Обособленный спор в деле о банкротстве. Признание права собственности при банкротстве застройщика Признание права собственности в рамках банкротства
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Горшкова В.В.,
судей Асташова С.В. и Киселёва А.П.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Курова В.Б. к ОАО "Ивановская Домостроительная компания" о признании права собственности на долю объекта незавершенного строительства,
по кассационной жалобе Курова В.Б. на определение Фрунзенского районного суда г. Ярославля от 18 марта 2016 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 19 апреля 2016 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Киселёва А.П., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:
Куров В.Б. 26 февраля 2016 г. обратился в суд с иском к ОАО "Ивановская Домостроительная компания" о признании права собственности на 12020/116074 доли в незавершенном строительством жилом доме по адресу: ..., территория, ограниченная ул. ..., ... ш., ул. ... и... в виде нежилого помещения N ..., общей площадью... кв.м, расположенного на 1 этаже, во второй секции, оси 2-3.
Иск обоснован тем, что в соответствии с заключенным 22 декабря 2014 г. между истцом и Бухтояровым В.А. договором уступки права требования к истцу перешло в полном объеме право на получение в собственность указанного недвижимого имущества. Обязанность по оплате доли строящегося дома исполнена, однако в нарушение условий договора дом до настоящего времени не построен, не сдан в эксплуатацию, нежилое помещение истцу не передано.
Определением Фрунзенского районного суда г. Ярославля от 2 марта 2016 г. исковое заявление Курова В.Б. оставлено без движения на основании статьи 136 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неуплатой истцом государственной пошлины в установленном размере, Курову В.Б. предложено в срок до 21 марта 2016 г. устранить указанный недостаток, уплатив государственную пошлину в размере 27 808 руб.
15 марта 2016 г. Куровым В.Б. в суд подано ходатайство о приобщении к ранее поданному исковому заявлению квитанции об оплате государственной пошлины.
Определением Фрунзенского районного суда г. Ярославля от 18 марта 2016 г. в принятии искового заявления отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 19 апреля 2016 г. определение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Курова В.Б. ставится вопрос об отмене определения Фрунзенского районного суда г. Ярославля от 18 марта 2016 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 19 апреля 2016 г., как незаконных.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Киселёва А.П. от 6 декабря 2016 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.
Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения были допущены судебными инстанциями при рассмотрении настоящего дела.
Отказывая в принятии искового заявления, суд первой инстанции, с которым согласилась судебная коллегия, исходил из того, что вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Ивановской области от 10 марта 2016 г. в отношении ОАО "Ивановская Домостроительная компания" введена процедура наблюдения и утвержден конкурсный управляющий, в связи с чем с указанной даты спор о признании права собственности на долю объекта незавершенного строительства не подлежит рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства, поскольку рассматривается и разрешается в ином судебном порядке.
С выводами суда первой и второй инстанций согласиться нельзя по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 201.4 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 настоящего Закона порядка предъявления требований к застройщику.
Требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства также подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика (подпункт 1 пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").
Суды рассматривают и разрешают дела, предусмотренные частями первой и второй статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов (часть 3).
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", дела по искам, связанным с нарушением прав потребителей, в силу пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 17 Закона о защите прав потребителей, статьи 5 и пункта 1 части 1 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подведомственны судам общей юрисдикции.
Согласно пункту 1 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г., в случае, если исковые требования о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства в силу Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" предъявлены до вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, основания для отказа в принятии искового заявления или прекращения производства по делу отсутствуют, спор должен быть разрешен в порядке гражданского судопроизводства судом общей юрисдикции.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Куров В.Б. обратился в суд с иском к ОАО "Ивановская Домостроительная компания" о признании права собственности на долю объекта незавершенного строительства, ссылаясь в обоснование исковых требований на возникшие между ним и ОАО "Ивановская Домостроительная компания" (застройщиком) правоотношения по договору участия в долевом строительстве.
Определением Арбитражного суда Ивановской области от 10 марта 2016 г. в отношении ОАО "Ивановская Домостроительная компания" введена процедура наблюдения.
