Как признать себя банкротом по ипотеке: пошаговая инструкция. Муж-созаемщик по ипотеке банкрот, какие последствия
Приобрести собственную квартиру в настоящее время для большинства семей является невозможной задачей. В такой ситуации выгодной формой покупки недвижимости является ипотека – приобретение жилья, за которое нужно будет расплачиваться на протяжении нескольких лет. Сумма при этом делится на несколько десятков равнозначных платежей и уже не кажется неподъемной.
Однако разные форс-мажорные обстоятельства в жизни могут привести к тому, что средств для внесения очередного платежа по ипотечному кредиту просто не окажется. Кроме того, изменение курсов валют привели к резкому увеличению суммы долга заемщиков, которые оформляли валютную ипотеку.
Разобраться с долгами физическим лицам стало проще поскольку с 1 октября 2015 года вступил в силу , согласно которому любой гражданин России с задолженностью более 500 тысяч рублей, имеющий статус физического лица, может обратиться в суд с целью признать себя банкротом. Действующее законодательство не позволяет отобрать у должника единственное жилье, однако данное правило не распространяется на квартиры, .
Ипотечное жилье считается залоговым, а потому в случае признания должника банкротом оно будет изыматься и , независимо от количества проживающих людей и их возраста.
Порядок изъятия ипотечного жилья
Обращаться в суд с требованием изъятия имущества и его последующей продажи с аукциона кредитор имеет право только в том случае, если с момента установленного срока платежа прошло более 90 дней, и заемщик не внес необходимой суммы. Кредитор также имеет право направить извещение с требованием погасить всю сумму кредита с учетом процентов.
Когда кредитор , с его стороны должна быть предоставлена оценка имущества, которая обычно составляет 80% от рыночной стоимости.
Если суд удовлетворит прошение истца, и квартира будет выставлена на торги, то возможны два варианта развития событий:
- полученные от реализации имущества средства превышают размер задолженности (разница будет возвращена заемщику);
- полученных от продажи средств не хватает для покрытия долга (заемщику придется компенсировать остаток с заработной платы или же долг может быть списан, если суммы зарплаты недостаточно для перекрытия задолженности).
Возможные пути решения проблемы
Если в жизни складываются форс-мажорные обстоятельства, делающие невозможным оплату ипотеки в установленные сроки, можно воспользоваться одним из следующих решений :
- мирное соглашение;
Прежде всего, необходимо обратиться в банковскую организацию
и объяснить сложившуюся ситуацию: описать подробно причины, степень проблемы, ожидаемые сроки ее решения. В большинстве случаев организации идут навстречу заемщику, если понимают, что через какое-то время он сможет возобновить платежи. Судебное разбирательство не выгодно ни одной из сторон.
- обращение в органы опеки;
Если с банком договориться не удалось, то придется при ипотеке. В случае, когда в семье есть несовершеннолетние дети, и выселение означает ухудшение условий их содержания, органы опеки могут не позволить кредитору изъятие имущества до достижения детьми совершеннолетнего возраста.
- самостоятельная продажа имущества.
В некоторых случае более выгодным решением станет самостоятельная продажа ипотечного имущества. Во-первых, его можно продать по рыночной, а не по оценочной стоимости, что позволит погасить задолженность в полном размере, а разницу оставить себе. Во-вторых, можно обменять имущество на меньшее по цене с доплатой, за счет которой решить долговые обязательства перед банком.
При наличии ипотеки и невозможности внесения в установленные сроки платежей, необходимо принимать решение незамедлительно, чтобы возможный выход из ситуации был наиболее подходящим для заемщика.
Все дела о банкротстве вне зависимости от категории истца (физическое или юридическое лицо) рассматриваются Арбитражными судами. Здесь правило неотъемлемости единственного жилья, пригодного для проживания, неактуально: если квартира куплена на заемные средства, суд может принять сторону кредитора и издать решение об изъятии с последующей продажей через торги.
Вопросы банкротства и судьбе недвижимости в ипотеку довольно распространены, а судебная практика показывает, что решения чаще всего принимаются в пользу финансовых учреждений, если будет установлено, что должник не может самостоятельно погасить задолженность перед ним.
При этом важно соблюдать главное требование: подать заявление о банкротстве можно лишь в том случае, если сумма задолженности начинается от 500 000 руб., а длительность просрочки – минимум 3 месяца с момента внесения последнего платежа (ст. 213.3 ФЗ «О банкротстве»).
Что делать заемщику, если нечем платить?
Все чаще заемщики предпочитают оформлять вместе с ипотечным договором страховку от потери работы, согласно которой страховая компания обязуется выплатить задолженность перед кредитором в следующих случаях:
- Ликвидация организации.
- Сокращение штата сотрудников.
- Призыв на военную службу.
- Наступление обстоятельств, не зависящих ни от работодателя, ни от сотрудника.
Если заемщик взял ипотеку, а позднее уволился по собственному желанию, страховая компания выплаты делать не будет, и долговые обязательства по-прежнему останутся на должнике.
