Форма предоставления рентных платежей
Форма предоставления рентных платежей прописывается в соглашении сторон и может быть комбинированной (например, одна часть ренты выплачивается денежными средствами, а другая часть ренты заключается в предоставлении услуг).
Для защиты интересов рентного кредитора законодательство может устанавливать минимальный размер постоянной и пожизненной ренты, а также определять минимальную стоимость общего объема содержания с иждивением.
Законом также предусмотрено обязательное увеличение размера ренты пропорционально увеличению величины прожиточного минимума.
Момент возникновения права на рентные платежи
Право на получение рентных платежей возникает у рентного кредитора только после передачи своего имущества рентному должнику для целей выплаты ренты. С этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей в пользу рентного кредитора у рентного должника.
Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся, так как договор заключается на срок жизни получателя ренты или бессрочно, и подлежит исполнению на постоянной основе. Поэтому действующее законодательство устанавливает ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты.
Отметим, что в случае просрочки выплаты рентных платежей плательщик ренты (рентный должник) обязан уплатить получателю ренты (рентному кредитору) проценты. При этом размер процентов определяется законом или договором.
Срок договора ренты
Пожизненная рента может устанавливаться на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.
Постоянная рента устанавливается на бессрочный срок.
Форма договора ренты
Договор ренты обязательно должен быть заключён в письменной форме и заверен нотариально.
Если в договоре предусмотрено отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, то такой договор ренты подлежит обязательной государственной регистрации.
Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, то договор ренты будет считаться недействительным (ничтожным). Если договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но при этом не пройдет государственную регистрацию, то такой договор ренты будет считаться незаключенным.
Существенные условия договора ренты
Существенные условия договора ренты, прежде всего, зависят от разновидности договора ренты. Общим для всех видов договора ренты существенным условием является, во-первых, его предмет. Под выплату постоянной и пожизненной ренты может передаваться любое имущество. Объектом договора пожизненного содержания с иждивением выступает только недвижимое имущество. Во-вторых, к существенным условиям договора ренты относится обязанность рентного должника обеспечивать интересы рентного кредитора.
Защита интересов рентного кредитора
Способы защиты интересов рентного кредитора отличаются в зависимости от вида передаваемого имущества.
1. Если под выплату ренты передается движимое имущество, то в качестве таких средств могут использоваться:
Способы обеспечения исполнения обязательств по уплате ренты: , удержание, поручительство;
Страхование риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по выплате ренты в пользу рентного кредитора.
2. Если под выплату ренты передается недвижимость, то в качестве обеспечительной меры применяется залог (ипотека).
Отметим, что неисполнение рентным должником надлежащим образом всех условий договора даёт право рентному кредитору расторгнуть договор и потребовать возмещения понесенных убытков.
Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме .
Договор ренты: подробности для бухгалтера
- Как без потерь передать недвижимость близким родственникам
Пожизненное проживание в квартире. В договоре ренты нужно прописать все условия: размер... . Кроме того, квартира, полученная по договору ренты, считается общим имуществом супругов, соответственно... разделу при разводе. И последнее: договор ренты всегда обременяет квартиру. В случае... договору переходят на приобретателя имущества. Договор ренты нужно заверить у нотариуса и...
- Сделки с недвижимостью
Пожизненное содержание с иждивением. По договору ренты собственник передает другому лицу в... или бесплатно. Обязательным условием заключения договора ренты, предметом которого является недвижимость является... плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. При... , возникшим в связи с нарушением договора ренты. Лицо, приобретающее недвижимость, обремененную рентными...
- Рента: правовое регулирование, бухгалтерский учет и налогообложение
Учреждения в приобретение квартиры по договору ренты бесплатно отражаются следующими бухгалтерскими... обязательств по договору ренты Начисление суммы ежемесячных рентных платежей по договору ренты 2 ... стоимости амортизируемого имущества, полученного по договору ренты, не предусмотрен. Воспользуемся положениями... налогоплательщиком основного средства безвозмездно (по договору ренты бесплатно) оно оценивается в... стоимость квартиры, полученной по договору ренты бесплатно, учитывается учреждением при...
- Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Имущества (статья 582 ГК РФ); · договор ренты с передачей недвижимости под выплату...
- Ответственность за нарушение законодательства Российской Федерации о рекламе
- Обзор изменений законодательства за ноябрь 2014 г.
Имущество получено по приватизации, по договору ренты. В остальных случаях минимальный срок...
- Нормирование рекламных расходов
- Сделки с коммерческой недвижимостью в 2019 году
Г. на имущество, полученное по договору ренты, приватизации, наследства, дарения от члена...
- Какие налоги за недвижимость надо заплатить до 1 декабря текущего года, а какие в следующем
В результате приватизации или по договору ренты с иждивением. А в остальных...
- О налогообложении НДФЛ доходов, полученных по договору ренты
От продажи имущества, передаваемого по договору ренты, поскольку их выплата осуществляется бессрочно... и ежемесячных выплат, выплачиваемых по договорам ренты с пожизненным содержанием, направляет копию... Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает...) указанного им третьего лица (лиц). Договор ренты - это самостоятельный, имеющий свои особенности... имущество. При этом специфическим признаком договора ренты в ряду других договоров, направленных...
- Передача жилья по договору ренты влечет уплату НДФЛ
Лицом как рентополучателем по договору ренты с пожизненным содержанием и... получении рентных платежей по договору ренты с пожизненным содержанием и... (далее - Гражданский кодекс) по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает... , что в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату... существу договора ренты. Таким образом, правила договоров купли-продажи применяются в договоре ренты... имущества за плату осуществляется по договору ренты, а не договору купли...
- В целях НДФЛ передача имущества по договору ренты не приравнивается к продаже
Налогообложении НДФЛ доходов, полученных по договору ренты с пожизненным содержанием с иждивением... . Рассмотрена ситуация, когда по договору ренты ее плательщик выплачивает получателю единовременную... . Ведомство указало, что специфическим признаком договора ренты в ряду других договоров, направленных... меновый (не эквивалентный) характер. Сторонам договора ренты в момент его заключения не... от продажи имущества, передаваемого по договоры ренты. Как следствие, нормы НК об...
- Медведев привязал размеры ренты, алиментов и возмещения вреда потерпевшим к прожиточному минимуму
Величины прожиточного минимума платежей по договорам ренты, по алиментным обязательствам и по...
- Банкам сказали, как надо контролировать сделки с недвижимостью
Менее года, с правом выкупа; Договор ренты; Договор дарения недвижимого имущества, доли...
- Каким будет НДФЛ, если унаследованная доля квартиры продана через три года
В результате приватизации или по договору ренты. Таким образом, если доля в...