Между тем истец обратился в суд с исковыми требованиями до указанной даты.
Так, Куров В.Б. предъявил иск 26 февраля 2016 г., то есть до введения процедуры наблюдения в отношении застройщика. В установленный судом срок Куров В.Б. оплатил государственную пошлину, отсутствие которой послужило основанием для оставления искового заявления без движения. Соответственно, в силу пункта 2 статьи 136 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если заявитель в установленный срок выполнит указания судьи, перечисленные в определении, заявление считается поданным в день первоначального представления его в суд.
Таким образом, исходя из даты обращения истца в суд, то есть до вынесения арбитражным судом определения о введении процедуры наблюдения в отношении застройщика, являющегося ответчиком по делу, его требования в силу положений пункта 1 статьи 201.4 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" подлежали разрешению в суде общей юрисдикции.
Следовательно, у суда не имелось предусмотренных законом оснований для отказа в принятии искового заявления по делу по требованию истца о признании права собственности на объект незавершенного строительства.
Допущенные судами нарушения норм процессуального права являются существенными, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены судебных постановлений.
С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что определение Фрунзенского районного суда г. Ярославля от 18 марта 2016 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 19 апреля 2016 г. нельзя признать законными, они подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:
определение Фрунзенского районного суда г. Ярославля от 18 марта 2016 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 19 апреля 2016 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции со стадии принятия искового заявления.
Обзор документа
Гражданин предъявил к застройщику иск о признании права собственности на долю в недостроенном доме. Суды посчитали, что требование должно рассматриваться в рамках дела о банкротстве застройщика.
Однако Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решила, что требование подлежит разрешению в суде общей юрисдикции.
Иск был предъявлен до даты введения процедуры наблюдения в отношении застройщика.
В установленный судом срок истец уплатил госпошлину, из-за отсутствия которой заявление было оставлено без движения. Соответственно, оно считается поданным в день первоначального представления.
1. С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:
(см. текст в предыдущей редакции)
1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;
2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;
3) о сносе самовольной постройки;
4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;
5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;
6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
2. Судебное заседание арбитражного суда по рассмотрению предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи требований проводится судьей арбитражного суда в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, предусмотренными настоящим Федеральным законом. Предварительное судебное заседание по рассмотрению указанных требований не проводится.
3. Предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи требования рассматриваются арбитражным судом в срок, не превышающий трех месяцев со дня поступления этих требований в суд.
4. Форма и содержание предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи требований и порядок их подачи в арбитражный суд должны отвечать требованиям, предъявляемым к исковому заявлению в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. Предъявляющее требования лицо (заявитель) обязано направить застройщику или иным лицам, к которым предъявляются требования, копии требований и прилагаемых к ним документов заказным письмом с уведомлением о вручении.
5. Заявитель, а также лица, к которым предъявляются требования, являются лицами, участвующими в рассмотрении арбитражным судом этих требований.
Указанные лица в отношении существа заявленных требований имеют право знакомиться с материалами дела, делать выписки из них, снимать копии; заявлять отводы; представлять доказательства и знакомиться с доказательствами, представленными другими лицами, участвующими в рассмотрении арбитражным судом требований, до начала судебного разбирательства; участвовать в исследовании доказательств; задавать вопросы другим лицам, участвующим в рассмотрении арбитражным судом требований, заявлять ходатайства, делать заявления, давать объяснения арбитражному суду, приводить свои доводы по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам; знакомиться с ходатайствами, заявленными другими лицами, участвующими в рассмотрении арбитражным судом требований, возражать против ходатайств, доводов других лиц, участвующих в рассмотрении арбитражным судом требований; знать о жалобах, поданных другими лицами, участвующими в рассмотрении арбитражным судом требований, знать о принятых по данному делу судебных актах и получать копии судебных актов, принимаемых в виде отдельного документа; обжаловать определения, вынесенные по результатам рассмотрения требований.