Если же страховка вовсе не была оформлена, а финансовое положение заемщика заметно ухудшилось и он не производит ежемесячные выплаты в счет погашения задолженности перед банком, происходит следующее:
- Если деньги не поступают в течение трех месяцев от даты, когда должен быть внесен платеж, финансовое учреждение подает в суд. Чтобы этого не произошло, рекомендуется обратиться к кредитору с заявлением о реструктуризации долга. При положительном решении будет уменьшена сумма ежемесячного платежа до размера, позволяющего заемщику без особых проблем выплачивать долг.
- Если заемщик отвечает на звонки сотрудников банка, объясняет сложное материальное положение, обращение в суд может быть отсрочено на полгода с момента образования первой просрочки.
- В процессе судебных разбирательств может быть принято решение об аресте и изъятии имущества должника. В этом случае оно продается через торги. Вырученные деньги уходят в счет погашения долга перед банком. Если остаются средства от продажи, заемщик может вернуть их себе, но при условии, что задолженность полностью ликвидирована.
Важно! Главной целью банка является не лишение заемщика квартиры, а возврат собственных средств вместе с процентами, поэтому в суд они обращаются в исключительных случаях и недвижимость изымается довольно редко.
Что можно сделать заемщику, если ему нечем платить по ипотеке:
- Попросить о реструктуризации долга. Для этого следует обратиться в банк с заявлением, договором и справками о доходах, показывающими, что их размер существенно снижен.
- Воспользоваться страховкой от безработицы, если она была оформлена при заключении ипотечного договора.
- Обратиться в суд для инициирования процедуры банкротства самостоятельно. Это позволит избавиться от обязательств по уплате пеней и штрафов, и при благоприятном исходе заемщик будет обязан либо уплатить только основной долг и проценты, либо задолженность погашается за счет реализации имущества. Есть и другой вариант – достижение мирового соглашения с кредитором, когда тот предлагает должнику новые, более удобные условия погашения займа.
- Дождаться, пока банк сам подаст в суд. В этом случае также получится избежать уплаты штрафов и пеней, которые зачастую превышают размер основной суммы долга.
При оформлении ипотеки всем заемщикам стоит учитывать, что купленная квартира до внесения последнего платежа будет находиться в залоге у банка, поэтому при процедуре банкротства она может быть реализована через торги, даже если у должника нет другого жилья.
1 сценарий: рыночная цена недвижимости превышает сумму долга
Этот вариант является самым благоприятным для должника. Если у него нет денег на погашение займа, он может продать недвижимость, заручившись разрешением банка. Часть средств пойдет на полное погашение долга, а остаток можно оставить себе.
Продать жилье можно и без суда, по собственному желанию. Что необходимо учитывать:
- Если продажа осуществляется по воле заемщика, нужно реализовать квартиру как можно быстрее. С каждым днем сумма задолженности будет увеличиваться за счет начисления штрафов и пеней, и в конечном итоге может оказаться, что даже после продажи недвижимости задолженность по-прежнему останется незакрытой.
- Если в квартире зарегистрированы малолетние, продажа осуществляется только с разрешения органов опеки при условии, что им будет предоставлена лучшая жилплощадь. В такой ситуации можно договориться с родственниками о прописке в их жилье, в противном случае разрешение на реализацию имущества дано не будет.
Важно! В случае, когда речь идет об изъятии квартиры при процедуре банкротства, наличие или отсутствие прописанных в ней детей значения не имеет. Если будет установлено, что должник является злостным неплательщиком и сознательно уклонялся от исполнения долговых обязательств, имущество будет реализовано для погашения долга перед финансовым учреждением.
Чтобы разобраться в ситуации, когда стоимость жилья превышает сумму долга, достаточно ознакомиться с наглядным примером:
Лаврентьев О.Н. обратился в банк для ипотечного кредитования 20.05.2015 года, через 10 дней его заявка была одобрена. Стоимость квартиры составляет 2 900 000 руб., процентная ставка – 12% годовых, первоначальный взнос – 500 000 руб. Первый год он исправно выплачивал кредит, но потом организация, в которой он работал, была ликвидирована, и денег перестало хватать на ежемесячные платежи. Страховки от безработицы у него не было.
Заемщик объяснил ситуацию банку, и ему была дана отсрочка по платежам на три месяца. Впоследствии он понял, что не сможет выплачивать ипотеку и решил продать квартиру, заручившись разрешением финансового учреждения. На тот момент сумма долга вместе с процентами была равна 2 200 000 руб., плюс около 70 000 руб. – штрафы и пени.
Недвижимость Лаврентьева О.Н. была реализована за 3 000 000 руб.: за то время, пока он выплачивал ипотеку, стоимость жилья в регионе его проживания резко возросла. Из всей суммы заемщик отдал банку 2 270 000 руб., а 730 000 руб. оставил себе. Из средств с продажи он погасил «тело» кредита, проценты и штрафные санкции.
2 сценарий: сумма долга выше стоимости квартиры
Данная ситуация является наиболее распространенной и чаще возникает у заемщиков, выбравших условия кредитования, согласно которым сумма ежемесячного платежа уменьшается за счет увеличения срока.