6. Судья арбитражного суда извещает о времени и месте судебного заседания по рассмотрению требований заявителя, а также лиц, к которым предъявлены требования, конкурсного управляющего, представителя собрания кредиторов или представителя комитета кредиторов (при его наличии) и представителя собственника имущества или учредителей застройщика.
Последние изменения в Законе о несостоятельности (банкротстве) направлены на то, чтобы снять нагрузку с арбитражных судов.
В связи с этим:
— по квартире (требование о передаче жилого помещения / денежные требования основного долга по ДДУ) подаются конкурсному управляющему (далее – КУ), это 3 очередь реестра требований кредиторов;
— все, что касается нежилых помещений (за исключением уже направленных в Одинцовский суд исков о признании права собственности) и иных требований: кладовка, машино-место (денежное требование кредиторов, неустойки, моральный вред, расходы) подается в Арбитражный суд Московской области (далее – АСМО), это 4 очередь реестра требований кредиторов.
ЕСЛИ Дом не сдан (нет РНВЭ – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию):
1. по квартире – подаем требование о передаче жилого помещения к КУ, а если кто-то хочет получить деньги вместо квартиры, подаем требование о включении в реестр требований кредиторов по денежным обязательствам в размере стоимости квартиры в соответствии с ДДУ.
2. по квартире – требования по санкциям (неустойки, пени, компенсации морального вреда и т.п.) направляются в АСМО;
3. по нежилым помещениям:
i. если подали в СОЮ до 09.07 или после 09.07. и есть уверенность, что право признают, то продолжаем судиться;
ii. если подали в СОЮ до 09.07 или после 09.07. и нет уверенности, что право признают (например, объекта не существует физически), то параллельно подаем требование кредитора в АСМО (денежное требование в 4 очередь реестра требований кредиторов), срок – до 21.10.18г.;
Подаваться желательно к КОНЦУ срока (Инструкция по подаче Заявления и образец Заявления разрабатываются совместно с АСМО).
ГОСПОШЛИНА ЗА ПОДАЧУ ЗАЯВЛЕНИЙ О ВКЛЮЧЕНИИ В РЕЕСТР ТРЕБОВАНИЙ КРЕДИТОРОВ ИЛИ ПРИЗНАНИЯ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ В АСМО В РАМКАХ ДЕЛА О БАНКРОТСТВЕ ИВАСТРОЙ УПЛАТЕ НЕ ПОДЛЕЖИТ!
Если по нежилому помещению признали право собственности на долю аналогичной степенью строительной готовности, практика по домам, например, с готовностью 80 и более % будет отличаться от практики по домам с фундаментом), кроме того, следует учитывать, что до сих пор нет понимания и оно появится позднее, будет ли различаться практика СОЮ разных районов, а именно Красногорского, Одинцовского, Химкинского и Видновского, если такое случиться, то до конца не ясно, практикой какого СОЮ будет руководствоваться АСМО.
Сейчас Верховный суд РФ готовит Пленум по банкротству застройщиков по новым правилам, если в Пленуме будет иная позиция, то АСМО будет руководствоваться этой позицией. Лайфхак для тех, у кого объект не существует, нежилое помещение не построено. Подать заявление в реестр требований кредиторов (денежное требование в 4 очередь реестра требований кредиторов) по нежилому помещению в АСМО. Когда объект будет достроен, если будет сформирована положительная практика к тому моменту, то в АСМО можно будет попытаться переквалифицировать денежное требование в требование о признании права собственности на нежилое или совершить иные процессуальные действия, направленные на достижение этой цели, однако стоит учитывать, что при включении в реестр требований кредиторов по денежным требованиям ранее, чем рассмотрено дело в СОЮ о признании право собственности, КУ в качестве доказательств по делу может предъявить выписку из реестра, что Дольщик на дату рассмотрения дела в СОЮ является включенным в реестр и в таком случае имеется риск отказа в иске. В этой связи, в реестр требований кредиторов по денежным обязательства, владельцам кладовок и иных нежилых помещений, которые еще не рассмотрелись в СОЮ – в АСМО с заявлением на деньги вставать максимально поздно, но не позднее 21.10.2018г.