Что можно сделать в данном случае:
- Попросить у банка о реструктуризации долга. Как правило, финансовые учреждения идут навстречу, ведь им важно вернуть собственные деньги и получить прибыль. Есть и обратная сторона: реструктуризация может быть организована за счет увеличения срока кредитования и уменьшения суммы ежемесячных платежей, и в этом случае заемщик переплачивает гораздо больше.
- Продать все имеющееся имущество, в т.ч. и ипотечную квартиру, чтобы избавиться от долгов и избежать судебных разбирательств.
3 сценарий: банк не идет навстречу
Эта ситуация является самой проблематичной, и у заемщика есть только два варианта: дождаться, пока банк сам обратится в суд для взыскания задолженности, либо самостоятельно подать заявление о признании себя банкротом.
Процедура банкротства при ипотеке имеет несколько преимуществ, поэтому лучше выбрать именно ее:
- С момента принятия иска останавливается начисление штрафов и пеней.
- Можно и остаться с жильем и добиться перекредитования на более выгодных условиях.
- Если было принято решение о продаже недвижимости, банк может получить не более 80% от его стоимости. Если осталась непогашенная сумма, размер платежей будет существенно уменьшен.
Нюансы банкротства при ипотечном кредитовании
Перед тем, как инициировать процедуру признания несостоятельности, нужно учесть, что банкротство при ипотеке возможно только при соблюдении нескольких условий:
- Заемщик однозначно потеряет квартиру, приобретенную им по ипотеке. Если вырученной за нее суммы не хватит для погашения долга, может быть описано другое имущество.
- Даже если будет разработан план реструктуризации, банк может обратить взыскание на недвижимость.
- Придется внести на депозит 25 000 руб. для вознаграждения финансовому управляющему при завершении процедуры банкротства.
Процесс банкротства: что будет с жильем?
На начальном этапе по заявлению кредитора суд может принять решение об аресте имущества. Все это время заемщик сможет проживать в нем, но продавать, менять или дарить недвижимость он не имеет права.
Если за арестом следует изъятие жилья, судебный пристав производит опись, а заемщик подлежит выселению. Впоследствии недвижимость выставляется на торги на электронных площадках. Если за три торга жилище не было продано, пристав может предложить кредитору вернуть его должнику и принять иные меры.
Что будет с жильем, если суд сразу признал заемщика банкротом или реструктуризация оказалась неэффективной?
Разрешение данной ситуации за несколько судебных заседаний практически невозможно, но, если было принято решение о банкротстве должника, происходит следующее:
- Недвижимость выставляется на торги. 80% от вырученной суммы получает банк. Если средств не хватает, он ходатайствует о взыскании денег с должника иными путями.
- Должник обязан оплатить стоимость оценки имущества. От этого он освобождается лишь в том случае, если подтвердит неплатежеспособность.
Если после реализации жилья остались свободные средства, банкрот может оставить их себе. Финансовое учреждение претендовать на них не имеет права.
Возможно ли сохранение жилья при банкротстве?
Заемщик может оставить себе недвижимость лишь в том случае, если по суду удастся достичь с банком мирного соглашения и реструктуризации долга. Тогда арест с имущества снимается, и квартира не выставляется на торги.
В целом, решение проблемы зависит от уровня дохода и наличия ценного имущества у должника: если будет установлено, что он не имеет официальной работы и он не сможет выплачивать заем даже после реструктуризации, жилище подлежит продаже.
Важно учитывать, что ипотечную квартиру нельзя отнять, если банк по своей вине нарушил сроки подачи заявления о включении в реестр кредиторов – они составляют два месяца от даты объявления гражданина банкротом. Это является веским основанием для принятия судом стороны заемщика.
Также нельзя изъять квартиру, купленную контрактником , в случае банкротства жены. Несмотря на то, что она является общей собственностью, выплаты за нее производит Министерство обороны при условии, что мужчина отслужит 20 лет. Его супруга в данном случае к этому жилью не будет иметь никакого отношения, и изъятию оно не подлежит.
Как будет проходить процедура банкротства в 2018 году?
Для физических лиц этапы процедуры банкротства при ипотеке выглядят так:
- Анализ накопившихся долгов. Здесь учитываются все кредиты, даже если они взяты в разных банках.
- Сбор документов. Потребуются справки об остатке долга.
- Подача искового заявления в Арбитражный суд по месту регистрации.
- На первом заседании определяется финансовый управляющий, составляется план реструктуризации.
- Ипотечная квартира продается на аукционе с молотка, если будет установлено, что нет иной возможности ликвидации долгов.
Приятный момент — после продажи квартиры, взятой в ипотеку, заемщик уже ничего не останется должен банку, если полученных денег хватило на закрытие задолженности. Если же продолжать исправно платить по кредиту, то банк не сможет отнять жилье, поэтому вариант с реструктуризацией является для заемщика наиболее предпочтительным.
Последствия банкротства при ипотеке для физического лица
Все последствия указаны в ст. 213.30 ФЗ «О банкротстве». Чем грозит должнику признание несостоятельности:
- Ближайшие 5 лет после продажи имущества гражданин не сможет брать кредиты, не указав, что в его отношении проводились судебные разбирательства.
- Последующие 5 лет бывший должник не сможет снова ходатайствовать о банкротстве.
- Если требования кредитора не были удовлетворены полностью, оформляются исполнительные листы, и заемщик обязуется выплатить остаток долга.
- Ближайшие три года гражданин не сможет входить в состав учредителей ООО или занимать иные руководящие должности.
- 10 лет с момента вступления решения суда в законную силу нельзя входить в состав управляющих кредитными организациями.
- 5 лет с даты продажи недвижимости не получится занимать должности в страховых организациях, НПФ и инвестиционных компаниях.
Не более чем 2 десятка лет назад понятие банкротства физических лиц мало касалось нашей действительности, так как для этого не было ни законодательной, ни материальной базы. Рыночная экономика изменила ситуацию: несостоятельные коммерческие компании стали получать статус банкротов. С появлением кредитования возможность обанкротиться пришла к физическим лицам.
Таким образом, неумение правильно рассчитывать финансовые возможности в новых экономических условиях, а также кризисная ситуация в экономике привели к тому, что понятие банкротство прочно укрепилось в обиходе, а государство вынуждено было создать закон о несостоятельности юридических, а затем и физических лиц. Цель закона – предложить гражданам альтернативный вариант действий при возникновении задолженностей по кредитам в том числе и при ипотеке.
Банкротство при ипотеке – это ситуация, когда у физического лица исчезает возможность выплачивать обязательства по кредиту, цивилизованный способ решить проблемы неплатежеспособности граждан.
Как возникает банкротство по ипотеке?
Банкротство физических лиц стало возможным с 1.10.2015г. Граждане могут инициировать банкротство по ипотеке, когда сумма долга достигла 500 т.р., и задержка по выплатам достигла 3 месяцев. Законодательство не содержит индивидуальных правил для принятия статуса банкротов гражданам, которые признали себя неплатежеспособными в отношении ипотечного займа.
Невозможность физического лица платить ежемесячно ипотечный взнос – типичный случай в условиях экономического кризиса, повсеместного сокращения штатов и массовой безработицы. В наиболее сложной ситуации оказались граждане, которые взяли кредит в валюте. Резкий скачок доллара сделал невозможными дальнейшие расчеты с банками.
Нередки случаи, когда граждане с целью закрыть долги по ипотеке, берут новые кредиты, тем самым усугубляя ситуацию. Как результат, ипотечные заемщики в течение 3 месяцев приближаются к условиям, при которых возможно объявление себя банкротом: долг, превышающий сумму 500 т.р.
Пошаговая инструкция несостоятельности гражданина по ипотеке
Знание закона о банкротстве или сопровождение процесса квалифицированным юристом – эти условия необходимо соблюдать должникам после того как принято решение о необходимости признания себя банкротом. Этапы прохождения процедуры:
1. Анализ ситуации с задолженностями и определение целесообразности признания банкротства физического лица при ипотечном кредите. На этом этапе необходима консультация юриста, который имеет представление не только о сути процесса, но и знает, каковы последствия банкротства физического лица при ипотеке.
2. Сбор документов. В их числе должна быть вся документация, касающаяся ипотеки: договор и график выплат. Общие документы в копиях: СНИЛС, ИНН, паспорт, свидетельства о рождении детей, о браке, о разводе, трудовая книжка, справка 2-НДФЛ, сведения об имуществе. Перечень документов индивидуален в каждом конкретном случае. Это зависит от величины долга, условий ипотечного кредита и т.д. В соответствии с этим юрист определит необходимый список для каждого должника.
3. Оформление и подача заявления в суд.
Заявление должно содержать стандартные пункты:
- Наименование суда, адрес местоположения.
- Личные данные заявителя: Ф.И.О., адрес проживания, паспортные данные, ИНН, СНИЛС.
- Содержание иска: изложение сути просьбы и причины, по которым возникла необходимость принять статус банкрота.
- Перечень кредиторов с указанием их наименований, адресов, сумм долга каждому.
- Просьба о назначении финансового управляющего.
- Указание суммы вознаграждения финансовому управляющему, которая перечислена на депозит суда.
- Перечень прилагаемых документов.
- Дата составления иска, подпись заявителя с расшифровкой.
К заявлению о банкротстве при ипотеке прилагается квитанция об уплате государственной пошлины – 6000 рублей. После подачи заявления суд имеет 90 дней для рассмотрения предоставленных документов.
4. Первое судебное заседание. На заседании суд оглашает решение о назначении финансового управляющего и о начале процедуры реструктуризации. График новых выплат составляет должник под руководством управляющего, собрание кредиторов одобряет или отклоняет его. Суд имеет полномочия на утверждение плана волевым решением.
5. Продажа объекта залога – ипотечной квартиры. Торги – крайняя мера для погашения ипотечного кредита, назначается, если долги не удалось погасить в результате проведения предыдущих мероприятий. Если вырученных средств не хватит на выплату ипотечного долга, и у должника отсутствует другое имущество для реализации, то остаток задолженности в процессе банкротсва списывается.