iii. если в СОЮ получен отказ по признанию права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, но по тому же должнику или по аналогичным делам есть положительная практика признания ПС, то обжаловать решение суда первой инстанции, ссылаясь на положительную практику, в суд апелляционной инстанции и выше;
iv. если кто-то не хочет судиться за право собственности на нежилое помещение, то подается денежное требование в 4 очередь реестра требований кредиторов.
v. Если СОЮ признает право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, то данное нежилое помещение перестает быть имуществом должника. В АСМО с этим судебным актом идти не нужно. Если на тот момент инвентаризация имущества должника еще не закончена, то ходатайство об исключении из конкурсной массы подавать не нужно. Если по результатам инвентаризации, подлежащей обязательному опубликованию на ЕФРСБ, оказалось, что объект, в котором у вас признано ПС на долю в незавершенном строительстве (с конкретизацией помещения) оказался тем не менее в конкурсной массе, то его необходимо будет исключить из нее. Зарегистрировать право на объект незавершенного строительства можно будет только тогда, когда КУ поставит объекты на кадастровый учет как объекты незавершенного строительства в рамках дела о банкротстве.
ВАЖНОЕ ДОПОЛНЕНИЕ ПО КВАРТИРЕ ДЛЯ РАСТОРЖЕНЦЕВ И ПЕРЕУСТУПКИ:
1. Если договор по квартире в несданном в эксплуатацию доме был расторгнут до признания должника банкротом, то, ориентируясь на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 апреля 2013 г. N 13239/12 можно подать КУ требование о включении в реестр требований жилых помещений на «метры», а не на «деньги» (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 апреля 2013 г. N 13239/12 – «..состоявшиеся по делу судебные решения подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение, поскольку, отказав гражданину — участнику строительства во включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений, суды лишили его возможности рассчитывать на удовлетворение требования, так как в случае его повторного предъявления требование было бы заявлено после закрытия реестра требований кредиторов должника»), если будет отказ во включении на «метры», участник строительства сможет обжаловать такой отказ в суд в установленном Законом о банкротстве порядке через АСМО, при этом следует учитывать, что по другим должникам – застройщикам есть противоречивая практика по «расторженцам», часть дел сейчас рассматривается в апелляции.
2. Если покупали по переуступке, важными доказательствами являются факты оплаты цедентом (прежним владельцем прав требований по ДДУ) должнику (Застройщику) и цессионарием (приобретателем прав требований по ДДУ – текущий Дольщик) цеденту.
ОБЩИЙ ПОРЯДОК ОБРАЩЕНИЯ В АСМО:
3. В АСМО отправлять прошитые и пронумерованные копии документов, не оригиналы, не нотариально удостоверенные копии, а копии, заверенные личной подписью заявителя в формате «прошито, пронумеровано, скреплено на ___листах», «копия верна, фамилия, инициалы, подпись». Не забывать отправлять одновременно комплект документов к КУ (заявление в оригинале и все приложения (заверенные копии)) и в АСМО прикладывать копии квитанции о направлении заявлений и прилагаемых документов КУ (В адрес КУ отправлять документы заказным письмом с описью вложения);
То есть:
a. Отправляем ПЕРВЫЙ комплект (заявление + копии документов) в адрес КУ.
b. Отправляем/отвозим ВТОРОЙ комплект + копию квитанции и описи в адрес АСМО.
ВАЖНО: инструкции и шаблоны заявлений для различных ситуаций РАЗРАБАТЫВАЮТСЯ!
4. Главное – не пропустить срок подачи требований (3 месяца с даты публикации в печатной версии газеты «Коммерсантъ», т.е. с 21.07.18 по 21.10.18г.)!
5. Все возражения на отказы КУ подаются в АСМО в порядке, установленном Параграфом 7 Закона о банкротстве.