О процедуре банкротства по ипотеке
Физические лица, которые имеют задолженность по ипотеке, имеют возможность подать заявление в суд о признании себя банкротами.
Как подать на банкротство гражданину при ипотеке ? Алгоритм действий должников в ситуации с ипотечным кредитом:
- Обращение в банк с целью реструктуризации долга. Денежные затруднения могут носить временный характер, поэтому произвести реструктуризацию – наиболее приемлемый вариант решения проблемы. Реструктуризация означает проведение изменений в графике выплат по ипотеке, увеличение сроков в соответствии с нынешним положением должника. Реструктуризация сопровождается заморозкой процентов, штрафов, пени.
- Рефинансирование ипотечного кредита в другом банке с целю погасить задолженность в банке, где взята ипотека.
- Обращение за помощью в агентство по ипотечному кредитованию. Через агентство есть возможность списать 20% от суммы долга. Эта программа создана с целью помочь семьям, выплачивающим ипотечные кредиты, в первую очередь, семьям с несовершеннолетними детьми.
- Исполнительное производство – начинается на основании судебного решения о признании гражданина банкротом. Ипотечная квартира реализуется с торгов. За счет вырученных денег погашается долг по ипотеке. Может случиться так, что этих средств не хватит на закрытие всей задолженности. В этом случае открывается еще одно производство, на основании которого недостающая сумма взыскивается из заработной платы заемщика. Как вариант, при отсутствии средств для выплаты происходит списание остатков долга.
Банкротство по ипотечному кредиту если квартира одна
Проведение исполнительного производства в банкротстве физического лица предусматривает продажу имущества с торгов для погашения ипотечного и других долгов. Процедура реализации недвижимости объявляется судом, когда в результате проведения реструктуризации все долги погасить не удалось.
Закон о банкротстве физических лиц лоялен к должникам и регламентирует имущество, которое подлежит реализации. В перечень вещей, которые можно реализовать на торгах, прописан в законе. Он содержит более 10 наименований, среди них:
- Квартира, если она является единственной.
- Предметы домашнего обихода.
- Предметы первой необходимости.
- Награды, призы, ценные подарки.
- Предметы, необходимые для осуществления профессиональной деятельности.
- Одежда, обувь.
- Денежные средства в размере прожиточного минимума.
- Продукты питания.
- Домашняя скотина.
- Топливо для обогрева дома.
Что будет с ипотечной квартирой при банкротстве физического лица? Что касается квартиры, на нее не распространяется законодательная норма, которая гласит: единственное жилье реализации не подлежит. Ипотечная квартира реализуется, даже если в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети. Банк получит 80% от вырученных средств. Остальная сумма направляется на оплату судебных издержек и вознаграждение финансовому управляющему. Банкротство по ипотеке не оставляет шансов должнику на сохранение квартиры, так как залог является собственностью банка до полной выплаты кредита, а он заинтересован в его реализации.
Последствия процедуры несостоятельности при ипотеке
Вступая на путь признания себя банкротом при ипотеке, физические лица должны предвидеть, какие их ожидают последствия. В этом случае важна правильная расстановка приоритетов на этапе анализа финансовой ситуации. Если нет других вариантов, кроме банкротства, значит, нужно быть готовым к негативным последствиям процедуры. Недостатки банкротства физического лица при ипотеке:
- Невозможность оформления займов после окончания процедуры. Вся информация о банкротах размещается в газете Коммерсант и на федеральном сайте ЕФСРБ, где банки могут получить сведения о заемщике.
- В течение 5 лет объявляется запрет на повторное банкротство.
- Ограничение на работу на руководящих должностях.
- Ограничение на открытие собственного бизнеса в течение 3 лет.
- Падение дохода семьи до уровня прожиточного минимума.
- Ограничения на заключение сделок. Обо всех намерениях должник должен ставить в известность финансового управляющего.
- Невозможность использования собственных средств без ведома управляющего.
- Запрет на выезд за границу. Ограничение снимается только в экстренных ситуациях, например, необходимость выезда на лечение или в срочную командировку.
- Большие расходы, которые производятся из средств должника:
- Уплата госпошлины.
- Вознаграждение финансовому управляющему.
- Почтовые расходы на переписку с кредиторами и другие расходы.
- Организация торговой площадки.
- Публикация информации о ходе процесса в газете Коммерсант и на сайте ЕФРСБ.
10. Информация о статусе банкрота должна быть доведена до работодателя, так как из заработной платы должника будет взиматься 50% в счет погашения задолженности.
11. Длительность процесса банкротства.
12. Лишение ипотечной квартиры – основное негативное последствие банкротства.
Преимущества банкротства физического лица при ипотеке также имеются, иначе этот закон не увидел бы свет. Его конечная цель – помочь должнику с минимальными затратами времени, средств и нервов выбраться из долгов:
- Погашение долга по лояльному графику.
- Прекращение притязаний коллекторов.
- Отсутствие штрафных санкций и пени.
- Последствия банкротства не распространяются на родственников.
В случае банкротства у гражданина могут отнять все имущество, кроме единственного жилья. Но если недвижимость является купленной в ипотеку, на нее можно обратить взыскание.
Потому – граждане, которые не имеют возможности расплатиться с кредитом, рискуют потерять свою квартиру. Но зачастую должник перестает платить по остальным кредитам, а погашает только одну ипотеку. Если долгов по ипотечному кредиту нет, то нельзя обратить на нее взыскание.
Кредиторы не могут требовать отнять ипотечную квартиру, когда должник не имеет задолженности перед финучреждением. Поэтому важно успеть обратиться в суд до того момента, как утрачивается возможность погашать ипотечный кредит.
Не нужно откладывать момент обращения в суд. Как только становится понятно, что начались проблемы с погашением задолженности, следует подавать в суд заявление о банкротстве.
Решение проблемы зависит от наличия дохода и имущества у должника
Банкротство физических лиц при наличии ипотеки зависит от того, имеет ли гражданин постоянный доход или имущество в собственности. Если имеется постоянный доход, то вводится процедура реструктуризации задолженности. Это означает, что корректируется существующий график погашения задолженности. Изменяется размер ежемесячной выплаты, а также срок погашения кредита. При этом заемщик реабилитируется: снимаются ограничения, имущество не забирают, а гражданина несостоятельным не признают.
Но не всегда удается расплатиться с долгами. В этом случае неизбежна. Ипотечную квартиру финучреждение может отнять, при этом не имеет значения, прописаны там несовершеннолетние дети или нет. Стоимость реализации имущества составляет 80% от ее рыночной цены. Должник и сам может найти более выгодного покупателя на свою жилплощадь, однако сделки по продаже жилья обязательно нужно согласовать с кредиторами. Без их разрешения продать жилплощадь нельзя. Должник не увидит денег от продажи ипотечной квартиры, зато их увидит финучреждение, ведь вырученная сумма пойдет в счет погашения ипотечной задолженности:
· 80% получает кредитная организация;
· 7% причитается финансовому управляющему;
· вся остальная сумма остальное передается другим кредиторам.
Ипотечную квартиру нельзя отнять, если банк нарушил сроки подачи заявления о включении в реестр кредиторов
Для гражданина, прежде всего, важно сохранить свою квартиру, особенно, если это единственное жилье. И такой шанс есть, если кредитор кредитная организация пропустит сроки подачи заявления о включении в реестр кредиторов. Есть два месяца у заимодателей для подачи заявления о включении в реестр кредиторов. Срок отсчитывается от даты официального объявления гражданина банкротом. Когда срок пропущен, кредитор утрачивает свои права. Это значит, что нельзя будет отнять ипотечную квартиру. Она становится единственным жильем. Вот пример из практики Арбитражного суда Московской области (дело №А41-25058/2016). В октябре 2016 года суд признал должника банкротом. Суд постановил, что имущество должника должно быть продано с торгов. Общая сумма требований к должнику составила более 1 млн. рублей. У должника не было возможности выполнить свои требования. Суд оставил за должником единственную квартиру, поскольку Сбербанк пропустил срок для подачи заявления о включении в реестре кредиторов. Раз финучреждение пропустило срок для обращения в суд, то действует уже п.1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса (ГПК). Это означает, что единственное жилье нельзя отнять у должника. В итоге банкрот остался при квартире, а задолженность размером более 1 млн. рублей была списана.
Ипотечная квартира продается с молотка
Возникает вопрос: за какую цену. Ведь стоимость имущества в этом случае значительно падает. Остается шанс спасти жилье, если должник сможет собрать средства, чтобы выкупить квартиру. Если средств нет у самого должника, то выкупить недвижимость могут родственники при наличии такой возможности. Продается имущество с торгов в три этапа:
1. Первую стоимость определяет финучреждение. Она не должна быть менее рыночной стоимости. Стоимость согласовывается между финучреждением и должником. Принимать участие в аукционе должно не менее двух человек. Если желающих купить объект не находится, то начинается второй этап.
2. Во время проведения второго аукциона стоимость снижается на 10%.
3. На третьих торгах снова снижается на 5-10% и может упасть до 50%. Если имущество так никто и не купил, то оно остается у кредитной организации.
Важно! Преимущество банкротства в том, что с даты объявления гражданина несостоятельным перестают начисляться штрафные санкции и пени. До тех, пока жилье не будет продано, должник вправе в нем оставаться. Причем процедура может длиться до двух лет, если не ускорить ее.
Материнский капитал сгорит
Зачастую семьи с детьми используют средства материнского капитала для покупки жилья. Но средства маткапитала не возвращаются в случае процедуры несостоятельности. Т.е. гражданин утрачивает жилье и деньги, выданные государством для улучшения жилищных условий. Отказываться выписываться из квартиры бесполезно. Банк все равно добьется снятия должника с учета в судебном порядке. Оставаться в квартире можно до тех, пока у нее не появится новый владелец.