7. Тем дольщикам, у которых имеются сертификаты на отделочные работы, а так же соглашения о скидках (в редакции Ивастрой – соглашение о прекращении обязательств, акты взаимозачета и т.п.) необходимо направлять требования о включении в РЖП с обязательным указанием на такие обстоятельства. Если КУ откажет во включении таких требований, необходимо обращаться в АСМО с жалобой.
8. ОТДЕЛЬНЫЕ ДОГОВОРЫ НА РЕМОНТЫ (не в ДДУ) – необходимо заявлять в общем порядке в АСМО как денежные требования.
9. КУ является полноправным единоличным исполнительным органом должника (аналогично директору), с которым у дольщиков заключен договор, вопросы не урегулированные с Ивастрой (например, не получен экземпляр ДДУ и подобные) решаются непосредственно с КУ.
10. По страховке. Если участник строительства обратился в страховую компанию за страховым возмещением и получил его в полном объеме, то у страховой компании возникает право требования к должнику в объеме выплаченной страховой суммы, то есть страховая компания становится кредитором в порядке правопреемства, в свою очередь требования участника строительства к должнику уменьшаются ровно на столько, сколько денежных средств он получил от страховой компании (в случае, если участник строительства встал в РЖП на «деньги»), если он встал на «метры», то право требования «метров переходит к страховой. Конкурсный управляющий производит замену участника строительства на страховую компанию в РЖП на «метры» или «деньги» в зависимости от того, что заявил изначально участник строительства.
Скачать в PDF:Одним из наиболее сложных является вопрос о признании права собственности на квартиру при банкротстве застройщика. Связано это с тем, что процедура регулируется довольно объемным законодательством о банкротстве, а также тем, что существует обширная и противоречивая судебная практика по вопросу признания права собственности.
Начало процедуры банкротства застройщика не всегда означает невозможность участникам строительства решить вопрос с регистрацией права собственности на недвижимость. Более того, сам факт банкротства застройщика не означает, что становится невозможно зарегистрировать право собственности на свои квартиры в обычном порядке. Нередко застройщики даже в момент нахождения под одной из процедур банкротства оформляют участникам строительства документы для регистрации права собственности в обычном порядке.
Однако чаще всего оформить право собственности без обращения в суд с иском (заявлением) о признании права собственности на квартиру не представляется возможным.
Процесс банкротства застройщика усложняет процедуру признания права собственности на квартиру по сравнению с признанием права собственности в ситуации, когда застройщик не находится в состоянии банкротства.
В случае начала процедуры банкротства застройщика, а именно после введения первой процедуры – наблюдения (или конкурсного производства, если процедура началась в 2018 году), все иски (заявления) к застройщику, связанные с признанием права собственности должны рассматриваться в арбитражном суде, который ведёт дело о банкротстве. С этого момента подать иск в суд общей юрисдикции уже будет невозможно.
Однако, в данном случае нужно также сделать оговорку. Суд общей юрисдикции не должен принимать иски о признании права собственности на недвижимость только при наличии одновременно двух условий: в отношении застройщика должно быть введено наблюдение, а также арбитражным судом должен быть применен специальный параграф Закона о банкротстве, устанавливающий особенности процедуры банкротства застройщиков (параграф 7 Главы 9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»). Иногда арбитражные суда применяют указанный параграф 7 главы Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» одновременно с введением в отношении застройщика первой процедуры банкротства – наблюдения, но бывают случаи, когда вначале арбитражный суд вводит наблюдение, а затем уже через какое-то время применяет к процедуре банкротства параграф 7. Поэтому, пока арбитражный суд не применил специальные положения к банкротству застройщика, есть возможность подать иск о признании права собственности в суд общей юрисдикции.
Отдельно нужно сказать о том, что с 2018 года в отношении застройщика может вводится сразу процедура конкурсного производства, в этом случае сразу вводится и процедура банкротства застройщика (параграф 7 главы 9).
Если в отношении застройщика возбуждена процедура банкротства и к данной процедуре применен специальный параграф о банкротстве застройщиков, заявления могут быть поданы только в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика в рамках дела о банкротстве. При этом, процедура подачи и рассмотрения такого заявления регулируются уже специальным законодательством: Арбитражным процессуальным кодексом РФ и Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)».