После продажи квартиры заемщик уже ничего не должен банку
В случае с ипотечным кредитом сумма задолженности может намного превышать цену жилья. С учетом набежавших штрафных санкции и подавно. Вот и получается, что после реализации жилья заемщик остается в долгу перед кредитной организацией. Вот и пытаются банкиры с должников еще и штрафные санкции взыскать. Но законны ли такие требования или нет? Финучреждение не может требовать с должника выплаты процентов, если забрало квартиру. Правило установлено п. 5 ст. 61 Закона «Об ипотеке». Раз обращено взыскание на залоговую недвижимость, значит, считается, что должник уже ничего не должен банкирам.
В защиту должников принял решение Верховный суд (дело №4-КГ16-30). Суд подчеркнул, что кредитная организация не имеет права требовать уплаты пени, так как квартиру уже изъяли у должников, значит, штрафные санкции не применяются.
Нельзя изъять квартиру, купленную по военной ипотеке, в случае банкротства жены
Одно дело, если гражданин сам берет кредит, а потом не может его выплатить. Другое дело – военная ипотека. Взносы по данной квартире выплачивало полностью или частично государство. Жена получит права на квартиру супруга, полученную по военной ипотеке, если обратится в суд для выделения своей доли. Но ведь вместе с имуществом она получит и долги, если супруг еще не успел расплатиться с кредитом. Пока жена не обратилась в суд для выделения своей доли, квартира считается собственностью супруга.
Другой вопрос, если погашать кредит не может сам военнослужащий. При увольнении с военной службы за гражданином еще может оставаться задолженность. В этом случае платить долги придется самостоятельно. Если нет возможности выплатить всю сумму, имеет смысл попробовать договориться с кредитной организацией о реструктуризации долга. Если долги нечем выплачивать, то имеет смысл обратиться с иском в суд о признании несостоятельным.
Если продолжать платить по кредиту, то банк не сможет отнять жилье
Когда имеется несколько кредитов, имеет смысл выплачивать именно ипотечный кредит. В этом случае кредитная организация не сможет предъявить требования. Раз кредитор не включен в реестр, значит, нет и оснований отнять недвижимость. Если же просрочка составляет более трех месяцев и долг составляет 5% от стоимости залога, то должник рискует лишиться ипотечного жилья.
После признания несостоятельным есть возможность снова взять ипотеку. Если суд признает, что гражданин разорен, то наступают определенные последствия. Так, гражданин не сможет следующие три года занимать руководящие позиции в бизнесе. Теоретически взять ипотеку после банкротства можно. Но гражданин не имеет права скрывать информацию о своей несостоятельности при обращении в банк. Поэтому остается мало шансов, что заявка будет одобрена. Возможно, заявку и одобрят, но условия погашения кредита вряд ли будут выгодными для должника.
Один из самых популярных вопросов от наших клиентов – «Возможно ли банкротство при ипотеке?». Многих интересует что будет, если перестать выплачивать ипотечный кредит.
Как показывает практика, огромное количество наших соотечественников сталкиваются со сложностями при выплате кредитов. В сегодняшних условиях группу риска пополнили валютные заёмщики, взявшие ипотеку в долларах или евро.
В этой статье мы постараемся дать исчерпывающий ответ.
Банкротство при ипотеке возможно, но …
Много общаясь с нашими клиентами на тему банкротства при ипотеке, мы лишний раз убедились, что немалая часть заёмщиков совсем не знает своих прав. Многие, поверхностно изучив процедуру банкротства, начинают апеллировать терминами «единственное жильё» и ссылаться на 40-ую ст. конституции: «Никто не может быть произвольно лишен жилища».
Однако, если Вы хотите провести банкротство при ипотеке – это далеко не так. Объясним подробнее.
Прежде всего, залоговое имущество, коим является и ипотечная квартира, имеет совсем другой статус, нежели Ваша собственность. Согласно ст.446 ГПК РФ, на залоговые объекты недвижимости не распространяется понятие «единственное жилье». И даже если ипотечная квартира является единственным Вашим объектом недвижимости, в ней прописаны Ваши несовершеннолетние дети и т. д., она всё равно будет пущена на торги. Шанса сохранить залоговое жильё при банкротстве практически нет.
В большинстве случаев своим клиентам мы так и говорим – «Банкротство при ипотеке – не лучший сценарий». НО, если сумма долга превысила рыночную стоимость ипотечной квартиры и заёмщик готов с этой квартирой расстаться, тогда банкротство — это хороший вариант. Квартиры Вы лишитесь, но при этом банку уже ничего платить будет не надо.
Что делать, если платить нечем?
Итак, рассмотрим какими могут быть Ваши действия. Банкротство при ипотеке, как мы уже сказали, несёт в себе огромный риск потерять залоговую недвижимость. В зависимости от Вашей конкретной ситуации существует три основных сценария:
1 сценарий. Рыночная стоимость квартиры выше суммы долга.
В данной ситуации единственным разумным решением будет продажа квартиры и единовременное погашение долга на вырученные средства. При этом Вы лишитесь жилья, но сможете сохранить часть средств. Во всех других случаях, к сожалению, Вы останетесь и без квартиры, и без денег.
При этом важно понимать два момента:
- Ни в коем случае не стоит медлить. Ваше бездействие приведет к начислению штрафных санкций, и уже через короткий период времени объём долга может превысить стоимость квартиры.