Как установлено нормами Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в случае если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
Исходя из данной нормы, очевидно, что в более выигрышном положении оказываются те дольщики, с которыми подписан акт приема-передачи квартиры до вынесения арбитражным судом определения о принятия заявления о признании застройщика банкротом. Узнать о том сдан ли дом в эксплуатацию можно в местной администрации (в Москве можно узнать в Мосгосстройнадзоре), а узнать когда арбитражный суд принял определение о принятии заявления о признании застройщика банкротом можно на официальном сайте арбитражного суда, который ведет дело о банкротстве застройщика.
Однако, нам известны случаи когда арбитражный суд признавал право собственности на квартиры и в том случае когда акт приема-передачи был подписан после вынесения арбитражным судом определения о принятии заявления о признании застройщика банкротом, либо был вообще не подписан.
Между тем, у тех дольщиков, которые подписали акт приема-передачи квартиры после введения процедуры банкротства или вообще не подписали такой акт, также есть возможность право собственности на свою недвижимость в арбитражном суде.
Для того, чтобы признать право собственности на свою недвижимость в арбитражном суде, необходимо выяснить имеются ли положительные решения суда общей юрисдикции, принятые по искам о признании права собственности в определенном жилом доме. Дело в том, что Верховный суд РФ в одном из своих определений разъяснил судам, что, что незаконно отказывать дольщикам в признании права собственности на квартиры, если до процедуры банкротства застройщика судами общей юрисдикции были вынесены положительные решения о признании права собственности на другие квартиры в этом же доме (или решения о признании права на долю в виде квартиры, если речь идет о недостроенном доме).
Выяснить информацию о том имеются ли положительные решения суда о признании права собственности на недвижимость в конкретном доме можно на официальном сайте суда общей юрисдикции или не тематических форумах дольщиков. Между тем, даже если таких решений обнаружить не удалось, мы бы все равно рекомендовали обращаться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности. Иногда суды не выкладывают на сайты информацию о некоторых делах и дольщики не всегда выкладывают решения суда в тематических форумах.
При этом, необходимо отметить, что Арбитражный суд Москвы и Арбитражный суд Московской области, руководствуясь вышеуказанной практикой Верховного суда РФ, довольно часто выносят положительные определения о признании права собственности на квартиру.
Отдельно стоит рассмотреть случаи, когда производство по делам о банкротстве было возбуждено после 1 января 2018 года и сразу было введено конкурсное производство, то есть к банкротству применяется параграф 7 главы 9 в новой редакции. В этом случае необходимо знать, что
Арбитражный суд вправе вынести определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение при отсутствии документа о передаче жилого помещения, если в отношении значительной части жилых помещений в соответствующем многоквартирном доме, но не менее одной трети от общего числа жилых помещений в таком доме соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
право собственности участника строительства на жилое помещение признано вступившим в законную силу судебным актом;
осуществлена государственная регистрация права собственности участника строительства на жилое помещение в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Также на практике арбитражные суды часто при отсутствии возражений арбитражного управляющего признают право собственности на квартиры в процедуре банкротства даже если хотя бы имеется факт заключения договора и оплаты по нему. В частности, такая практика сложилась при рассмотрении дела о банкротстве АО “СУ-155”.
Необходимо отметить, что если есть возможность попытаться признать право собственности на квартиру, лучше это сделать, поскольку включение требований в реестр требований о передаче жилых помещений не всегда гарантирует получение квартиры.
Адвокаты коллегии “Правовая защита” и оказывают юридическую помощь в Арбитражном суде г. Москвы, Арбитражном суде Московской области по заявлениям о признании права собственности на квартиры в готовых домах и по заявлениям о признании права на долю в виде квартиры в не завершенном строительством доме. Для того, чтобы получить более подробную информацию или записаться на прием для оформления услуги по ведению дела, звоните по телефону: 8 495 975-77-67, 8 903 125 76 30.
Также Вы можете направить свой вопрос, заполнив специальную форму на данном сайте.