- Так как при ипотеке квартира находится в залоге у кредитора, Вам понадобится письменное разрешение банка на её продажу. Как правило в такой ситуации банки идут навстречу и разрешение Вы получите.
2 сценарий. Сумма долга превышает стоимость квартиры.
К сожалению, такая ситуация является наиболее распространённой. Зачастую общая сумма долга превышает реальную стоимость квартиры в несколько раз.
В таком случае, первое, что стоит сделать – обратиться в банк. Разъясните менеджеру ситуацию и попросите реструктуризацию. В сложившейся экономической обстановке многие банки могут пойти Вам на уступки.
Для части заёмщиков, особенно если потеря дохода носит временный характер, это может оказаться спасением.
Но, надо отдавать себе отчёт в том, что банковская реструктуризация – это всегда увеличение общей суммы долга. Поэтому, внимательно прочитайте все документы, которые предложит подписать Вам банк. Обратите особое внимание на итоговую сумму долга, срок кредитования и размер ежемесячного платежа.
3 сценарий. Банк не идёт навстречу.
Если банк отказал в реструктуризации или его предложение для Вас неприемлемо, остаётся три выхода:
- Инициировать процедуру исполнительного производства.
Если вы выберете этот вариант, мы бы всё-таки рекомендовали обратиться к специалистам и с их помощью составить необходимые документы. Также Вам придётся произвести оценку и указать начальную цену реализации. Напомним, по закону она составляет 80% от рыночной стоимости.
В этом случае, суд остановит пени и другие штрафные санкции, сумма задолженности зафиксируется. В дальнейшем Ваша квартира будет реализована и из вырученных средств покроется долг.
- Предложить банку во внесудебном порядке расторгнуть договор и обратить взыскание на имущество.
Но, как правило, банки от этого отказываются. Причиной тому – отсутствие у банка механизмов реализации объектов недвижимости. Эта ситуация идентична предыдущей, но с той лишь разницей, что весь процесс основан не на решениях суда, а на добровольных договорённостях между Вами и кредитором. И, как правило, пени и другие штрафные санкции банк в этом случае не спишет.
- Ждать пока банк подаст на Вас в суд.
В этом случае судебный процесс затянется примерно на год. При этом жить в ипотечной квартире Вы можете продолжать до того момента, пока новый собственник не запросит Вас покинуть жильё или не обратится в суд с заявлением о принудительном выселении.
В случае, если после продажи залоговой недвижимости вырученных средств не хватает, оставшаяся сумма будет предъявлена Вам к исполнению. Её Вы можете погасить или единовременно, или частично, написав соответствующее заявление судебному приставу.
В данной ситуации следует внимательно подумать, что будет для Вас выгоднее: доплатить оставшуюся сумму или уйти в процедуру банкротства.
Банкротство при ипотеке на частном примере
Для наглядности рассмотрим этот вопрос на примере обратившегося к нам за помощью человека. Его зовут Владимир.
В 2012 году Володя купил квартиру по цене 4 млн руб. Он внёс первоначальный взнос — 20% от стоимости жилья. Ипотечный кредит взял на 3,2 млн руб. Эта сумма была разбита на 20 лет и ежемесячный платёж составил 39 000 руб. Итоговая сумма вместе с переплатой по процентам составила 9,3 млн руб.
Три года Владимир исправно выполнял кредитные обязательства, но в декабре 2015 года он был уволен с работы, где официально зарабатывал 65 000 руб. Найти новую удалось только спустя 2 месяца. На ней официальная зарплата составила всего 10 000 руб. в месяц. Разумеется, с такими доходами выплачивать ипотеку стало невозможно.
За 3 года платежей Владимиром было закрыто только 1.5 млн из 9.3 млн руб общего долга. При этом рыночная стоимость квартиры за это время поднялась всего на 500 000 руб. Соответственно, даже если недвижимость получится удачно продать, закрыть можно было бы только 6 млн долга из 9,3. Остальную сумму банк предъявил бы к исполнению.
Из остального имущества у должника был только бюджетный автомобиль, который оценили в 200 000 руб. И даже при его реализации, Владимир остался бы должен банку 3.1 млн рублей.
В случае с Владимиром, уход в банкротство обоснован и более чем выгоден. К сожалению, автомобиля и ипотечной квартиры (несмотря на то, что это единственное жильё) Владимир лишится, зато ему не придётся выплачивать оставшиеся 3,1 млн долга. Этот долг будет полностью списан по результатам проведения процедуры банкротства. Подробнее о процедуре банкротства можно узнать .
Итоги
Подводя итоги, ещё раз хотелось бы вкратце по пунктам расписать наиболее оптимальную последовательность действий:
- Обратиться за консультацией к юристу. Сейчас эту услугу многие предоставляют бесплатно.
- Договориться с банком о разрешении на продажу квартиры или реструктуризации задолженности.
- Обратиться в суд с или с инициировать процедуру исполнительного производства.
- Рассчитаться по долгам с кредитором или, соответственно, признать себя банкротом и списать оставшуюся задолженность.